РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2026 года г. Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Борисюк А.В., при помощнике судьи Ламерт О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования «Копейский городской округ» в лице управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области к Степанову А.Л. о признании права собственности отсутствующим, погашении записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Муниципальное образования «Копейский городской округ» в лице управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области обратилось в суд с иском к Степанову А.Л. о признании отсутствующим право собственности Степанова А.Л. на нежилое здание «гараж» с кадастровым номером НОМЕР, площадью 37,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС; погашении записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Степанова А.Л. на нежилое здание; расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР от 31.08.2023 года, с кадастровым номером НОМЕР, с видом разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса», площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС; возложении обязанности на Степанова А.Л. освободить земельный участок путем демонтажа за свой счет нежилого здания.
В обоснование иска указано, что между управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа и Степановым А.Л. заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 31.10.2014 года НОМЕР для строительства автомоечного комплекса, договор аренды от 31.08.2023 года НОМЕР для завершения строительства автомоечного комплекса, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, с видом разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса», площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС. Срок действия договора аренды от 31.08.2023 года НОМЕР составляет 3 года с момента заключения. Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, расположенном по адресу: АДРЕС, зарегистрировано нежилое здание (гараж) с кадастровым номером НОМЕР, площадью 37,3 кв.м., принадлежащее Степанову А.Л. на праве собственности. Вместе с тем, возведение гаража не предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка «для строительства автомоечного комплекса». Из чего усматривается нарушение земельного законодательства, выраженное в нецелевом использовании земельного участка. С 2014 года на земельном участке строительство объектов, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, отсутствует. Из заключения ООО «Техническая экспертиза и оценка» НОМЕР от 18.12.2025 года об исследовании объекта строительства с кадастровым номером НОМЕР следует, что объект не является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик в ЕГРН не является препятствием о признании права отсутствующим. Регистрация права собственности ответчика на спорный объект как на недвижимое имущество создает угрозу нарушения публичных интересов, препятствует органу местного самоуправления в осуществлении функций и задач, установленных федеральным законом. Поскольку земельный участок используется не по назначению истцом заявлены требования о расторжении договора аренды.
Представитель истца УиЗО администрации Копейского городского округа Сафарова А.В. в судебном заседании на заявленных исковых требованиях настаивала.
Ответчик Степанов А.Л. при надлежащем извещении в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика Завалова Е.В. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска, возражала по исковым требованиям, указывая, что право собственности на нежилое здание зарегистрировано на основании решения суда, которое администрацией Копейского городского округа не оспаривалось, использованием земельного участка не нарушаются требования земельного законодательства, размещение гаражей и хранение автотранспорта предусмотрено правилами землепользования и застройки Копейского городского округа.
Представитель третьего лица, привлеченного к участию в деле, администрации Копейского городского округа, Управления Росреестра по Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.
В силу ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 указанного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.
Судом установлено, что между управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа и Степановым А.Л. заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 31.10.2014 года НОМЕР для строительства автомоечного комплекса, договор аренды от 31.08.2023 года НОМЕР для завершения строительства автомоечного комплекса, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, с видом разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса», площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС. Срок действия договора аренды от 31.08.2023 года НОМЕР составляет 3 года с момента заключения (л.д. 9-10).
Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, расположенном по адресу: АДРЕС, зарегистрировано нежилое здание (гараж) с кадастровым номером НОМЕР площадью 37,3 кв.м., принадлежащее Степанову А.Л. на праве собственности (л.д. 11-18).
Истцом представлены акты НОМЕР от 30.09.2025 года и НОМЕР от 02.12.2025 года установления фактического использования земельных участков на территории образования «Копейский городской округ», в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером НОМЕР используется не в соответствии с целевым назначением: вместо предусмотренного законом вида разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса», земельный участок фактически занят организацией площади для временной парковки автотранспорта. В границах земельного участка размещены два отдельно стоящих сооружения – гаражи, обладающие характерными признаками некапитальных сооружений (л.д. 19-23, 24-26).
Из заключения ООО «Техническая экспертиза и оценка» НОМЕР от 18.12.2025 года об исследовании объекта строительства с кадастровым номером НОМЕР, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, следует, что объект строительства с кадастровым номером НОМЕР не является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (л.д. 40-70).
Вместе с тем, суд не может принять указанное техническое заключение как надлежащее и достоверное доказательство по делу ввиду следующего.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости).
Согласно ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости. Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов.
В соответствии с частью 20 статьи 70 Закона о регистрации, в случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации объекты, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не являются объектами недвижимого имущества и (или) не подлежат государственному учету в соответствии с правилами, установленными вышеназванным Федеральным законом, записи о таких объектах и правах на них исключаются из ЕГРН по заявлению лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника (обладателя иных вещных прав) такого объекта, или по заявлению собственника земельного участка, на котором расположен такой объект, если в ЕГРН права на указанный объект не зарегистрированы.
В силу ч. 6 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости.
Характеристики недвижимого имущества приведены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), характеристики объектов капитального строительства - в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здания, строения, сооружения, за исключением временных построек), характеристики индивидуальных жилых домов - в статьях 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Нежилое здание «гараж» с кадастровым номером НОМЕР, площадью 37,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС поставлено на кадастровый учет, за ответчиком зарегистрировано право собственности на основании решения Копейского городского суда Челябинской области от 22.04.2025 года, вступившего в законную силу 10.06.2025 года (л.д. 81-82).
Указанным решением суда установлено, что спорное нежилое здание возведено на арендуемом истцом земельном участке, в пределах границ данного земельного участка, с соблюдением вида разрешенного использования земельного участка, соответствует градостроительным, строительным, пожароохранным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности их имущества, не нарушает права и законные интересы других лиц.
Решение вынесено, в том числе на основании выводов технического заключения НОМЕР от 23.01.2025 года МЦ «ГеоСервис», согласно которым в результате общего визуального обследования установлена капитальность и полная пригодность для эксплуатации гаража. При визуальном обследовании не были обнаружены дефекты и повреждения. Снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций сооружения (фундаментов, стен, прогонов, плит покрытия). В целом состояние несущих конструкций – хорошее, работоспособное, признаков недопустимых дефектов, механических и гнилостных повреждений, снижающих прочность и устойчивость, не обнаружено. Материалы фундаментов, наружных стен имеют достаточную прочность, соответствующую требованиям соответствующих государственных стандартов, и обеспечивают долговечную службу конструктивных элементов здания, нежилое здание является капитальным зданием и имеет необходимое для нормального функционирования инженерное оборудование. Состояние инженерных сетей и оборудования – работоспособное. Материалы конструкций нежилого здания в целом соответствуют требованиям правил пожарной безопасности СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Нежилое здание площадью 37,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС, соответствует требованиям Федерального закона от 20 декабря 2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия». Текущее состояние строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу АДРЕС, определено как работоспособное, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимся в иных документах, не угрожает жизни и безопасности собственников и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Этим же решением установлено, что 25.02.2025 года Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области за НОМЕР на обращение Степанова А.Л. о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР с вида «для строительства автомоечного комплекса» на «хранение автотранспорта» дан ответ, что Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа не возражает против изменения вида разрешенного использования при условии приведения в соответствие с таким видом градостроительной документации и назначения объекта.
В соответствии с правилами землепользования и застройки Копейского городского округа, утвержденными решением собрания депутатов Копейского городского округа от 19.12.2012 года № 639-МО (в редакции решения от 25.09.2024 года № 1157-МО), вышеуказанный земельный участок, расположен в производственной зоне (П2-коммунально-складская), где основанной вид разрешенного использование указано хранение автотранспорта (размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей).
Согласно этих же правил в редакции решения от 15.05.2026 года №234-МО, вышеуказанный земельный участок, расположен в зоне ограничения хозяйственной деятельности (Ин1 – запретный район АО «Завод «Пластмасс»), где условно-разрешенным видом использования является не только размещение автомобильных моек (как на то ссылается сторона истца), но и хранение автотранспорта, размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта (83-89).
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.
Решение Копейского городского суда Челябинской области от 22.04.2025 года ответчиком администрацией Копейского городского округа не оспаривалось, вступило в законную силу, является обязательным для сторон и третьих лиц.
В ходе настоящего судебного разбирательства сторонами не заявлялось ходатайство о назначении судебной экспертизы, иные доказательства, подтверждающие некапитальность возведенного строения суду не представлены.
Доводы представителя истца о том, что право собственности на основании решения суда было признано на капитальный гараж, который в последующем был изменен и стал не капитальным, допустимыми и достоверными доказательствами не подтверждаются.
Принимая во внимание основания и предмет иска, избранного истцом способа защиты своего права, юридически значимые обстоятельства, установленные по делу, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании отсутствующим права Степанова А.Л. на нежилое здание «гараж» с кадастровым номером НОМЕР, площадью 37,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В силу вышеизложенного также не подлежат удовлетворению требования о возложении обязанности на Степанова А.Л. освободить земельный участок путем демонтажа за свой счет нежилого здания.
На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной, 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Обращаясь в суд с исковыми требованиями о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР от 31.08.2023 года, с кадастровым номером НОМЕР, с видом разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса», площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, истец ссылается на нарушение п. 4.1.1. договора аренды, в соответствии с которым арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Вместе с тем, как установлено при рассмотрении настоящего дела, правила землепользования и застройки Копейского городского округа, допускают размещение на спорном земельном участке не только размещение автомобильных моек (как на то ссылается сторона истца), но и хранение автотранспорта, размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта и другие действия (83-89).
Ссылка истца на решение Копейского городского суда от 13.04.2026 года, которым отказано Степанову А.Л. в удовлетворении исковых требований к Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о возложении обязанности внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости в отношении вида разрешенного использования спорного земельного участка с «для строительства автомоечного комплекса» на вид разрешенного использования «хранение автотранспорта» не может являться безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
При этом, истцом в обоснование своей позиции о расторжении договора аренды земельного участка ввиду существенного нарушения условий договора Степановым А.Л. не представлено доказательств таких нарушений договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу изложенного, заявленные исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд -
РЕШИЛ:
Исковые требования Муниципального образования «Копейский городской округ» в лице управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области к Степанову А.Л. о признании отсутствующим право собственности Степанова А.Л. на нежилое здание «гараж» с кадастровым номером НОМЕР, площадью 37,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС; погашении записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Степаова А.Л. на нежилое здание; расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР от 31.08.2023 года, с кадастровым номером НОМЕР, с видом разрешенного использования «для строительства автомоечного комплекса», площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС; возложении обязанности на Степанова А.Л. освободить земельный участок путем демонтажа за свой счет нежилого здания, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий А.В. Борисюк
Мотивированное решение изготовлено 29.07.2026 года