РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 апреля 2026 года г. Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Зозули Н.Е., при секретаре Ламерт О.С., с участием представителя истца Заваловой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиофиксации гражданское дело по иску Степанова А.Л. к Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о возложении обязанности внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, возложении обязанности предоставить в собственность земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Степанов А.Л. обратился в суд с административным иском к Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее - УИиЗО администрации КГО) о возложении обязанности внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, возложении обязанности предоставить в собственность земельный участок, ссылаясь в его обоснование на следующие обстоятельства: ему на основании договора аренды НОМЕР от 31.08.2023 года принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР. Решением Копейского городского суда от 22.04.2025 года за Степановым А.Л. признано право собственности на нежилое здание - гараж. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке. Степанов А.Л. 06.02.2025 года обратился с заявлением о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка «для строительства автомоечного комплекса» на «хранение автотранспорта», и 25.02.2025 года получил ответ о том, что УИиЗО администрации КГО не возражает против изменения вида разрешенного использовании при условии приведения в соответствие с таким видом градостроительной документации и назначения объекта. Вид разрешенного использования земельного участка «хранение автотранспорта» допускает размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей. Согласно градостроительному регламенту для данной зоны вид разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса» отсутствует в перечне видов разрешенного использования, а также является не соответствующим градостроительным регламентам для данной зоны. После оформления права собственности на нежилое здание Степанов А.Л. обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено нежилое здание. 08.09.2025 года получил отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка и предложение расторгнуть договор аренды земельного участка. Не согласившись с таким ответом, Степанов А.Л. подготовил проектное градостроительное обоснование параметров использования земельного участка и обратился с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, и 15.10.2025 года получил отказ с указанием на несоответствие вида разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса» градостроительным регламентам, а также на отсутствие доказательств необходимости использования земельного участка площадью 5000 кв.м. Испрашиваемый земельный участок состоит на кадастровом учете, границы его определены, пакет документов при обращении был предоставлен полный, соответственно основания для отказа в передаче в собственность земельного участка отсутствуют. Степанов А.Л. просит:
- обязать УИиЗО администрации КГО внести изменения в сведения ЕГРН в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, с вида разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса» на вид разрешенного использования «хранение автотранспорта»;
- обязать УИиЗО администрации КГО предоставить в собственность земельный участок площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, путем заключения договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - хранение автотранспорта, исходя из цены, установленной Приказом Министерства имущества природных ресурсов Челябинской области от 10.08.2022 года № 122-п «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (л.д.6-7).
Определением суда осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства (л.д.103-104).
Истец Степанов А.Л. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.106).
Представитель истца по доверенности Завалова Е.В. в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, полностью поддержала, настаивала на удовлетворении исковых требований.
Ответчик УИиЗО администрации КГО извещено надлежащим образом, его представитель в судебное заседание не явился, ранее представил отзыв на административное исковое заявление, просил об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д.44-46,107).
Руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.
Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп.8 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно п.2 ст.7 ЗК РФ правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и виду разрешенного использования. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности.
При этом положения законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства, предоставляющие арендатору право на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, могут быть реализованы только с учетом положений гражданского законодательства, предусматривающих необходимость соблюдения прав и обязанностей сторон договора аренды. Предоставляемое арендатору право на выбор вида разрешенного использования не может быть абсолютным и ограничивается объемом прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды.
Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.
Пунктом 5 ст.39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.
На основании подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.
Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (п.3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 года).
В соответствии с п.1 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 31.08.2023 года между УИиЗО администрации КГО (арендодатель) и Степановым А.Л. (арендатор) заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР, на основании которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, вид разрешенного использования - для строительства автомоечного комплекса, общей площадью 5000 кв.м.
На земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, право собственности на который зарегистрировано за Степановым А.Л.
Земельный участок предоставляется без торгов однократно для завершения строительства автомоечного комплекса (л.д.8-9).
Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 5000 кв.м по адресу: АДРЕС, является муниципальной собственностью, обременен правом аренды Степанова А.Л. на основании договора аренды НОМЕР от 31.08.2026 года (л.д.37).
Степанов А.Л. обратился в УИиЗО администрации КГО с заявлением о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка «для строительства автомоечного комплекса» на «хранение автотранспорта», и 25.02.2025 года получил ответ о том, что УИиЗО администрации КГО не возражает против изменения вида разрешенного использовании при условии приведения в соответствие с таким видом градостроительной документации и назначения объекта (л.д.17).
Решением Копейского городского суда Челябинской области от 22.04.2025 года за Степановым А.Л. признано право собственности на нежилое здание - гараж, расположенное по адресу: АДРЕС, общей площадью 37,2 кв.м. (л.д.40-42).
Право собственности на гараж зарегистрировано в установленном законом порядке 17.07.2025 года, объекту недвижимости присвоен кадастровый номер НОМЕР (л.д.33-36).
После оформления права собственности на нежилое здание Степанов А.Л. вновь обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР с вида разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса» на вид разрешенного использования «хранение автотранспорта».
Письмом от 08.09.2025 года УИиЗО администрации КГО уведомило Степанова А.Л. об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка и предложило расторгнуть договор аренды земельного участка. В обоснование ответа указано, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР предоставлен в аренду по договору аренды от 31.10.2014 года НОМЕР для строительства автомоечного комплекса. Также 31.08.2023 года предоставлено право завершить строительство на земельном участке, заключен договор аренды земельного участка от 31.08.2023 года НОМЕР. В настоящее время на земельном участке возведен гараж с кадастровым номером НОМЕР, право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН. Вместе с тем, возведение объекта с кадастровым номером НОМЕР не предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка. Поскольку арендатором земельного участка с 2014 года строительство объектов, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, не осуществлялось, обязанность арендатора по строительству не исполнена, изменение вида разрешенного использования участка не представляется возможным (л.д.24).
Предоставление земельного участка Степанову А.Л. в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для завершения строительства автомоечного комплекса.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения условий такого договора.
Согласно положениям статей 421, 450, 451 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон; договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требования Степанова А.Л. обязать УИиЗО администрации КГО внести изменения в сведения ЕГРН в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, с вида разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса» на вид разрешенного использования «хранение автотранспорта».
Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 ЗК РФ.
В соответствии с подп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.
На основании п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из смысла указанных выше положений закона следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
В этой связи, лицо, претендующее на предоставление земельного участка в собственность, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположен объект недвижимости, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.
Как следует из п.5 ст.39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
23.09.2025 года Степанов А.Л. обратился в УИиЗО администрации КГО с заявлением, в котором просил предоставить ему земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС. К заявлению было приложено проектное градостроительное обоснование параметров использования земельного участка, подготовленное ООО Проектная горно-строительная компания», согласно которому спорный земельный участок используется для хранения автотранспорта, на нем находится объект недвижимости - гараж (л.д.18-23).
Письмом УИиЗО администрации КГО от 15.10.2025 года НОМЕР Степанову А.Л. отказано в предоставлении указанного земельного участка. В обоснование отказа указано, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, площадью 5000 кв.м., имеет вид разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса» и расположен в производственной зоне (П2 - коммунально-складская зона), что не соответствует градостроительным регламентам, установленным в составе правил землепользования и застройки Копейского городского округа, утвержденных решением Собрания депутатов Копейского городского округа от 19.12.2012 года № 639-МО (в редакции решения от 25.09.2024 № 1157-МО) для данной территориальной зоны. На данном участке расположено нежилое здание (гараж) с кадастровым номером НОМЕР. Вместе с тем, возведение данного объекта не предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка. Также указано на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади размещенного на нем объекта недвижимости. Учитывая отсутствие представленных доказательств необходимости использования земельного участка площадью 5000 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимости площадью 37,3 кв.м., а также руководствуясь п.14 ст.39.16 ЗК РФ, предоставить в собственность без торгов земельный участок с кадастровым номером НОМЕР путем заключения договора купли-продажи не представляется возможным (л.д.25).
Статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.
Подпунктом 1 ст.39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Приведенная норма позволяет обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 года № 935-О).
В настоящем случае истцом для предоставления в собственность испрашивается земельный участок площадью 5000 кв.м. для эксплуатации здания гаража площадью 37,3 кв.м., занимающего лишь 0,75% площади испрашиваемого земельного участка.
При этом представленное истцом проектное градостроительное обоснование параметров использования земельного участка, подготовленное ООО Проектная горно-строительная компания», подтверждающее наличие оснований для приобретения в собственность земельного участка испрашиваемой площадью, не является доказательством, подтверждающим незаконность отказа УИиЗО администрации КГО.
Поскольку истцом при обращении к ответчику не представлено достаточного обоснования нуждаемости в получении для эксплуатации гаража земельного участка площадью, более чем в 134 раза превышающей площадь расположенного на нем нежилого здания, суд приходит к выводу о том, что отказ в предоставлении земельного участка со ссылкой на значительное превышение площади земельного участка над площадью объекта недвижимости является правомерным.
Иной подход противоречит действующему нормативному регулированию, которое предусматривает исключительное право на приобретение земельного участка собственником расположенного на этом участке объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке на дату рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка.
Кроме того, подп.14 ст.39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
По смыслу подпунктов 1 и 14 ст.39.16 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями подп.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст.42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (п.53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021 года).
Так, возведение на земельном участке объекта недвижимости, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п.1 ст.39.20 ЗК РФ.
Поскольку земельный участок предоставлен истцу в аренду с видом разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса», который не предусматривает возможности возведения на нем гаража, в том числе, при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у административного истца права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п.1 ст.39.20 ЗК РФ.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требования Степанова А.Л. обязать УИиЗО администрации КГО предоставить в собственность земельный участок площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, путем заключения договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - хранение автотранспорта, исходя из цены, установленной Приказом Министерства имущества природных ресурсов Челябинской области от 10.08.2022 года № 122-п «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд -
РЕШИЛ:
Отказать Степанову А.Л. в удовлетворении исковых требований к Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о возложении обязанности внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, возложении обязанности предоставить в собственность земельный участок.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Зозуля Н.Е.
Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2026 года.