РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 марта 2026 года г.Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Кузнецовой Е.В., при секретаре Ворониной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Старикова В.Г. к администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности, сохранении в реконструированном состоянии жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Стариков В.Г. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к администрации Копейского городского округа Челябинской области о сохранении в реконструированном состоянии жилой дом площадью 129,8 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС; признании права собственности на жилой дом площадью 129,8 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС в силу приобретательной давности.
В обоснование иска указал, что по данным архива Копейского филиала ОГУП ОблЦТИ жилой дом по адресу: АДРЕС был возведен жилой дом в 1938 году ККП НОМЕР на основании приемо-передаточного акта от 30.01.1969 г. Он был зарегистрирован и проживал по указанному адресу с 1984 года. Жилой дом площадью 101 кв.м. по адресу: АДРЕС был возведен в 2005 году им за счет собственных средств и собственными силами взамен пришедшего в негодность и снесенного жилого дома 1938 года постройки. Жилой дом учтен в государственном кадастре недвижимости с присвоением КН НОМЕР. С момента возведения жилой дома он несет бремя содержания указанного объекта. Ссылаясь на длительное, открытое и непрерывное владение спорным имуществом, истец обратился за защитой своих прав на основании ст.234 Гражданского кодекса РФ.
Истец Стариков В.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит дело рассмотреть без его участия.
Представитель Старикова В.Г. по доверенности Костырева Е.Б. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик администрация Копейского городского округа Челябинской области о дате, времени и месте слушания дела извещены, просят дело рассмотреть в отсутствие представителя, представили письменный отзыв на исковое заявление, в котором просят в удовлетворении исковых требований отказать.
В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд пришел к следующему.
Согласно паспорта Стариков В.Г. был зарегистрирован по адресу: АДРЕС с 23 мая 1984 г. по 07 декабря 2009 г. (л.д.60).
В судебном заседании свидетели С.В.Ф. и Ж.А.Г. пояснили, что родители истца в 1980 году получили дом от шахты. Потом этот снесли, как ветхо аварийный и истец начал строить новый дом в начале 90-х годах, дом достроил, где проживает по настоящее время.
Как следует из справки ОГКП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области Копейский филиал ри 30 июня 2010 г., что по данным архива Копейского филиала ОГУП «Обл.ЦТИ» по адресу: АДРЕС жилой дом Лит.А, а2 1938 г. постройки (владельцем числилось ККП НОМЕР на основании приемо-передаточного акта от 30.01.1960 г.), находившийся на земельном участке, расположенном по указанном адресу, снесен. По состоянию на 19 июня 2010 г. на земельном участке находится жилой дом Лит.А, А1 2005 г. постройки. Общая площадь жилого дома 101,0 кв.м., жилая площадь – 58,6 кв.м., разрешение на строительство данного объекта капитального строительства не предъявлено (л.д.16).
Согласно заключения межведомственной комиссии от 20 июня 2006 г. жилой дом АДРЕС признан непригодным для постоянного проживания (л.д.72).
Согласно Выписки из ЕГРН на кадастровом учете стоит здание с кадастровым номером НОМЕР назначение жилой дом по адресу: АДРЕС, площадью 101 кв.м., год завершения строительства 2005. В особых отметках указано самовольная застройка (л.д.15).
Судом было запрошено в ОГУП «Обл.ЦТИ» инвентарное дело на жилой дом по адресу: АДРЕС. В инвентарном деле отсутствуют сведения о правообладателях объекта 1938 года постройки, имеется только технический паспорт по состоянию на 19 июня 2010 г. на жилой дом АДРЕС, год постройки 2005, площадью 101 кв.м., где указано, что дом является самовольной застройкой (л.д.90-103).
В связи с уточнением местоположения, площади дома с кадастровым номером НОМЕР был подготовлен технический план здания. Согласно заключения кадастрового инженера жилой дом расположен в границах кадастрового квартала с кадастровым номером НОМЕР и земельного участка, огороженного со всех сторон забором. Площадь дома изменилась в результате демонтажа перегородки в Лит.А1 и возведение пристройки лит.А2 (л.д.22-35).
Согласно Выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым НОМЕР, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание, почтовый адрес ориентира: АДРЕС, площадью 672 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – огородничество. Объект недвижимости снят с кадастрового учета 14.11.2018 г. (л.д.114).
Кадастровым инженером подготовлен межевой план в связи с образованием земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, образованный земельный участок имеет площадь 1877 кв.м. Согласно правилам землепользования и застройки г.Копейска, образуемый земельный участок расположен в зоне Территориальная зона Ин2. Зона с особыми условиями использования территории (горный отвод бывших шахт) Копейского городского округа в которой не установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков (л.д.48-56).
Согласно Градостроительного регламента на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, площадь земельного участка 672 кв.м., вид использования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, Территориальная зона: с особыми условиями использования территории (горный отвод бывшей шахты «Красная Горнячка») Ин2 (л.д.42-45).
Постановлением администрации Копейского городского округа Челябинской области от 17 апреля 2023 г. НОМЕР предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования «для индивидуального жилищного строительства» земельного участка. Установлено ограничение в части запрета на реконструкцию и новое строительство объектов жилого назначения (л.д.59).
Истцом представлено заключение Уральского филиала АО «ВНИМИ» от 29 января 2026 г. о том, что на объект по адресу: АДРЕС будет оказано допустимое влияние. Провальные воронки обрушения и крупные трещины в районе расположения объекта исключены (л.д.124).
Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области от 05 октября 2023 г. Старикову В.Г. на его обращение по вопросу возможности формирования и предоставления земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС было сообщено следующие, что земельный участки для целей строительства по общему правилу и в соответствии с п.1 ст.39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляются путем проведения аукционна. Предметом аукциона могут быть только земельные участки, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет. Без проведения торгов осуществляется предоставление земельных участков в случаях, предусмотренных п.2 ст.39.3, 39.6 ЗК РФ, в том числе собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках (л.д.57).
Из экспертного заключения ООО «ПКБ «АрхСтудия» НОМЕР от 13.11.2025 г. следует, что в жилом доме по адресу: АДРЕС произведены строительные работы: демонтаж перегородки между поз.1 и поз.2, выполнено строительство пристройки лит.А2 с образованием поз.1, поз.2. поз.3 (по состоянию на 06.11.2025 г.) общей площадью 16,8 кв.м. функционально связанной с основным домом; пристройка выполнена на капитальном фундаменте, стены и кровля соединены с основными конструкциями жилого дома; конструкция пристройки устойчива, не имеет признаков деформаций и трещин. Общая площадь жилого дома после реконструкции составляет – 121,8 кв.м. Согласно выводам реконструкция жилого дома по адресу: АДРЕС проведена в пределах границ земельного участка, не нарушая нормативные отступы от границ участка, жилой дом с возведенной пристройкой, соответствует требованиям действующих строительных, санитарных и противопожарных норм, не нарушает прав третьих лиц и соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальному жилому дому. Объект безопасен, пригоден для постоянного проживания (л.д.36-41).
Оценивая представленные суду истцом доказательства, из которых следует, что жилой дом 1938 года постройки в котором истец был зарегистрирован, снесен, прекратил свое существование как объект недвижимого имущества, на кадастровом учете не состоял.
В абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" закреплено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В соответствии с нормами ст. 51 ГрК РФ и положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные, предусмотренные ст. 51 Кодекса документы.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Исходя из ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Согласно п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта необходимо представить перечень документов, установленных п. 3 ст. 55 ГрК РФ.
Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию), выданное в соответствии с вышеуказанными положениями ГрК РФ, является единственным законным основанием по осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Самовольное строительство представляет собой деяние, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
Таким образом, возведенный истцом, новый объект является самовольным строением, поскольку создан без получения разрешения на строительство (реконструкцию) на земельном участке, не предоставленном истцу в установленном законом порядке для соответствующих целей, при этом реконструкция в доме также произведена самовольно.
Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройкой.
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Таким образом, действующее гражданское законодательство предусматривает различные правила, позволяющие признать право собственности на то или иное недвижимое имущество либо как на самовольную постройку, либо в порядке приобретательной давности, что требует установления и исследования различных юридически значимых обстоятельств.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.
При таких обстоятельствах, суд считает, поскольку жилой дом является вновь созданным недвижимым имуществом, общей площадью 129,8 кв.м., а истцом не представлено доказательств возведения жилого дома на земельном участке, представленном для этих целей, жилой дом возведен без получения разрешения на строительство (реконструкцию), в связи с чем имеет признаки самовольной постройки, поэтому отсутствует совокупность предусмотренных законом признаков, позволяющих признать за истцом право собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности.
Поэтому, доводы истца о добросовестном владении жилым домом с 2005 года, несении бремени его содержания, судом отклоняются.
На основании изложенного в удовлетворении исковых требований Старикову В.Г. о сохранении в реконструированном состоянии жилого дома, признании права собственности на жилой дом, площадью 129,8 кв.м. по адресу: АДРЕС в силу приобретательной давности следует отказать.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд-
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Старикову В.Г. к администрации Копейского городского округа Челябинской области о сохрани в реконструированном состоянии жилой дом площадью 129,8 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, признании права на жилой дом площадью 129,8 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, в силу приобретательной данности, отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течении месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В.Кузнецова
Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2026 года