РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 июля 2026 года г. Троицк
Троицкий городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего: Панасенко Е.Г., при секретаре: Таранюк А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сайгиной Юлии Николаевны к администрации г.Троицка Челябинской области о переводе жилого дома в нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
Сайгина Ю.Н. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) к администрации г.Троицка Челябинской области, в котором просит:
изменить вид объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с жилого дома на нежилое здание;
изменить назначение объекта недвижимости с кадастровым номером № с «жилое» на «нежилое»;
сохранить объект недвижимости с кадастровым номером № в перепланированном виде.
В обоснование требований указано на то, что истцу на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, площадью 873,6 кв.м. Данный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 269 кв.м., виды разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства. Указанный земельный участок принадлежит истцу на праве собственности.
Жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> построен истцом на основании Уведомлений №103от 30 декабря 2021 года и №45 от 27 июня 2024 года о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости разрешения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
После завершения строительства и регистрации права собственности на жилой дом, площадью 873,6 кв.м., с кадастровым номером №, истец решила его реконструировать под магазин. Реконструкция произведена в соответствии с проектом ООО «Проектная мастерская «Город». Работы по реконструкции объекта производились в соответствии с указанным проектом. Истец обращалась в администрацию г.Троицка Челябинской области с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию, однако ей было отказано, поскольку не предоставлено разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка под «магазин». Также, истец обращалась с заявлением о переводе жилого дома в нежилое здание, с целью организации магазина, но ей было отказано, в связи с тем, что данный перевод приведет к несоответствию фактического использования земельного участка его целевому назначению. Указывает на то, что реконструированное нежилое здание соответствует строительным нормам, санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, расположено в границах земельного участка, ни чьих интересов не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан не создает (л.д. 3-6, 203).
Истец Сайгина Ю.Н. в судебном заседании не участвовала, о дне и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Представитель истца Сайгиной Ю.Н. – Бачанова Г.Г. в судебном заседании участвовала, исковые требования поддержала, ссылаясь на основания указанные в иске. В материалы дела представлены письменные возражения на отзыв администрации г.Троицка Челябинской области (л.д.142, 143).
Представитель ответчика – администрации г.Троицка Челябинской области Прокудина М.С., действующая на основании доверенности № от 03 июля 2026 года (л.д.204) в судебном заседании участвовала, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. В материалы дела представлен отзыв на исковое заявление (л.д. 129, 130, 214-217).
Представитель третьего лица – Государственного комитета охраны объектов культурного наследия в Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о дне и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В материалы дела представлено письменное мнение (л.д.189).
На основании ст.167 ГПК РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.
Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, суд решил исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу разъяснений, изложенных в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ст. 42 ЗК РФ, собственник земельного участка обязан соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Градостроительного кодекса РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно пункту 26 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, обстоятельства того, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.
Кроме того, ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Статьей 288 ГК РФ предусмотрено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом ст. ст. 22, 23 ЖК РФ.
В соответствии с ч.1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо обращается с заявлением в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации (ч. 2).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (ч. 4).
Исходя из положений приведенных выше правовых норм, доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе.
В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что Сайгина Ю.Н. является собственником жилого дома, площадью 873,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРН 05 октября 2021 года (л.д.8-13).
Так же Сайгина Ю.Н. является собственником земельного участка, площадью 1 269 кв.м., с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Челябинская область г.Троицк, на основании соглашения об образовании земельного участка путем перераспределения земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности на территории Троицкого городского округа №, выдан 06 октября 2016 года; соглашения об образовании земельного участка путем перераспределения земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, на территории Троицкого городского округа №, выдан 18 марта 2021 года; мирового соглашения от 21 июля 2010 года; соглашения № об образовании земельного участка путем перераспределения земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, на территории Троицкого городского округа, выдан 24 апреля 2017 года; вступившего в законную силу 03 августа 2010 года определения Троицкого городского суда Челябинской области от 21 июля 2010 года; ст. 36 ЖК РФ, №188-ФЗ, выдан 29 декабря 2004 года. Право собственности в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРН 31 января 2023 года (л.д. 14, 15).
Жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, 31 построен Сайгиной Ю.Н. на основании следующих документов:
уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от 30 декабря 2021 года (л.д.25-27);
уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от 27 июня 2024 года (л.д.28-30).
После завершения строительства и регистрации права собственности на жилой дом, площадью 873,6 кв.м., с кадастровым номером № Сайгина Ю.Н. решила его реконструировать под магазин.
22 августа 2024 года между ООО «Проектная мастерская «Город» и Сайгиной Ю.Н. заключен договор подряда на выполнение проектных работ № согласно условиям, которого проектировщик обязался разработать проект на реконструкцию жилого дома под магазин (л.д.31, 32).
ООО «Проектная мастерская «Город» изготовлен проект по реконструкции жилого дома, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> под магазин (л.д.107-122).
19 сентября 2024 года Сайгина Ю.Н. обратилась в администрацию г.Троицка с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (л.д.33).
20 сентября 2024 года Сайгиной Ю.Н. получен градостроительный план земельного участка (л.д.34-39).
26 сентября 2024 года Сайгиной Ю.Н. подано дополнение к заявлению от 19 сентября 2024 года, с уточнением вида условно разрешенного использования «магазины» (л.д.33 оборот).
26 сентября и 16 октября 2024 года Сайгиной Ю.Н. в адрес администрации г.Троицка направлены согласия соседей о предоставлении Сайгиной Ю.Н. разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «магазины» от смежных землепользователей (л.д.44-49).
30 сентября 2024 года на заседании комиссии по землепользованию и застройки на территории Троицкого городского округа принято решение отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования для земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, вид «магазины», в связи с размещением на участке жилого дома (л.д.42 оборот, 43).
11 октября 2024 года администрацией г.Троицка в адрес Сайгиной Ю.Н. направлено письмо №, в котором указано, что вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка 30 сентября 2024 года рассмотрен на заседании комиссии по землепользованию и застройке территории Троицкого городского округа, на котором принято решение отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, вид «для размещения торгово-офисного здания» (л.д.42).
12 ноября 2024 года Сайгина Ю.Н. обратилась в администрацию г.Троицка с заявлением, в котором пояснила причину получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и просила вновь рассмотреть ее заявление (л.д. 50).
06 декабря 2024 года на заседании комиссии по землепользованию и застройки на территории Троицкого городского округа принято решение отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования для земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, вид «магазины», в связи с тем, что на участке размещен жилой дом (л.д.51, 52).
16 декабря 2024 года администрацией г.Троицка в адрес Сайгиной Ю.Н. направлено письмо №, в котором указано, что вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка 06 декабря 2024 года рассмотрен на заседании комиссии по землепользованию и застройке территории Троицкого городского округа, на котором принято решение отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № вид «магазины» (л.д.50 оборот).
17 декабря 2024 года Сайгина Ю.Н. обратилась в администрацию г.Троицка с заявлением о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (л.д.53, 54).
25 декабря 2024 года администрацией г.Троицка в адрес Сайгиной Ю.Н. направлено письмо №, которым отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке по <адрес> под магазин, на основании ст.51 п.7в Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с неполным составом пакета предоставленных документов, предусмотренных для выдачи разрешения.
В частности, в представленной проектной документации присутствуют только разделы: ПЗУ, ПОС и АР, а какие-либо конструктивные решения, кроме решений по внутренней лестнице, отсутствуют.
В проектной документации на листе «Общие данные» (проектировщик ООО «Проектная мастерская «Город») указано: на момент разработки настоящей проектной документации основные строительные работы на объекте «Жилой дом» завершены».
Таким образом, неотъемлемой частью предоставляемой проектной документации должно быть «Заключение» соответствующей проектной документации о безопасности эксплуатации данного объекта в качестве магазина после проведения предлагаемой реконструкции (л.д.54 оборот).
28 декабря 2024 года Сайгина Ю.Н. обратилась в администрацию г.Троицка с заявлением о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, приложив запрашиваемое заключение (л.д. 55, 56).
24 января 2025 года Сайгина Ю.Н. вновь обратилась в администрацию г.Троицка с заявлением о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства под магазин, приложив запрашиваемое заключение (л.д.57, 58).
17 февраля 2025 года Сайгина Ю.Н. обратилась в администрацию г.Троицка с заявлением, в котором указала, что 16 декабря 2024 года за № получен отказ в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, под «магазины». Ни выписка из протокола заседания комиссии от 06 декабря 2024 года, ни сопроводительное письмо не содержат ссылки на нормативный правовой акт в обоснование принятого решения об отказе. В связи с чем просила, указать нормативный правовой акт, предусматривающий принятие решения об отказе в удовлетворении заявления в связи с тем, что «на участке размещен жилой дом» (л.д.59).
10 марта 2025 года администрацией г.Троицка в адрес Сайгиной Ю.Н. направлено письмо № из которого следует, что вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка 06 декабря 2024 года рассмотрен на заседании комиссии по землепользованию и застройке территории Троицкого городского округа.
Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в настоящее время имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства. На участке в соответствии с данными ЕГРН расположен 2-х этажный жилой дом площадью 873,6 кв.м.
В соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ в 2021 и 2024 годах на основании направленных Сайгиной Ю.Н. уведомления о планируемой реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и уведомления об изменений параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, администрацией г.Троицка подготовлены уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемой реконструкции параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости разрешения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.
Разрешительные документы в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ на реконструкцию вышеуказанного жилого дома с целью перевода его в нежилое здание администрацией г.Троицка не выдавались. В связи с чем, комиссией по землепользованию и застройки на территории города Троицка принято решение отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, вид «магазины» (л.д.60).
Сайгина Ю.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации г.Троицка Челябинской области о признании незаконным отказа от 25 декабря 2024 года в выдаче разрешения на реконструкцию, признании незаконным бездействия, выразившегося в не рассмотрении заявления от 24 января 2025 года, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.
Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 27 марта 2025 года, вступившим в законную силу 06 мая 2025 года, исковые требования Сайгиной Ю.Н. удовлетворены.
Данным решением признано незаконным решение администрации г.Троицка от 25 декабря 2024 года № об отказе в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства под магазин, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>
На администрацию г.Троицка возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Сайгиной Ю.Н. от 17 декабря 2024 года о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства под магазин, расположенного по адресу: <адрес>
Признано незаконным бездействие администрации г.Троицка, выразившееся в не рассмотрении заявления Сайгиной Ю.Н. от 24 января 2025 года о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства под магазин, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>
На администрацию г.Троицка Челябинской области возложена обязанность рассмотреть заявление Сайгиной Ю.Н. от 17 декабря 2024 года о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства под магазин, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> (л.д.61-64).
14 апреля 2025 года администрацией г.Троицка в адрес Сайгиной Ю.Н. направлено письмо № из которого следует, что заявление о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства «Жилой дом» под магазин, расположенного по адресу: <адрес> рассмотрено.
В соответствии с ч.11 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, проведена проверка предоставленных Сайгиной Ю.Н. документов, в ходе которой выявлено следующее:
отсутствие результатов инженерных изысканий;
отсутствие разделов проектной документации:
«Конструктивные решения»;
«Обеспечение доступа инвалидов»;
отсутствие согласования архитектурно градостроительного облика объекта;
целевое назначение объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанного в выписке из ЕГРН от 15 января 2025 года (для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства);
в перечне основных видов разрешенного использования для градостроительной зоны «В.1.1 Зона усадебной и коттеджной застройки», указанной в градостроительном плане земельного участка № от 23 декабря 2024 года отсутствует вид разрешенного использования «магазины». Условно разрешенными видами использования указанной зоны предусмотрено размещение магазинов-размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. (код 4.4). Разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка под «магазин» не предоставлено;
представленная проектная документация (шифр 071.2024 разработанная ООО «Проектная мастерская «Город») не содержит описания мер обеспечения инженерной защиты объекта от подтопления требование, указанное в градостроительном плане земельного участка № от 23 декабря 2024.
В связи с чем, администрацией г.Троицка Сайгиной Ю.Н. отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства «Жилой дом», расположенного по адресу: <адрес> под магазин (л.д.65).
14 апреля 2025 года Сайгина Ю.Н. обратилась в администрацию г.Троицка с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое помещение (л.д.66).
26 мая 2025 года администрацией г.Троицка в адрес Сайгиной Ю.Н. направлено письмо №, из которого следует, что проведя проверку на наличие необходимых документов согласно ст.23 ЖК РФ, выявлено отсутствие следующих документов:
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен переводимый в нежилое здание жилой дом, по адресу: <адрес> – для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства. На данном земельном участке допускается размещение объектов, соответствующих основному виду разрешенного использования земельного участка.
В случае перевода указанного жилого дома в нежилое здание изменится статус данного объекта капитального строительства на нежилое строение, следовательно, вид использования объекта недвижимости будет противоречить разрешенному виду использования земельного участка, на котором он расположен.
Согласно ст. ст. 7, 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и их разрешенным использованием.
Таким образом, перевод вышеуказанного жилого дома в нежилое здание приведет к несоответствию фактического использования земельного участка к целевому назначению, что, в свою очередь приведет к нарушению норм градостроительного и земельного законодательства.
Руководствуясь ст. 23 ЖК РФ администрация г.Троицка отказала в переводе жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилое здание для организации магазина (л.д.67).
09 июня 2025 года Сайгина Ю.Н. обратилась в администрацию г.Троицка с заявлением, в котором просила предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 1 269 кв.м., «магазины». Указала, что согласие смежных землепользователей представлено ранее (л.д.69).
21 июля 2025 года на заседании комиссии по землепользованию и застройки на территории Троицкого городского округа принято решение отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования для земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, вид «магазины», в связи с размещением на участке жилого дома (л.д.71).
30 июля 2025 года администрацией г.Троицка в адрес Сайгиной Ю.Н. направлено письмо №, из которого следует, что вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка 21 июля 2025 года рассмотрен на заседании комисии по землепользованию и застройке территории Троицкого городского округа, на котором принято решение отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, вид «магазины» (л.д.70).
Сайгина Ю.Н. в адрес администрации г.Троицка направляла письмо с просьбой принять по уменьшению /исключению защитной зоны и установлению охранной зоны для следующих объектов:
выявленный объект культурного наследия «Склады» по адресу: <адрес>;
выявленный объект культурного наследия «Усадебный комплекс» по адресу: <адрес> (л.д.159).
02 марта 2026 года администрацией г.Троицка в адрес Сайгиной Ю.Н. направлено письмо №, из которого следует, что администрация г.Троицка не является заинтересованным лицом и не имеет полномочий принимать меры, предусматривающие установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных п. п. 3, 4 ст.24.1 Федерального закона №73-ФЗ для объектов культурного наследия: «Склады» по адресу: <адрес>, «Усадебный комплекс» по адресу: <адрес>.
В соответствии со ст.34 Федерального закона №73-ФЗ решения об установлении, изменении зон охраны объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения принимается в порядке, установленном законом субъектов Российской Федерации.
Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 года №972 установлено, что разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия включается в соответствующие федеральные и региональные целевые программы.
На сегодняшний день, объекты «Склады» по адресу: <адрес>, «Усадебный комплекс» по адресу: <адрес> не включены в региональные программы по разработке проектов зон объектов культурного наследия.
Обратили внимание, что Сайгина Ю.Н. как заинтересованное лицо имеет право самостоятельно разработать проект зон охраны объектов культурного наследия: «Склады» по адресу: <адрес>, «Усадебный комплекс» по адресу: <адрес> (л.д.225, 226).
Таким образом, Сайгина Ю.Н. произвела реконструкцию жилого дома под магазин, в соответствии с проектом ООО «Проектная мастерская «Город».
Из заключения № публично-правовая компания «РОСКАДАСТР» следует, что на основании проведенного обследования здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> можно сделать выводы:
по результатам технического обследования установлено: техническое состояние полов помещений здания оценивается как нормативное (1-ая категория технического состояния); техническое состояние стен здания оценивается как нормативное (1-ая категория технического состояния); техническое состояние оконных и дверных заполнений здания оценивается как нормативное (1-ая категория технического состояния); техническое состояние перекрытия здания оценивается как нормативное (1-ая категория технического состояния).
Техническое состояние инженерных сетей здания оценивается как нормативное (1-ая категория технического состояния).
Подключение к инженерным сетям дополнительной нагрузки возможно.
Размещение магазина на площадях рассматриваемых помещений возможно.
Предусмотренные проектом шифр 071.2024-АР строительно-монтажные работы не нарушают требований пожарной безопасности в соответствии с Федеральным законом №123-ФЗ от 22 июля 2008 года «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» и иных требований, установленных Федеральным законом №384-ФЗ от 30 декабря 2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Все изменения планировочных решений, указанные в проектной документации 071.2024-АР не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности.
Здание в целом конструктивно безопасные, работоспособность и несущая способность строительных конструкций обеспечивается, опасность внезапного разрушения и потери устойчивости отсутствует, угроза причинения вреда жизни или здоровью людей и имуществу отсутствует, пригодно к дальнейшей эксплуатации (л.д.72-88).
Из заключения ООО «Центр пожарной защиты» следует, что в результате обследования здания, расположенного по <адрес>, принадлежащего Сайгиной Ю.Н. отступлений от требований правил пожарной безопасности не выявлено. Условие соответствия объекта защиты, в части законченных на момент обследования реконструктивных мероприятий, требованиям пожарной безопасности в соответствии п.1ч.1 ст.6 Федерального закона №123-ФЗ от 22 июля 2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» соблюдаются, так как в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и нормативными документами по пожарной безопасности, следовательно – пожарная безопасность их считается обеспеченной (л.д.90-105).
Как указывалось выше, Сайгина Ю.Н. обращалась в администрацию г.Троицка Челябинской области с заявлением о переводе жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в нежилое с целью организации магазина. Однако ей было отказано, поскольку перевод вышеуказанного жилого дома в нежилое здание приведет к несоответствию фактического использования земельного участка по назначению.
Таким образом, изменения здания, расположенного по адресу: <адрес> относится к реконструкции.
Разрешение на реконструкцию указанного объекта Сайгиной Ю.Н. не получено, из чего следует, что истцом произведена самовольная реконструкция здания.
На протяжении всего периода владения постройкой истцу никто каких-либо претензий не предъявлял и в настоящее время не предъявляет.
Спорное здание с учетом реконструкции возведено в границах отведенного земельного участка с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>, собственником которого является Сайгина Ю.Н.
Таким образом, учитывая то, что единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, реконструкция здания произведена с соблюдением градостроительных, строительных, противопожарных и других норм и правил, реконструированное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, объект находится в границах земельного участка принадлежащего истцу, вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение на нем данного объекта, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению на основании п.3 ст. 222 ГК РФ.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, вопреки данной норме от сторон не поступило каких-либо других доводов по иску и доказательств в их обоснование.
Суд, вынося решение, исходит из доказательств, находящихся в деле и дает им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Суд согласно ст. 196 ГПК РФ разрешает дело в пределах заявленных истцом требований.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сайгиной Юлии Николаевны к администрации г.Троицка Челябинской области о переводе жилого дома в нежилое здание удовлетворить.
Изменить вид объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с «жилого дома» на «нежилое здание».
Изменить назначение объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с «жилое» на «нежилое».
Сохранить в перепланированном виде объект недвижимости, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 873,6 кв.м.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2026 года