ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 мая 2026 года г. Усолье – Сибирское
Усольский городской суд Иркутской области в составе судьи Касимовой А.Н., при секретаре Петровой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0024-01-2026-000227-72 (2-707/2026) по исковому заявлению Богданова Сергея Александровича, действующего в интересах Ф.И.О2, к Булгатову Дмитрию Евгеньевичу о признании залога прекращенным и погашении регистрационной записи об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Ответчиком, Ф.И.О1, и Ф.И.О3 (матерью истца и третьих лиц), действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына Ф.И.О2, Ф.И.О6, Ф.И.О13 (ныне Ф.И.О4) Ф.И.О8, был заключен договор купли-продажи комнаты по адресу: <адрес>
Согласно договору ответчик Булгатов Дмитрий Евгеньевич продал, а Истцы и Ф.И.О3 купили в общую долевую собственности по ? доле в праве каждому на комнату по адресу: <адрес>
Согласно п. 5 договора отчуждаемая комната оценивается по обоюдному согласию сторон и продана за 400 000,00 рублей, из которых 350 000.00 рублей выплачивается за счет собственных денежных средств покупателей в день заключения договора. Денежные средства в размере 50 000.00 рублей выплачиваются покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ.
До настоящего времени на квартиру наложено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Булгатова Д.Е., на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ.
Из сведений из Единого государственного реестра недвижимости также следует, что сособственниками помещения являются истцы: Ф.И.О2, ДД.ММ.ГГГГ (1/4 доля), Ф.И.О13 (в браке Ф.И.О4) Ф.И.О8 (1/4 доля), мать истцов Ф.И.О3 (1/4 доля), умершая ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время истец и третьи лица приняли наследство после смерти Ф.И.О3 в виде 1/4 доли в праве общей долевой собственности на спорную комнату.
Истцу неизвестны обстоятельства внесения Ф.И.О3 оставшейся оплаты по договору.
Из условий заключенного сторонами договора следует, что реализация ответчиком, как залогодержателем, права на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества было возможно исключительно путем обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке.
При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству, и не зависит от того, будет или нет заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству.
Между тем, из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежные средства в размере 50 000,00 рублей выплачиваются покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. Данный срок указан в сведениях об обременении права на недвижимое имущество, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, на которые стороны вправе добросовестно полагаться.
Реализация залогодержателем права на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества была возможна исключительно путем обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке.
Между тем, Булгатов Д.Е. до настоящего времени не обратился с иском в суд о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, возможность как судебного, так и внесудебного обращения взыскания на предмет залога отсутствует.
Сохранение записи в ЕГРП о наличии на спорной квартире обременения в виде ипотеки препятствует истцу в реализации его права собственника на распоряжение комнатой по своему усмотрению.
На основании изложенного и в соответствии со ст.ст. 12, 352 ГК РФ, просит: признать прекращенным обременение по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ в виде ипотеки комнаты площадью (данные изъяты) кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес>; погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ (данные изъяты).
В судебное заседание истец Богданов С.А. не явился, о дате, времени и месте извещен надлежащим образом, представил заявление.
Представитель истца по доверенности Юдалевич И.В. не явилась.
Ответчик Булгатов Д.Е. в суд не явился, о дате, времени и месте извещен надлежащим образом.
В судебное заседание третьи лица Ф.И.О6, Ф.И.О4, не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица <адрес> <адрес>, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, по заявлению о рассмотрении дела в их отсутствие.
Учитывая изложенное, суд, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, с вынесением заочного решения в порядке ст. 233 ГПК РФ.
Суд, обозрев материалы гражданского дела (данные изъяты)RS0(данные изъяты)) по исковому заявлению Ф.И.О2 к Булгатову Дмитрию Евгеньевичу о снятии обременения и погашении записи об ипотеке и гражданского дела (данные изъяты)RS0(данные изъяты)) по исковому заявлению Ф.И.О4, Ф.И.О5, Ф.И.О2 к Администрации <адрес>, Булгатову Дмитрию Евгеньевичу о признании права отсутствующим, исследовав и оценив представленные доказательства, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. п. 1, 5 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В силу п. п. 1, 2 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно подпункту 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Булгатовым Дмитрием Евгеньевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (продавец) и Ф.И.О3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей за себя и в своего несовершеннолетнего сына: Ф.И.О2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Ф.И.О6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия матери: Ф.И.О3, Ф.И.О5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия матери: Ф.И.О3, (покупатель) был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>.м (л.д. 9).
В соответствии с п. 1 договора продавец продает, а покупатель покупает в общую долевую собственность по ? доле в праве каждому на комнату по адресу: <адрес>, <адрес>м (л.д. 9).
Согласно п. 5 договора отчуждаемая квартира оценивается по обоюдному согласию сторон, продана за 400 000 рублей, из которых 350 000 рублей выплачиваются покупателем продавцу, за счет собственных денежных средств, в день подписания настоящего договора. Денежные средства в размере 50 000 рублей выплачиваются покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).
ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (данные изъяты)
ДД.ММ.ГГГГ также была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу Булгатова Д.Н. сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (данные изъяты) (л.д. 14-23).
Ф.И.О3 умерла ДД.ММ.ГГГГ.
Из сведений из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сособственниками комнаты по адресу: <адрес>, ком. 73, общей площадью (данные изъяты) кв.м, являются: Ф.И.О2, ДД.ММ.ГГГГ (1/4 доля), Ф.И.О13 (после регистрации брака Ф.И.О4) Ф.И.О8 (1/4 доля), Ф.И.О3 (1/4 доля).
Из иска следует, что в настоящее время истец и третьи лица приняли наследство после смерти Ф.И.О3 в виде 1/4 доли в праве общей долевой собственности на спорную комнату. Истцу неизвестны обстоятельства внесения Ф.И.О3 оставшейся оплаты по договору купли-продажи комнаты в сумме 50 000 рублей.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.
Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.
При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.
Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Пунктом 2 ст. 209 ГПК РФ установлено, что после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
Кроме того, п. 3 ст. 199 ГК РФ установлен запрет на односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек.
Согласно п. 8 договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ все споры между сторонами решаются в суде общей юрисдикции по заявлению стороны, чье право нарушено.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 207 данного кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.
Кроме того, в отличие от истечения исковой давности по главному требованию, которое влечет истечение исковой давности по дополнительным требованиям, приостановление и перерыв течения исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям.
Так, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.
При этом, из договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежные средства в размере 50 000,00 рублей выплачиваются покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. Данный срок указан в сведениях об обременении права на недвижимое имущество, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, на которые стороны вправе добросовестно полагаться.
Реализация залогодержателем права на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества была возможна исключительно путем обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке.
Между тем, Булгатов Д.Е. до настоящего времени с иском в суд о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на предмет залога не обращался.
В соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 25 Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная, совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта.
Судом также установлено, что продавец, как залогодержатель, не обратился в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силу закона) с объекта недвижимости. Запись в ЕГРН об обременении спорного недвижимого имущества создает препятствия в реализации прав истца.
Учитывая, что свои обязательства по договору купли-продажи по оплате стоимости жилого помещения исполнены в полном объеме, имеются основания для прекращения обременения комнаты.
Руководствуясь ст. ст. 233-235, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Богданова Сергея Александровича, действующего в интересах Ф.И.О2, к Булгатову Дмитрию Евгеньевичу о признании залога прекращенным и погашении регистрационной записи об ипотеке - удовлетворить.
Признать прекращённым обременение по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ в виде ипотеки комнаты площадью (данные изъяты) кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес>
Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ (данные изъяты), комнаты общей площадью (данные изъяты) кв.м, по адресу: <адрес>
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Усольский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья А.Н. Касимова
Мотивированный текст заочного решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.