РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 мая 2026 года Озёрский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Шишкиной Е.Е.
при секретаре Степановой Е.А., с участием представителя истицы Панова И.В.
представителя ответчика Сергеевой А.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Францевой Л.Ю. к акционерному обществу «О-Мега» о признании одностороннего акта приема-передачи от 26 февраля 2025 года, недействительным, возложении обязанности и взыскании денежных средств
УСТАНОВИЛ:
Францева Л.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к акционерному обществу «О-Мега» (далее АО О-Мега), в котором просила признать акта приема-передачи жилого помещения по адресу <адрес> от 26 февраля 2025 года недействительным, возложить обязанность исключить из ЕГРН сведения о регистрации права собственности на жилое помещение, взыскать моральный вред – 400 000 руб., почтовые расходы. В обоснование исковых требований истца сослалась на то, что между сторонами 16 марта 2016 года заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязуется в установленный срок, построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу квартиру по указанному выше адрес, а также общее имущество, а истец обязуется оплатить цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
В октябре 2025 года представителю истца стало известно о наличии одностороннего акта приема-передачи квартиры. По сведениям ЕГРН от 02 октября 2025 года право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом 14 августа 2025 года на основании договора, разрешения на ввод дома в эксплуатацию от 15 декабря 2016 года, акта приема – передачи жилого помещения от 26 февраля 2025 года. 07 ноября 2025 года по запросу истца, последняя получила данный акт, с которым Францева Л.Ю. не согласна, поскольку квартира должна соответствовать требованиям законодательства. Апелляционным определением Челябинского областного суда от 22 марта 2024 года по исковым требованиям Францевой Л.Ю. и ФИО4 установлено в том числе, что истца акт приема-передачи не подписала из-за недостатков в силу несоответствия квартиры проектной документации, строительным нормам и правилам, а на ответчика возложена обязанность устранить недостатки, которые по настоящее время не устранены. У истца отсутствует доступ в квартиру, поскольку ответчик ключи от квартиры Францевой Л.Ю. не передал, сведений об устранении недостатков квартиры истцу не предоставил.
В судебное заседание истица Францева Л.Ю. не явилась, извещена (л.д. 165).
Представитель истицы Панов И.В. (доверенность л.д. 30) настаивал на заявленных требованиях, добавив к изложенному выше, что ответчиком предоставлены сфальсифицированные документы, в связи с чем, они были вынуждены обратиться с заявлением в УВД. По договору, квартира должна быть передана Францевой Л.Ю. надлежащего качества, однако, судебными актами установлено обратное. Осенью 2025 года им стало известно от третьих лиц, что ответчик в одностороннем порядке составил акт приема - передачи жилого помещения по адресу <адрес>, который они впоследствии получили по почте. Через госуслуги ими была получена информация, что за истицей было зарегистрировано право собственности на указанное выше жилое помещение на основании оспариваемого ими акта. Ответчик указывает на то, что осмотр квартиры был ими осуществлен 30 августа 2024 года, вместе с тем, Панов И.В., ФИО4 и еще два свидетеля были в назначенное время изначально около подъезда дома, а затем около квартиры, однако представителей ответчика не было, а акт ими был составлен, якобы Францева Л.Ю. не явилась, доступ в квартиру не обеспечен.
Имеется решение суда как Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга от 2021 года, где Францева Л.Ю. обратилась с исковыми требованиями о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры по указанному выше адресу в связи с выявленными недостатками, так и решением Озерского городского суда о наличии недостатков квартиры. По настоящее время ответчик свою обязанность не исполнил, недостатки не устранил, что подтверждается материалами исполнительного производства. Францева Л.Ю. оплатила стоимость квартиры, но ответчик не осуществил компенсацию за недостатки, с таким предложением к истице ответчик не обращался. Обращает внимание суда, что квартира не пригодна для проживания.
Истица в квартиру попасть не может, ключи от квартиры они не принимали, сами с требованием о выдаче ключей не обращались. Квартира закрыта, никто туда не входил, все установленные ими маячки на месте.
Не отрицал, что юридически Францева Л.Ю. является собственником квартиры, но на все акты с судебными приставами – исполнителями «являлась Францева Л.А. в его лице».
Также обратил внимание суда, что корреспонденцию получает то он, то Францева Л.Ю. Никаких документов ни от ответчика, ни от Роскадастра не получали.
Представитель ответчика Сергеева А.Д. просила в удовлетворении исковых требований отказать, пояснив, что документы, которые ими приобщены не являются сфальсифицированными. Недостатки, о которых пояснял представитель истца устранены, в квартире можно проживать, недостатки, согласно экспертизе не были существенными. Ключи Францевой Л.Ю. были переданы, однако она отказывается от подписания документов. Вся документация направлялась ими в адрес Панова И.В., поскольку адрес указан его, как адрес получения корреспонденции, но он получает почту выборочно, то что в их интересах. 30 августа 2024 года представитель ответчика были на объекте, заранее уведомив истицу, однако последняя не явилась. Акт, который был составлен Пановым И.В. просит не признавать в качестве допустимого доказательства, поскольку, все лица, указанные в акте являются заинтересованными лицами. Истица и представитель злоупотребляют своими правами, их действия направлены на получение денежных средств с ответчика, в связи с чем, они постоянно подают исковые заявления в суды.
Также, представлены возражения, согласно которым, особенности передачи объекта долевого строительства регулируется Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2023 года № 2380 и участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема - передачи объекта долевого строительства лишь в случае наличия существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для использования. 31 июля 2024 года в адрес истицы была направлена телеграмма с просьбой явиться 30 августа в 12 час. 00 мин. по адресу <адрес> для подписания акта приема-передачи квартиры №, которая получена истицей лично. С момента получения телеграммы претензий застройщику от Францевой Л.Ю. не поступало. 30 августа 2024 года был подписан акт приема – передачи (л.д. 93-96).
Также, представлено дополнение к отзыву на исковое заявление, из которого следует, что истец в обоснование своих доводов ссылается, что у него отсутствует доступ в квартиру, а также, что по настоящее время недостатки в квартире не устранены. Однако, истец не приводит доказательств не устранения недостатков, каким образом, не имея доступа в квартиру, пришел к выводу, что недостатки не устранены. Также, истица не отразила, какие не устраненные недостатки не позволяют ей владеть и пользоваться квартирой, поскольку истец не участвовал в осмотре квартиры, специалиста не направлял.
Кроме того, истица, получив уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 07 марта 2025 года от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в котором также сообщается о поступлении заявления о государственной регистрации права собственности в отношении квартиры, также проигнорировал факт передаточного акта. Это указывает на ложные сведения, что ей стало известно о наличии акт приема-передачи лишь в октябре 2025 года. Истец был уведомлен о проведении осмотра, уведомлен о последующем составлении одностороннего акта приема-передачи квартиры, в случае его неявки на осмотр. Истец не участвовал в осмотре, не направлял возражений относительно проведения осмотра и составлении одностороннего акта приема – передачи, то есть своим бездействием желал наступления таких последствий, о которых он был уведомлен (л.д. 170-172).
Третье лицо – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) извещен (л.д. 150), не явился, просил дело рассмотреть в их отсутствие.
Как следует из мнения, поступившего в адрес суда, истец является собственником квартира по адресу <адрес>. Согласно сведениям ЕГРН право собственности на спорное помещение зарегистрировано на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16 марта 2016 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15 декабря 2016 года, акта приема-передачи от 26 февраля 2025 года. В обоснование заявленных требований указано, что истец возражает против регистрации права собственности на помещение с кадастровым № на основании акт приема-передачи, поскольку указанный документ в адрес истицы не направлялся и им не был подписан. Согласно имеющимся в управлении документам, 31 июля 2024 года застройщиком в адрес истца направлялась телеграмма, которым застройщик вызывал истца для приема объекта долевого строительства, однако, в назначенное время он не явился. Принимая во внимание уклонение истца от приемки объекта долевого строительства, застройщиком по истечении срока, установленного действующим законодательством, 26 февраля 2025 года был составлен акт приема-передачи, посредством которого объект долевого строительства был передан истцу. Учитывая, что для проведения регистрационных действий были предоставлены все документы, необходимые для ее проведения, у Управления отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации права собственности истца (л.д. 113-114)
Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.
Согласно ст. 12 п. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч. 3).
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).
Судом установлено, что 16 марта 2016г. между истцом Францевой Л.Ю. (Должник) и ответчиком АО «О-Мега» (Застройщик») заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок передать объект долевого строительства - <> квартиру № в жилом доме № на территории земельного участка по <адрес>.
Согласно условиям договора: п.1.2. право собственности на объект долевого строительства возникает у Дольщика с момента государственной регистрации в установленном действующим законодательством РФ порядке. Стоимость объекта составляет 2 349 500 руб. (п.2.1. договора).
Разделом 5 предусмотрено, что срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома – 4 квартал 2016 года (п.5.1.). Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие дольщиком осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - не позднее 28 февраля 2017 года. После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома застройщик обязан передать объект долевого строительства к передаче не позднее предусмотренного договором срока. (п.5.4.). П.5.6 – дольщик, получивший извещение о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к принятию объекта долевого строительства. Согласно п.5.7. в случае уклонения или отказа дольщика от принятия объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта, либо отказаться от договора. Дольщик до полписания передаточного акта вправе требовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в договоре и отказаться от подписания передаточного акта объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей.
Разделом 6 договора предусмотрены гарантийные качества и их сроки. Согласно п.6.3. договора в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объект, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик, по своему выбору вправе требовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков.
15 декабря 2016 года администрацией <> Застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № жилого дома № со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> ( л.д. 179-182).
Ответчиком 12 декабря 2016 года в адрес истицы направлено сообщение о завершении строительства жилого многоквартирного дома.
26 февраля 2024 года Застройщиком (АО О - мега) в отсутствие Францевой Л.Ю., проживающей по адресу <адрес> (судом обращено внимание, что это фактическое место проживания представителя истицы - Панова И.В.), уведомленной надлежащим образом о дате, времени и месте приема – передачи жилого помещения, составлен акт, из которого следует, что на момент подписания акта оплата по договору произведена полностью, претензий по оплате нет. Застройщик подтверждает, что качество и характеристики передаваемой Францевой Л.Ю. квартиры с почтовым адресом <адрес>, качество и характеристики соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Вместе с передаваемой квартирой, Застройщик передает ключи от входной двери квартиры (л.д. 26 оборот).
Отказывая в удовлетворении исковых требований Францевой Л.Ю. в полном объеме суд исходит из следующего.
В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как следует из решения Озерского городского суда от 05 сентября 2022 года, истцы ФИО4, Францева Л.Ю. обратились в суд с иском АО «О-Мега», Застройщик о защите прав потребителей. В результате уточнения исковых требований просили в срок не позднее одного месяца с момента вступления в силу решения суда обязать ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, которые отражены в решении (л.д. 199-204).
Иск ФИО4, Францевой Л.Ю. к АО «О-Мега», удовлетворен частично: на «О-Мега» возложена обязанность: безвозмездно устранить в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу установленные недостатки общедомового имущества многоквартирного дома адресу: <адрес>; установить в квартире № дома № по <адрес>, принадлежащей ФИО4, регулирующие термостатические вентиля на подводках к отопительным приборам; взыскать в его пользу в счет компенсации морального вреда - 20 000 рублей, штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке 10 000 рублей.
Также, с ответчика в пользу Францевой Л.Ю. взыскана компенсация морального вреда - 5000 рублей, штраф 2 500 рублей.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
Апелляционным определением судебной коллегией Челябинского областного суда от 22 марта 2024 года указанное выше решение отменено, принято новое решение, которым, исковые требования ФИО4, Францевой Л.Ю. удовлетворены частично. На ответчика возложена обязанность безвозмездно в течение трех месяцев со дня вступления в силу апелляционного определения осуществить работы по устранению недостатков в квартирах № и №, а также в жилом доме по адресу: <адрес>
В квартире № (Францева Л.Ю.): установить шланг (рукав) диаметром 19 мм, длиной 15 м с распылителем; выполнить внутриквартирную разводку сеть освещения кабелем ВВГнг сечением 3х1,5мм2, розеточная сеть кабелем ВВГнг сечением 3x2,5мм2; выполнить армирование стяжки в жилых комнатах, кухне, и в коридоре с предварительной разборкой существующей стяжки и последующим ее восстановлением, в соответствии с проектной документацией шифр 14-8698-АС 1. Лист 36, выполнить заделку стыков примыкания плиты перекрытия лоджии квартиры на 12 этаже лоджий к стене дома со стороны лоджии; установить термостатичные вентили на подводках к отопительным приборам, установить распределители тепла со встроенным модулем «Допримо 3 Радио» на отопительные приборы; выполнить гидроизоляцию стяжки пола в ванной и туалетной комнатах с заведением гидроизоляции на стены (на 50мм) в соответствии с проектной документацией шифр 14-8794-АС; установить радиорозетки в кухне и в одной из жилых комнат в соответствии проектной документацией шифр 340-8793 ИОС5, шифр МС 002.03-7-ЭО; выполнить продолжение существующих пластиковых трубопроводов ГВС для включения полотенцесушителя из туалета до ванной комнаты в соответствии с проектной документацией шифр МС 002.03-7-ВК. с заменой запорного крана со сломанной рукояткой, установить заглушку на водопроводной трубе в ванной комнате, выполнить выравнивание существующей перегородки между ванной и туалетом в месте углового стыка с перегородкой ванной комнаты со стороны коридора, выполнить уборку строительного мусора из ниши в туалетной комнате, зашить в короба трубопровод канализации в ванной и туалетной комнатах в соответствии с проектной документацией шифр МС 002.03-7-ВК, выполнить резьбовое соединение трубы отопления к радиатору в жилой комнате № (смежной с кухней), расположенного рядом с балконной дверью, с уплотнением льняной пряди по ходу резьбы, не допуская выступания уплотнителя внутрь и наружу трубы, выполнить масляную окраску труб отопления с предварительной расчисткой старой краски, выполнить внутриквартирный кабель для электроплиты марки ВВГнг-3*6 мм2 с запасом кабеля для подключения электроплиты 1,5м; выполнить отвод трубы для первичного внутриквартирного пожаротушения нише со стояками ХГВС; выполнить очистку поверхностей оконных рам и остекления оконных и балконных блоков от загрязнений строительными материалами, выполнить замену облицовки из пластиковых панелей левого откоса оконного блока в кухне; выполнить замену доски подоконника большого окна в смежной с кухней комнаты; выполнить подготовку поверхности потолка во всех помещениях (в жилых комнатах, кухне, коридоре, ванной, туалете) в соответствии с классом бетонной поверхности А4, подготовку стен в жилых комнатах, кухне, коридоре — в соответствии классом бетонной поверхности А4, подготовку стен в ванной и туалете - в соответствии классом бетонной поверхности АЗ; выполнить замену обшивки стены из ГКЛ над входом в туалетную комнату на обшивку из влагостойких гипсокартонных (ГКЛВ или ГКЛВО) или гипсоволокнистых листов (вид ГВЛ типа В) или гипсовых плит (типа H).
Также принято решение: в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскивать с АО О-Мега в пользу Францевой Л.Ю. судебную неустойку в размере 300 руб. за каждый день просрочки; взыскать в пользу Францевой Л.Ю. компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., штраф в размере 10000 руб.(л.д. 40-63).
31 июля 2024 года в адрес Францевой Л.Ю. застройщиком направлена телеграмма с просьбой явиться 30 августа в 12 час. по адресу <адрес> для подписания акта приема-передачи квартиры №. Также отражено, что в случае неявки акт будет подписан в одностороннем порядке. Данная телеграмма получена Францевой Л.Ю. лично (л.д. 98).
Судом установлено, что постановлением судебного пристава-исполнителя от 01 апреля 2024 года в Озерском ГОСП возбуждено исполнительное производство (дело № 2-865/2021), предмет исполнения: возложить обязанность предоставить на ознакомление проектную документацию многоквартирного дома по адресу, указанному выше в течение 20 дней с момента вступления решения в законную силу. Взыскать с АО Омега в пользу Францевой Л.Ю. неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 50 руб. за каждый день неисполнения (л.д. 206-209).
Также, постановлением судебного пристава и исполнителя Озерского ГОСП ФИО17 от 28 января 2025 года, возбуждено исполнительное производство по делу № 2-337/2022, вступившим в законную силу 22 марта 2024 года, предмет исполнения: осуществить работы по устранению недостатков в квартирах № по <адрес> в отношении АО О-Мега в пользу взыскателя Францевой Л.Ю. (л.д. 64-65).
В материалы дела представлены акты о совершения исполнительных действий от 12 февраля 2025 года (л.д. 66), от 28 ноября 2025 года (л.д. 67), от 06 апреля 2026 года (л.д. 140,210), из содержания которых следует, что осмотр квартиры № Францевой Л.Ю. не проводился в связи с отсутствием доступа.
Из содержания всех актов усматривается, что присутствовала Панов И.В., действующий на основании доверенности от Францевой Л.Ю. ФИО4( соистец по гражданскому делу 2-337/2022), либо ФИО7
Панов И.В. в ходе судебного заседания не отрицал, что Францевой Л.Ю. при совершении исполнительных действий не было, как пояснил представитель Панов И.В., Францева Л.Ю. присутствовала на совершении исполнительных действий « в его лице».
В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).
Указанные меры могут быть приняты, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.
Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. Данные обстоятельства ответчиком выполнены, что не оспаривалось в ходе судебного заседания и подтверждается рядом судебных актов, которые были возбуждены и рассмотрены на основании исковых заявлении Францевой Л.Ю. (л.д. 188-204, 40-63).
Согласно ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными данным федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 этого федерального закона; 3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, передаточный акт является частью юридического состава, с которым связана регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.
По смыслу указанных выше норм, регулирующих правоотношения в области долевого строительства, односторонний акт приема-передачи помещения является документом, свидетельствующим об исполнении договора долевого участия.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании одностороннего акта от 26 февраля 2025 года приема-передачи объекта недействительным, судом учтено, что объект долевого строительства был в установленном порядке возведен, ответчиком получен акт ввода объекта в эксплуатацию, что говорит о соответствии объекта долевого строительства условиям договора, действующим нормам, строительным и техническим регламентам.
Право собственности Францевой Л.Ю. на квартиру по адресу <адрес>, зарегистрировано, зарегистрировано 14 августа 2025 года на основании договора участия в долевом строительстве, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема – передачи от 26 февраля 2025 года (л.д. 28-29).
При отсутствии существенных недостатков передаваемого объекта участник долевого строительства был обязан принять передаваемый объект, однако от его принятия необоснованно отказался, что позволило ответчику составить односторонний акт.
Как отражено судом выше, при рассмотрении гражданского дела № 2-337/2022, (апелляционное определение судебной коллегией Челябинского областного суда от 22 марта 2024 года), исковые требования ФИО4, Францевой Л.Ю. удовлетворены частично. На ответчика возложена обязанность безвозмездно в течение трех месяцев со дня вступления в силу апелляционного определения осуществить работы по устранению недостатков в квартирах № и №, а также в жилом доме по адресу: <адрес>
При рассмотрении данного дела, истцы ссылались и судом было установлено, что 15 декабря 2016 года АО О-мега, получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, ФИО4, подписал акт приема-передачи квартиры №, в доме, а истец Францева Л.Ю. по настоящее время (22 марта 2024 года) квартиру не приняла из-за многочисленных недостатков квартиры и дома.
Как отражено в исковом заявлении и поддержано в ходе судебного заседания представителем истицы, недостатки по настоящее время не устранены, то есть, квартира не соответствует обязательным требованиям относящихся к ее качеству, в связи с чем, у ответчика отсутствовали правовые основания для передачи квартиры истцу в одностороннем порядке и составлении оспариваемого акт приема-передачи (л.д. 7).
В соответствии с п. 4 ст. 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
31 июля 2024 года в адрес Францевой Л.Ю. застройщиком направлена телеграмма с просьбой явиться 30 августа в 12 час. по адресу <адрес> для подписания акта приема-передачи квартиры №, также отражено, что в случае неявки акт будет подписан в одностороннем порядке. Данная телеграмма получена Францевой Л.Ю. лично.
Судом обращается внимание, что Францева Л.Ю., в свою очередь, не направляла ни возражений относительно проведения осмотра и составлении одностороннего акта приема – передачи, ни претензий по качеству объекта недвижимости.
Постановлением судебного пристава и исполнителя Озерского ГОСП ФИО18 возбуждено исполнительное производство по делу № 2-337/2022, вступившем в законную силу 22 марта 2024 года, предмет исполнения: осуществить работы по устранению недостатков в квартирах № по <адрес> в отношении АО О-Мега в пользу взыскателя Францевой Л.Ю. (л.д. 64-65).
В материалы дела представлены акты о совершения исполнительных действий от 12 февраля 2025 года (л.д. 66), от 28 ноября 2025 года (л.д. 67), от 06 апреля 2026 года (л.д. 210), из содержания которых следует, что осмотр квартиры № Францевой Л.Ю. не проводился в связи с отсутствием доступа.
Из содержания всех актов усматривается, что присутствовала Панов И.В., действующий на основании доверенности от Францевой Л.Ю. ФИО4 ( соистец по гражданскому делу 2-337/2022), либо ФИО7
Францевой Л.Ю. при совершении исполнительных действий не было, как пояснил ее представитель Панов И.В., не отрицая отсутствия истицы, Францева Л.Ю. присутствовала на совершении исполнительных действий « в его лице».
Судом обращено внимание, что имеется выписка, согласно которой Францева Л.Ю. является собственником квартиры (л.д. 28-29).
Более того, как пояснил Панов И.В., настаивая на том, что в квартире недостатки, установленные вступившим в законную силу судебным актом, не устранены, что ими установлены на входной двери квартиры маячки, при проверке которых, они видят, что в квартиру никто не приходил, то есть проверяют несанкционированный доступ в жилое помещение иного лица, которому кроме Францевой Л.Ю. в квартиру запрещен.
Судом обращается внимание на то, что исполнительные действия по решению суда, возложившего обязанность устранить недостатки не совершаются не по вине ответчика, а в связи с тем, что Францева Л.Ю. в квартиру не является, доступа нет, а при наличии собственника данного жилого помещения - Францевой Л.Ю., доступ иных лиц кроме последней запрещен по действующему законодательству, для чего и были ими установлены маячки.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
Кроме того, указанным выше апелляционным определением судебной коллегией Челябинского областного суда от 22 марта 2024 года принято решение: в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскивать с АО О-Мега в пользу Францевой Л.Ю. судебную неустойку в размере 300 руб. за каждый день просрочки (л.д. 40-63).
В связи с чем, за неисполнение судебного решения в пользу истицы взыскивается неустойка за каждый день просрочки.
В рамках указанного выше дела, определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 08 июня 2023 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам <> Согласно заключению экспертов <> от 19 января 2024 года в квартирах, а также в жилом доме по указанному выше адресу имеются строительные недостатки.
Исходя из наличия доказательств возникновения недостатков общего имущества многоквартирного дома, а также квартир № и №, которые не соответствуют действующим обязательным техническим регламентам, градостроительным и иным обязательным требованиям, в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ ввиду отступления застройщика от строительных норм и правил, требований ГОСТ, приведших к ухудшению объекта строительства, предъявления требований в пределах гарантийного срока, судебная коллегия пришла к выводу о возложении на акционерное общество «О-Мега» обязанности безвозмездно устранить вышеназванные недостатки общедомового имущества многоквартирного дома и квартир.
Также, судебным актом установлено, что обязанность по устранению некоторых недостатков жилого дома и квартир, расположенных по адресу, указанному выше, требования об устранении которых заявлены истцами ФИО19 и Францевой, не может быть возложена на ответчика, поскольку либо их наличие как недостатка не подтверждено экспертом, не предусмотрено проектной документацией, либо их появление не вызвано некачественно выполненными строительно-монтажных и отделочными работами, произведенными ответчиком.
Таким образом, доказательств, подтверждающих факт наличия в квартире таких недостатков, которые бы препятствовали использованию квартиры по назначению, истцом не представлено.
Как следует из договор между сторонами от 16 марта 2016 года, который ими подписан и с условиями которого истица согласилась, разделом 6 договора предусмотрены гарантийные качества и их сроки. Согласно п.6.3. договора в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объект, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик, по своему выбору вправе требовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков.
Суд полагает, что поскольку, Францева Л.Ю. по указанному выше делу (2-337/2022), обратилась в суд с требованиями о возложении обязанности устранить недостатки, по мнению суда, признала, что спорный объект долевого строительства фактически ею принят, пришел к выводу о правомерности составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства 26 февраля 2025 года.
Также суд считает, что дальнейшие действия Францевой Л.Ю. по не подписанию акта-приема передачи объекта, не принятию ключей от квартиры направлены на получение необоснованной выгоды с застройщика АО "О-Мега", что противоречит смыслу приведенных выше норм Федерального закона N 214-ФЗ и влечет ничем не обусловленную двойную ответственность застройщика.
Также, отказывая в удовлетворении заявленных истицей требований о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи, суд учитывает, что поименованные истицей отдельные недостатки, которые отражены в судебном акте (л.д. 40-63) и о которых Панов И.В. говорит, что они не устранены по настоящее время, не относятся к существенным и неустранимым, не делают квартиру непригодной для проживания и не препятствовали ее приему по акту, приходит к выводу о законности одностороннего акта от 26 февраля 2025 года. Также, что при наличии недостатков, истица не лишена возможности воспользоваться способом защиты права, предусмотренным ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ.
Кроме того, Панов И.В. неоднократно в ходе настоящего судебного заседания акцентировал внимание суда, что ответчик не выходил к ним с предложением компенсировать в денежном эквиваленте, имеющиеся недостатки в квартире, либо компенсировать Францевой Л.Ю. тех затрат, которые она понесла/понесет на устранение недостатков в жилом помещении, что свидетельствует о намерении взыскивать данные компенсации.
Исходя из указанных выше доказательств, судом сделан вывод, что не подписание акта обусловлено не наличием в объекте долевого строительства многочисленных недостатков, а тем, что надлежаще уведомленные участники долевого строительства от принятия объекта без уважительных причин уклонились.
Свидетель ФИО4, который ранее подавал исковое заявление вместе с Францевой Л.Ю. АО - «О-Мега» о защите прав потребителя( 2-337/2022) показал, что 30 августа 2024 года он присутствовал в качестве свидетеля вместе с Пановым И.В. и двумя женщинами, чтобы зафиксировать отсутствие представителей ответчика, о чем составили акт. Он проживает в квартире, застройщиком которой был ответчик.
Также, судом обращено внимание, что в ходе настоящего судебного заседания Пановым И.В. было заявлено ходатайство об истребовании исполнительного производства от 2021 года, которое было возбуждено судебным приставом-исполнителем ФИО20. Суд отказал в удовлетворении данного ходатайства.
Впоследствии, из вопросов, которые задавали стороны, судом было установлено, что в 2021 году наряду с обращением Францевой Л.Ю. в Озерский городской суд о возложении на АО О Мега обязанности предоставить на ознакомление проектной документации, взыскании морального вреда и неустойки, о чем было вынесен судебный акт 12 мая 2021 года ( л.д. 192-198) и возбуждено исполнительное производство (л.д. 208-209), Францева Л.Ю. обращалась в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с требованиями о признании одностороннего акта приема-передачи жилого помещения от 31 марта 2017 года, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, компенсации морального вреда и штрафа, которые были удовлетворены, в связи с наличием недостатков в объекте недвижимости.
О данном судебном акте истец и его представитель сведений ни в исковом заявлении, ни входе судебного заседания не отразили.
Истица, считая свои законные права и интересы нарушенными обращается в суд за их защитой, акт был признан недействительным, за истицей признано право на получение денежных компенсаций.
Таким образом, Францева Л.Ю. на протяжении длительного периода времени обращается к данному ответчику, мотивируя свои требования нарушением своих законных прав и интересов, как потребителя, взыскивая денежные средства.
Также, суд обращает внимание на доводы, что у Францевой Л.Ю. нет доступа в квартиру, ключи не передали.
Однако, по мнению суда, факта обращения истицей с претензиями, заявлением к ответчику о передаче ключей, в случае, если она считает, что ее права нарушены, не имеется. Факта обращения истицы в суд с иском, в том числе и с требованием о передаче ключей, также не имеется, в связи с чем, у суда вызывает сомнения в желании пользоваться жилым помещением, принадлежащим Францевой Л.Ю. на праве собственности.
Поскольку, имеющиеся в объекте долевого строительства недостатки не являются существенными и не делают его непригодным для использования и наличие недостатков не препятствовали истцу принять объект долевого строительства, у ответчика возникло право на составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.
Отказывая в удовлетворении основного требования, суд отказывает в удовлетворении производных требований, заявленных Францевой Л.Ю.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Францевой Л.Ю. о признании одностороннего акта приема-передачи от 26 февраля 2025 года недействительным, возложении обязанности и взыскании денежных средств, отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Озерский городской суд в течение месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий - Е.Е.Шишкина
Мотивированное решение составлено 02 июня 2026 г.