РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 апреля 2026 года г.Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Кузнецовой Е.В., при секретаре Ворониной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Газратгулиева Э.Ф. Оглы к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Богер Н.А., Колупаеву П.В. о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки в силу приобретательной давности,
УСТАНОВИЛ:
Газратгулиев Э.Ф.О. обратился в суд с иском ( с учетом уточнений) к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Богер Н.А., Колупаеву П.В. о признании права собственности на жилой дом блокированной жилой застройки по адресу: АДРЕС, общей площадью 49,9 кв.м., в силу приобретательной давности.
В обоснование иска указал, что 23 марта 2011 года приобрел ? долю жилого дома по АДРЕС по расписке у семьи Колупаевых (К.В.П. и К.Г.Н.), передал при этом 25 000 рублей, однако в силу жизненных обстоятельств не зарегистрировал договор купли-продажи в установленном законом порядке. ? доля вышеуказанного жилого домостроения до вышеуказанной сделки принадлежала К.В.П. на праве личной собственности на основании договора купли-продажи от 05 июня 1975 года, зарегистрированного в ОГУП «Обл.ЦТИ» в реестровой книге за номером НОМЕР от 06 июня 1975 года. В связи со смертью продавца К.В.П. (дата смерти неизвестна) и его супруги К.Г.Н. (дате смерти ДАТА) регистрация договора купли-продажи стала невозможной. Свои права он вынужден восстановить в судебном порядке. Дом по АДРЕС является жилым домом блокированной жилой застройки. Жилой дом состоит на кадастровом учете с 10.12.2011 года, помещения (квартира, блок) как отдельные объекты на кадастровом учете не состоят. Вторая половина жилого дома (блок НОМЕР) находится в собственности Богер Н.А., наследника принявшего наследство после смерти отца С.А.В.. В указанной части дома длительное время никто не проживает, блок разрушается. Согласно техническому заключению по результатам обследования объекта недвижимости по адресу: АДРЕС – жилой дом является домом блокированной застройки, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не угрожает жизни, здоровью и безопасности граждан, не нарушает права и законные интересы собственников и третьих лиц, пригоден к безопасной круглогодичной эксплуатации и для проживания. В блоке НОМЕР выполнен демонтаж второй печи, площадью 4.3 кв.м., ввиду ее ненадобности, связи, с чем площадь блока НОМЕР изменилась и стала составлять 49,9 кв.м. (ранее составляла 45,6 кв.м.). Таким образом, с учетом переустройства общая площадь жилого дома увеличилась и составляет 96 кв.м. (91,7+4,3). На протяжении 15 лет, никаких претензий в отношении спорного имущества со стороны третьих лиц не имелось. В указанном доме он проживает со своей семьей. Другого жилья не имеет.
Истец Газратгулиев Э.Ф.О. и его представитель - Меркер И.А. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Ответчик Колупаев П.В. в судебное заседание не явлися, извещен, просит дело рассмотреть без его участия, с иском согласен.
Ответчик Богер Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Ответчик администрация Копейского городского округа Челябинской области, о времени и месте слушания дела извещены.
В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав истца и его представителя, ответчика, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд пришел к следующему.
В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.
Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" требование о признании права собственности в силу приобретательной давности может быть удовлетворено при наличии следующих условий: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Согласно п. 16 вышеуказанного Постановления Пленума право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Таким образом, исходя из положений п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ и разъяснений названного Пленума, лицо, считающее себя собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих условий: фактическое владение недвижимым имуществом в течение 15 лет; владение имуществом как своим собственным, добросовестность, открытость и непрерывность владения.
В соответствии с положениями ст. 41 ФЗ N 218-ФЗ, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
При прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно, при этом такие здание, сооружение с государственного кадастрового учета не снимаются (п. 5).
Часть здания не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
Таким образом, часть здания представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Согласно ч. 1 ст. 16 адрес кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилой дом, равно как и часть жилого дома, относится к жилым помещениям.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования - жилые дома блокированной застройки.
В соответствии с п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (введен Федеральным законом от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ) дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Согласно ч. 1-4 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, указанного в части 1 настоящей статьи, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных настоящим Федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.
При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на "здание", назначения объекта недвижимости на "жилой дом", вида разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки.
Жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам (Письмо Минэкономразвития РФ от 17 октября 2011 года №ог-д23-1694 "О статусе жилого дома блокированной застройки").
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с ч.1 ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии надлежащего согласования переустройства и (или) перепланировки с органом местного самоуправления, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося на согласование.
В силу ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно ч.4 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В силу разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, рассматривая иски, связанные с самовольными постройками, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и с этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Судом установлено, что собственником ? доли жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС являлся К.В.П. на основании договора купли- продажи от 05.06.1975. Право личной собственности К.В.П. на данное домостроение зарегистрировано в БТМ г.Копейска 06.06.1975 за НОМЕР, что подтверждается штампом о регистрации договора, справкой ОГУП «БТИ Челябинской области» от 05.03.2026 г. (л.д.9-10).
Установлено, что сособственником другой ? доли жилой дома по адресу: АДРЕС являлся С.А.В., что подтверждается справкой ОГУП «Обл.ЦТИ» от 05.03.2026 г.
С.А.В. умер ДАТА Согласно ответа на запрос после смерти С.А.В. заведено наследственное дело. Наследником по закону, принявшим наследство является дочь Богер Н.А. Свидетельства о праве на наследство по закону не выдавались.
Согласно расписки от 23.04.2011 г. К.В.П. продал дом по АДРЕС за 25 000 руб. Газратгулиеву Э.Ф.О. (л.д.10,11).
К.В.П. умер ДАТА Согласно ответа нотариуса Синицыной Л.А. заведено наследственное дело после смерти К.В.П. В деле имеется заявление о принятии наследства по закону от имени сына Колупаева П.В. 27.03.2014 г. выданы свидетельства о праве на наследство по закону на ? долю на квартиру по адресу: АДРЕС.
В судебном заседании Газратгулиев Э.Ф.О. пояснил, что стал проживать с семьей в доме по АДРЕС с 2008 года, а купил жилой дом по расписке в 2011 году, поддерживает дом в пригодном для проживания состоянии, живет постоянно, никуда не выезжал.
Данные обстоятельства в судебном заседании подтвердили свидетели Ю.М.М., К.Н.В.
Колупаев П.В. представил в суд заявление, в котором, указал, что на дом не претендует.
При таких обстоятельствах, суд приходит, что поскольку истец владеет спорным жилым домом как собственным, пользуется домом непрерывно свыше 15 лет, несет бремя по его содержанию, ремонту, то у Газратгулиева Э.Ф.О. возникло право собственности ? долю в праве собственности в силу приобретательной давности.
Согласно Выписки из ЕГРН на кадастровом учете стоит здание – жилой дом с кадастровым номером НОМЕР, площадью 91,7 кв.м. (л.д.93)
Согласно Выписки из ЕГРН на кадастровом учете стояла квартира с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС, площадью 45,6 кв.м. Объект недвижимости снят с кадастрового учета 11.04.2025 г. (л.д.96).
27.01.2025 г. кадастровым инженером подготовлен технический план здания, в связи созданием блока жилого дома НОМЕР блокированной застройки, расположенного по адресу: АДРЕС. Из заключения кадастрового инженера следует, что предлагает выделить из многоквартирного жилого дома в блок жилого дома НОМЕР блокированной застройки, расположенный по адресу: АДРЕС, общей площадью 917 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР. При проведении кадастровых работ было выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, расположен объект – квартира с кадастровым номером НОМЕР, других зданий, квартир, блоков на данном земельном участке не обнаружено. Образующиеся из жилого дома – жилые помещения, являются самостоятельными объектами недвижимости – блоками (л.д.12-23).
Согласно технического заключения НОМЕР ООО «ПГСК» по состоянию на 10.02.2026 г., следует, что обследуемый объект, расположенный по адресу: АДРЕС представляет собой блок в одноэтажном доме блокированной застройки. Площадь блока 2 составляет 49,9 кв.м. В блоке 2 было произведено переустройство, которое заключалось в следующих работах: была демонтирована отопительная печь за ненадобностью в помещении НОМЕР (кухня). Дом блокированной застройки расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами НОМЕР и НОМЕР. Блок НОМЕР расположен в границах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР. Блок НОМЕР расположен на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, границы земельного участка не определены в соответствии с земельным законодательством.
Согласно заключения эксперта, объект недвижимости расположенный по адресу: АДРЕС общей площадью 49,9 кв.м. и согласно п.3.1., 3.2 и п.3.3. раздела 3 СП 55.13330.2016. «Дома жилые одноквартирные» и Градостроительного кодекса Российской федерации, данный объект недвижимости является домом блокированной застройки. Дом блокированной застройки соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не влияет на конструктивную целостность дома не угрожает жизни, здоровью и безопасности граждан, не нарушает права и законные интересы собственников и третьих лиц, а также соответствуют требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки, и являются самостоятельными объектом недвижимости. Жилой дом по адресу: АДРЕС состоит из двух автономно обособленных жилых блоков. Дом блокированной застройки пригоден к безопасной круглогодичной эксплуатации и для проживания. Текущее состояние конструктивных элементов доме блокированной застройки по адресу: АДРЕС определено как работоспособное, соответствующее градостроительным и строительным нормам и правилам, не угрожает жизни, здоровью и безопасности граждан, не нарушает права и законные интересы собственников и третьих лиц. Проведенные работы по переустройству жилого дома блокированной застройки позволили в целом в значительной степени улучить условия проживания жильцов, повысить уровень благоустройства и комфортности жилого дома. Дом блокированной застройки соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не влияет на конструктивную целостность дома не угрожает жизни, здоровью и безопасности граждан, не нарушает права и законные интересы собственников и третьих лиц, а также соответствует требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки, и являются самостоятельным объектом недвижимости. Жилой дом состоит из двух автономно обособленных жилых блоков.
Согласно положений Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости (выдела в натуре) образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.
В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.
Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что спорное здание отвечает требованиям о жилых домах блокированной застройки, и, соответственно нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, исковые требования Газратгулиева Э.Ф.О. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, следует признать право собственности на жилой дом, домом блокированной застройки, расположенный по адресу: АДРЕС, площадью 49,9 кв.м. в силу приобретательной давности.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Газратгулиева Э.Ф. Оглы –удовлетворить.
Признать за Газратгулиевым Э.Ф. Оглы ДАТА г.р. (паспорт НОМЕР) право собственности на жилой дом блокированной жилой застройки по адресу: АДРЕС, общей площадью 49,9 кв.м. в силу приобретательной давности.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В.Кузнецова
Мотивированное решение изготовлено 15 апреля 2026 года