РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 мая 2026 года г.Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Кузнецовой Е.В., при секретаре Ворониной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании без использования средств системы аудио-протоколирования гражданское дело по иску Дельхман В.А. к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Сафоновой Н.С., Чулкову С.В. о признании права собственности на дом блокированной застройки,
УСТАНОВИЛ:
Дельхман В.А. обратился в суд с иском (с учетом уточнения) к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Сафоновой Н.С., Чулкову С.В. о признании права собственности на дом блокированной застройки, расположенного по адресу: АДРЕС, площадью 50 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР.
В обоснование иска указал, что истец является собственником земельного участка площадью 283 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР. Право собственности зарегистрировано 16.05.2022 года. На указанном земельном участке истец за свой счет построил в 2024 году жилой дом блокированной застройки общей площадью 50 кв.м. Ранее на указанном земельном участке было снесено часть жилого дома с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, и на его месте возведено новое строение, которое расположено в границах старого фундамента. Согласно технического заключения ООО «ПГСК» и ООО «АПБ» НОМЕР по состоянию на 21.11.2025 объект соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью людей и и пригоден для круглогодичного и постоянного проживания. Истец предпринимал меры для получения разрешительной документации: акта ввода в эксплуатацию, иных документов, однако получил отказ от администрации КГО от 24.11.2025 НОМЕР, так как возведен без получения согласований, разрешений на строительство. Просит удовлетворить исковые требования.
Истец Дельхман В.А., представитель истца Ефанов В.В., ответчики Сафонова Н.С., Чулков С.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика администрация Копейского городского округа Челябинской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Представили письменный отзыв, в котором просят рассмотреть дело без их участия, отказать в удовлетворении требований., поскольку жилой дом возведен без согласований, разрешений (л.д.164).
В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
Согласно ч. ч. 3, 7 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее ФЗ N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
В соответствии с положениями ст. 41 ФЗ N 218-ФЗ, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
При прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно, при этом такие здание, сооружение с государственного кадастрового учета не снимаются (п. 5).
Часть здания не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
Таким образом, часть здания представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Согласно ч. 1 ст. 16 адрес кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилой дом, равно как и часть жилого дома, относится к жилым помещениям.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования - жилые дома блокированной застройки.
В соответствии с п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (введен Федеральным законом от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ) дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Согласно ч. 1-4 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, указанного в части 1 настоящей статьи, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.
При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на "здание", назначения объекта недвижимости на "жилой дом", вида разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки.
Жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам (Письмо Минэкономразвития РФ от 17 октября 2011 года №ог-д23-1694 "О статусе жилого дома блокированной застройки").
В силу ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.
В соответствии с п.5, 6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В силу разъяснений, данных в п.26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, рассматривая иски, связанные с самовольными постройками, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и с этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Установлено, Дельхман В.А. на основании договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2026 года является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, находящегося по адресу: АДРЕС (л.д.136).
Из договора купли-продажи от 12.05.2026 следует, что на участке отсутствуют здания, строения и сооружения.
Право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР зарегистрировано за Дельхман В.А. 16.05.2022, вид разрешенного использования «блокировання жилая застройка», что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.158-159).
Согласно выписки из ЕГРП на кадастровом учете стоит квартира с кадастровым номером НОМЕР, площадью 37,8 кв.м. по адресу: АДРЕС.
Собственниками квартиры НОМЕР на праве общей долевой собственности являются Сафонова Н.С. в размере ? доли, Чулков С.В. в размере ? доли (л.д.147-158).
Из выписки ЕГРП следует, что квартира НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР расположена в жилом доме с кадастровым номером НОМЕР (л.д.147).
Согласно выписки из ЕГРП на кадастровом учете стоит жилой дом с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС. Право собственности на жилой дом не зарегистрированно. В пределах жилого дома находится земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, собственниками которого являются Сафонова Н.С. в размере ? доли, Чулков С.В. в размере ? доли (л.д.152-156).
Кадастровым инженером 11.11.2023 подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: АДРЕС, в связи с образованием блока НОМЕР, площадью 50 кв.м. (л.д.29-33).
Согласно заключения кадастрового инженера следует, что на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР было снесено часть жилого дома с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС. На месте снесенной части жилого дома было возведено новое строение, которое расположено в границах старого фундамента. Вновь возведенное здание является домом блокированной застройки (блок № 2) площадью 50 кв.м, по адресу: АДРЕС (л.д.33-оборот).
На обращение в администрацию Копейского городского округа о признании объекта недвижимости блоком НОМЕР и сохранении части жилого дома, дан ответ от 24.11.2025 НОМЕР, которым отказано в признании дома блокированной застройки, а также его сохранении, поскольку объект возведен без разрешительной документации (л.д.13).
Согласно техническому заключению ООО «Проектная горно-строительная компания» НОМЕР от 21.11.2025 следует, что в результате обследования жилой дом с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, представляет собой одноэтажный жилой дом, состоящий из двух автономно обособленных жилых блоков (блок 1 и блок 2). Блок 1 расположен на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, принадлежащий Д.В.А., расположен в границах земельного участка НОМЕР. В доступе в блок 1 было отказано. Вновь образуемый дом блокированной застройки (блок 2) имеет площадь 50 кв.м., пригоден к безопасной круглогодичной эксплуатации и для проживания. Работы по возведению здания выполнены с учетом требований СП СП 55.133330.2016 «Здания жилые одноквартирные», СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», постановлению Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» и Федеральному закону № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия», а также соответствует требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки, и является самостоятельным объектом недвижимости.
Дом блокированной застройки (блок 2), площадью 50 кв.м. может быть сохранен, так как текущее состояние конструктивных элементов определено как работоспособное, соответствующее градостроительным и строительным нормам и правилам, не влияет на конструктивную целостность дома, не угрожает жизни, здоровью и безопасности граждан, не нарушает права и законные интересы собственников и третьих лиц (л.д.49-72).
Постановлением администрации Копейского городского округа Челбинской области от 26.03.2026 № 877-п «Об адресах объектов недвижимого имущества» жилому дому (блок 2), расположенному на земельном участке площадью 283 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, присвоен следующий адрес: АДРЕС.
Почтовый адрес: АДРЕС, земельного участка площадью 283 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР изменен на следующий адрес: АДРЕС (л.д.212).
Согласно положений Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости (выдела в натуре) образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.
В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.
Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что спорное здание отвечает требованиям о жилых домах блокированной застройки, и, соответственно нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, следует удовлетворить исковые требования, признать за Дельхман В.А. право собственности на дом блокированной застройки, общей площадью 50 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Дельхман В.А.–удовлетворить.
Признать за Дельхман В.А., ДАТА года рождения (СНИЛС НОМЕР, паспорт НОМЕР) право собственности на дом блокированной застройки, общей площадью 50 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В.Кузнецова
Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2026 года