РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 августа 2026 г. г. Троицк Челябинская область
Троицкий городской суд Челябинской области в составе председательствующего Фроловой О.Ж., при секретаре Смирновой М.К., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кожаева Андрея Михайловича к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земли, возложении обязанности заключить договор аренды, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ
Кожаев А.М. обратился в суд с административным иском к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земли, возложении обязанности заключить договор аренды, взыскании судебных расходов.
В обоснование иска указал, что на основании договора аренды земли г.Троицка №139.09.02.01.04 от 06.04.2009 и договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли от 01.02.2017 он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 888 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным видом использования: строительство индивидуального жилого дома, сроком на 10 лет.
07.04.2026 он обратился в Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области с заявлением о предоставлении ему в аренду, без проведения торгов, земельного участка, с кадастровым номером № площадью 888 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома. 08.04.2026 в удовлетворении заявления ему отказано по причине истечения срока действия договора аренды земли и отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированных за ним правах в отношении объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке.
Считает данный отказ незаконным, поскольку задолженность по оплате аренды отсутствует, земельный участок используется им по назначению, 12.04.2018 он заключил с ПАО Челябэнергосбыт договор энергоснабжения, получил схему-проект энергоснабжения объекта: жилого дома с электроотоплением, на земельном участке выстроил объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировать не имеет возможности по причине истечения срока действия договора аренды. Административный ответчик потребовал возврата земельного участка только после его обращения с заявлением о продлении срока аренды.
Просит признать отказ Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области N 1149 от 08.04.2026 в предоставлении земельного участка, площадью 888 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду без проведения торгов незаконным; обязать Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области заключить с ним договор аренды сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства; взыскать расходы по плате государственной пошлины в размере 3000 руб.
В судебном заседании административный истец Кожаев А.М. не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.125).
Представитель ответчика Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и пояснения по делу (л.д.43,110,123).
Представитель заинтересованного лица администрации г. Троицка Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом (л.д.104 оборот,126).
На основании ч.6 ст.226 КАС РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. При этом как указано в пункте 2 той же статьи решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Согласно ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В силу ч.9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
При этом, согласно ч. 11 ст. 226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п. 1 ч. 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в п. 3 и 4 ч. 9 и в ч. 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
В соответствии с ч.2 ст.227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.
Из анализа положений статей 218, 226, 227 КАС РФ следует, что для принятия судом решения о признании решений, действий (бездействий) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями незаконными, необходимо наличие двух условий - это несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
На основании пункта 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из пункта 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы и земельные участки.
В силу пунктов 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.
Согласно положениям подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
Согласно п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в соответствии с пунктом 32 которого при подаче заявления о предоставлении земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, в том числе предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.
Исходя из вышеуказанных положений, лицо, получившее до 01.03. 2015 земельный участок в аренду для строительства, вправе получить этот участок в аренду однократно для завершения строительства принадлежащего такому лицу объекта, если последний правомерно возведен на ранее предоставленном участке в период действия договора аренды, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.
Таким образом, значимым обстоятельством для предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства является наличие на нем объекта незавершенного строительства, возведенного в период действия договора аренды.
Судом достоверно установлено, что 06.04.2009 между Управлением муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земли № 139.09.02.01.04, в соответствии с которым арендатору был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 888 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, с разрешенным видом использования: строительство индивидуального жилого дома (л.д.44-45,46).
В силу п. 1.2 указанного договора земельный участок предоставлен в аренду сроком на 10 лет.
В этот же день, 06.04.2009, земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи (л.д.45 оборот).
11.06.2010 договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (л.д.83).
01.02.2017 Богданов Ю.К. передал права и обязанности по договору аренды Кожаеву А.М., о чем в ЕГРН внесена запись о договоре уступки прав аренды земельного участка от 14.02.2017 (л.д.83).
Пунктом 4.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Арендатор после окончания действия договора по его условиям обязан: п. 4.2.5 сдать земельный участок по акту-приема передачи земельного участка, составленного на момент окончания договора; п. 4.2.8- письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении ( л.д.6).
В соответствии с пунктом 7.5. настоящий договор прекращает действие по истечении срока, указанного в п. 7.1 настоящего договора. Пунктом 7.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.
Судом установлено, что 06.04.2019, т.е. после окончания срока действия договора аренды, установленного в п.1.2 договора, арендатором земельный участок арендодателю возвращен не был, арендодателем не истребовался.
В силу пункта 2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая то, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка срок его действия истек 06.04.2019, после истечения срока действия договора земельный участок истцом истребован не был, указанный договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
07.04.2026 истец обратился в Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области с заявлением о предоставлении ему однократно в аренду, без проведения торгов, земельного участка, площадью 888 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома (л.д.93).
Письмом Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области от 08.04.2026 № 1149 истцу было отказано в однократном предоставлении в аренду, для завершения строительства, земельного участка, с кадастровым номером №, по причине отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах заявителя в отношении объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, (л.д.91).
В этом же письме Управление муниципального имущества администрации г. Троицка потребовало вернуть земельный участок в срок до 15.04.2026.
Заявив о возврате земельного участка, арендодатель заявил о прекращении и об отказе от арендных отношений в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ, в этой связи договор аренды земельного участка прекратил свое действие 08.07.2026 (08.04.2026+ 3 месяца).
Как указывалось судом ранее, значимым обстоятельством для предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства является наличие на нем объекта незавершенного строительства, возведенного в период действия договора аренды, т.е. до 08.07.2026.
Из технического паспорта на объект незавершенного строительства от 27.04.2026 следует, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, располагается объект незавершенного строительства площадью 40,4 кв.м. (л.д.64-70,38-39).
Таким образом, судом установлено, что Кожаев А.М. в период действия договора аренды возвел на спорном земельном участке объект незавершенного строительства.
Кроме того, судом установлено, что 12.04.2018 Кожаев А.М. заключил с ПАО Челябэнергосбыт договор энергоснабжения, получил схему-проект энергоснабжения объекта: жилого дома с электроотоплением (л.д.23-30, 31-36), установил на земельном участке нестационарный объект, высадил многолетние деревья, не имеет задолженности по оплате аренды (л.д.122).
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом ( п.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, довод ответчиков о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, в предоставленном пакете документов отсутствуют сведения о наличии оснований, для предоставления земельного участка, предусмотренных п.п. 1-30 п. 2 ст.39.6 Земельного Кодекса РФ является неправильным, поскольку истец является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доказательств того, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд заявлены требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, материалы дела не содержат.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства принадлежащего административному истцу, легитимности его возведения, а также отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, а также не может быть и предметом аукциона.
Поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возведенный административным истцом, постольку у последнего имеется право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Таким образом, отказ по приведенным в нем мотивам являлся незаконным, нарушил права и законные интересы административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая то, что истец является собственником здания, возведенного на основании соответствующего разрешения, земельный участок предоставлен в аренду, без проведения торгов до 1 марта 2015 года, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", он имел право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, для завершения строительства, в связи с чем, отказ в предоставлении истребуемого административным истцом земельного участка в аренду нельзя признать законным и обоснованным, требования истца подлежат в этой части удовлетворению.
К требованию ответчика о возврате земельного участка № 739 от 04.03.2025 суд относится критически, поскольку данное требование было направлено арендатору по адресу: <адрес> (л.д.100,99), в то время как арендатор зарегистрирован по адресу : <адрес> (л.д.8).
Кроме того, предъявив требование от 08.04.2026 о возврате земельного участка и установив новый срок для его возврата, арендодатель фактически изменил дату отказа от договора.
Также суд критически относится к акту осмотра земельного участка от 17.07.2026 и фототаблице, составленным ответчиком (л.д.102,103,117-119), т.к. из акта следует, что земельный участок свободен от строений, в то время как из технического паспорта и фотографий представленных истцом следует, что как минимум на 27.04.2026 на земельном участке имелся объект незавершенного строительства.
В силу части 2, 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца. При этом, выбор способа восстановления нарушенных прав административного истца является правом суда.
Суд полагает, что в данном случае возложение обязанности на ответчика принять решение о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, о возложении обязанности на Управление муниципальной собственности администрации города Троицка заключить с истцом договор аренды земельного участка без проведения торгов, сроком на три года, выходящим за пределы компетенции суда, поскольку по действующему законодательству право предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принадлежит органам местного самоуправления, на условиях определяемых сторонами.
В связи с чем, суд считает необходимым для восстановления нарушенных прав истца возложить на Управление муниципальной собственности администрации города Троицка обязанность рассмотреть обращение Кожаева А.М. от 07.04.2026 с учетом имеющегося у него права на заключение договора аренды без проведения торгов, на условиях, согласованных сторонами.
В удовлетворении остальной части исковых требований истцу следует отказать.
В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно пункту 4 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе расходы на оплату услуг представителей.
В силу ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Административный истец при подаче иска понес расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (л.д.37).
В связи с удовлетворением требований о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земли, о возложении обязанности, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 3000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кожаева Андрея Михайловича к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земли, о возложении обязанности заключить договор аренды, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.
Признать отказ Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (ИНН 7418002969 ОГРН 1027401100044) N 1149 от 08.04.2026 в предоставлении Кожаеву Андрею Михайловичу (ИНН №) земельного участка, площадью 888 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду без проведения торгов, незаконным.
Обязать Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (ИНН 7418002969 ОГРН 1027401100044) повторно рассмотреть заявление Кожаева Андрея Михайловича (ИНН №) от 07.04.2026 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.
Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (ИНН 7418002969 ОГРН 1027401100044) в пользу Кожаева Андрея Михайловича (ИНН №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.
В остальной части иска в удовлетворении требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Троицкий городской суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме составлено 17.08.2026.