ОПРЕДЕЛЕНИЕ
23 июля 2026 года п. Увельский Челябинская область
Увельский районный суд Челябинской области в составе:
председательствующего: Гафаровой А.П., при секретаре: Кусаиновой К.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Увельского муниципального округа Челябинской области к Петровой О.Д., Александрову С.Ю. о признании недействительным договора уступки права аренды на земельный участок, признании самовольным строением жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Увельского муниципального округа Челябинской области обратилась в суд с иском к Александрову С.Ю., Петровой О.Д. о признании недействительным (ничтожным) договор уступки права аренды (цессии) от 23 июля 2025 года по договору аренды № 26 от 11 марта 2024 года, заключенного между Петровой О.Д. и Александровым А.Ю. в отношении земельного участка с кадастровым номером № с применением последствий недействительности сделки, расторжении договора аренды земельного участка № 27 от 11 марта 2024 года с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №; признать самовольным строением - здание «жилой дом» с кадастровым номером №, общей площадью 45,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что 19 марта 2026 года в Управление земельных и имущественных отношений администрации Увельского муниципального округа Челябинской области (правопреемник Комитета по земельным отношениям администрации Увельского муниципального района, далее - Управление) поступило заявление от Александрова С.Ю. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату. Ранее указанный земельный участок с кадастровым номером № являлся предметом публичных торгов (аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме в целях развития населенного пункта Увельского муниципального района - для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с протоколом рассмотрения заявок № №-1 от 26 февраля 2024 года, Петрова О.Д. ознакомилась с аукционной документацией и условиями договора аренды, который был предметом аукциона, подав заявку на участие в публичных торгах. В последствие по итогам проведенного аукциона Петрова О.Д., как победитель публичных торгов, заключила в электронном виде ранее опубликованный с аукционной документацией договор аренды в отношении указанного земельного участка (договор аренды № 26 от 11 марта 2024 года). Договор аренды подписан со стороны Петровой О.Д. как в электронном виде, так и лично под роспись без разногласий. Все существенные условия договора аренды согласованы сторонами. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости. Земельный участок с кадастровым номером № предоставлен с целью индивидуального жилищного строительства в пределах населенного пункта по адресу: <адрес>, земельный участок 2, по акту приема-передачи. Срок аренды участка 20 лет. Согласно особым условиям договора аренды арендатор не вправе как передавать земельный участок в субаренду в пределах действия договора, так и не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок путем продажи, дарения, мены, в безвозмездное пользование, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Обязательства по настоящему договору должны быть исполнены победителем торгов «Арендатором» лично. Переход права на земельный участок третьим лицам в соответствии с особыми условиями договора аренды допустим исключительно в случае реализации (перехода) права на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке (п. 8.2 договора аренды № 26 от 11 марта 2024 года). Исходя из условий предоставления права заключить договор аренды указанного земельного участка исключительно через публичные торги с целью индивидуального жилищного строительства на нём, лица, явившиеся победителями публичных торгов (арендаторы) во исполнение особых условий договора аренды обязаны использовать участок только с учетом его целевого назначения, то есть именно для реализации (инициирования) индивидуального жилищного строительства в лице победителя торгов (правообладателя участка). Как стало известно Управлению 19 марта 2026 года, согласно представленному Александровым С.Ю. заявления от 18 марта 2026 года, Петрова О.Д., являющаяся арендатором вышеупомянутого земельного участка, в нарушение действующего законодательства РФ и условий подписанного договора аренды, переуступила право аренды по договору № 26 от 11 марта 2024 года на земельный участок с кадастровым номером № Александрову С.Ю. на основании договора цессии 23 апреля 2025 года (рег. Запись № от 28 апреля 2025 года) без возведения на нем объекта незавершенного строительства из категории «малоэтажная жилая застройка «индивидуального жилищного строительства»» (в соответствии с целевым назначением земельного участка и вида разрешенного использования). Впоследствии Александров С.Ю. возвел на нем жилой дом (без разрешительной документации), ввел в эксплуатацию построенный объект, и заявил 19 марта 2025 года о выкупе земельного участка в частную собственность, минуя публичные торги. Согласно условиям договора цессии от 23 апреля 2025 года земельный участок находится в муниципальной собственности, ограничений (обременений) не имеет. Земельный участок в силу положений п. 1.10 договора цессии считается переданным с момента регистрации настоящего договора. При этом, данным пунктом указано, что арендатор передает имеющиеся права и обязанности по договору аренды в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора. Договор подписан сторонами (без указания даты подписания), соответственно дата подписания считается дата его заключения – 23 апреля 2025 года. При этом в п. 1.11 договора цессии (без получения письменного согласия арендодателя относительно «аукционного договора аренды») Петровой О.Д. в договор цессии внесены обязательства для арендодателя заключить дополнительное соглашение с так называемым «Новым Арендатором» к действующему «аукционному договору аренды» о замене арендатора на нового арендатора (без возведенного объекта недвижимости в лице победителя публичных торгов), распорядившись свободным земельным участком в пользование третьих лиц минуя публичные торги, что является нарушением как заключенного действующего «аукционного договора аренды», так и действующего гражданского и земельного законодательства РФ. Фактически учитывая существенные условия подписанного сторонами договора цессии, арендатор выступил в качестве продавца земельного участка, являющегося муниципальной собственностью (без наличия прав) на реализацию имущества (без объекта недвижимости на земельном участке), нарушив тем самым существенные условия договора аренды, а именно п. 4.4.2, 4.4.6, 8.2 договора. Кроме того, на основании выписки из ЕГРН установлено, что на участке, переданном Александрову С.Ю. по договору цессии от 23 апреля 2025 года, отсутствовали какие-либо строения, возведенные Петровой О.Д. Это свидетельствует о том, что Петрова О.Д. не выполнила целевое назначение земельного участка. В связи с этим, она не имела законного права переуступать свои арендные права, что является прямым нарушением существенных условий «аукционного договора аренды земельного участка». Исходя из указанных обстоятельств, администрация Увельского муниципального округа Челябинской области считает договор от 23 апреля 2025 года об уступке прав по договору аренды земельного участка недействительным (ничтожным). Таким образом, договор уступки права аренды от 23 апреля 2025 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, исходя из установленного положениями п. 7 ст. 448 ГК РФ ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ). Исходя из совокупного толкования вышеперечисленных положений действующего законодательства РФ и условий договора аренды № 26 от 11 марта 2024 года, договор цессии от 23 апреля 2025 года в пользу Александрова С.Ю. противоречит вышеуказанным нормам права, а договор уступки права аренды нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных арендаторов. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению Петровой О.Д. определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. Упоминаемый договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Таким образом, принимая во внимание, что указанный в исковом заявлении договор аренды земельного участка и договор уступки права по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключены после введения п. 7 ст. 448 ГК РФ, учитывая также, что Петрова О.Д. не относится к перечисленным в п. 2 ст. 39.6 ГК РФ лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, и договор аренды земельного участка с ней мог быть заключен только на торгах и фактически был заключен с ответчиком по итогам аукциона, и п. 8.2 договора аренды от 11 марта 2024 года предусмотрено условие, запрещающее передачу (переуступку) права аренды земельного участка третьему лицу (без объекта недвижимости), и Александров С.Ю. участником аукциона не являлся, истец считает заключенный договор цессии от 23 апреля 2025 года по договору аренды № 26 от 11 марта 2024 года между Петровой О.Д. и Александровым С.Ю. недействительным (ничтожным). В связи с этим, возведенный на земельном участке с кадастровым номером № Александровым С.Ю. жилой дом с кадастровым номером № и введенный в эксплуатацию 18 марта 2026 года, без правоустанавливающих (законных) на земельный участок документов является самовольным строением. Александров С.Ю. заявление о внесении изменений в договор аренды (до начала строительства) не направлял в адрес арендодателя, арендную плату за земельный участок не вносил. О вводе в эксплуатацию возведенного жилого объекта (без законных правоустанавливающих документов) 18 марта2026 года с регистрацией прав собственности в ЕГРН арендодателю стало известно в момент поступления 19 марта 2026 года (на следующий день после ввода объекта в эксплуатацию и постановку на кадастровый учет объекта) заявления от Александрова С.Ю. о выкупе земельного участка, предоставленного ранее Петровой О.Д. на основании «аукционного договора аренды». Учитывая факт ничтожности договора цессии, жилой дом с кадастровым номером № вследствие этого приобретает статус «самовольного строения» в силу вышеперечисленных положений ГК РФ. Исходя из обстоятельств, учитывая факт недобросовестности участников гражданско-правовой сделки и ничтожности (недействительности) договора цессии в силу вышеизложенных положений законодательства РФ, а также наличие факта самовольного строения здания, Александров С.Ю. не приобретает преимущественного права, предусмотренного пп. 9 п. 2 ст. 39.6 на выкуп земельного участка из входящего в состав Увельского муниципального округа в частную собственность без торгов.
Определением суда, изложенным в протоколе судебного заседания от 29 мая 2026 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление администрации Увельского муниципального округа Челябинской области.
В ходе рассмотрения дела от истца Администрации Увельского муниципального округа Челябинской области поступило ходатайство об отказе от иска и прекращении производства по делу, отмене обеспечительных мер, ранее наложенных судом по ходатайству истца.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе отказаться от заявленных требований на любой стадии процесса, при этом суд не принимает отказ истца от заявленных требований, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Учитывая, что истец добровольно отказался от исковых требований к ответчикам Петровой О.Д., Александрову С.Ю. в полном объеме в связи с досудебным урегулированием спора, а также то, что последствия принятия судом отказа от иска, заключающиеся в прекращении производства по делу и невозможности повторного обращения к тому же ответчику по тем же основаниям с теми же требованиями, истцу разъяснены и понятны, что подтверждается письменным заявлением об отказе от исковых требований, при этом отказ истца от исковых требований не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд считает возможным принять отказ истца от иска к ответчикам Петровой О.Д., Александрову С.Ю. о признании недействительным договора уступки права аренды на земельный участок, признании самовольным строением жилого дома.
Как следует из материалов дела, определением Увельского районного суда Челябинской области от 07 апреля 2026 года по ходатайству истца приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Челябинской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Челябинская область, с. Кичигино, ул. Славянская, земельный участок № 2, в том числе по регистрации договора уступки права аренды (цессии) от 23 июля 2025 года по договору аренды № 26 от 11 марта 2024 года, заключенного между Петровой О.Д. и Александровым С.Ю., запрета Петровой О.Д., ДД.ММ.ГГГГ совершать действия, касающиеся земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок № 2, в том числе передавать имущество иным лицам или выполнять по отношению к нему иные обязательства, запретить Александрову С.Ю., 28 апреля 1987 года рождения, совершать действия, касающиеся земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в том числе передавать имущество иным лицам или выполнять по отношению к нему иные обязательства.
Согласно ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В силу ст. 139 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью принятия мер по обеспечению иска является предупреждение возможного затруднения при исполнении в последующем решения суда.
Исходя из смысла положений ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан отменить меру обеспечения иска, когда отпадает надобность в ней, как в таковой, или в обеспечении иска вообще, что обусловлено целью ее применения. Из смысла положений ст. 139 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что меры обеспечения иска применяются в целях предупреждения затруднений при исполнении решения суда. В связи с чем, сама такая мера ни в коей мере не должна препятствовать исполнению вынесенного по делу судебного постановления.
Учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что обеспечительные меры были применены по ходатайству истца, который отказался от иска к ответчикам, суд приходит к выводу о том, что обеспечительные меры по данному гражданскому делу подлежат отмене.
Оснований для сохранения обеспечительных мер и ограничений прав собственника вышеуказанного имущества не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 39, 94, 98, 173, 224, 225 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
Принять отказ Администрации Увельского муниципального округа Челябинской области (ИНН 7451475240) к Петровой О.Д. (<данные изъяты>), Александрову С.Ю. (<данные изъяты>) о признании недействительным договора уступки права аренды на земельный участок, признании самовольным строением жилого дома.
Производство по делу прекратить.
Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Отменить меры обеспечения иска, наложенные определением Увельского районного суда Челябинской области от 07 апреля 2026 года в виде запрета Управлению Росреестра по Челябинской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в том числе по регистрации договора уступки права аренды (цессии) от 23 июля 2025 года по договору аренды № 26 от 11 марта 2024 года, заключенного между Петровой О.Д. и Александровым С.Ю., запрета Петровой О.Д., ДД.ММ.ГГГГ совершать действия, касающиеся земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Челябинская <адрес> в том числе передавать имущество иным лицам или выполнять по отношению к нему иные обязательства, запретить Александрову С.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, совершать действия, касающиеся земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в том числе передавать имущество иным лицам или выполнять по отношению к нему иные обязательства.
На определение может быть подана частная жалоба в Челябинский областной суд через Увельский районный суд Челябинской области в течение 15 дней со дня его вынесения.
Председательствующий п/п Гафарова А.П.
Копия верна. Судья Гафарова А.П.
Секретарь Кусаинова К.К.