РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 февраля 2026 года г. Троицк
Троицкий городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего: Лавровой Н.А., при секретаре: Ахмадуллиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юсупова Михаила Андреевича к Администрации г. Троицка Челябинской области о сохранении зданий в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
Юсупов М.А. обратился в суд с иском (уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) к администрации г. Троицка Челябинской области, просил суд прекратить его право собственности на нежилое здание - магазин «Селяночка» площадью 127,8 кв.м., с кадастровым номером №, количеством этажей 1, адрес: <адрес>а; на нежилое здание, площадью 148.2 кв.м., с кадастровым номером №, количеством этажей 1, адрес: <адрес> кадастровым номером № количеством этажей 1, адрес: <адрес> Снять с кадастрового учета - нежилое здание - магазин «Селяночка» площадью 127,8 кв.м., с кадастровым номером № количеством этажей 1, адрес: <адрес> с кадастровым номером № количеством этажей 1, адрес: <адрес> с кадастровым номером № количеством этажей 1, адрес: <адрес>
Признать за истцом право собственности на нежилое здание (магазин), общей площадью 422,6 кв.м., определенной по внутреннему контуру наружных стен здания, количеством этажей 1, расположенное по адресу: <адрес> расположенное на земельном участке с кадастровым номером № в следующих координатах (система координат: МСК-74, зона 2):
точка № с координатами № точка № с координатами № точка № с координатами № точка № с координатами № точка № с координатами №
В обоснование иска указал на то, что он приобрел по Договору купли-продажи недвижимого имущества посредством публичного предложения, 14.01.2025, земельный участок площадью 683 кв.м., кадастровый №, с расположенным на нем нежилым зданием - магазин «Селяночка» площадью 127,8 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Право собственности на приобретенные объекты недвижимости было зарегистрировано за ним 17.02.2025 года.
В последующем, с целью нормальной эксплуатации имущества, в пределах приобретенного земельного участка, истцом были построены и поставлены на кадастровый учет два вспомогательных к основному здания:
Кадастровый №, площадью 148,2 кв.м., количеством этажей 1, адрес: <адрес>
Кадастровый №, площадью 148,2 кв.м., количеством этажей 1, адрес: <адрес>
Право собственности на указанные вспомогательные здания зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке на основании технических планов от 01.09.2025 года.
Вспомогательные здания были пристроены к основному и визуально представляли с ним одно целое.
В дальнейшем, истцом было принято решение об объединении 3-х зданий в одно, путем демонтажа перегородок между ними.
После выполнения указанных работ, он обратился в Управление Росреестра с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на созданный в результате проведения указанных работ объект недвижимости: нежилое здание, общей площадью 422,6 кв.м., определенной по внутреннему контуру наружных стен здания.
Согласно заключению кадастрового инженера (в составе технического плана), контур объединенного здания не изменился, сохранился по ранее существовавшим контурам трех зданий, без нарушений общей конструктивной схемы и конфигурации нежилых зданий, без расширений и перестроек, без изменения параметров здания, без увеличения этажности здания.
Размещение нежилого здания не нарушает разрешенное использование земельного участка - для размещения и эксплуатации магазина и действующий градостроительный регламент.
Управление Росреестра, кадастровый учет и государственную регистрацию приостановило, указав, что, по мнению Росреестра, согласно ст. 1, 56 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Из технического плана от 19.09.2025 г., представленного на государственную регистрацию следует, что указанный объект недвижимого имущества образовывается в результате реконструкции.
После чего истец обратился в Администрацию города Троицка Челябинской области с просьбой выдать ему разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ему было отказано.
Разрешение на реконструкцию истец не получал, поскольку полагал, что оно не требуется при объединении трех зданий (визуально одного) в одно, путем демонтажа внутренних (не фасадных) элементов.
Земельный участок, на котором выполнены работы по реконструкции трех зданий в одно, отнесен к категории: земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование для размещения и эксплуатации магазина.
Полагает, что для сохранения образовавшегося в результате реконструкции объекта недвижимости в реконструированном виде и признании на него права собственности, соблюдены все условия:
1. Объект расположен на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке;
2. Объект соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, является магазином, и расположен на земельном участке, с разрешенным использованием для размещения и эксплуатации магазина;
3. Как следует из технического заключения, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Истец Юсупов М.А. в судебном заседании не участвовал, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 82)
Представитель ответчика Администрация г. Троицка Челябинской области - в судебном заседании не участвовал, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в материалы дела представил отзыв в котором просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать (л.д.82).
Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – в судебном заседании не участвовал, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в материалы дела представлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, в котором указали также, что, рассмотрев уточненное исковое заявление, они не возражают об удовлетворении требований истца (л.д.87).
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах втором и третьем пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума от 29 апреля 2010 г. N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума от 29 апреля 2010 г. N 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.
Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Из разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», следует, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что истец Юсупов М.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества посредством публичного предложения, приобрел в собственность - земельный участок, площадью 683 кв.м., кадастровый №, с расположенным на нем нежилым зданием - магазин «Селяночка» площадью 127,8 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН на земельный участок площадью 683 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> разрешенного использования: для размещения и эксплуатации магазина ( л.д.62-65), выпиской из ЕГРН на нежилое здание –магазин «Селяночка», кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.57-61), договором купли – продажи недвижимого имущества посредством публичного предложения от 14.01.2025 года (л.д.10).
В последующем, с целью нормальной эксплуатации имущества, в пределах приобретенного земельного участка, истцом были построены и поставлены на кадастровый учет два вспомогательных к основному здания:
Кадастровый №, площадью 148,2 кв.м., количеством этажей 1, адрес: <адрес> вид разрешенного использования: для обслуживания здания магазина;
Кадастровый №, площадью 148,2 кв.м., количеством этажей 1, адрес: <адрес> вид разрешенного использования: для обслуживания здания магазина;
Право собственности на указанные вспомогательные здания зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке на основании технических планов от 01.09.2025 года, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.47-51, л.д.52-56).
Согласно технического плана площадь нежилого здания, образованного в результате объединения нежилых зданий с КН № составляет 422,6 кв.м., определена по внутреннему контуру наружных стен здания, согласно Приказа № П/0393 от 23.10.2020г.кв.м. (л.д.19-22).
Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, изменения здания, расположенного по адресу: <адрес>А, относятся к реконструкции.
Разрешение на реконструкцию указанного объекта Юсупов М.А. не получал, из чего следует, что истцом произведена самовольная реконструкция здания.
После выполнения указанных работ, истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на созданный в результате проведения указанных работ объект недвижимости: нежилое здание, общей площадью 422,6 кв.м., определенной по внутреннему контуру наружных стен здания.
Однако, Управление Росреестра, кадастровый учет и государственную регистрацию приостановило, указав, что по мнению Росреестра, согласно ст. 1, 56 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, а строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (л.д.25).
10.11.2025 года Юсупов М.А. обратился в администрацию г. Троицка Челябинской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости (л.д.26).
12.11.2025 Администрацией г. Троицка Челябинской области было вынесено решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с тем, что отсутствует разрешение на строительство (л.д.27).
В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Действующее законодательство Российской Федерации регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством.
Из заключения ООО «Архитектурно-Строительного бюро ГИС» № 311 от 19.09.2025 года следует, что выполненные изменения объединение 3 нежилых зданий с кадастровыми номерами № в одно нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, собственник объектов недвижимости один, без нарушений общей конструктивной схемы и конфигурации нежилых зданий, без расширений и перестроек, без увеличения этажности зданий без изменений, описанные в данном техническом заключении от 19.09.2025г. не нарушает требований пожарной безопасности и соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» ( в том числе части 3 статьи 80 ), не нарушают и соответствуют требованиям Федерального закона РФ от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не нарушают иные нормы и требования, установленные законодательством РФ, безопасность и надежность здания и его конструктивных элементов не нарушена.
Выполненные изменения объединение 3 нежилых зданий с кадастровыми номерами № одно нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> - относятся к изменениям объектов капитального строительства и их частей, и не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, выполнены в соответствии с требованиями национальных стандартов Российской Федерации, действующими нормами и правилами, санитарно-гигиеническими, экологическими, противопожарными и другими требованиями, обеспечивающими безопасную для жизни людей эксплуатацию объекта, не нарушая права и законные интересы третьих лиц, в следствие чего, согласно Градостроительному кодексу РФ ст. 51 части 17 пункту 4 - выдача Разрешения на строительство, реконструкцию не требуется, а также согласно п.15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (л.д.22-оборот-24)
Согласно заключения по результатам экспертной оценки технического состояния строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, выполненного ООО «ЦЭЗиС» следует, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> полученное в результате объединение 3 нежилых зданий с кадастровыми номерами № в одно нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № соответствует действующим нормам, техническим регламентам и другим требованиям, предъявляемым к общественным зданиям, пригодно для безопасной круглогодичной эксплуатации. Работы по реконструкции здания выполнены в соответствии с действующими нормами, техническими регламентами и другими требованиями, предъявляемыми к общественным зданиям, в том числе требованиями противопожарной безопасности и санитарных норм и правил. Здание полностью расположено в границах земельного участка № Конструкции здания не имеют дефектов, влияющих на несущую способность здания и угрожающих жизни и безопасности людей (л.д.29-42)
Спорное здание с учетом реконструкции возведено в границах отведенного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 31А, собственником которого является Юсупов М.А., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения и эксплуатации магазина.
Таким образом, учитывая то, что единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которых Юсупов М.А. предпринимал меры, реконструкция здания произведена с соблюдением градостроительных, строительных, санитарно – гигиенических, противопожарных и экологических норм и правил, реконструированное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, объект находится в границах земельного участка принадлежащего истцу, целевое назначение земельного участка соблюдено, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению на основании п.3 ст. 222 ГК РФ.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, вопреки данной норме от сторон не поступило каких-либо других доводов и возражений по иску и доказательств в их обоснование.
Суд, вынося решение, исходит из доказательств, находящихся в деле и дает им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Суд согласно ст. 196 ГПК РФ разрешает дело в пределах заявленных истцом требований.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Юсупова Михаила Андреевича к Администрации г. Троицка Челябинской области о сохранении зданий в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированное жилое помещение, удовлетворить.
Прекратить право собственности Юсупова Михаила Андреевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, <данные изъяты> на нежилое здание - магазин «Селяночка» площадью 127,8 кв.м, с кадастровым номером №, количеством этажей 1, адрес: <адрес>а; - на нежилое здание, площадью 148.2 кв.м., с кадастровым номером № количеством этажей 1, адрес: <адрес> с кадастровым номером №, количеством этажей 1, адрес: <адрес>
Снять с кадастрового учета - нежилое здание - магазин «Селяночка» площадью 127,8 кв.м, с кадастровым номером №, количеством этажей 1, адрес: <адрес>а; - нежилое здание, площадью 148.2 кв.м., с кадастровым номером №, количеством этажей 1, адрес: <адрес> - на нежилое здание, площадью 148,2 кв.м., с кадастровым номером № количеством этажей 1, адрес: <адрес>
Признать за Юсуповым Михаилом Андреевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, <данные изъяты> право собственности на нежилое здание (магазин), общей площадью 422,6 кв.м., определенной по внутреннему контуру наружных стен здания, количеством этажей 1, расположенное по адресу: <адрес> расположенное на земельном участке с кадастровым номером № в следующих координатах (система координат: МСК-74, зона 2):
точка № с координатами № точка № с координатами № точка № с координатами № точка № с координатами №;
точка № с координатами №
Решение может быть обжаловано путем подачи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области.
Председательствующий:
Мотивированное решение суда изготовлено: 13 марта 2026 года