РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«18» сентября 2026года г.Серов
Серовский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Фарафоновой Е.А., при секретаре судебного заседания Кирьяновой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-963/2026 по иску Плотниковой Елены Игоревны к Муниципальному образованию Серовский муниципальный округ, интересы которого представляет отраслевой орган администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом», об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, при участии истца Плотниковой Е.И., представителя истца Плотникова Д.С., представителя ответчика - Черноивановой Е.Ю.,
УСТАНОВИЛ:
Плотникова Е.И. обратилась в Серовский районный суд Свердловской области с вышеуказанным исковым заявлением.
В обоснование исковых требований указано о том, что Плотниковой Е.И. как плательщику налога на профессиональный доход по результатам торгов на праве аренды было предоставлено здание нежилого назначения - здание насосной. Площадь общая - 31,8 кв.м. Этаж №. Кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, Насосная, <адрес>. Договоры аренды заключались между истцом и Муниципальным образованием Серовский муниципальный округ, интересы которого представляет отраслевой орган администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом». 08.12.2025 года истцом было подано заявление о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку на нее как на самозанятую распространяются права на меры поддержки предусмотренные для субъектов малого и среднего предпринимательства. 03.02.2026 года ей был предоставлен договор № купли - продажи муниципального имущества от 27.01.2026 года. В пункте 2 договора была предусмотрена цена продажи: имущество продается по цене 697 008 (шестьсот девяносто семь тысяч восемь рублей) 20 копеек без учета НДС - в соответствии с отчетом № от 14.01.2026 года об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, утвержденным ООО «Центр оценки имущества». Ознакомившись с отчетом об оценке и договором купли - продажи истцу показалась цена имущества завышенной. Не согласившись с указанной стоимостью она обратилась за проведением экспертизы стоимости недвижимого имущества в ООО Право и Защита. Экспертным заключением № от 13.02.2026 года по результатам проведеной товароведческой экспертизы была определена стоимость имущества 08.12.2025 года (дата обращения с заявлением о выкупе) в размере 282 064 руб. 68 коп.. 27.02.2026 года на электронную почту ООА СМО КУМИ был направлен протокол № разногласий от 26.02.2026 года с сопроводительным письмом. 02.03.2026 года в ООА СМ КУМИ были сданы сопроводительное письмо от 26.02.2026 года, протокол № разногласий от 26.02.2026 года, с экспертным заключением № от 13.02.2026 года. В протоколе разногласий она предложила свою редакцию пункта 2 договора № - к договору купли - продажи муниципального имущества от 27.01.2026 года - Имущество продается по цене 282 064 pyб. 68 коп. (двести восемьдесят две тысячи шестьдесят четыре рубля) 68 копеек без учет НДС. От ООА СМО КУМИ ей было получено письмо № от 25.03.2026 года по которому представленный ей протокол разногласий был возвращен без подписания, таким образом, Ответчик отказался от принятия предложенной ей редакции пункта 2 договора относительно цены продажи имущества. Отказ в принятии редакции Ответчиком мотивирован тем, что в отношении эксперта - товароведа подготовившего экспертное заключение нет данных о нахождении в саморегулируемой организации оценщиков, нет сведений о квалификационном сертификате и страховании ответственности. Эксперт - товаровед составивший заключение № от 13.02.2026 года имеет диплом от 31.05.2017 года о профессиональной переподготовке предоставляющий право ведения профессиональной деятельности в сфере товароведческой экспертизы с присвоением квалификации эксперт - товаровед, что предоставляет ему право производства товароведческих экспертиз в том числе по определению стоимости имущества. Довод о том, что эксперт состоит с ней в браке не обоснованы, поскольку в браке она не состоит.
В исковом заявлении просит урегулировать разногласия, возникшие между Плотниковой Еленой Игоревной и Муниципальным образованием Серовский муниципальный округ, интересы которого представляет отраслевой орган администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (ИНН 6632027858, ОГРН 1086632000465), при заключении договора №-к купли - продажи муниципального имущества от 27.01.2026 года.
Истец Плотникова Е.И. и её представитель Плотников Д.С. в судебном заседании на требованиях настаивали, просили удовлетворить иск.
Представитель ответчика ООА СМО КУМИ – Черноиванова Е.Ю. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала по доводам изложенным в письменных возражениях, в которых указала о том, что 09.01.2026 года истец обратилась с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального объекта недвижимости: здание нежилого назначения – здание насосной. Ответчиком был предоставлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки: здания с земельным участком. Отчет был подготовлен независимым оценщиком ООО «Центр оценки имущества». Рыночная стоимость по результатам оценки составляет 697 008 руб. 20 коп.. Постановлением администрации Серовского муниципального округа от 27.01.2026 года № 103 «Об условиях приватизации объекта недвижимости» установлено, объекты недвижимости подлежащие приватизации, признано преимущественное право на приватизацию Плотниковой Е.И., установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая составляет 697 008 руб. 20 коп.. В адрес истца был направлен договор купли-продажи муниципального имущества от 27.01.2026 года. Истец не согласился с размером выкупной цены, представив экспертное заключение № от 13.02.2026 года, подготовленное ООО «Право и защита», в котором предполагаемая рыночная стоимость выкупаемого имущества существенно занижена и составляет 282 064,68 руб.. Истец направила протокол разногласий к договору купли-продажи с предложением по изложении п. 2 договора купли-продажи с указанием цены 282 064 руб. 68 коп.. Оценив экспертное заключение ООО «Право и защита» ООА СМО «КУМИ» не согласился с предлагаемой ценой, возвратил протокол разногласий № без подписания. Также полагает заключение ООО «Право и защита» не соответствующее требованиям к независимой оценке. Так, ООО «Право и защита», производившая оценку 13.02.2026 года согласно данным выписки из ЕГРЮЛ исключена из ЕГРЮЛ 20.02.2026 года как недействующая. Объектами оценки являются объекты недвижимости: нежилое здание и земельный участок. Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Право и защита» осуществляет деятельность, направленную на установление рыночной или иной стоимости (оценочная деятельность), кроме оценки, связанной с недвижимым имуществом или страхованием. К заключению приложен диплом Плотникова Д.С. о присвоении квалификации эксперт-товаровед, что не соответствует проведенному заключению в области оценки недвижимости. Кроме того, отсутствуют данные о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о наличии квалифицированного аттестата, позволяющего проводить оценку недвижимого имущества.
Суд, заслушав истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу ст. 11 Гражданского кодекса РФ Суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
В соответствии с п. 3 ст. 12 Гражданского Кодекса РФ Защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Статья 45 Конституции РФ закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч. 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (ч. 2).
Согласно ст. 3 ФЗ № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно нормам ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Как указано в п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием Серовский муниципальный округ, интересы которого представляет Отраслевой орган администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом», и Плотниковой Е.И. 01.03.2025 года заключен договор № аренды здания нежилого назначения – здание насосной, расположенного по адресу: <адрес>, лит. Б, кадастровый №, площадью 31,8 кв.м..
08.12.2025 года в адрес ООА СМО «КУМИ» от Плотниковой Е.И. поступило заявление о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества Серовского муниципального округа здание нежилого назначения – здание насосной.
Согласно отчету № ООО «Центр оценки имущества» от 20.01.2026 года об определении рыночной стоимости объекта оценки – Здание нежилого назначения – здание насосной, кадастровый №, с земельным участком, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, Насосная, <адрес>, рыночная стоимость объекта оценки составила 697 008 руб. 20 коп..
28.01.2026 года ООА СМО «КУМИ» в адрес истца направлен проект договора купли-продажи №-к с установленной ценой указанного имущества в размере 697 008 руб. 20 коп..
Не согласившись с размером установленной цены недвижимого имущества - здания насосной и земельного участка, истцом предоставлено экспертное заключение № ООО «Право и защита» от 13.02.2026 года по результатам проведенной независимой товароведческой экспертизы об определении рыночной стоимости объектов исследования. Согласно выводам которого, рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилого здания, площадью 31,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Насосная, <адрес>, имеющего кадастровый № руб. 29 коп.; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг, площадь 87 +/- 1,87 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с северо-восточной стороны земельного участка по <адрес>, имеющего кадастровый № – 35 406,39 руб.. Всего стоимость недвижимого имущества по состоянию на 08.12.2025 года составляет 282 064 руб. 68 коп..
26.02.2026 года Плотниковой Е.И. направлен протокол разногласий № к договору №-к купли-продажи муниципального имущества от 27.01.2026 года.
Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Также ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.
Оценив экспертное заключение ООО «Право и защита» ООА СМО «КУМИ» не согласился с предлагаемой ценой, возвратил протокол разногласий № 1 без подписания. Также полагает заключение ООО «Право и защита» не соответствующее требованиям к независимой оценке. Так, ООО «Право и защита», производившая оценку 13.02.2026 года, согласно данным выписки из ЕГРЮЛ исключена из ЕГРЮЛ 20.02.2026 года как недействующая. Объектами оценки являются объекты недвижимости: нежилое здание и земельный участок. Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Право и защита» осуществляет деятельность, направленную на установление рыночной или иной стоимости (оценочная деятельность), кроме оценки, связанной с недвижимым имуществом или страхованием. К заключению приложен диплом Плотникова Д.С. о присвоении квалификации эксперт-товаровед, что не соответствует проведенному заключению в области оценки недвижимости. Кроме того, отсутствуют данные о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о наличии квалифицированного аттестата, позволяющего проводить оценку недвижимого имущества.
При этом согласно выписке из ЕГРЮЛ действие юридического лица ООО «Право и защита» ИНН 6680006865 ОГРН 1169658133716 прекращено 20.02.2026 года.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Плотниковой Елены Игоревны к Муниципальному образованию Серовский муниципальный округ, интересы которого представляет отраслевой орган администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом», об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Плотниковой Елены Игоревны к Муниципальному образованию Серовский муниципальный округ, интересы которого представляет отраслевой орган администрации Серовского муниципального округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи - отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области.
Решение в окончательной форме составлено 02.10.2026 года.
Судья Е.А. Фарафонова