Решение
именем Российской Федерации
17 июня 2026 года Первоуральский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего Кукушкиной Н.А., при секретаре Логвиновой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску Администрации муниципального округа Первоуральск к Богданову Федору Федоровичу об изъятии объекта незавершенного строительства и освобождении земельного участка, по встречному иску Богданова Федора Федоровича к Администрации муниципального округа Первоуральск о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, обязании предоставить земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установил:
Администрация муниципального округа Первоуральск обратилась в суд с исками к Богданову Ф.Ф. об изъятии объекта незавершенного строительства и освобождении земельного участка.
В обоснование требований указано, что администрация муниципального округа Первоуральск является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>.
Согласно договору купли-продажи права аренды земельного участка на аукционе 31-А от ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа Первоуральск продает, а ФИО5 покупает право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>А, с целевым использованием — для индивидуального жилищного строительства, общей площадью — 1 139 кв. метров. Ранее между Администрацией городского округа Первоуральск и ФИО5 был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка кадастровым номером 66:58:0105001:184, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>А, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны определили срок действия Договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.5. Договора аренды).
По акту приёма-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, данный договор были зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской <адрес>.
Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору apенды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 переходят все права и обязанности от ФИО5 по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N° 3196-к.
Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184 с ДД.ММ.ГГГГ Богданову Ф.Ф. переходят все права и обязаны от ФИО6 по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-к.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184 срок аренды и обязательства по договору устанавливаются по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0105001:184 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:871, принадлежащий Богданову Ф.Ф. на праве собственности.
После истечения срока договора ответчиком в адрес Администрации муниципального округа Первоуральск ДД.ММ.ГГГГ было направлено заявление (№) о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; по результатам рассмотрения которых Администрацией муниципального округа Первоуральска принято решение об отказе в заключении договора аренды по основаниям, предусмотренным подпунктом 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Просит:
-изъять у Богданова Ф.Ф. объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:871, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0105001:184 по адресу: Свердловская <адрес>А, путём продажи с публичных торгов;
-обязать Богданова Ф.Ф. передать Администрации муниципального округа Первоуральск земельный участок с кадастровым номером 66:58:0105001:184, расположенный по адресу: Свердловская <адрес>, по акту приёма-передачи в течение месяца со дня вступления в законную силу решения Первоуральского городского суда Свердловской <адрес>.
Администрация муниципального округа Первоуральск является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:185, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>.
Согласно договору купли - продажи права аренды земельного участка на аукционе 10-А от ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа Первоуральск продает, а ФИО6 покупает право на заключение договора аренды земельного участка кадастровым номером 66:58:0105001:185, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>, род Первоуральск, <адрес>Б, с целевым использованием — для индивидуального жилищного строительства, общей площадью — 1 177 кв. метров. Ранее между Администрацией городского округа Первоуральск ФИО6 был заключен договор аренды ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка кадастровым номером 66:58:0105001:185, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны определили срок действия Договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.5. Договора аренды).
По акту приёма-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, данный договор были зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской <адрес>.
Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:185 с ДД.ММ.ГГГГ Богданову Ф.Ф. переходят все права и обязанности от ФИО6 по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-к.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:185 срок аренды и обязательства по договору устанавливается по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0105001:185 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:870, принадлежащий Богданову Ф.Ф. на праве собственности.
После истечения срока договора ответчиком в адрес Администрации муниципального округа Первоуральск ДД.ММ.ГГГГ было направлено заявление (№) о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения которых Администрацией муниципального округа Первоуральск принято решение об отказе в заключении договора аренды по основаниям, предусмотренным подпунктом 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в cocтоянии, обусловленном договором.
Законодателем установлен предельный срок владения земельным участком, предоставленным для завершения строительства собственнику объекта незавершенного жительства, в связи с чем, срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-к истёк ДД.ММ.ГГГГ.
Просит:
-изъять у Богданова Ф.Ф. объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:870, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0105001:185 по адресу: Свердловская <адрес>Б, путём продажи с публичных торгов;
-обязать Богданова Ф.Ф. передать Администрации муниципального Первоуральск земельный участок с кадастровым номером 66:58:0105001:185, расположенный по адресу: Свердловская <адрес>Б, по акту приёма-передачи в течение месяца со дня вступления в законную силу pешения Первоуральского городского суда Свердловской <адрес>.
Данные гражданские дела объединены в одно производство.
Богданов Ф.Ф. обратился в суд со встречными исками к Администрации муниципального округа Первоуральск о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, обязании предоставить земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
В обоснование требований указывает, что Богданову Ф.Ф. на праве собственности принадлежит объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:871, площадь застройки 43,2 кв.м., степень готовности 20%, проектируемое назначение: жилой дом, местоположение: Свердловская <адрес>А (далее - ОНС). Запись о регистрации права собственности внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за№. ОНС расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0105001:184, площадью 1 139 кв.м., местоположение: Свердловская <адрес>А; категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использование, для индивидуального жилищного строительства. Участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Ранее Участок на основании Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-К, заключённого между Администрацией городского округа Первоуральск и ФИО5, был предоставлен в аренду ФИО5 сроком на 10 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) под строительство индивидуального жилого дома.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-К, заключённым между ФИО5 и ФИО6, права и обязанности по Договору аренды перешли к ФИО6
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-К, заключённым между ФИО6 и Богдановым Ф.Ф., права и обязанности по Договору аренды переданы истцу - Богданову Ф.Ф.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-К, заключённым между Администрацией городского округа Первоуральск и Богдановым Ф.Ф., срок аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное дополнительное соглашение заключено на основании п. 3. 4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым до ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истёк либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендодателя с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.
В период действия Договора аренды и с того момента, когда права и обязанности по Договору аренды перешли к истцу, Богданов Ф.Ф. осуществлял на Участке строительство жилого дома. Жилой дом до настоящего времени не достроен. ДД.ММ.ГГГГ истец зарегистрировал право собственности на ОНС степенью готовности 20 %.
ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия Договора аренды, истец обратился в Администрацию муниципального округа Первоуральск с заявлением о предоставлении Участка в аренду для завершения строительства объекта незавершённого строительства на три года на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решением об отказе в предоставлении земельного участка без проведения от ДД.ММ.ГГГГ за № ПЗУ-20№-4 истцу отказано в предоставлении Участка со ссылкой на подп. 1, 19 ст. 39.16 ЗК РФ.
Истец полагает, что отказ в предоставлении Участка является незаконным и оснований предоставления Участка в аренду имеются в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи.
На основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственником объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Согласно подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения ~ земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершённого строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан публичных, торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25,10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39,14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с указанным пунктом.
В соответствии с п.п.1,19 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.
Учитывая изложенное выше, указанные Администрацией основания для отказа в предоставлении Участка в аренду, не являются обоснованными, так как п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено право на предоставление Участка на три года однократно для завершения строительства объекта незавершённого строительства.
Договор аренды заключён ДД.ММ.ГГГГ, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, право на предоставление участка на три года однократно для завершения строительства ОНС ни истец, ни предыдущие арендаторы Участка не реализовали.
Администрация не вправе обращаться с иском об изъятии ОНС путём его продажи с публичных торгов в соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.
Между тем, п. 33 ст. 34 Закона №-Ф3 установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключён до дня вступления в силу названного закона (ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии с п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2023), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ собственник объекта незавершённого строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды.
Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключённого на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст. 239.1 ГК РФ).
С учётом нормы п. 33 ст. 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключённый после ДД.ММ.ГГГГ без торгов в целях завершения строительства в порядке ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также подп. 2 и. 5 ст. 39.6, подл. 8 п. 8 ст. 39.11, п.4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершённого строительства, созданного в период действия договора аренды, так и самим участком, без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершённого строительства.
Подпунктом 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершённого строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов.
Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершённого строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства для устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Исходя из вышеизложенного, в связи с тем, что ни истец, ни предыдущие арендаторы Участка не воспользовались правом на однократное предоставление в аренду Участка для завершения строительства объекта незавершённого строительства, истец имеет на предоставление Участка в аренду для завершения строительства ОНС на три года.
Права и обязанности по Договору аренды перешли к истцу ДД.ММ.ГГГГ, то есть зимой, когда строительство не ведётся из-за погодных условий.
Впоследствии ФИО2 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ М 100-УГ «О введении на территории Свердловской <адрес> режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» были введены существенные ограничения, которые не позволили истцу вовремя приступить к строительству ОНС.
ДД.ММ.ГГГГ началась Специальная военная операция в Украине, после чего цены на строительные материалы буквально «взлетели», что опять же затормозило строительство ОНС.
Истец предпринимает все необходимые меры и планирует завершить строительство ОНС летом 2026 года.
В настоящее время степень готовности ОНС составляет 20 %:
-на Участке произведена отсыпка грунта;
-за счёт щебня на дне траншеи создан нижний слой основания перед заливкой самого фундамента. Учитывая нахождение рядом Нижне-Шайтанского водохранилища, данное мероприятие являлось необходимым,
-цементом залит фундамент.
Кроме того, произведена очистка Участка от растительности.
Истец регулярно производит арендные платежи, задолженность по арендной платы за Участок отсутствует.
Просит:
-признать незаконным отказ Администрации муниципального округа Первоуральск в заключении договора аренды земельного участка, выраженный в решении от ДД.ММ.ГГГГ № ПЗУ-20№-4;
-обязать Администрацию муниципального округа Первоуральск предоставить в аренду Богданову Ф.Ф. земельный участок с кадастровым номером 66:58:0105001:184, местоположение Свердловская <адрес>А, для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:871 на три года.
По аналогичным основаниям просит:
-признать незаконным отказ Администрации муниципального округа Первоуральск в заключении договора аренды земельного участка, выраженный в решении от ДД.ММ.ГГГГ № ПЗУ-20№-4;
-обязать Администрацию муниципального округа Первоуральск предоставить в аренду Богданову Ф.Ф. земельный участок с кадастровым номером 66:58:0105001:185, местоположение Свердловская <адрес>Б, для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:870 на три года.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) Мичурова М.В. заявленные требования поддержала в полном объеме, встречный иск не признала, представила отзыв на встречный иск, в котором указано, что подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность предоставления земельного участка собственнику объекта незавершённого строительства без проведения торгов исключительно в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи. При этом сама по себе регистрация права собственности на объект незавершённого строительства не влечёт автоматического возникновения у собственника безусловного права требовать предоставления земельного участка в аренду. Вопрос о предоставлении земельного участка разрешается уполномоченным органом после проверки соблюдения всех требований законодательства и наличия предусмотренных законом оснований. По результатам рассмотрения заявления Богданова Ф.Ф. (входящий от ДД.ММ.ГГГГ №) Администрацией муниципального округа Первоуральск принято решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:558:0105001:184, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>А, предусмотренное действующим земельным законодательством. При рассмотрении настоящего спора надлежит учитывать, что проверке подлежит законность принятого административного решения на момент его принятия, а не последующее толкование заявителем положений законодательства. Встречное исковое заявление фактически сводится к изложению собственного понимания истцом норм пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», однако само по себе наличие иной правовой позиции не свидетельствует о незаконности принятого Администрацией муниципального округа Первоуральск решения. Более того, избранный встречным истцом способ защиты нарушенного права не соответствует характеру спорных правоотношений. Возложение судом обязанности предоставить земельный участок означает фактическое подмену полномочий органа местного самоуправления, на который федеральным законодательством возложены функции по рассмотрению заявления, оценке соблюдения требований земельного законодательства и принятию соответствующего решения. Земельный участок с кадастром номером 66:58:0105001:184 и 66:58:0105001:185 был предоставлен для индивидуального жилищного строительства ещё в 2010 году. Несмотря на длительный срок использования земельного участка и неоднократную смену арендаторов, строительство объекта завершено не было. При этом встречным истцом не представлены надлежащие доказательства, бесспорно подтверждающие наличие совокупности всех предусмотренных законом условий, необходимых для предоставления земельного участка без проведения торгов. Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастром номером 66:58:0105001:184 и 66:58:0105001:185 длительное время находился в аренде, права арендатора неоднократно переходили к иным лицам, строительство объекта с кадастровым номером 66:58:0105001:871 и 66:58:0105001:870 не завершено, а объект по состоянию на дату обращения имеет степень готовности лишь 20% согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости. Таким образом, земельный участок с кадастром номером 66:58:0105001:184 и 66:58:0105001:185 использовался на протяжении значительного периода времени без достижения цели его предоставления. При этом встречным истцом не представлены доказательства того, что незавершение строительства обусловлено действиями либо бездействием Администрации муниципального округа Первоуральск, обстоятельствами непреодолимой силы либо иными объективными препятствиями, исключавшими возможность завершения строительства. Следовательно, само по себе наличие объекта незавершенного строительства не свидетельствует о наличии безусловного права на дальнейшее использование земельного участка. Более того, удовлетворение встречного иска приведет к невозможности реализации предусмотренного статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации механизма защиты публичных интересов, направленного на предотвращение бессрочного сохранения на публичных земельных участках объектов незавершенного строительства.
Ответчик (истец по встречному иску) Богданов Ф.Ф. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил своего представителя.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО8 доводы встречного иска поддержала в полном объеме, с иском Администрации МО Первоуральск не согласна. Пояснила суду, что спорные земельные участки были предоставлены в аренду, для целей индивидуального жилищного строительства, договор аренды неоднократно продлялся, в декабре 2025 года, до завершения срока аренды, Богданов Ф.Ф. обратился с заявлением о продлении срока аренды земельных участков на три года – до завершения строительства объектов недвижимости, для этих целей земельные участки не предоставлялись ответчику. Полагает, что требования об изъятии спорных земельных участков заявлены преждевременно, ответчик вправе однократно продлить договор аренды «до завершения строительства», если объект будет не достроен, после этого истец вправе будет изъять земельные участки.
Информация о времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена на сайте Первоуральского городского суда Свердловской <адрес>.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В силу подп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
На основании п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).
Пунктом 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Из содержания ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
При этом возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.
Как указывалось выше, в силу подп. 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Вместе с тем, если уполномоченный орган с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимал действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок уже предоставлялся ему для завершения строительства.
Данная правовая позиция содержится в п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела следует, что администрация муниципального округа Первоуральск является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>А.
Согласно договору купли-продажи права аренды земельного участка на аукционе 31-А от ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа Первоуральск продает, а ФИО5 на условиях настоящего договора покупает право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>А, с целевым использованием — для индивидуального жилищного строительства, общей площадью — 1 139 кв. метров.
Ранее между Администрацией городского округа Первоуральск и ФИО5 был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка кадастровым номером 66:58:0105001:184, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>А, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны определили срок действия Договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.5. Договора аренды).
По акту приёма-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, данный договор были зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской <адрес>.
Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору apенды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184 с ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 переходят все права и обязанности от ФИО5 по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N° 3196-к.
Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184 с ДД.ММ.ГГГГ Богданову Ф.Ф. переходят все права и обязаны от ФИО6 по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-к.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:184 срок аренды и обязательства по договору устанавливаются по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0105001:184 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:871, принадлежащий Богданову Ф.Ф. на праве собственности.
ДД.ММ.ГГГГ Богдановым Ф.Ф. в Администрацию МО Первоуральск было направлено заявление о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Администрацией муниципального округа Первоуральска принято решение об отказе в заключении договора аренды по основаниям, предусмотренным подпунктами 1 и 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Администрация муниципального округа Первоуральск является собственником дельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:185, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>Б.
Согласно договору купли - продажи права аренды земельного участка на аукционе 10-А от ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа Первоуральск продает, а ФИО6 на условиях поящего договора покупает право на заключение договора аренды земельного участка кадастровым номером 66:58:0105001:185, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>, род Первоуральск, <адрес>Б, с целевым использованием — для индивидуального жилищного строительства, общей площадью — 1 177 кв. метров.
Ранее между Администрацией городского округа Первоуральск ФИО6 был заключен договор аренды ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка кадастровым номером 66:58:0105001:185, расположенного по адресу: Свердловская <адрес>Б, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны определили срок действия Договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.5. Договора аренды).
По акту приёма-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, данный договор были зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской <адрес>.
Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:185 с ДД.ММ.ГГГГ Богданову Ф.Ф. переходят все права и обязанности от ФИО6 по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-к.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к земельного участка с кадастровым номером 66:58:0105001:185 срок аренды и обязательства по договору устанавливается по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0105001:185 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:870, принадлежащий Богданову Ф.Ф. на праве собственности.
ДД.ММ.ГГГГ Богдановым Ф.Ф. в Администрацию МО Первоуральск направлено заявление о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Администрацией муниципального округа Первоуральск принято решение об отказе в заключении договора аренды по основаниям, предусмотренным подпунктами 1 и 19 статьи 39.16 Земельного кодекса.
В своих заявлениях от ДД.ММ.ГГГГ Богданов Ф.Ф. заявлял о продлении договора аренды спорных земельных участков по иному основанию – для завершения строительства объекта незавершённого строительства на три года на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Так, в соответствии с подп.1 и 19 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.
В судебном заседании представитель истца Мичурова М.В. поясняла, что в продлении договора аренды спорных земельных участков ответчику было отказано, поскольку, несмотря на длительный срок использования земельного участка и неоднократную смену арендаторов, строительство объекта завершено не было.
В соответствии с положениями подпункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2025 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (01.03.2015).
При этом, исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Как указано в Договоре аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ, в Договоре аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между Администрацией городского округа Первоуральск и ФИО5, арендатор принял в аренду земельный участок по адресу: Свердловская <адрес>А, и <адрес>Б, участок предоставлен «под строительство индивидуального жилого дома» и «для индивидуального жилищного строительства», здания, сооружения на земельном участке отсутствуют.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0105001:184 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:871, принадлежащий Богданову Ф.Ф. на праве собственности; на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0105001:185 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:870, принадлежащий Богданову Ф.Ф. на праве собственности, степень готовности объекта 20%, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.
Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Спорные земельные участки были предоставлены в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, заявитель вправе получить участок в аренду на новый срок однократно без торгов «для завершения строительства», поскольку эти участки ранее не предоставлялись ни одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства по этому же основанию.
Участок можно получить в аренду на три года и однократно (п. 21 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ, п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ)).
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать незаконным отказ Администрации муниципального округа Первоуральск в предоставлении земельного участка, выраженный в решениях от ДД.ММ.ГГГГ № ПЗУ-20№-4, от ДД.ММ.ГГГГ № ПЗУ-20№-4. Возложить обязанность на Администрацию муниципального округа Первоуральск заключить с Богдановым Ф.Ф. договор аренды земельного участка с кадастровыми номерами 66:58:0105001:184 и 66:58:0105001:185, местоположение Свердловская <адрес> и <адрес>Б соответственно, на срок 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:871 (Свердловская <адрес>А) и 66:58:0105001:870 (Свердловская <адрес>Б).
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
иск Администрации муниципального округа Первоуральск к Богданову Федору Федоровичу об изъятии объекта незавершенного строительства и освобождении земельного участка – оставить без удовлетворения.
Встречный иск Богданова Федора Федоровича к Администрации муниципального округа Первоуральск о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, обязании предоставить земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства – удовлетворить.
Признать незаконным отказ Администрации муниципального округа Первоуральск в предоставлении земельного участка, выраженный в решениях от 19.01.2026 № №-4, от ДД.ММ.ГГГГ № №-4.
Возложить обязанность на Администрацию муниципального округа Первоуральск заключить с Богдановым Федором Федоровичем договор аренды земельного участка с кадастровыми номерами 66:58:0105001:184 и 66:58:0105001:185, местоположение Свердловская <адрес>А и <адрес>Б соответственно, на срок 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0105001:871 (Свердловская <адрес>А) и 66:58:0105001:870 (Свердловская <адрес>Б).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде через Первоуральский городской суд Свердловской <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.А. Кукушкина