РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 сентября 2026 года г. Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Эммерт О.К., при секретаре Фомичевой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нещадима С.И. к администрации Копейского городского округа Челябинской области о сохранении нежилого помещения в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Нещадим С.И. обратился в суд с иском (с учетом уточнения) к администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее по тексту – администрация КГО Челябинской области) о сохранении в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии нежилого здания – магазин, общей площадью 233,8 кв.м, по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, кадастровый номер земельного участка НОМЕР; исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о нежилом помещении НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 77,7 кв.м; жилом помещении – квартиры НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 24,1 кв.м, по адресу: АДРЕС (л.д.156-159).
В обоснование требований указано, что Нещадиму С.И. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 383+/-7 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, находящийся на землях населенных пунктов, с разрешенным видом использования – магазины. На указанном земельном участке по сведениям ЕГРН расположен жилой дом, назначение – многоквартирный дом, общей площадью 102,3 кв.м, 1970 года постройки. В указанном многоквартирном доме имеются два помещения: нежилое помещение – магазин, общей площадью 77,7 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР; жилое помещение – квартира, общей площадью 24,1 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР, принадлежащие истцу на праве собственности. Нещадим С.И. произведены реконструкция, перепланировка и переустройство путем объединения указанных помещений. В результате объединения образовалось нежилое здание – магазин, площадью 233,8 кв.м. Согласно заключению ООО «Проектно горно-строительная компания» и ООО «АПБ» НОМЕР по состоянию на 19 мая 2026 года объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью людей, установлена его полная пригодность для эксплуатации. Спорный объект расположен в границах земельного участка, принадлежащего истцу.
Истец Нещадим С.И., представитель истца Ефанов В.В., представитель ответчика администрации КГО Челябинской области, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса; технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме; согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
В соответствии с ч.ч. 5, 6 ст.26 Жилищного кодекса РФ орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с положениями статьи 51 этого же кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом (часть 1).
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2).
Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (пункт 3 части 11).
Перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, установлен в части 7 названной статьи, пунктом 6 которой предусмотрена обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями.
В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку, реконструкцию или снос. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В силу ст.304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце втором пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке (часть 1). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2).
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом (часть 1 статьи 58 Закона о регистрации).
Судом установлено, что на государственном кадастровом учете состоит многоквартирный дом, наименование – жилой дом, общей площадью 102,3 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС. Кадастровые номера помещений, расположенный в здании: НОМЕР, НОМЕР (л.д.162-164).
Объект недвижимости – нежилое помещение – магазин, с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 77,7 кв.м, по адресу: АДРЕС, с 05 мая 2017 года принадлежит на праве собственности Нещадиму С.И. (л.д.103-107).
Объект недвижимости – квартира с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 24,1 кв.м, по адресу: АДРЕС, с 14 августа 2017 года принадлежит на праве собственности Нещадиму С.И. (л.д.108-111).
Кроме того, Нещадиму С.И. с 15 февраля 2018 года на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, площадью 383+/-7 кв.м, по адресу: АДРЕС, с видом разрешенного использования – магазины. Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости НОМЕР, НОМЕР (л.д.113-120).
Истцом в материалы дела представлен технический план здания, подготовленный 13 мая 2026 года с целью изменения сведений о характеристиках здания с кадастровым номером НОМЕР, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС. Ранее на государственный кадастровый учет было поставлено здание: назначение – многоквартирный дом, наименование – жилой дом, общей площадью 102,3 кв.м. В здании многоквартирного жилого дома числились на кадастровом учете следующие помещения: нежилое помещение НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 77,7 кв.м; жилое помещение – квартира НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 24,1 кв.м. При проведении реконструкции, перепланировки и переустройства были объединены указанные помещения – квартира НОМЕР и нежилое помещение НОМЕР. В результате объединения образовалось нежилое здание – магазин. Площадь здания составляет 233,8 кв.м. Площадь объекта определена в соответствии с Приказом Росреестра от 23 октября 2020 года №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (л.д.30-44).
Ответом администрации КГО Челябинской области от 16 июля 2026 года НОМЕР Нещадиму С.И. отказано в сохранении нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС, в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде. Разрешение на строительство (с целью реконструкции) многоквартирного жилого дома администрацией КГО не выдавалось. Здание, возведенное (реконструированное) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, согласно п.1 ст.222 ГК РФ является самовольной постройкой (л.д.93).
В соответствии с техническим заключением ООО «Проектная горно-строительная компания» 88-АПБ-ТЗ по результатам обследования нежилого здания по адресу: АДРЕС, по состоянию на 19 мая 2026 года, обследуемый объект с кадастровым номером НОМЕР представляет собой одноэтажное шлакоблочное нежилое здание 1970 года постройки, площадью 221,6 кв.м, состоящее из торгового зала, торгового помещения, складского помещения, санузла, зоны отдыха, котельной и холодильника. Согласно данным Росреестра на кадастровом учете по адресу: АДРЕС, расположен: жилой дом с кадастровым номером НОМЕР, площадью 102,3 кв.м, в состав которого входят: квартира НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, площадью 24,1 кв.м, и нежилое здание 2 с кадастровым номером НОМЕР, площадью 77,7 кв.м. Назначение – нежилое, наименование – нежилое здание – магазин. Нежилое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, принадлежащее Нещадиму С.И. Здание было построено в 1970 году. Ориентировочно в 2025 году в нем были произведены реконструкция, перепланировка, переустройство и объединение. Реконструкция нежилого здания заключалась в следующих работах: в квартире НОМЕР демонтированы несущие стены в помещениях НОМЕР (кухня), НОМЕР (кухня) и НОМЕР (помещение) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); частичный демонтаж несущей стены с сохранением отдельных элементов в качестве колонн в помещении НОМЕР (кухня) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения). В помещении 2: демонтировано крыльцо (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); демонтированы несущие стены в помещениях НОМЕР (торговый зал), НОМЕР (склад) и НОМЕР (склад) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); частичный демонтаж несущей стены с сохранением отдельных элементов в качестве колонн в помещении НОМЕР (торговый зал) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); смонтирована пристройка, площадью 144,3 кв.м (на поэтажном плане после реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения). Перепланировка нежилого здания заключалась в следующих работах: в квартире НОМЕР демонтирована ненесущая перегородка между помещениями НОМЕР (кухня) и НОМЕР (жилая комната) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); заложен оконный проем в помещении НОМЕР (жилая комната) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения). В помещении 2: заложены оконные проемы в помещении НОМЕР (торговый зал) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); заложен дверной проем в помещении НОМЕР (торговый зал) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); демонтирована ненесущая перегородка между помещениями НОМЕР (кухня), НОМЕР (кухня) квартиры НОМЕР и НОМЕР (торговый зал) помещения 2 (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); устроен дверной проем из оконного проема в помещении НОМЕР (торговый зал) (на поэтажном плане после реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); смонтирована лестница в помещении НОМЕР (торговый зал) (на поэтажном плане после реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения). Переустройство нежилого здания заключалось в следующих работах: в квартире НОМЕР демонтирована печь между помещениями НОМЕР (кухня) и НОМЕР (кухня) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения). В помещении 2 демонтирована печь в помещении НОМЕР (склад) (на поэтажном плане до реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения); смонтирован санузел в помещении НОМЕР (на поэтажном плане после реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения) в соответствии с проектной документацией 88-АПБ-ТЗ, выполненной ООО «ПГСК» в 2026 году; смонтировал котел газовый в помещении НОМЕР (котельная) (на поэтажном плане после реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения). Общая площадь нежилого здания в результате реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения изменилась (по отношению к данным из выписки ЕГРН от 13 мая 2026 года) и составляет в соответствии с требованиями приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года НОМЕР – 221,6 кв.м. Работы выполнены с учетом требований СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия», СП 2.3.6.3668-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию», СанПиН 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», Федеральному закону №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22 июля 2008 года №123-ФЗ. Нежилое здание, расположенное по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, площадью 221,6 кв.м, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 74:30:0104030:228, может быть сохранено в реконструированном, перепланированном, переустроенном и объединенном состоянии, так как текущее состояние конструктивных элементов нежилого здания определено как работоспособное, соответствующее градостроительным и строительным нормам и правилам, не влияет на конструктивную целостность нежилого здания, не угрожает жизни, здоровью и безопасности граждан, не нарушает права и законные интересы собственников и третьих лиц (л.д.45-92).
В дополнении к техническому заключению НОМЕР от 19 мая 2026 года директором ООО «ПГСК» указано, что площадь 221,6 кв.м указанная ошибочно для нежилого здания определяется как сумма площадей помещений и является площадью расположенного в нем нежилого помещения. Согласно приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года НОМЕР площадь нежилого здания по адресу: АДРЕС, определяемая по внутреннему контуру наружных стен составляет 233,8 кв.м. Просит считать площадь 233,8 кв.м общей площадью после реконструкции, перепланировки, переустройства и объединения нежилого здания по адресу: АДРЕС (л.д.165).
Управлением Росреестра по Челябинской области в письменном мнение по заявленным исковым требованиям рекомендовано дополнить иск требованием о признании за истцом права собственности на нежилое здание (магазин), общей площадью 233,8 кв.м, поскольку в результате реконструкции многоквартирного дома образован новый объект недвижимости – нежилое здание (магазин) (л.д.152-153).
В части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Учитывая изложенные обстоятельства, требования части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу, что следует сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии нежилое здание – магазин, общей площадью 233,8 кв.м, по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилом помещении НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 77,7 кв.м, и жилом помещении - квартире НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 24,1 кв.м, по адресу: АДРЕС.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, –
РЕШИЛ:
Исковые требования Нещадима С.И. (СНИЛС НОМЕР), - удовлетворить.
Сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии нежилое здание – магазин, общей площадью 233,8 кв.м, по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилом помещении НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 77,7 кв.м, по адресу: АДРЕС.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о жилом помещении - квартире НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 24,1 кв.м, по адресу: АДРЕС.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Эммерт О.К.
Мотивированное решение составлено 09 октября 2026 года.
Председательствующий Эммерт О.К.