РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28.05.2026 г. Троицк Челябинской области
Троицкий городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Журавель А.О., при секретаре Чолакян М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Нргеяна Арсена Суриковича к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, установил:
22.08.2023 между Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области и ФИО7 заключен договор аренды земли № № по условиям которого ФИО8 предоставлен в аренду земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов), кадастровый номер № площадью 491 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для завершения строительства, сроком до 21.08.2026. В последующем права и обязанности по указанному договору переданы административному истцу.
Нргеян А.С. является собственником объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, расположенного в границах спорного земельного участка.
26.02.2026 Нргеян А.С. обратился в Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской с заявлением о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес> на три года для завершения строительства.
Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской направлен ответ 27.02.2026, которым сообщено об отказе в предоставлении земельного участка. В качестве оснований для отказа указано, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка без проведения торгов, Нргеян А.С. обратился в суд с настоящим иском.
Административный истец Нргеян А.С. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен, просил рассмотреть дело без его участия.
Представитель административного ответчика Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административного иска Нргеян А.С. по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Необходимым условием признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления незаконным по смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> предоставлялся в аренду ФИО9 на основании договора № № от 26.07.2005, сроком на три года (л.д. 66-67).
В соответствии с уведомлением от 14.08.2012, права и обязанности по договору аренды № № от 26.07.2005 перешли новому собственнику – ФИО10
Соглашением от 21.08.2023 договор аренды № № от 26.07.2005 расторгнут.
22.08.2023 между Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка и ФИО11 заключен договор аренды земли г. Троицка № № в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов), кадастровый номер №, площадью 491 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Разрешенное использование участка: для завершения строительства.
Договор заключен сроком до 21.08.2026 (л.д. 45-47).
09.02.2024 Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской дано согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земли г. Троицка от 22.08.2023 № № новому арендатору Нргеян А.С. (л.д. 48).
Согласно выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу Нргеян А.С. сроком до 21.08.2026 (л.д. 43-44).
На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 11%, проектируемое назначение – жилое, принадлежащее на праве собственности Нргеян А.С. (л.д. 50-53).
До истечения срока действия договора аренды, 26.02.2026 Нргеян А.С. обратился в Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской с заявлением о продлении срока аренды земельного участка площадью 491 кв.м. (кадастровый номер №), предоставленного по договору аренды земельного участка от 22.08.2023 № № расположенного по адресу: <адрес> сроком на три года, для завершения строительства (л.д. 42).
Письмом о рассмотрении заявления № № от 27.02.2023, Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области отказано в предоставлении муниципальной услуги в связи со следующим: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (л.д. 41).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).
В целях реализации названного принципа пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
В материалы дела представлены выписка из ЕГРН, содержащая сведения о регистрации обременения в виде аренды в пользу Нргеян А.С.
Администрация не предъявляла требований к Нргеян А.С. об изъятии объекта незавершенного строительства.
Соответственно, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства, собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен принадлежащий административному истцу объект незавершенного строительства, при заключении нового договора аренды не может быть предоставлен иному лицу.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Нргеян А.С. имеет исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого ему для завершения строительства.
В связи с тем, что требования административного истца подлежат удовлетворению, судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче административного искового заявления (л. д. 16) подлежат взысканию с Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской в пользу Нргеяна А.С. согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 175, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Нргеяна Арсена Суриковича удовлетворить частично.
Признать незаконным решение Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области от № № от 27.02.2026 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 491 кв.м., предоставленного по договору аренды земельного участка от 22.08.2023 № №, расположенного по адресу: <адрес>
Возложить на Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области обязанность повторно рассмотреть заявление Нргеяна Арсена Суриковича о предоставлении в аренду земельного участка.
Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области в пользу Нргеяна Арсена Суриковича расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд.
Председательствующий
Мотивированное решение составлено 11.06.2026.