РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 мая 2026 г. г. Алапаевск
Алапаевский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., при секретаре Останиной Н.А., с участием: истца Кочусовой О.К., ее представителя Федоренко Н.Э., действующей на основании устного ходатайства истца, представителя ответчика Администрации МО город Алапаевск Соколовой Е.С., помощника Алапаевского городского прокурора Шарифзяновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кочусовой О. К., Селезневой О. Д. и Азаренковой Д. Д. к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, определении выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, взыскании возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Кочусова О.К., Селезнева О.Д. и Азаренкова Д.Д., уточнив исковые требования, обратились в суд с иском к Администрации МО город Алапаевск Свердловской области, в котором просят: признать недействительными пункт 3 Соглашения от 15.05.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Кочусовой О.К., Селезневой О.Д., Азаренковой Д.Д. и Администрацией МО город Алапаевск в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>; определить величину общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, в размере 2 800 000,00 руб., взыскав с Администрации МО город Алапаевск в пользу истцов Селезневой О.Д., Азаренковой Д.Д. сумму – по 933 333,00 руб. каждому; в пользу Кочусовой О.К. - 933 334,00 руб.; прекратить право собственности истцов на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после выплаты возмещения в полном объеме; взыскать с Администрации МО г.Алапаевск в пользу истца Кочусовой О.К. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 12 000 руб.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что истцы Кочусова О.К., Селезнева О.Д. и Азаренкова Д.Д. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 14.02.1996, являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> – по <данные изъяты> доли каждая. Постановлением администрации МО г. Алапаевск от 25.03.2024 №383-П принято решение об изъятии путем выкупа указанного жилого помещения, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу. Согласно п. 3 Соглашения о выкупе, подписанного истцами 15.05.2025, стоимость квартиры в соответствии с отчетом ИП ФИО2 №2920/4 от 20.12.2024 об оценке рыночной стоимости жилого помещения, установлена в размере 1 764 225 руб. Однако до настоящего времени предложение о перечислении указанной денежной суммы истцам не поступило. С момента оценки квартиры прошел год и ее стоимость значительно изменилась. Цены на вторичное жилье в настоящее время повысились, предложенная администрацией выкупная цена явно занижена. Таким образом, данный пункт соглашения не соответствует закону.
В ходе рассмотрения дела была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения величины размера возмещения за жилое помещение (квартиру), изымаемую у истцов, с учетом положений ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Согласно экспертному заключению ООО «Ирбит-Сервис» рыночная стоимость изымаемого у истцов для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости их доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы – 05.02.2026 составляет 2 478 000 руб. Величина убытков, причиняемых собственникам жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 322 000 руб. Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственников для муниципальных нужд, с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ, составляет 2 800 000 руб. Указанную сумму, в равных долях – по <данные изъяты> каждой, истцы просят взыскать с ответчика. Также истец Кочусова О.К. просит взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлине в размере 3 000 руб., и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 12 000 руб., которые она понесла в связи с рассмотрением настоящего дела.
Истец Кочусова О.К. и ее представитель Федоренко Н.Э. в ходе судебного заседания на иске настаивали, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Также истец Кочусова О.К. пояснила, что у ее дочерей и у нее в собственности имеется другое жилье. Она проживает по месту прописки <адрес> тоже бывает, там находится мебель, личные вещи и бытовая техника. Ее дочь Селезнева О.Д. фактически проживает <данные изъяты>, а другая дочь Азаренкова Д.Д. - в квартире по адресу: <адрес>, собственником которой является она (Кочусова О.К.), так как на ее имя пришлось оформить ипотечный кредит.
Представитель ответчика – Администрации муниципального округа город Алапаевск Соколова Е.С., действующая на основании доверенности, в ходе судебного заседания пояснила и в отзыве на иск указала, что многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> постановлением Администрации МО г.Алапаевск от 09.07.2018 №804-П признан аварийным и подлежащим сносу, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», а также заключением межведомственной комиссии о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу от 02.07.2018 №7.
Квартира <адрес> с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, принадлежит истцам на праве общей долевой собственности – по <данные изъяты> доле каждой, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи регистрации.
В соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ всем собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме <адрес> направлено требование о сносе в срок до 10.02.2024 за счет их собственных средств.
Поскольку собственники жилых помещений в установленный срок не исполнили требование о сносе МКД, постановлением администрации МО город Алапаевск от 25.03.2024 №383-П, в целях ликвидации жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1322 кв.м. под многоквартирным жилым домом по адресу <адрес> и всех квартир в данном доме, принадлежащих на праве собственности гражданам, в том числе квартиры №5, путем выкупа.
Согласно п.5 постановления Администрации МО г.Алапаевск от 25.03.2024 №383-П заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности выступает МКУ «Дирекция единого заказчика».
Во исполнение постановления Администрации МО город Алапаевск №383-П от 25.03.2024 между МКУ «ДЕЗ» и оценщиком ФИО2 заключен муниципальный контракт №2785 от 12.12.2024 по проведению оценки объектов, в том числе, квартиры по адресу <адрес>.
В адресный перечень домов Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019- 2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 №208-ПП, данный дом не включен, так как включению подлежат только многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу до 01.01.2017.
В соответствии с порядком, предусмотренным ст.32 ЖК РФ, Кочусовой О.К., Азаренковой Д.Д. и Селезневой О.Д. было направлено письмо Администрации от 15.05.2025 №01-09/1764 и проект Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, содержащие условия изъятия принадлежащего им аварийного жилого помещения, с указанием размера возмещения за жилое помещение, земельный участок и всех убытков, причиненных изъятием. Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд получены Кочусовой О.К., Азаренковой Д.Д. и Селезневой О.Д. лично 15.05.2025. Истцы ознакомились со всеми условиями соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 15.05.2025 и выразили свое согласие на возмещение за жилое помещение выкупной стоимости согласно отчету ИП ФИО2 №2920/4 от 20.12.2024 в сумме 1 764 225 руб., в связи с чем соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 15.05.2025 собственниками подписано.
Рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества определена с учетом требований ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Согласно отчету ИП ФИО2 №2920/4 от 20.12.2024 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес>, площадью <данные изъяты>, рыночная стоимость доли собственников в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли собственников земельного участка под жилым объектом определены в размере 1 696 025 руб., рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием составляет 68 200 руб., всего 1 764 225 руб. Оценка проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
По результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения – квартиры общей площадью <данные изъяты> по адресу <адрес>, с учетом стоимости доли истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес>, доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы - 05.02.2026, составляет 2 478 000 руб. Величина убытков, причиняемых собственникам жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 322 000 руб. Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственников для муниципальных нужд, с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ составляет 2 800 000 руб. Ответчик – Администрация МО город Алапаевск не возражает против установления рыночной стоимости изымаемого у истцов имущества в размере 2 478 000 руб., однако считает необоснованным размер убытков, в связи с изъятием жилого помещения, который определен судебным экспертом в размере 322 000 руб., так как сумма убытков является завышенной. Размер убытков возможно определить, исходя из отчета оценщика ФИО2 в размере 68 200 руб., что будет соответствовать реальным рыночным ценам на услуги, связанные с переездом, поиском и покупкой нового жилого помещения.
Представитель третьего лица – МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в отзыве на иск указал, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности истцам – по <данные изъяты> доле каждой.
Согласно результатам обследования межведомственной комиссией Администрации Муниципального образования город Алапаевск (заключение № 7 от 02.07.2018) у многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выявлены основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 09.07.2018 № 804-П многоквартирный дом, расположен по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок расселения граждан, согласно настоящему постановлению, установлен по истечении пяти лет.
Согласно п. 5 Постановления Администрации Муниципального образования город Алапаевск № 383-П от 25.05.2025 МКУ «Дирекция единого заказчика» (в настоящее время - МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС») уполномочено выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности.
МКУ «У С, Т,ЖКХ и ОДОМС» заключило муниципальный контракт № 2785 от 12.12.2024 на оценку (определение рыночной стоимости) объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку Приложение №1) с ИП ФИО2, в целях определения согласно п. 7 ст.32 ЖК РФ размера возмещения за жилые помещения в домах, признанных аварийными в установленном порядке. Обязательства исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 2053 от 20.12.2024.
Согласно отчету ИП ФИО2 № 2920/4 от 20.12.2024 выкупная цена жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 764 225 руб. на дату проведения оценки. Поэтому исковые требования Кочусовой О.К., Азаренковой Д.Д. и Селезневой О.Д. удовлетворению не подлежат, так как рыночная стоимость аварийного жилого помещения определена оценщиком ФИО2 верно, с учетом всех компонентов, входящих в стоимость, которые предусмотрены ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Суд, с согласия лиц, участвующих в судебном заседании, определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав истца Кочусову О.К. и ее представителя Федоренко Н.Э., представителя ответчика Соколову Е.С., помощника Алапаевского городского прокурора Шарифзянову Е.В., полагавшую возможным удовлетворить исковые требования Селезневой О.Д., Азаренковой Д.Д. и Кочусовой О.К., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 - 9 настоящей статьи
Положения ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснено, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
По смыслу приведенных норм и разъяснений право собственности на жилое помещение не может быть прекращено у собственника без предварительного и равноценного возмещения.
Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При определении размера возмещения изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок, если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.
В случае возникновения спора о размере возмещения рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014 г., следует, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого помещения.
Согласно разъяснениями, содержащимся в пп. "а" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
При этом, размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
Как следует из копии договора о передачи квартиры в собственность граждан от 14.02.1996 и выписок из Единого государственного реестра недвижимости, истцы являются собственниками жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером №, расположенной по адресу <адрес> площадью <данные изъяты> За каждым из истцов зарегистрировано право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру (л.д.88-89, 148-153 том 1).
Согласно справке МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС» № 16334 от 30.10.2025, в квартире по адресу: <адрес> зарегистрирована Азаренкова Д.Д. и ее дочь ФИО3 (л.д.153 том 1).
Из объяснений истца Кочусовой О.К. следует, что фактически в квартире, расположенной в аварийном доме, в настоящее время никто не проживает, у всех есть другое жилье, но в квартире имеется мебель, личные вещи, бытовая техника. Она бывает в квартире и живет там время от времени.
Заключением Межведомственной комиссии МО город Алапаевск от 02.07.2018 № 7, жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.90-91 том 1).
Постановлением администрации МО город Алапаевск от 09.07.2018 № 804-П многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением предусмотрен срок отселения жителей указанного многоквартирного жилого дома – по истечении пяти лет с момента признания многоквартирного дома аварийным (л.д.92 том1).
Как следует из Постановления от 25.03.2024 № 383-П «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, и расположенных на нем объектов недвижимости за исключением муниципальной собственности», Администрацией МО г.Алапаевск изъят указанный земельный участок и квартира <адрес> общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № (л.д.93-94 том 1).
Судом установлено, что в региональные адресные программы по переселению граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда, жилой дом <адрес> не включался.
Соответственно, права собственников Кочусовой О.К., Азаренковой Д.Д. и Селезневой О.Д., в связи с изъятием у них жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, должны быть обеспечены в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Согласно выпискам из ЕГРН о правах истцов на объекты недвижимости, жилое помещение по адресу: <адрес> является единственным жильем только для истца Азаренковой Д.Д.
Истец Кочусова О.К. имеет в собственности квартиру площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>, в которой фактически проживает Азаренкова Д.Д. с семьей. Сама Кочусова О.К. зарегистрирована по постоянному месту жительства в другом жилом помещении по адресу: <адрес>. В собственности истца Селезневой О.Д. имеется квартира в <адрес>, площадью <данные изъяты>
Судом установлено, что в ходе проведения мероприятий по расселению жилого дома по <адрес> Администрацией МО г. Алапаевск подготовлено Соглашение об изъятии у собственников Кочусовой О.К., Азаренковой Д.Д. и Селезневой О.Д. недвижимости для муниципальных нужд от 15.05.2025, в котором стоимость изымаемого у истцов имущества определена в соответствии с отчетом оценщика ФИО2 №2920/4 от 20.12.2024, в размере 1 764 225 руб.
Как следует из указанного отчета, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес> площадью <данные изъяты>, рыночная стоимость долей собственников в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, рыночная стоимость долей земельного участка под жилым объектом определены ИП ФИО2 по состоянию на 13.12.2024 в размере 1 696 025 руб., размер убытков, причиняемых собственникам жилого помещения, в связи с его изъятием, определен в сумме 68 200 руб. (в том числе убытки, вызванные необходимостью оплаты услуг риэлторов при подборе нового объекта недвижимости – 60 000 руб., убытки, вызванные необходимостью переезда 6 200 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 руб.) (л.д. 154-192 том1).
15.05.2025 истцы Кочусова О.К., Азаренкова Д.Д. и Селезнева О.Д. подписали соглашение об изъятии квартиры, согласившись с предложенной суммой возмещения за изымаемое жилое помещение.
Оспаривая в настоящем иске действительность подписанного Соглашения от 15.05.2025 истцы указали на то, что данный пункт в настоящее время противоречит закону, так как указанная в соглашении сумма определена по состоянию на 13.12.2024, но до настоящего времени процедура изъятия квартиры не начата и возмещение за нее в согласованной сумме истцам не выплачено. Цены на недвижимость за полтора года, прошедшие с момента оценки, значительно возросли. Использовать для выкупа стоимость, определенную в отчете оценщика по состоянию на 13.12.2024, в настоящее время незаконно.
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству истцов определением Алапаевского городского суда от 15.12.2025 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Ирбит-Сервис» ФИО1.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1) какова рыночная стоимость изымаемого у истцов для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и доли истцов в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы?
2) какова величина убытков, причиняемых собственникам жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд?
3) какова величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственников для муниципальных нужд, с учетом положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ?
В заключении судебной экспертизы от 05.02.2026 эксперт указал: рыночная стоимость изымаемого у истцов для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и доли истцов в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы 05.02.2026 составляет 2 478 000 руб. Величина убытков, причиняемых собственникам жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, составляет 322 000 руб., в том числе: величина убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением на время поиска и приобретения в собственность другого жилья – 222 300 руб., убытки связанные с переездом – 25 200 руб., убытки в связи с поиском, приобретением и оформлением права собственности на другое жилое помещение (юридическое сопровождение и госпошлина) – 74000 руб.
Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственников для муниципальных нужд, с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ определена экспертом ФИО1 в размере 2 800 000,00 руб.
Проанализировав выводы эксперта и содержание заключения, составленного экспертом ООО «Ирбит-Сервис» ФИО1, суд считает, что данное экспертное заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание исследования, выводы эксперта мотивированы и аргументированы в исследовательской части заключения. Эксперт ФИО1 при составлении экспертного заключения обоснованно применила корректировки к состоянию объекта, с учетом состояния дома, в то же время, оценив рыночную стоимость изымаемого у истца жилого помещения с учетом стоимости доли истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве собственности на земельный участок. Заключение эксперта ФИО1 в части определения выкупной стоимости изымаемого у истцов жилого помещения является допустимым доказательством. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению: оценка недвижимости, стаж ее экспертной работы 19 лет. Каких-либо нарушений требований статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при проведении судебной экспертизы не усматривается.
Представитель ответчика Администрации МО город Алапаевск Соколова Е.С. в ходе рассмотрения дела фактически согласилась с определением размера возмещения за изымаемое у истца недвижимое имущество в сумме 2 478 000,00 руб., установленного заключением судебной экспертизы, но возражала против определения размера убытков, установленного экспертом ФИО1 в сумме 322 000 руб., полагая необходимым определить размер убытков, причиняемых собственникам в связи с изъятием объекта недвижимости для муниципальных нужд, исходя из суммы, указанной в отчете оценщика ФИО2 в размере 68 200 руб.
Изучив материалы дела, с учетом высказанных сторонами доводов и объяснений, суд приходит к выводу, что размер возмещения за изымаемое у истца недвижимое имущество, определенный на основании отчета №2920/4 от 20.12.2024, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО2, не отвечает принципу справедливой компенсации за изымаемое у истцов жилое помещение в соответствии с требованиями ст.32 Жилищного кодекса РФ и ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации.
Как следует из данного отчета, расчет выкупной стоимости имущества произведен ИП ФИО2 сравнительным подходом путем подбора и сравнения стоимости предложений по продаже объектов – аналогов. При этом в отчете указано, что стоимость доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме отдельно не рассчитывалась, так как уже включена в стоимость предложения о продаже жилого помещения. Также в данном отчете нет сведений о расчете стоимости доли истца в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, что противоречит требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ.
При расчете оценщиком ФИО2 размера убытков, связанных с изъятием жилого помещения в сумме 68 200 руб., не учтена необходимость аренды другого жилого помещения, в то время как по условиям Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 15.05.2025 (том 1 л.д. 14) собственник обязан освободить квартиру и выехать на другое место жительства на момент заключения договора выкупа, а возмещение за квартиру производится в течение 6 месяцев после регистрации перехода права собственности на изымаемую недвижимость за Администрацией МО город Алапаевск.
В заключении от 05.02.2026, составленном экспертом ФИО1 ООО «Ирбит-Сервис», в соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ в полном объеме учтены убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на него. При этом выводы о размере убытков экспертом подробно описаны и аргументированы.
Вместе с тем, из материалов дела и объяснений истца Кочусовой О.К. следует, что истцы в спорной квартире, расположенной в аварийном доме, фактически не проживают, но там находятся их личные вещи, мебель, техника. Истец Кочусова О.К. имеет в собственности квартиру <адрес>, в которой фактически проживает истец Азаренкова Д.Д. с семьей. Сама Кочусова О.К. зарегистрирована по постоянному месту жительства по адресу: <адрес>. В собственности истца Селезневой О.Д. имеется квартира <адрес>.
Следовательно, при изъятии у истцов квартиры в доме по <адрес>, они не будут нуждаться в аренде жилого помещения на период поиска другого жилья. Поэтому убытки в сумме 222 950,00 руб., которые определены экспертом ООО «Ирбит – сервис», исходя из стоимости аренды жилья, не подлежат учету в общей стоимости возмещения за занимаемое жилое помещение и взысканию с ответчика в пользу истцов не подлежат. В связи с чем суд полагает определить размер убытков, которые понесут собственники в связи с изъятием у них спорной квартиры, в размере 99 200,00 руб.(25 200,00 руб. – расходы на переезд, 74 000,00 руб. – расходы на юридическое сопровождение сделки и госпошлина за регистрацию прав на новую квартиру).
С учетом исследованных доказательств, суд полагает обоснованными требования истцов о признании недействительным пункта 3 Соглашения от 15.05.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Кочусовой О.К., Азаренковой Д.Д., Селезневой О.Д. и Администрацией МО г.Алапаевск в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, так как данная стоимость определена с нарушением требований ст. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора, Отчет № 2920/4 от 20.12.2024, составленный оценщиком ФИО2, утратил свою достоверность, так как оценка проведена по состоянию на 13.12.2024, в то время как в соответствии с ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
Следовательно оспариваемый пункт Соглашения, подписанного истцами и ответчиком в настоящее время противоречит закону, нарушает права и законные интересы истцов на справедливую компенсацию за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, так как в условиях складывающейся социально-экономической ситуации размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
При таких обстоятельствах, в соответствии с ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает признать недействительным пункт 3 Соглашения от 15.05.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Кочусовой О.К., Азаренковой Д.Д., Селезневой О.Д. и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
С учетом изложенного, применительно к положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, суд считает возможным определить общий размер возмещения за жилое помещение, изымаемое у Кочусовой О.К., Азаренковой Д.Д., Селезневой О.Д. для муниципальных нужд - квартиры <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>, в размере 2 577 200,00 руб., в том числе, возмещение стоимости жилого помещения с учетом доли собственников в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в сумме 2 478 000,00 руб., возмещение убытков, связанных с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд в размере 99 200,00 руб. (74 000 – услуги риэлтора и госпошлина + 25 200 – расходы на переезд); взыскать с Администрации МО г. Алапаевск в пользу истцов сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 577 200 руб. – по 859 066,66 руб. в пользу каждого, пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на спорную квартиру (<данные изъяты> у каждой); прекратить право собственности Кочусовой О.К., Азаренковой Д.Д., Селезневой О.Д. на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после выплаты им возмещения за изымаемое имущество в полном объеме, признав право собственности на указанную квартиру за Администрацией муниципального округа город Алапаевск Свердловской области.
Согласно ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истец Кочусова О.К. просит взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины 3 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы, которая проведена экспертом ООО «Ирбит-сервис» ФИО1, в размере 12 000 руб.
Так как требования истцов по настоящему делу удовлетворены судом, несение данных расходов истцом Кочусовой О.К. подтверждено документально, заключение судебной экспертизы положено в основу решения суда по настоящему делу и признано судом допустимым доказательством, с ответчика в пользу истца Кочусовой О.К. следует взыскать возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., и расходов на оплату судебной экспертизы в размере 12 000,00 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кочусовой О. К. (<данные изъяты>), Селезневой О. Д. <данные изъяты>), Азаренковой Д. Д. (<данные изъяты>) к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области (ОГРН 1036600000348) о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, определении выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, взыскании возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности, удовлетворить.
Признать недействительными п.3. Соглашения от 15.05.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Кочусовой Л. А., Селезневой О. Д., Азаренковой Д. Д. и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
Определить общий размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, в сумме 2 577 200 руб.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу Кочусовой О. К. сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 859 066,66 руб.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу Селезневой О. Д. сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 859 066,66 руб.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу Азаренковой Д. Д. сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 859 066,66 руб.
Прекратить право собственности Кочусовой О. К., Селезневой О. Д., Азаренковой Д. Д. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № после выплаты им возмещения за изымаемое недвижимое имущество в полном объеме.
В остальной части иска Кочусовой О. К., Селезневой О. Д., Азаренковой Д. Д. отказать.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу Кочусовой О. К. возмещение судебных расходов в виде расходов на оплату государственной пошлины в размере 3 000,00 руб. и расходов на оплату судебной экспертизы, проведенной ООО «Ирбит-сервис», в размере 12 000,00 руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. Жалоба подается через Алапаевский городской суд.
Судья О.Ф. Зубарева