РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 октября 2026 года г. Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе председательствующего Борисюк А.В., при ведении протокола помощником судьи Ламерт О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Селиванова А.А. к Дубине А.В. о признании договора аренды нежилого помещения от 01.10.2025 года недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Селиванов А.А. обратился в суд с иском к Дубине А.В. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 01.10.2025 года, заключенного 27.01.2026 года нежилого помещения - гаража, расположенного по адресу: АДРЕС.
В обоснование иска указано, что с 01.10.2025 года истец взял в аренду гараж АДРЕС, собственником которого является Дубина А.В. Указанный гараж был арендован на троих человек: Сайбель С.А., Селиванов А.А. (истец) и Свиридов И.О., которые ежемесячно оплачивали Дубине А.В. аренду в размере 15000 рублей, по 5000 рублей с каждого. 27.01.2026 года в гараже произошел пожар, в результате пожара гараж сгорел. После пожара 27.01.2026 года к истцу обратился Дубина А.В. и попросил подписать договор аренды, истец не читая подписал представленный договор. После подписания договора истец увидел, что Дубина А.В. указал его единственным арендатором гаража и прописал в договоре всю сумму аренды. Данные действия произведены ответчиком умышленно, чтобы в последующем взыскать с истца стоимость убытков от пожара. Со ссылкой на ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ считает договор аренды указанного гаража от 01.10.2025 года ничтожным, ввиду того, что заключен 27.01.2026 года после гибели предмета договора, отсутствии в договоре срока аренды, указании в договоре недостоверной, завышенной стоимости аренды, либо указании всех арендаторов нежилого помещения.
Истец Селиванов А.А. в судебном заседании пояснил, что он, Сайбель С.А. и С.А.А. с 01.10.2024 года пользовались гаражом НОМЕР в ГСК «Центральный». Сначала договор был заключен с Сайбель С.А. на один год, он закончился, в последующем Дубина А.В. сказал, что надо заключить другой договор, так как первый истек, Селиванов А.А. подписал этот договор. Арендную плату отдавали Дубине А.В. в размере 15000 рублей, складывались втроем по 5000 рублей и кто-то один передавал деньги Дубине А.В. или переводил посредством онлайн перевода, иногда оставляли на столе в гараже и Дубина А.В. забирал деньги. Оплата производилась в первых числах месяца за месяц вперед. Гаражом пользовались до 27.01.2026 года, произошел пожар в результате чего гараж сгорел. Во время пожара Селиванов А.А. был в гараже один, занимался его тушением пока не приехали пожарные. После пожара был в состоянии аффекта, стресса. Дубина А.В. после пожара попросил его подписать договор аренды, угрожал, повышал голос, требовал денег за гараж. Просил написать расписку, что я ему должен денежные средства в счет стоимости гаража. Такую расписку Селиванов А.А. не написал, договор аренды подписал не читая.
Представитель истца Богданова Л.Г. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, также указала, что Селиванов А.А. был введен Дубиной А.В. в заблуждение, с его стороны были угрозы в адрес Селиванова А.А. Считает, что договор является ничтожным ввиду отсутствия идентифицирующих признаков гаража: кадастрового номера, площади. Также договор является ничтожным так как заключен задним числом после гибели предмета договора.
Ответчик Дубина А.В. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражает по исковым требованиям, просит в иске отказать (л.д. 109, 180).
Представитель ответчика Бочкарев В.Д. в судебном заседании возражал по исковым требованиям, просил в иске отказать. Оспариваемый договор заключался в октябре. Оба лица присутствовали при заключении этого договора. Других лиц не было. Заключение договора происходило именно в гараже. Считает, что в результате действий истца произошло возгорание гаража. В настоящее время истец пытается исключить гражданскую ответственность за причинение ущерба, которая составляет более 2,5 миллионов рублей. Договор в органах Росреестра не регистрировался, но с него уплачивались налоги. Гаражом пользовались три человека, но стороны договорились договор заключить с одним. Аренда уплачивалась ежемесячно по 15000 рублей наличкой, расписки не составлялись. Ссылаясь на свободу договора считает оспариваемый договор действительным, составленным в соответствии с законом.
Третье лицо Сайбель С.А. в судебном заседании пояснил, что он, Селиванов А.А. и Свиридов И.О. с 01.10.2024 года пользовались гаражом по адресу: АДРЕС. Собственником гаража является Дубина А.В. В 2024 году договор аренды был заключен с Сайбель С.А., срок договора до 30 сентября 2025 года, затем был заключен с Селивановым А.А., была такая договоренность. Когда Селиванов А.А. и Дубина А.В. заключали договор аренды Сайбель С.А. не знает, не присутствовал при этом. Арендную платы отдавали Дубине А.В. ежемесячно в размере 15000 рублей, деньги Дубина А.В. отдавал кто-то один или переводили онлайн переводом, после пожара гаражом не пользовались и аренду не платили. 27.01.2026 года приехал к гаражу, когда пожарные тушили гараж. Не видел, чтобы Дубина А.В. угрожал Селиванову А.А. или кричал на него.
Третье лицо Свиридов И.О. в судебном заседании поддержал свои пояснения, данные как свидетель в судебном заседании 15.09.2026 года. Согласно допроса свидетеля Свиридов И.О. пояснил, что он, Селиванов А.А. и Сайбель С.А. с 01.10.2024 года пользовались гаражом по адресу: АДРЕС. Собственником гаража является Дубина А.В. В 2024 году договор аренды был заключен с Сайбель С.А., срок договора до 30 сентября 2025 года. Арендную платы отдавали Дубине А.В. ежемесячно в размере 15000 рублей, деньги Дубина А.В. отдавал кто-то один или переводили онлайн переводом. Со слов Селиванова А.А. знает, что Дубина А.В. и Селиванов А.А. в день пожара заключили договор аренды. Свиридов И.О. при этом не присутствовал, договор не видел.
Представитель третьего лица ГСК "Центральный" принадлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся участников судебного процесса.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как указано в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Действующим законодательством не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора аренды будущей недвижимой вещи. До возведения такого объекта аренды и ввода его в эксплуатацию государственная регистрация договора аренды не представляется возможной.
Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его незаключенности и необязательности для его сторон, поскольку как разъяснено в абзаце 3 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды. Кроме того, в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен исполняться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (абзац 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договоров аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел регистрацию, но фактически исполняется ими.
Согласно ч. 1, 2 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса (ч. 4 ст. 179 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что ответчик Дубина А.В. является собственником нежилого помещения - гаража, расположенного по адресу: АДРЕС (л.д. 128-132).
01 октября 2025 года между Дубина А.В. (арендодатель) и Селивановым А.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное срочное пользование по целевому назначению гараж (нежилое помещение), общей площадью 144 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС. В соответствии с п. 3.1 договора за пользование гаражом арендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 15000 рублей не позднее 5 числа следующего месяца (л.д. 28).
Суд учитывает, что оригинал договора представлен истцом в материалы дела как приложение к исковому заявлению. Идентичный экземпляр договора был предоставлен на обозрение суду стороной ответчика (копия приобщена к материалам дела).
Как следует из доводов истца, данных в судебном заседании, указанный договор он заключил в состоянии аффекта после пожара, ввиду угроз со стороны Дубины А.В. и заблуждения. Однако данные доводы в ходе разбирательства не нашли своего подтверждения.
Каких-либо признаков оказания на Селиванова А.А. давления, угроз или применения насилия непосредственно в момент подписания договора аренды, судом не установлено. Как пояснил сам Селиванов А.А. в судебном заседании, он не может объяснить, что такое угрозы и как угрожал ему Дубина А.В. При этом, угроз применения насильственных действий, физической расправы, причинения вреда жизни и здоровья со стороны Дубина А.В. не было. Селиванов А.А. в момент подписания договора за свою жизнь и здоровье не боялся. Также пояснил, что Дубина требовал от Селиванова написать долговую расписку и подписать договор аренды. Селиванов А.А. же долговую расписку не подписал, так как не захотел, а договор аренды подписал не глядя.
Суд учитывает, что Селиванов А.А. достиг возраста 26 лет, является физически здоровым мужчиной, хроническими заболеваниями не страдает, у суда отсутствуют данные полагать, что в момент подписания договора Селиванов А.А. боялся, мог не понимать значение своих действий и руководить ими. На вопросы суда о своем заблуждении в момент подписания спорного договора, Селиванов А.А. конкретного ответа не дал, в чем заключается заблуждение не объяснил.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с ч. 1, 3 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как следует из пояснений сторон, Селиванов А.А., Сайбель С.А., С.И.О. пользовались спорным гаражом на правах аренды с 01.10.2024 года. Оплату производил кто-то один из арендаторов в размере 15000 рублей ежемесячно, сами же лица складывались по 5000 рублей. В 2024 году по общей договоренности договор был заключен с Сайбелем С.А., в 2025 году с Селивановым А.А.
Указанные обстоятельства также подтверждаются материалом НОМЕР по факту пожара, произошедшего 27.01.2026 года в гараже по адресу: АДРЕС (л.д. 45-100).
В исковом заявлении также указано, что «с 01.10.2025 года Селиванов А.А. взял в аренду гараж АДРЕС. Собственником гаража является Дубина А.В. Указанный гараж был арендован на троих человек, изначально когда мне предоставили в аренду гараж, там уже находился Сайбель С.А., у него договор аренды гаража был заключен с 01.11.2024 года по 01.11.2025 года, однако по окончании договора Сайбель С.А. продолжал пользоваться гаражом и оплачивать аренду».
С учетом установленных по делу обстоятельств, само по себе подписание документов в сроки, не соответствующие их датировки не может служить основанием для признания их недействительными.
Доводы представителя истца об отсутствии указания идентифицирующих признаков гаража, а также иных сведений, позволяющих идентифицировать гараж суд признает не состоятельными, поскольку оспариваемый договор содержит достаточно данных позволяющих идентифицировать гараж. Указание на срок действия договора является правом сторон, которым они и воспользовались.
Все существенные условия договора аренды были сторонами согласованы и Селивановым А.А. фактически приняты, так как до января 2026 года он исполнял условия договора аренды, пользовался арендованным помещением, вносил арендные платежи.
Таким образом, исковые требования Селиванова А.А. к Дубине А.В. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 01.10.2025 года, заключенного 27.01.2026 года нежилого помещения - гаража, расположенного по адресу: АДРЕС не подлежат удовлетворению.
руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Селиванова А.А. к Дубине А.В. о признании недействительным договора аренды от 01.10.2025 года нежилого помещения – гаража, расположенного по адресу: АДРЕС оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий А.В. Борисюк
Мотивированное решение суда составлено 12.10.2026 года.