РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
07 сентября 2026 года г. Первоуральск
Первоуральский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего Кутенина А.С.
при секретаре Бусовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2446/2026 по иску Общества ограниченной ответственностью «ДОМ» к Гашкову Андрею Юрьевичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ООО «ДОМ» обратилось в суд с иском к Гашкову А.Ю. о признании договора купли-продажи земельного участка от 14.06.2024, заключенного между Гашковым А.Ю. и ООО «ДОМ» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:58:2902001:1045 недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата Гашкову А.Ю. земельного участка с кадастровым номером №, взыскания в Гашкова А.Ю. в пользу ООО «ДОМ» денежных средств в размере 500 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины, расходов по оплате услуг представителя, расходов по договору оценки рыночной стоимости земельного участка (л.д. 5 – 9).
В обоснование иска указано, что 14.06.2024 между ООО «ДОМ» и Гашковым А.Ю. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 51 016 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора 8 000 000 рублей. При подписании договора ООО «ДОМ» уплатило 500 000 рублей, оставшиеся 7 500 000 рублей подлежало уплате в течение одного года с момента возникновения права собственности покупателя, то есть до 16.07.2025. Указано, что истец узнал о нарушении своего права не ранее 20.07.2025, когда узнал о невозможности использования участка по назначению. Также ответчик обманул истца при заключении договора, так как на момент заключения договора имелось право иных лиц на земельный участок (сервитут). Кроме того стороны согласовали, что основной договор будет заключен, когда стороны изменят категорию земель и вида решенного использования. При невозможности изменения категории земель договор подлежал расторжению. 17.07.2025 стороны согласовали расторжение договора, при этом Гашков А.Ю. указал, что 500 000 рублей остаются у него, тогда как истец просил вернуть уплаченные деньги. Поскольку истец не имеет возможности использовать земельный участок по назначению, делает невозможным его межевание, также по участку проходит линия ЛЭП. Администрация отказала в изменении зонирования земельного участка, таким образом цель договора стала недостижимой для истца по объективным причинам, о чем ответчик при заключении договора скрыл. В этой связи просил признать договор купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В судебном заседании представители истца Семенова Н.В., Патрушев К.В. доводы иска поддержали, пояснил, что 16.01.2014 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 51 016 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. Перед заключением основного договора хотели внести изменения в п. 2 в основном договоре, но ФИО5 (риэлтор Гашкова А.Ю.) исключила этот пункт из условий основного договора. Также стороны договаривались, что стороны изменят категорию земель и вида решенного использования. При невозможности изменения категории земель договор подлежал расторжению. Срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушении своего права ООО «ДОМ» узнало только в июле 2025 года, когда Гашков А.Ю. отказался расторгать договор. Патрушев К.В. дополнительно пояснил, что в 2022 году его мать приобрела ООО «ДОМ» и стали строить дома, предварительно покупая земельные участки. Гашков А.Ю. убедил его приобрести земельный участок до перевода земель в иную категорию, так как у него был покупатель. В этом заключается обман Гашкова А.Ю. Также Гашков А.Ю. убедил его о возможности строительства домов на земельном участке, поскольку на рядом расположенном земельном участке строят дома в поселке Светлогорье. До заключения договора кадастровые работы не проводились. После заключения основного договора узнали, что на земельном участке стоят столбы ЛЭП.
Ответчик Гашков А.Ю. просил отказать в иске, пояснил, что не оказывал на представителей ООО «ДОМ» ни какого давления и не обманывал их. Между ним и Патрушевым К.В. была договоренность об изменении категории земельного участка, он не смог изменить категорию до заключения основного договора, о чем истец знал, однако истец приобрел земельный участок без изменения категории.
Представитель ответчика Ишанов Р.М. просил отказать в иске, пояснил, что при заключении основного договора купли продажи стороны были согласованы со всеми его условиями, Гашков А.Ю. от покупателя не скрывал о назначении земельного участка. При заключении основного договора купли-продажи оговоренные условия предварительного договора перестали действовать, поскольку условия предварительного договора прекращаются при заключении основного договора. Истец является организацией профессионально занимающимся строительством домов, таким образом, имел возможность проверить все условия договора и в случае несогласия с ними не заключать. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Кроме того договор является действительным, на основании решения Ленинского городского суда от 24.12.2025 с ООО «ДОМ» в пользу Гашкова А.Ю. взыскана сумма задолженности по договору 7 500 000 руб., проценты 505 376 руб.
Суд, выслушав представителей истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ч.ч. 1 – 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, то есть повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
В п. 2 ст. 181 указанного Кодекса установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Судом установлено, что 14.06.2024 между ООО «ДОМ», подписан Патрушевым К.В. по доверенности, и Гашковым А.Ю. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 51 016 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельского хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора 8 000 000 рублей. При подписании договора ООО «ДОМ» уплатило 500 000 рублей, оставшиеся 7 500 000 рублей подлежало уплате в течение одного года с момента возникновения права собственности покупателя (л.д. 12 – 13).
До заключения основного договора был заключен предварительный договор № 16.01.2024 (л.д. 10 – 11), по условиям которого было предусмотрено, что «Стороны намерены до момента заключения основного договора купли-продажи предпринимать действия по изменению вида разрешенного использования на «Земли для ведения личного хозяйства», либо категории земельного участка на любую, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство (п. 2 договора). Согласно п. 5 данного договора Покупатель обязуется совершить действия, указанные в п. 1 и п. 2, в течение 7 месяцев с момента заключения настоящего предварительного Договора. Согласно п. 6 данного договора в случае, если по результату полноценных и добросовестных действий Покупателя вид разрешенного использования земельного участка или его назначение не будут изменены в срок, указанный в п. 5 настоящего Договора, то Договор расторгается Сторонами автоматически и не порождает обязательства к заключению основного договора купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В силу п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Суд приходит к выводу о том, что заключение основного договора, на условиях которые стороны согласовали 14.06.2024, ведет к прекращению условий, которые стороны согласовали 16.01.2024.
Суд приходит к выводу, что при заключении договора 14.06.2024 стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные главой 27 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны при заключении договора согласовали стоимость земельного участка и порядок расчётов (500 000 рублей уплачивает в день подписания договора, 7 500 000 рублей в течение 1 года с момента регистрации права собственности за покупателем), в договоре указан адрес участка: (<адрес>); его кадастровый номер - №; его площадь – 51 016 кв.м.; также указана категория земель (земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения сельского хозяйства). Стороны согласовали в п. 6 договора, о том, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Продавец обязан известить о продаже земельного участка Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, в п. 8 согласовали, что на момент заключения договора земельный участок свободен от прав третьих лиц, не заложен, не находится в споре, залоге, налоги уплачены (л.д. 13). Согласно п. 11 договора покупатель осмотрел земельный участок, претензий не имеет.
Таким образом, суд не устанавливает обстоятельства обмана Гашковым А.Ю. покупателя ООО «ДОМ» при заключении основного договора 14.06.2024. На момент его заключения срок предварительного договора действовал еще два месяца (до 16.08.2024), ООО «ДОМ» в случае не желания заключить основной договор, могло дождаться истечения данного срока и расторгнуть предварительный договор. Доводы истца о том, что Гашков А.Ю. торопил их с заключением основного договора, пояснив, что имеется еще один покупатель, суд не принимает во внимание, поскольку они какими-либо доказательствами не подтверждены.
Доводы истца об обмане продавцом покупателя тем, что на земельном участке имеется сервитут, материалами дела не подтверждены, поскольку из выписки на спорный земельный участок полученной на основании ответа на запрос, на 24.07.2026 какие-либо сервитуты отсутствуют (л.д. 57 – 58).
Доводы истца об отсутствии подъездных путей к земельному участку также несостоятельны, поскольку за период с 16.01.2024 по 14.06.2024 покупатель имел возможность (в том числе и в летнее время года) осмотреть участок. Представитель истца Патрушев К.В. пояснил, что земельный участок до заключения основного договора не осматривал.
При заключении договора 14.06.2024 ответчику было выплачено 500 000 рублей, стороны согласовали все условия и передали договор на государственную регистрацию. Довод истца о несоответствии стоимости земельного участка его рыночной стоимости со ссылками на оценку земельного участка, не свидетельствуют об обмане продавцом покупателя, поскольку в силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Довод истца о том, что срок исковой давности надлежит исчислять с 17.07.2025 (день когда стороны не согласовали расторжение договора) ошибочен, поскольку о предполагаем нарушении своего (на что ссылается в иске истец – обман Гашковым А.Ю. о возможности изменении категории земель) покупатель ООО «ДОМ», действуя добросовестно и осмотрительно, должен был знать с момента заключения основного договора. Кроме того, основной договор не содержит условий о том, что стороны изменят категорию земель и вид решенного использования.
Пропуск истцом срока исковой давности, о чем заявлено представителем ответчика, в силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
С учетом изложенного, установленных по делу обстоятельств, в удовлетворении иска надлежит отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества ограниченной ответственностью «ДОМ» к Гашкову Андрею Юрьевичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
Взыскать с Общества ограниченной ответственностью «ДОМ» в доход бюджета сумму государственной пошлины 15 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Первоуральский городской суд.
Председательствующий: