РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 сентября 2026 г. г. Алапаевск
Алапаевский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., при секретаре Останиной Н.А., с участием представителя истца Черемисиной О.А. - Мостовщикова А.В., действующего на основании доверенности, помощника Алапаевского городского прокурора Олькова Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черемисиной Ольги Александровны к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления стоимости изымаемого имущества, определении размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, взыскании возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, прекращении права собственности на изымаемое недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Черемисина О.А., уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области:
-о признании недействительными пунктов 3 и 8 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 23.10.2025, заключенного между Черемисиной О.А. и Администрацией МО г. Алапаевск в части установления стоимости, изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером 66:32:0406018:646, расположенной по адресу: <адрес>,
-об определении размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>
-о прекращении права собственности Черемисиной О.А. на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после выплаты возмещения в полном объеме,
-о взыскании с Администрации МО город Алапаевск в пользу Черемисиной О.А. сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере <данные изъяты>
-о взыскании с Администрации МО город Алапаевск в пользу Черемисиной О.А. расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> расходы на оплату экспертизы в сумме <данные изъяты>.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что истец Черемисина О.А. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Труфакиной Е.В., является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением Администрации МО г. Алапаевск от 17.03.2025 № 295-П «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности» изъят для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>., под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>. Изъята для муниципальных нужд <адрес> общей площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было предложено заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, путем выкупа с установлением выкупной цены по отчету частнопрактикующего оценщика Ворончихина А.Д. № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., в которую входит рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием. Данная стоимость изъятия отражена в пунктах 3 и 8 названного соглашения. Ответчиком выкупная стоимость определена ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время оплата не произведена, в то время как в силу части 2 ст.12 ФЗ РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, а исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В указанной части соглашение противоречит закону и нарушает права истца. Поэтому пункты 3 и 8 Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд должны быть признаны недействительными по основаниям, установленным п. 1 ст. 168 ГК РФ, так как оно не исполнено сторонами в течение шести месяцев с момента составления отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 3074/28 от 11.09.2025. У собственника должна существовать реальная возможность приобрести для постоянного проживания иное жилое помещение при наименьших для себя потерях, тогда как в настоящее время возможность приобрести жилье в г. Алапаевске <данные изъяты> с учетом сложившихся цен на рынке недвижимости, фактически исключена.
В ходе рассмотрения дела была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения величины размера возмещения за жилое помещение (квартиру), изымаемую у истца, с учетом положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно экспертному заключению ООО «Альт-Энерго» № 05/6 от 15.06.2026 рыночная стоимость изымаемого у истца Черемисиной О.А. для муниципальных нужд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> рыночная стоимость доли собственника <адрес> праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, - <данные изъяты>. Рыночная стоимость доли собственника <адрес> праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>. Величина убытков, причиненных собственнику <адрес>, многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, составляет <данные изъяты> Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, относящийся к <адрес>, составляет <данные изъяты>. Величина общего размера возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, определена экспертом в сумме <данные изъяты>. Истец не нуждается в аренде другого жилья, поэтому считает необходимым исключить из величины убытков данные расходы в размере <данные изъяты> Таким образом, величина общего размера возмещения за принадлежащую истцу квартиру должна составить <данные изъяты> Истец также просит взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в <данные изъяты> и оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты>
В судебное заседание истец Черемисина О.А. не явилась, направила в суд представителя.
Представитель истца Мостовщиков А.В. требования Черемисиной О.А., с учетом их уточнения, поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что к исполнению соглашения, подписанного Черемисиной О.А., Администрация МО город Алапаевск не приступила. За весь период существования дома, капитальный ремонт в нем не производился. На взыскании с ответчика убытков в размере <данные изъяты>. истец не настаивает, так как из аварийного жилья она была вынуждена выехать, и проживает по другому адресу.
Представитель ответчика – Администрации муниципального округа город Алапаевск Соколова Е.С., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в отзыве на иск указала, что многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> постановлением Администрации МО г.Алапаевск от 16.01.2020 № 15-П признан аварийным и подлежащим сносу, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания», утвержденным постановлением Администрации МО г. Алапаевск от 28.04.2015 № 823-П, а также заключением межведомственной комиссии о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу от 04.12.2019 № 9.
Квартира №, расположенная по адресу <адрес> кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> принадлежит истцу на праве единоличной собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2024 произведена запись регистрации №.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ всем собственникам жилых помещений, расположенных в данном многоквартирном жилом доме направлено требование о сносе в срок за счет их собственных средств.
Поскольку собственники жилых помещений в установленный срок не исполнили требование о сносе МКД, постановлением администрации МО город Алапаевск от 17.03.2025 № 295-П, в целях ликвидации жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, не позволяющего обеспечить безопасности жизни и здоровья граждан, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка в кадастровом квартале <данные изъяты> под многоквартирным жилым домом по адресу <адрес> всех квартир в данном доме, принадлежащих на праве собственности гражданам, в том числе <адрес> путем выкупа.
Согласно п. 4 постановления Администрации МО г.Алапаевск от 17.03.2025 № 295-П заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности выступает МКУ «Дирекция единого заказчика».
В соответствии с п. 5 постановления Администрации МО г.Алапаевск от 17.03.2025 № 295-П Управление имущественных, правовых отношений и неналоговых доходов по итогам проведенной оценки выкупной стоимости недвижимого имущества, организует мероприятия по изъятию недвижимости для муниципальных нужд в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Во исполнение постановления Администрации МО город Алапаевск от 17.03.2025 № 295-П между МКУ «Управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального хозяйства и обеспечения деятельности органов местного самоуправления» и оценщиком Ворончихиным А.Д. заключен муниципальный контракт № 79 от 14.08.2025 по проведению оценки (определению рыночной стоимости) объектов оценки в соответствии с заданием на оценку, в том числе <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.
В адресный перечень домов Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 № 208-ПП, данный дом не включен, так как включению в нее подлежали только многоквартирные дома, признанные аварийными до 01.01.2017.
В случае не включения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются только в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, внесен в Реестр жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на территории <адрес>.
В настоящее время Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области планируется принятие и утверждение Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2026-2030 годах», то есть мероприятия по переселению граждан и возмещению за изымаемые жилые помещения из многоквартирных жилых Домов, признанных аварийными после 01.01.2017. Финансирование местного бюджета будет осуществлено на основании утвержденной программы.
В случае включения муниципального округа город Алапаевск в региональную адресную программу по переселению граждан на 2026-2030, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, будет включен в адресный перечень домов на 2026, в связи с этим обеспечение прав собственников жилых помещений в области жилищного законодательствам будет осуществлено.
В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Черемисиной О.А. было направлено письмо Администрации от 23.10.2025 № 01-09/3748 и следующие документы: копия постановления Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 17.03.2025 № 295-П и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, содержащий условия изъятия принадлежащего аварийного жилого помещения, в том числе размер возмещения за жилое помещение, земельный участок и всех, убытков, причиненных изъятием. Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд получены Черемисиной О.А. лично 23.10.2025.
Согласие об условиях изъятия квартиры для муниципальных нужд между Администрацией Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области и Черемисиной О.А. достигнуто.
Черемисина О.А. лично ознакомилась со всеми условиями соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 23.10.2025, выразила свое согласие о возмещении за жилое помещение по выкупной стоимости согласно отчету № 3074/28 от 11.09.2025 в сумме <данные изъяты> в связи с чем соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 23.10.2025 собственником подписано.
В адрес <адрес> обоснованных предложений об изменении условий выше указанного соглашения, в том числе увеличении выкупной цены за жилое помещение от Черемисиной О.А. не поступало.
Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 23.10.2025 соответствует действующим нормативно-правовым актам и содержит все условия изъятия недвижимости для муниципальных нужд.
Согласно п. 8 вышеуказанного проекта соглашения Администрация перечисляет стоимость Квартиры в размере <данные изъяты>. на банковский счет гражданина. Стоимость квартиры согласно отчету оценщика ИП Ворончихина <данные изъяты> оценке рыночной стоимости указанной квартиры составляет <данные изъяты>
Рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества определена с учетом требований ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно отчету № 3074/28 от 11.09.2025 рыночная стоимость жилого помещения - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, назначение: жилое, с кадастровым <данные изъяты>, принадлежащей на праве собственности Черемисиной О.А., рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли земельного участка под жилым объектом, составляют <данные изъяты>., а также рыночная стоимость права требования убытков, причинённых собственнику жилого помещения его изъятием, составляет <данные изъяты> Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в целях определения выкупной цены в доме, признанном аварийным составляет <данные изъяты>
Оценка проведена в соответствии с требованиями, изложенными в нормативно-правовых актах, а также в соответствии с Общими федеральными стандартами оценки, действующими в области оценочной деятельности. Указанная оценка в судебном порядке никем не оспаривалась.
Удовлетворение исковых требований Черемисиной О.А. о признании недействительными пп. 3 и 8 Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 23.10.2025 заключенного между Черемисиной О.А. и Администрацией Муниципального образования город Алапаевск в части установления стоимости, изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> расположенной по адресу: Свердловская область, город <данные изъяты>, и определения размера возмещения, изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества в размере 2 164 000 руб., в том числе убытков, связанных с изъятием жилого помещения в размере <данные изъяты> и взыскании государственной пошлины в размере <данные изъяты>., повлечет правовую неопределенность с указанным имуществом: спорная квартира останется в собственности Черемисиной О.А., и право собственности у <адрес> на данное имущество не возникнет, в то время как определение возмещения за изымаемое у Черемисиной О.А. жилое помещение по <адрес> производится в соответствие со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и имеет своей целью переход права собственности на изымаемое недвижимое имущество к Муниципальному округу город Алапаевск, путем заключения между Черемисиной О.А. и Администрацией Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.
С исковыми требованиями Черемисиной О.А. Администрация МО г. Алапаевск не согласна в полном объеме.
Представитель третьего лица – МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в отзыве на иск указал, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве единоличной собственности истцу.
Согласно результатам обследования межведомственной комиссией Администрации Муниципального образования город Алапаевск (заключение № 9 от 04.12.2019) у многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выявлены основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 16.01.2020 № 15-П многоквартирный дом, расположен по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Срок расселения граждан, согласно настоящему постановлению установлен по истечении 5 лет.
Постановлением Администрации Муниципального образования город Алапаевск № 295-П от 17.03.2025 земельный участок с кадастровым номером 66:32:0406018:99 площадью 1848 кв.м, подлежит изъятию. Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня его принятия и может быть отменено в судебном порядке в течение 3 месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии (п.п. 13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
Согласно п. 4 Постановления Администрации Муниципального образования город Алапаевск 295-П от 17.03.2025 МКУ «Дирекция единого заказчика» уполномочена выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности.
МКУ "У С,Т,ЖКХ и ОДОМС" создано Муниципальным образованием город Алапаевск с целью оказания муниципальных и государственных услуг, выполнения работ и (или) исполнения муниципальных функций в целях, обеспечения реализации, предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий органом местного самоуправления в сфере муниципального хозяйства и жилищных правоотношений.
Учреждение осуществляет свою деятельность на основании Устава и Постановления Администрации МО г. Алапаевск «Об участии МУ «Дирекция единого заказчика» в отношениях, регулируемых гражданским и жилищным законодательством в целях решения вопросов местного значения» от 26.02.2010 № 254.
В соответствии с п. 2 Постановления от 26.02.2010 № 254 Муниципальное учреждение «Дирекция единого заказчика» выступает заказчиком в отношениях, связанных с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
МКУ «У С, Т,ЖКХ и ОДОМС» заключило муниципальный контракт № 79 от 14.08.2025 на оценку (определение рыночной стоимости) объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку Приложение № 1), в целях определения согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ размера возмещения за жилые помещения в домах, признанных аварийными в установленном порядке.
Согласно отчету ИП Ворончихина А.Д. № от ДД.ММ.ГГГГ выкупная цена жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> руб. на дату проведения оценки. Поэтому исковые требования Черемисиной О.А. удовлетворению не подлежат, так как рыночная стоимость аварийного жилого помещения определена верно, с учетом всех компонентов, входящих в стоимость.
Суд, с согласия лиц, участвующих в судебном заседании, определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав представителя истца Черемисиной О.А. - Мостовщикова А.В., помощника Алапаевского городского прокурора, полагавшего возможным удовлетворить заявленные собственником исковые требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 - 9 настоящей статьи
Положения ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
По смыслу приведенных норм и разъяснений право собственности на жилое помещение не может быть прекращено у собственника без предварительного и равноценного возмещения.Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При определении размера возмещения изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок, если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.
В случае возникновения спора о размере возмещения рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014, следует, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого помещения.
Согласно разъяснениями, содержащимся в пп. "а" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
При этом, размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, истец Черемисина О.А. является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу <адрес>, <данные изъяты> право собственности Черемисиной О.А. на указанное жилое помещение зарегистрировано 13.11.2024 (ТОМ 1 л.д. 27-29).
Из копии паспорта истца следует, что в спорной квартире истец Черемисина О.А. не проживает, зарегистрирована по постоянному месту жительства по адресу: <адрес> (ТОМ 1 л.д. 21).
Согласно справке МКУ «Управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального хозяйства и обеспечения деятельности органов местного самоуправления» в квартире по адресу: <адрес>, зарегистрированные граждане отсутствуют (ТОМ 1 л.д. 66).
Заключением Межведомственной комиссии МО город Алапаевск от 04.12.2019 № 9, жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (ТОМ 1 л.д. 64-65).
Постановлением администрации МО город Алапаевск от 16.01.2020 № 15-П многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением предусмотрен срок отселения жителей указанного многоквартирного жилого дома – по истечении пяти лет с момента признания многоквартирного дома аварийным (ТОМ 1 л.д. 62-63).
Как следует из Постановления от 17.03.2025 № 295-П «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1848 кв.м. под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности», Администрацией МО <адрес> в целях ликвидации аварийного здания, изъят для муниципальных нужд указанный земельный участок и <адрес> <данные изъяты>. (ТОМ 1 л.д. 61).
Судом установлено, что в региональные адресные программы по переселению граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда, жилой <адрес> в <адрес> не включался.
Соответственно, права собственника Черемисиной О.А., в связи с изъятием у нее жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, должны быть обеспечены в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что в ходе проведения мероприятий по расселению жилого дома по <адрес> Администрацией МО <адрес> было подготовлено Соглашение об изъятии у собственника Черемисиной О.А. недвижимости для муниципальных нужд от 23.10.2025, в котором стоимость изымаемого у истца имущества определена в соответствии с отчетом оценщика Ворончихина А.Д. № <данные изъяты>, <данные изъяты>. (ТОМ 1 л.д. 48-49).
Как следует из указанного отчета, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № 3 по ул. Степана Разина, д. <данные изъяты>., рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли земельного участка под жилым объектом определены ИП Ворончихиным А.Д. по состоянию на 11.09.<данные изъяты> руб., размер убытков, причиняемых собственнику жилого помещения, в связи с его изъятием, определен в сумме <данные изъяты> (в том числе убытки, вызванные необходимостью оплаты услуг риэлторов при подборе нового объекта недвижимости – <данные изъяты> убытки, вызванные необходимостью <данные изъяты> убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – <данные изъяты>.) (ТОМ 1 л.д. 83-125).
23.10.2025 истец Черемисина О.А. подписала соглашение об изъятии квартиры, согласившись с предложенной суммой возмещения за изымаемое жилое помещение.
Оспаривая в настоящем иске действительность подписанного Соглашения от 23.10.2025 Черемисина О.А. указала на то, что данный пункт в настоящее время противоречит закону, так как указанная в соглашении сумма определена по состоянию на 11.09.2025, но до настоящего времени процедура изъятия ее квартиры не начата и возмещение за нее в согласованной сумме не выплачено. Цены на недвижимость за год, прошедший с момента оценки, значительно возросли. Использовать для выкупа стоимость, определенную в отчете оценщика по состоянию на 11.09.2025 незаконно.
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству стороны истца определением Алапаевского городского суда от 16.04.2026 была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Альт-Энерго» ФИО1
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1) какова рыночная стоимость изымаемого у истца для муниципальных нужд жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>?
2) какова рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, с учетом доли собственника <адрес> праве общей собственности на такое имущество (определить размер такой доли)?
3) какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:32:0406018:99 площадью 1848 кв.м. под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, с учетом доли собственников <адрес> праве общей собственности на земельный участок (определить размер такой доли)?
4) какова величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд?
5) какова сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, относящейся к <адрес>?
6) какова величина общего размера возмещения за жилое помещение (квартиру) по адресу: <адрес>, изымаемого у собственников для муниципальных нужд, с учетом положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации?
При ответе на данные вопросы эксперт ООО «Альт-Энерго» ФИО1 в заключении судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ (ТОМ 1 л.д. 186-248) указала: рыночная стоимость изымаемого у истца для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, <данные изъяты>
Рыночная стоимость общего имущества в указанном многоквартирном доме, с учетом доли собственника <адрес> праве общей собственности на такое имущество, составляет <данные изъяты>.
Рыночная стоимость доли собственника в земельном участке, занятом многоквартирным домом составляет <данные изъяты>
Величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, <данные изъяты>
Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, пропорционально доле, относящейся к <адрес>, составляет <данные изъяты>
Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственника Черемисиной О.А. для муниципальных нужд, с учетом положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, определена экспертом в <данные изъяты>
Проанализировав выводы эксперта и содержание заключения № 05/6 от 15.06.2026, составленного экспертом ООО «Альт-Энерго» ФИО1, суд считает, что данное экспертное заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание исследования, выводы эксперта подробно описаны и аргументированы в исследовательской части заключения. Эксперт ФИО1 при составлении экспертного заключения обоснованно применила корректировки к состоянию объекта, с учетом состояния дома, оценив рыночную стоимость изымаемого у истца жилого помещения с учетом стоимости ее доли в праве долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве собственности на земельный участок, а также определив компенсацию за не проводившийся в доме с момента его постройки капитальный ремонт. Заключение эксперта ФИО1 является в полной мере допустимым доказательством по настоящему делу. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее техническое образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, направление «Оценка недвижимости», стаж ее экспертной работы 24 года. Каких-либо нарушений требований ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при проведении судебной экспертизы не установлено.
Изучив материалы дела, с учетом высказанных сторонами доводов и объяснений, суд приходит к выводу, что размер возмещения за изымаемое у истца недвижимое имущество, определенный на основании отчета, подготовленного частнопрактикующим оценщиком Ворончихиным А.Д., не отвечает принципу справедливой компенсации за изымаемое у истца жилое помещение в соответствии с требованиями ст. 32 Жилищного кодекса РФ и ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации.
Как следует из данного отчета, специалистом определена только рыночная стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб., рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме отдельно не рассчитывалась, так как, по мнению оценщика, уже включена в стоимость предложения о продаже жилого помещения, также в данном отчете нет сведений о расчете стоимости доли земельного участка под жилым домом, что противоречит требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. При расчете оценщиком Ворончихиным А.Д. размера убытков, не определена величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме.
Суд полагает обоснованными требования истца о признании недействительными п.п. 3, 8 Соглашения от 23.10.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Черемисиной О.А. и Администрацией МО <адрес> в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, так как данная стоимость определена с нарушением требований ст. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора, отчет № 3074/28 от 11.09.2025, составленный оценщиком Ворончихиным А.Д. нельзя признать достоверным, так как оценка проведена по состоянию на 11.09.2025, в то время как в соответствии с ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
Следовательно, оспариваемые пункты соглашения, подписанного истцом и ответчиком в настоящее время противоречит закону, нарушает права и законные интересы истца на справедливую компенсацию за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, так как в условиях складывающейся социально-экономической ситуации размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
При таких обстоятельствах, в соответствии с ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает признать недействительными пункты 3 и 8 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Черемисиной О.А. и Администрацией МО <адрес>, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> расположенной по адресу: <адрес>.
В силу ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с разъяснениями Верховного суда Российской Федерации, приведенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином первого жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Как следует из позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. № 577-О, учитывая, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества (включая отдельные элементы строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома), в том числе их восстановление или замену, и результатами его проведения являются не только поддержание многоквартирного дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, но и улучшение эксплуатационных характеристик как здания в целом, так и всех расположенных в нем помещений, а значит, увеличение их рыночной стоимости, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства (ст. 19 Конституции Российской Федерации). При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, нуждавшегося в таком ремонте, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, нуждался в проведении капитального ремонта, сведения о проведении которого, представителем ответчика Администрации МО г. Алапаевск в материалы дела не представлены. Факт того, что капитальный ремонт в доме не проводился представителем Администрации МО г. Алапаевск не оспаривался.
Поэтому требования истца о взыскании с ответчика суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт основаны на законе.
На взыскании с ответчика убытков, связанных с арендой жилья в <данные изъяты> истец не настаивает, так как она проживает по другому адресу, в связи с аварийностью спорного имущества.
С учетом изложенного, применительно к положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд считает возможным определить размер возмещения за жилое помещение, изымаемое у Черемисиной О.А. для муниципальных нужд - <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, относящейся к <адрес>.
Таким образом, величина общего размера возмещения за жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу <адрес>, изымаемую у собственника для муниципальных нужд, составляет <данные изъяты> которая подлежит взысканию с администрации МО <адрес> в пользу истца. При этом право собственности Черемисиной О.А. на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, может быть прекращено исключительно после выплаты возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество в полном объеме, с одновременным переходом права собственности на спорную квартиру к <адрес>.
Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины <данные изъяты>
Так как требования истца удовлетворены в полном объеме, несение данных расходов истцом подтверждено документально, заключение судебной экспертизы положено в основу решения суда по настоящему делу и признано судом допустимым доказательством, с ответчика в пользу истца следует взыскать возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>. (ТОМ 1 л.д. 6), и расходов на оплату судебной экспертизы в размере 25 000 руб. (ТОМ 1 л.д. 166)
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Черемисиной Ольги Александровны (<данные изъяты>) к Администрации муниципального округа <адрес> (ОГРН 1036600000348) о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, определении выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, взыскании возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности, удовлетворить.
Признать недействительными п. 3 и п. 8 Соглашения от 23.10.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Черемисиной Ольгой Александровной и Администрацией муниципального образования <адрес>, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.
Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>.
Взыскать с <адрес> в пользу Черемисиной О.А. сумму возмещения за изымаемое жилое помещение - в размере <данные изъяты>
Прекратить право собственности Черемисиной О.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> после выплаты собственнику возмещения за изымаемое жилое помещение в полном объеме, признав право собственности на данную квартиру за <адрес>ом <адрес>.
Взыскать с <адрес> в пользу Черемисиной О.А. возмещение судебных расходов в виде расходов на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>., расходов на оплату судебной экспертизы, проведенной ООО «Альт-Энерго», в размере <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. Жалоба подается через Алапаевский городской суд.
Судья О.Ф. Зубарева