ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
11 августа 2026 года Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе: председательствующего Васильевой И.В., с участием представителя истца Майоровой Ю.А., при секретаре Кондратьевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заимских Елены Николаевны к Чадовой Наталье Леонидовне о прекращении обременения в отношении жилого помещения, установил:
Заимских Е.Н. обратилась в суд с иском к Чадовой Н.Л. о признании прекращенным обременения, зарегистрированного в виде ипотеки недвижимого имущества от 26.09.2016 по которому ответчик является залогодержателем в отношении объекта недвижимости- квартиры, общей площадью 59,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, признав данное обременение отсутствующим, погашении записи об ипотеке в силу закона № от 30.09.2016 на квартиру, общей площадью 59,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, возложив обязанность по погашению записи об ипотеке в силу закона на Каменск-Уральский отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
В обоснование требований указано, что 26.09.2016 между ответчиком Чадовой Н.Л. и истцом Заимских Е.Н. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, общей площадью 59,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Согласно условий п. 3 договора купли-продажи отчуждаемая квартира по соглашению сторон оценена и продана за 2 785 000 рублей.
Денежную сумму в размере 2 300 000 рублей покупатель передал продавцу при подписании договора купли-продажи, а сумма в размере 485 000 рублей выплачивается продавцу не позднее 01 декабря 2016 года, в связи с чем возникает ипотека в силу закона.
Денежные средства в сумме 485 000 рублей были выплачены продавцу. Именно в связи с исполнением данной обязанности продавец не обращалась к покупателю с требованием о доплате денежных средств по условиям договора, при этом при получении выписки праве собственности в мае 2026 года на данную квартиру стало известно о том, что в отношении данного объекта недвижимости до настоящего времени зарегистрирован залог.
Истец обратился к ответчику с просьбой направить заявление в регистрирующий орган об исполнении обязанности по оплате полной стоимости квартиры по договору купли-продажи и прекращении залога, но ответчик потребовала у истца еще дополнительно 250 000 рублей.
Истец не имеет иной возможности прекратить залог в отношении спорного жилого помещения кроме как в судебном порядке. При этом объект по условиям договора купли-продажи от 26.09.2015 был оплачен и более того срок права требования оплаты по договору купли-продажи начал течь с 02.12.2016 и на момент подачи настоящего искового заявления истек.
Истец обеспечила свое обязательство по оплате ответчику денежных средство по договору купли-продажи квартиры залогом приобретенного ею жилого помещения.
Обращаясь в суд с иском о прекращении данного залога, истец ссылается на невозможность обращения взыскания на заложенное имущество, собственником которого она является, в связи с пропуском срока исковой давности.
Истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявить об исковой давности.
Истец Заимских Е.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, с участие ее представителя Майоровой Ю.А..
Представитель истца Майорова Ю.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
Ответчик Чадова Н.Л. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Информация о времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена на сайте Синарского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным в соответствии со ст. ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие явившегося ответчика, в порядке заочного судопроизводства.
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п.1 и п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Как следует из материалов дела, 26.09.2016 между Чадовой Н.Л. и Заимских Е.Н. заключен договор купли-продажи жилого помещения-трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 59,4 кв.м., в том числе жилой площадью- 38,9 кв.м., под номером 55, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
В соответствии с п. 3 договора, отчуждаемая квартира по соглашению сторон оценена в 2 785 000 рублей, из которых 2 300 000 рублей передаются продавцу полностью при подписании настоящего договора, оставшаяся сумма денег в размере 485 000 рублей выплачивается продавцу не позднее 01.12.2016. Возникает ипотека в силу закона.
В п. 11 договора указано, что деньги в сумме 2 300 000 рублей Чадова Н.Л. получила полностью.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.0.2026, на жилое помещение-квартиру по вышеуказанному адресу установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу Чадовой Н.Л., номер государственной регистрации № от 30.09.2016, срок действия ипотеки с 30.09.2016 по 01.12.2016.
В силу ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в том числе по заявлению залогодержателя или совместному заявлению залогодателя и залогодержателя, либо по решению суда о прекращении ипотеки
Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с п.53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Денежные средства в сумме 485 000 рублей были выплачены продавцу. Именно в связи с исполнением данной обязанности продавец не обращалась к покупателю с требованием о доплате денежных средств по условиям договора, при этом при получении выписки праве собственности в мае 2026 года на данную квартиру стало известно о том, что в отношении данного объекта недвижимости до настоящего времени зарегистрирован залог. Ответчиком в материалы дела возражений, доказательств, оспаривающих доводы истца, не представлено.
Согласно п.1 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного кодекса.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 207 данного кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство).
Абзацем 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.
Кроме того, в отличие от истечения исковой давности по главному требованию, которое влечет истечение исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям.
Так, в п. 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.
Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2020 № 18-П по делу о проверке конституционности абзаца 2 п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Тюрина С.В., механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуем и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (п. 3).
Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно подлежит прекращению.
В перечне оснований прекращения залога, приведенном в п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.
Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.
Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором- залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имуществом залогом.
При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству, и не зависит от того, будет или нет заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству.
С учетом заявленным исковых требований, и подлежащих применению норм материального права по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению обстоятельством является выяснение возможности обращения взыскания на предмет залога, находящегося в собственности истца. Названное юридически значимое обстоятельство должно войти в предмет доказывания по настоящему делу.
Между тем срок исполнения, обеспеченного залогом обязательства, истек 01.12.2016. Данный срок указан в сведениях об обременении права на недвижимое имущество, на которые третьи лица вправе добросовестно полагаться и в договоре купли-продажи от 26.09.2016.
При таких обстоятельствах следует, что возможность залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество утрачена.
Поскольку судом установлено, что покупателем по договору купли-продажи от 26.09.2016 обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости исполнены надлежащим образом, возражения относительно прекращения ипотеки у ответчика отсутствуют, принимая во внимание, что у залогодателя и залогодержателя отсутствует возможность обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки в связи с удаленностью местоположения ответчика, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Решение суда о признании обременения отсутствующим (прекращении ипотеки) в силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона об ипотеке является основанием для регистрирующего органа для погашения записи об ипотеке.
Руководствуясь ст.ст. 12, 14, 56, 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
иск Заимских Елены Николаевны к Чадовой Наталье Леонидовне о прекращении обременения в отношении жилого помещения,- удовлетворить.
Прекратить обременение права в форме ипотеки на жилое помещение-квартиру по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации № от 30.09.2016, установленное в соответствии с договором купли-продажи от 26.09.2016, заключенным между Чадовой Натальей Леонидовной (продавцом) с одной стороны и Заимских Еленой Николаевной (покупателем) с другой стороны.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечению срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий И.В. Васильева