РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 февраля 2026 года г.Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Кузнецовой Е.В., при секретаре Ворониной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бочаровой А.В., Виденина В.Б., Бежумановой Ю.Г., Штейнерт Л.И., Сергеева Д.В., Валдер О.М., Хайбуллина В.В., Хайбуллиной Е.В., Сомова В.Ю, Сомовой К.В., Мещерякова С.Л. к Акционерному обществу «Квартал» о признании отсутствующим право собственности на котельную, признании права собственности на котельную за собственниками жилых помещений многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Бочарова А.В., Виденин В.Б., Бежуманова Ю.Г., Штейнерт Л.И., Сергеев Д.В., Валдер О.М., Хайбуллин В.В., Хайбуллина Е.В., Сомов В.Ю., Сомова К.В., Мещеряков С.Л. обратились в суд с иском к Акционерному обществу (далее – АО) «Квартал» о признании отсутствующим право собственности на котельную, признании права собственности на котельную за собственниками жилых помещений многоквартирного дома.
В обоснование иска указали, что истцы являются собственниками квартир в жилом доме АДРЕС. В ноябре 2-25 г. собственники 8-ми квартирного жилого дома АДРЕС выяснили, что котельная, расположенная в помещении их дома (пристроенном здании) находится в собственности ответчика – АО «Квартал». Право собственности ответчик – АО «Квартал» зарегистрировано третьим лицом – Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации права собственности АО «Квартал» ИНН НОМЕР на котельную общей площадью 54,8 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС за номером НОМЕР от 10.06.2008 г. Право собственности АО «Квартал» зарегистрировано на основанании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного администрацией Копейского городского округа Челябинской области. В связи с выше указанным, из состава имущества, находящегося в общей собственности выведена котельная, право собственности на которую зарегистрировано самостоятельно, отдельно от основного строения. В выше указанном нежилом помещении (пристроенном здании) котельной к жилому дому НОМЕР, помимо общей домовой системы отопления также находится обслуживающее электрическое оборудование (электрощитовая), газовое оборудование, водопровод холодного водоснабжения с соответствующей задвижкой воды, котельная как объект капитального строительства самостоятельно не существует. Ответчик АО «Квартал» нарушил положение ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ изъял из состава общедомового имущества (состава общего имущества) один из необходимых для эксплуатации по назначению указанного жилого дома технических объектов – котельную, без которой не был бы введен в эксплуатацию жилой дом НОМЕР. У ответчика АО «Квартал» отсутствовало право на регистрацию права собственности на котельную общей площадью 54,8 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, согласно проектной документации котельная относится к общему имуществу жилого дома НОМЕР (состоящим из 8-ми квартир), АДРЕС. Копейским городским отделом судебных приставов УФССП России по Челябинской области Межрайонным специализированным отделением судебных приставов г.Челябинска по ЮЛ УФССП России по Челябинской области вынесены постановления о запрете регистрационных действий в отношении котельной, поскольку в АО «квартал» имеются задолженности, в связи с чем отделами судебных приставов заведены исполнительные производства.
Истцы просят признать отсутствующим право собственности АО «Квартал» на котельную общей площадью 54,8 кв.м. кадастровым номер НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС; исключить запись о государственной регистрации права собственности АО «Квартал» ИНН НОМЕР на котельную общей площадью 54,8 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС за номером НОМЕР от 10.06.2008 г.
Истцы Бочарова А.В., Виденин В.Б., Бежуманова Ю.Г., Штейнерт Л.И., Сергеев Д.В., Валдер О.М., Хайбуллин В.В., Хайбуллина Е.В., Сомов В.Ю., Сомова К.В., Мещеряков С.Л. в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела без их участия.
Представитель Бочаровой А.В. по доверенности Рыжова И.И. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик АО «Квартал» о времени и месте слушания дела извещены.
Третье лицо администрация Копейского городского о круга Челябинской области, о времени и месте слушания дела извещены представили мнение на исковое заявление, в котором просили исковые требования рассмотреть по имеющимся в деле доказательствам.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о времени и месте слушания дела извещены, просят рассмотреть данное дело без участия представителя, представили письменное мнение.
Третьи лица Копейский городской отдел судебных приставов УФССП России по Челябинской области, Межрайонное специализированное отделение судебных приставов г.Челябинская по ЮЛ УФССП России по Челябинской области о дате, времени и месте слушания дела извещены.
В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
В силу положений ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.
В силу положений ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещении убытков, компенсации морального вреда, иными способами, предусмотренными законом.
Судом установлено, что истцы являются собственниками квартир, в жилом доме НОМЕР по адресу: АДРЕС
- Бежуманова Ю.Г., квартира НОМЕР, общей площадью 185,4 кв.м., этаж 1,2,3 на основании договора купли-продажи квартиры от 20.03.2019. (л.д.56-62. 63-67);
- Ш.А.В., Штейнер Л.И., квартира НОМЕР, общей площадью 185,7 кв.м., Этаж 1,2,3 на основании договора дарения от 27.04.2017 г., Выпиской из ЕГРН (л.д.74-78);
- Бочарова А.В. и Виденин В.Б., квартира НОМЕР, общей площадью 185,5 кв.м., этаж 1,2,3 на основании договора долевого участия в строительства жилого дома НОМЕР от 17.09.2007, дополнительного соглашения к договору 6/3 долевого участия в строительства жилого дома, акта приема-переда от 16.11.2007 г., Выпиской из ЕГРН (л.д.42-45, 46-47, 48, 34-41);
- Сергеев Д.В., квартира НОМЕР, общей площадью 186,4 кв.м., этаж 1,2,3 на основании договора купли-продажи недвижимости от 23.09.2021 г. (л.д.83-88);
- Валдер О.М., квартира НОМЕР, общей площадью 186,4 кв.м., этаж 1,2,3 на основании договора купли-продажи квартиры от 05.04.2013 г., Выписки из ЕГРН (л.д.95-97, 89-93);
-Хайбуллин В.В. и Хайбуллина Е.В. (общая долевая собственность), по ? доли общая долевая собственность, квартира НОМЕР, общей площадью 184,5 кв.м., этаж 1,2,3 что подтверждается Выпиской из ЕГРН (л.д.98, 91-94-108);
- Сомов В.Ю. и Сомова К.В. (общая долевой собственность) квартира НОМЕР, площадью 184 кв.м., этаж 1,2,3, что подтверждается договором НОМЕР долевого участия в строительства жилого дома от 20.11.2006; актом приема-переда от 25.10.2007 г., Выпиской из ЕГРН (л.д. 116-118, 119, 109-113,);
- Мещеряков С.Л. квартира НОМЕР, общей площадью 185 кв.м., этаж 1,2,3 на основании договора купли-продажи от 23.03.2010 (л.д.120-124, 126).
Многоквартирный дом АДРЕС введен в эксплуатацию на основании разрешения администрации Копейского городского круга ввод объекта в эксплуатацию НОМЕР от 28.09.2007. Застройщиком являлось Открытое акционерное общество «Квартал» (л.д.136).
Также Главной Копейского городского округа 11.04.2008 г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию НОМЕР на котельную – Лит.А1, расположенное по адресу: АДРЕС. Застройщиком являлось ОАО «Квартал» (л.д.137).
Как следует из ответа Управление архитектуры и градостроительства от 29.01.2026 НОМЕР, что разрешение на строительство квартала малоэтажных жилых домов блокированного типа по адресу: АДРЕС, было выдано АО «Квартал» 17.07.2026 года, которое неоднократно продлялось, в него вносились изменения. В соответствии с документацией по планировке территории, расположенной западнее АДРЕС, было предусмотрено строительство 34 многоквартирных малоэтажных домов и объектов инфраструктуры, проектом предусматривалось строительство 25 газовых котельных, пристроенных к жилым домам, предназначенных для обслуживания одного или нескольких домов. Многоквартирный жилой дом НОМЕР в микрорайоне премьера был введен в эксплуатацию 28.09.2007 г. после предоставления застройщиком всех, необходимых документов, в том числе справок о подключении дома ко всем сетям жизнеобеспечения (теплоснабжение). Нежилое здание котельной, пристроенное к доме НОМЕР в микрорайоне Премьера, с кадастровым номером НОМЕР (в котором расположен тепловой пункт) введено в эксплуатацию 11.04.2008 г.
В техническом паспорте Копейским филиалом ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области по состоянию 10.09.2007 г., на нежилое здание (строение) по адресу: АДРЕС в особых отметках указано, что объект недвижимости – здание. Пристроенным оно является по месту своего расположения на земельном участке к Лит.А.
Согласно Выписки из ЕГРН на кадастровом учете стоит помещение с кадастровым номером НОМЕР, площадью 54,8 кв.м., назначение нежилое, наименование – нежилое здание – котельная (л.д.141-143).
Из представленных материалов следует, что котельная как объект капитального строительства самостоятельно не существует.
Как следует из объяснений представителя истца и из технического паспорта, что котельная обслуживает жилой дом, горячее водоснабжение от встроенной котельной, источником теплоснабжения является встроенная котельная, панели электроснабжения и электроосвещения установлены в электрощитовой, расположенной в техническом помещении дома.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что помещение – котельная по адресу: АДРЕС в силу ст. 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ, относится к общему имуществу многоквартирного дома по адресу: АДРЕС.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (определения от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, от 25 сентября 2014 г. N 2110-О, от 18 июля 2017 г. N 1677-О и др.).
В силу подп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, исходя из подп. «а» п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19.05.2009 № 489-О-О, для отнесения к общему имуществу в многоквартирном доме помещение должно отвечать следующим условиям: наличие у него технического характера и размещение в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудовании.
Согласно разъяснением, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование, как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общедолевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать своего право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
По смыслу вышеприведенных правовых норм и руководящих разъяснений высшей судебной инстанции предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
При этом вещно-правовой характер указанного способа защиты позволяет определить иск о признании права собственности отсутствующим как внедоговорное требование лица, в чьем владении находится спорное имущество, являющегося одновременно с другим лицом собственником этого имущества в силу записи в ЕГРН.
Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН.
В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.
Оценивая в совокупности доказательства в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что спорное помещение обладает признаками общего имущества собственников многоквартирного дома и не могут быть отчуждены либо переданы в пользование третьим лицам, поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истцов и считает их подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Бочаровой А.В., Виденина В.Б., Бежумановой Ю.Г., Штейнерт Л.И., Сергеева Д.В., Валдер О.М., Хайбуллина В.В., Хайбуллиной Е.В., Сомова В.Ю, Сомовой К.В., Мещерякова С.Л. к Акционерному обществу «Квартал» удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности Акционерного общества «Квартал» (ИНН 7411020408) на котельную общей площадью 54,8 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС.
Исключить запись о государственной регистрации права собственности Акционерное общество «Квартал» на котельную общей площадью 54,8 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером НОМЕР от 10.06.2008 г.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течении месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В.Кузнецова
Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2026 года