РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июля 2026 г. г. Алапаевск
Алапаевский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., при секретаре Останиной Н.А., с участием: истца Бровина Д.Н., представителя истца Мостовщикова А.В., действующего на основании устного ходатайства истца, представителя ответчика Администрации МО город Алапаевск Соколовой Е.С., помощника Алапаевского городского прокурора Ксендз Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бровина Д. Н. к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, определении выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, взыскании возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Бровин Д.Н., уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к Администрации МО город Алапаевск Свердловской области, в котором просит: признать недействительными пункт 3 и 8 Соглашения от 29.05.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Бровиным Д.Н. и Администрацией МО город Алапаевск в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>; определить величину общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 898 000,00 руб., взыскав с Администрации МО город Алапаевск в пользу истца указанную сумму возмещения; прекратить право собственности истца на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после выплаты возмещения в полном объеме; взыскать с Администрации МО г.Алапаевск расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что истец Бровин Д.Н. на основании договора купли-продажи от 09.12.2008, является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением администрации МО г.Алапаевск от 12.01.2018 №14-П данный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением от 25.08.2023 №1135-П принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного в кадастровом квартале №, под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу <адрес>, данным постановлением также принято решение об изъятии для муниципальных нужд квартиры <адрес> с кадастровым номером № (условный номер №), принадлежащей истцу. 29.05.2024 ответчиком Бровину Д.Н. было предложено заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Согласно п.3 Соглашения, стоимость квартиры в соответствии с отчетом оценщика ИП ФИО2 №2624/12 от 15.12.2023 об оценке рыночной стоимости жилого помещения, установлена в размере 247 976 руб. Однако до настоящего времени оплата не произведена, а то время как в силу части 2 ст.12 ФЗ РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, а исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В указанной части соглашение противоречит закону и нарушает права истца. Поэтому пункты 3 и 8 Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд должны быть признаны недействительными по основаниям, установленным п.1 ст. 168 ГК РФ, т.к. оно не исполнено сторонами в течение шести месяцев с момента составления отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 2624/12 от 15.12.2023. У собственника должна существовать реальная возможность приобрести для постоянного проживания иное жилое помещение при наименьших для себя потерях, тогда как в настоящее время возможность приобрести жилье в г.Алапаевске за 247 976 руб., с учетом сложившихся цен на рынке недвижимости, фактически исключена. Таким образом, данный пункт соглашения не соответствует закону.
В ходе рассмотрения дела была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения величины размера возмещения за жилое помещение (квартиру), изымаемую у истца, с учетом положений ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Согласно экспертному заключению ООО «Альт-Энерго» рыночная стоимость изымаемого у истца Бровина Д.Н. для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы составляет 998 000 руб. Истец просит взыскать с ответчика сумму возмещения 898 000,00 руб., так как исключил из исковых требований сумму 100 000,00 руб., составляющую убытки, связанные с переездом в сумме 67 000,00 руб. и стоимость аренды другого жилья в сумме 33 000,00 руб., так как в спорной квартире по <адрес> Бровин Д.Н. фактически не проживает, поскольку имеет в собственности другое жилье, следовательно не будет нести указанных затрат. Также истец просит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., и оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб.
Истец Бровин Д.Н. в судебном заседании на иске настаивал.
Представитель истца Мостовщиков А.В. требования Бровина Д.Н., с учетом их уточнения, поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что к исполнению соглашения, подписанного Бровиным Д.Н., Администрация МО город Алапаевск не приступила. За весь период существования дома, капитальный ремонт в нем не производился. На взыскании с ответчика убытков, связанных с переездом, определенных экспертом в сумме 67 000 руб., и арендой жилья в сумме 33 000 руб., всего 100 000,00 руб. истец не настаивает.
Представитель ответчика – Администрации муниципального округа город Алапаевск Соколова Е.С., действующая на основании доверенности, в ходе судебного заседания пояснила и в отзыве указала, что многоквартирный жилой дом по адресу г. Алапаевск, ул. Ленина, д. 78 постановлением Администрации МО г.Алапаевск от 12.01.2018 №14-П признан аварийным и подлежащим сносу, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», а также заключением межведомственной комиссии о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу от 19.12.2017 №7.
Квартира №4, расположенная по адресу <адрес> с кадастровым номером №, принадлежит истцу на праве единоличной собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации.
В соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ всем собственникам жилых помещений, расположенных в данном многоквартирном жилом доме направлено требование о сносе в срок за счет их собственных средств.
Поскольку собственники жилых помещений в установленный срок не исполнили требование о сносе МКД, постановлением администрации МО город Алапаевск от 25.08.2023 №1135-П, в целях ликвидации жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, не позволяющего обеспечить безопасности жизни и здоровья граждан, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка в кадастровом квартале № под многоквартирным жилым домом по адресу <адрес> и всех квартир в данном доме, принадлежащих на праве собственности гражданам, в том числе квартиры № путем выкупа.
Согласно п.5 постановления Администрации МО г.Алапаевск от 25.08.2023 №1135-П заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности выступает МКУ «Дирекция единого заказчика».
Во исполнение постановления Администрации МО город Алапаевск №1135-П от 25.08.2023 между МКУ «ДЕЗ» и оценщиком ФИО2 заключен муниципальный контракт №2575 от 04.12.2023 по проведению оценки объектов недвижимости, в том числе квартиры по адресу <адрес>.
В адресный перечень домов Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019- 2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 №208-ПП, данный дом не включен, так как включению в нее подлежат только многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу до 01.01.2017.
В соответствии с порядком, предусмотренным ст.32 ЖК РФ, Бровину Д.Н. было направлено письмо Администрации от 29.05.2024 №3620 и проект Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, содержащие условия изъятия принадлежащего ему аварийного жилого помещения, в том числе размер возмещения за жилое помещение, земельный участок и всех убытков, причиненных изъятием. Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд получены Бровиным Д.Н. лично 29.05.2024. Истец лично ознакомился со всеми условиями соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 29.05.2024, выразил свое согласие на возмещение за жилое помещение по выкупной стоимости согласно отчету №2624/12 от 15.12.2023 в сумме 247 976 руб., в связи с чем соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 29.05.2024 собственником подписано.
Рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества определена с учетом требований ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Согласно отчету ИП ФИО2 №2624/12 от 15.12.2023 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес>, рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве собственности на земельный участок под жилым объектом определены в размере 179 776,00 руб., рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием составляет 68 200 руб., всего 247 976 руб. Оценка проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
По результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения по адресу <адрес>, с учетом стоимости доли собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес>, доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, а также убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, определена экспертом в размере 998 000 руб.
Представитель третьего лица – МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в отзыве на иск указал, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности истцу.
Согласно результатам обследования межведомственной комиссией Администрации Муниципального образования город Алапаевск (заключение № 16 от 19.12.2017) у многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выявлены основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 12.01.2018 № 14-П многоквартирный дом, расположен по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок расселения граждан, согласно настоящему постановлению установлен по истечении 5 лет.
Согласно п. 5 Постановления Администрации Муниципального образования город Алапаевск № 1135-П от 25.08.2023 МКУ «Дирекция единого заказчика» (в настоящее время - МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС») уполномочена выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности.
МКУ «У С, Т,ЖКХ и ОДОМС» заключило муниципальный контракт № 2575 от 04.12.2023 на оценку (определение рыночной стоимости) объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку Приложение №1), в целях определения согласно п. 7 ст.32 ЖК РФ размера возмещения за жилые помещения в домах, признанных аварийными в установленном порядке.
Согласно отчету ИП ФИО2 № 2624/12 от 15.12.2024 выкупная цена жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 247 976 руб. на дату проведения оценки. Поэтому исковые требования Бровина Д.Н. удовлетворению не подлежат, так как рыночная стоимость аварийного жилого помещения определена верно, с учетом всех компонентов, входящих в стоимость.
Суд, с согласия лиц, участвующих в судебном заседании, определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав истца Бровина Д.Н., представителя истца Мостовщикова А.В., представителя ответчика Администрации МО г. Алапаевск Соколову Е.С., помощника Алапаевского городского прокурора, полагавшего возможным удовлетворить исковые требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 - 9 настоящей статьи
Положения ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
По смыслу приведенных норм и разъяснений право собственности на жилое помещение не может быть прекращено у собственника без предварительного и равноценного возмещения.
Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При определении размера возмещения изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок, если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.
В случае возникновения спора о размере возмещения рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014 г., следует, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого помещения.
Согласно разъяснениями, содержащимся в пп. "а" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
При этом, размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права и выписки из Единого государственного реестра недвижимости, истец Бровин Д.Н. является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу <адрес>, право собственности Бровина Д.Н. на указанное жилое помещение зарегистрировано 05.01.2009 (л.д.13, 124 -130 том 1).
Из копии паспорта истца следует, что в спорной квартире истец Бровин Д.Н. не проживает, зарегистрирован по постоянному месту жительства в <адрес>.
Заключением Межведомственной комиссии МО город Алапаевск от 19.12.2017 № 16, жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.29-31 том 1).
Постановлением администрации МО город Алапаевск от 12.01.2018 №14-П многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением предусмотрен срок отселения жителей указанного многоквартирного жилого дома – по истечении пяти лет с момента признания многоквартирного дома аварийным (л.д.32-33 том1).
Как следует из Постановления от 25.08.2023 № 1135-П «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного в кадастровом квартале № под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес> и расположенных на нем объектов недвижимости за исключением муниципальной собственности», Администрацией МО г.Алапаевск в целях ликвидации аварийного здания, изъят для муниципальных нужд указанный земельный участок и квартира <адрес> (л.д.34 том 1).
Судом установлено, что в региональные адресные программы по переселению граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда, жилой дом <адрес> не включался.
Соответственно, права собственника Бровина Д.Н., в связи с изъятием у него жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, должны быть обеспечены в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из объяснений Бровина Д.Н., сведений Единого государственного реестра недвижимости и уточненного искового заявления следует, что Бровин Д.Н. имеет другое жилье, в квартире по адресу: <адрес> фактически не проживает и не зарегистрирован, следовательно не понесет расходы на переезд.
Судом установлено, что в ходе проведения мероприятий по расселению жилого дома по <адрес> Администрацией МО г. Алапаевск было подготовлено Соглашение об изъятии у собственника Бровина Д.Н. недвижимости для муниципальных нужд от 29.05.2024, в котором стоимость изымаемого у истца имущества определена в соответствии с отчетом оценщика ФИО2 №2624/12 от 15.12.2023, в размере 247 976 руб. (л.д.16-17 том 1).
Как следует из указанного отчета, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес>, рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли земельного участка под жилым объектом определены ИП ФИО2 по состоянию на 15.12.2023 в размере 179 776,00 руб., размер убытков, причиняемых собственнику жилого помещения, в связи с его изъятием, определен в сумме 68 200 руб. (в том числе убытки, вызванные необходимостью оплаты услуг риэлторов при подборе нового объекта недвижимости – 60 000 руб., убытки, вызванные необходимостью переезда 6 200 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 руб.) (л.д. 83-120 том1).
29.05.2024 истец Бровин Д.Н. подписал соглашение об изъятии квартиры, согласившись с предложенной суммой возмещения за изымаемое жилое помещение.
Оспаривая в настоящем иске действительность подписанного Соглашения от 29.05.2024 Бровин Д.Н. указал на то, что данный пункт в настоящее время противоречит закону, так как указанная в соглашении сумма определена по состоянию на 15.12.2023, но до настоящего времени процедура изъятия ее квартиры не начата и возмещение за нее в согласованной сумме не выплачено. Цены на недвижимость за два с половиной года, прошедшие с момента оценки, значительно возросли. Использовать для выкупа стоимость, определенную в отчете оценщика по состоянию на 15.12.2023 незаконно.
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству стороны истца определением Алапаевского городского суда от 12.02.2026 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Альт-Энерго» эксперту ФИО1.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1) какова рыночная стоимость изымаемого у истца Бровина Д. Н. для муниципальных нужд жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
2) какова рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, с учетом доли собственника квартиры № в праве общей собственности на такое имущество (определить размер и стоимость доли Бровина Д.Н. в общем имуществе многоквартирного дома)?
3) какова рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>, с учетом доли собственника квартиры № в праве общей собственности на земельный участок (определить размер и стоимость доли Бровина Д.Н. в земельном участке)?
4) какова величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд?
5) какова сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>
6) какова величина общего размера возмещения за жилое помещение (квартиру) по адресу: <адрес>, изымаемого у собственника для муниципальных нужд, с учетом положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации?
При ответе на данные вопросы эксперт ООО «Альт-Энерго» ФИО1 в заключении судебной экспертизы № 04/4 от 22.04.2026 указала: рыночная стоимость изымаемого у истца для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, составляет 196 000 руб.; рыночная стоимость общего имущества в указанном многоквартирном доме, с учетом доли собственника квартиры № в праве общей собственности на такое имущество, составляет 20 000 руб.; рыночная стоимость доли собственника в земельном участке, занятом многоквартирным домом составляет 261 000 руб.
Величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, составляет 179 000 руб., в том числе: расходы собственника на услуги риэлтора – 75 000 руб., затраты на аренду на время поиска аналогичного помещения – 33 000 руб., расходы на переезд 67 000 руб., расходы на оформление права собственности на аналогичное помещение 4000 руб.
Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, пропорционально доле, относящейся к квартире №, составляет 342 000 руб.
Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственника Бровина Д.Н. для муниципальных нужд, с учетом положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, определена экспертом в сумме 998 000 руб.
Проанализировав выводы эксперта и содержание заключения №02/2 от 22.04.2026, составленного экспертом ООО «Альт-Энерго» ФИО1, суд считает, что данное экспертное заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание исследования, выводы эксперта подробно описаны и аргументированы в исследовательской части заключения. Эксперт ФИО1 при составлении экспертного заключения обоснованно применила корректировки к состоянию объекта, с учетом состояния дома, оценив рыночную стоимость изымаемого у истца жилого помещения с учетом стоимости ее доли в праве долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве собственности на земельный участок, а также определив компенсацию за не проводившийся в доме с момента его постройки капитальный ремонт. Заключение эксперта ФИО1 является в полной мере допустимым доказательством по настоящему делу. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее техническое образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, направление «Оценка недвижимости», стаж ее экспертной работы 24 года. Каких-либо нарушений требований ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при проведении судебной экспертизы не установлено.
Изучив материалы дела, с учетом высказанных сторонами доводов и объяснений, суд приходит к выводу, что размер возмещения за изымаемое у истца недвижимое имущество, определенный на основании отчета, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО2, не отвечает принципу справедливой компенсации за изымаемое у истца жилое помещение в соответствии с требованиями ст.32 Жилищного кодекса РФ и ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации.
Как следует из данного отчета, специалистом определена только рыночная стоимость квартиры в размере 179 776 руб., рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме отдельно не рассчитывалась, так как, по мнению оценщика, уже включена в стоимость предложения о продаже жилого помещения, также в данном отчете нет сведений о расчете стоимости доли земельного участка под жилым домом, что противоречит требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ. При расчете оценщиком ФИО2 размера убытков, не определена величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме.
Суд полагает обоснованными требования истца о признании недействительными п.п. 3, 8 Соглашения от 29.05.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Бровиным Д.Н. и Администрацией МО г.Алапаевск в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, так как данная стоимость определена с нарушением требований ст. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора, Отчет №2624/12 от 15.12.2023, составленный оценщиком ФИО2 нельзя признать достоверным, так как оценка проведена по состоянию на 15.12.2023, в то время как в соответствии с ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
Следовательно оспариваемые пункты Соглашения, подписанного истцом и ответчиком в настоящее время противоречит закону, нарушает права и законные интересы истца на справедливую компенсацию за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, так как в условиях складывающейся социально-экономической ситуации размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
При таких обстоятельствах, в соответствии с ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает признать недействительными пункты 3 и 8 Соглашения от 29.05.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Бровиным Д.Н. и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
В силу ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с разъяснениями Верховного суда Российской Федерации, приведенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином первого жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Как следует из позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 N 577-О, учитывая, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества (включая отдельные элементы строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома), в том числе их восстановление или замену, и результатами его проведения являются не только поддержание многоквартирного дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, но и улучшение эксплуатационных характеристик как здания в целом, так и всех расположенных в нем помещений, а значит, увеличение их рыночной стоимости, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства (ст. 19 Конституции Российской Федерации). При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, нуждавшегося в таком ремонте, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, нуждался в проведении капитального ремонта, сведения о проведении которого, представителем ответчика Администрации МО город Алапаевск в материалы дела не представлены. Факт того, что капитальный ремонт в доме не проводился представителем Администрации МО г. Алапаевск не оспаривался.
Поэтому требования истца о взыскании с ответчика суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт основаны на законе.
С учетом изложенного, применительно к положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд считает возможным определить размер возмещения за жилое помещение, изымаемое у Бровина Д.Н. для муниципальных нужд - квартиры <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 898 000 руб., из которых 196 000 руб. - рыночная стоимость изымаемого у истца для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>; 20 000 руб. - рыночная стоимость доли собственника квартиры № в праве собственности на общее имущество в указанном многоквартирном доме; 261 000 руб. - рыночная стоимость доли собственника квартиры № 4 в праве общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом; 79 000 руб. – величина убытков, причиняемых собственнику в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд (без расходов на переезд и аренду жилья); 342 000 руб. – сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, относящейся к квартире № 4.
Таким образом, величина общего размера возмещения за жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу <адрес>, изымаемую у собственника для муниципальных нужд, составляет 898 000,00 руб., которая подлежит взысканию с администрации МО город Алапаевск Свердловской области в пользу истца. При этом право собственности Бровина Д.Н. на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, может быть прекращено исключительно после выплаты ему возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество в полном объеме.
Согласно ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины 6 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб.
Так как требования истца удовлетворены в полном объеме, несение данных расходов истцом подтверждено документально, заключение судебной экспертизы положено в основу решения суда по настоящему делу и признано судом допустимым доказательством, с ответчика в пользу истца следует взыскать возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (л.д. 6 том 1), и расходов на оплату судебной экспертизы в размере 25 000 руб.(том 1 л.д. 163)
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Бровина Д. Н. (<данные изъяты>) к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области (ОГРН 1036600000348) о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, определении выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, взыскании возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности, удовлетворить.
Признать недействительными п.3 и п.8 Соглашения от 29.05.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Бровиным Д. Н. и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 898 000,00 руб.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу Бровина Д. Н. сумму возмещения за изымаемое жилое помещение - в размере 898 000,00 руб.
Прекратить право собственности Бровина Д. Н. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № после выплаты собственнику возмещения за изымаемое жилое помещение в полном объеме.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу Бровина Д. Н. возмещение судебных расходов в виде расходов на оплату государственной пошлины в размере 6 000,00 руб., расходов на оплату судебной экспертизы, проведенной ООО «Альт-Энерго», в размере 25 000,00 руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. Жалоба подается через Алапаевский городской суд.
Судья О.Ф. Зубарева