РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июня 2026 года г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Дружининой О.В., при секретаре Сидоровой Е.П., с участием представителя административного ответчика Шолоховой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лангенштрас Анны Александровны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании решения незаконным, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Лангенштрас А.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Златоустовскому отделу Управления Росреестра по Челябинской области, в котором просит признать решение об отказе государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ Златоустовского отдела Управления Росреестра По Челябинской области незаконным, обязав Управление Росреестра по Челябинской области зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ к покупателю Лангенштрас А.А. на объект недвижимости: нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, <адрес>, площадью № количество этажей: 1, кадастровый № (л.д. 5-8).
В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ОАО «Синклос» нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, <адрес>, площадью № количество этажей: 1, кадастровый №, и оплатила за него денежные средства. Указанный объект принадлежал ОАО «Синклос» на праве собственности на основании двух актов о приёмке законченного строительством объекта системы газоснабжения от октября 1998 года. Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ за ОАО «Синклос» было признано право собственности на указанный объект недвижимости. Указанное решение вступило в законную силу. При рассмотрении дела арбитражным судом Управление Росреестра по Челябинской области было привлечено к участию в деле, однако проигнорировало решение суда. ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Синклос» было исключено из ЕГРЮЛ, следовательно, подать заявление о регистрации права собственности объекта на себя и о переходе права собственности на истца не может. Сразу договор на регистрацию за истцом права собственности на объект истец не могла сдать, поскольку ждала, когда ОАО «Синклос» зарегистрирует объект. Уже на дату подписания договора купли-продажи ОАО «Синклос» подало заявление о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, но ответчик необоснованно отказал в регистрации, указав на отсутствие оригиналов актов о вводе в эксплуатацию или решение суда. ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено уведомление об отказе в государственной регистрации прав на объект недвижимости: нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, <адрес>, площадью №., количество этажей: 1, кадастровый №
Определением суда, занесённым в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, произведена замена ненадлежащего ответчика Златоустовского отдела Управления Росреестра по Челябинской области на Управление Росреестра по Челябинской области (л.д. 45).
Административный истец Лангенштрас А.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 105, 106).
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области Шолохова М.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 103), в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Согласно возражениям на административное исковое заявление, проступившим от Управления Росреестра по Челябинской области, административный ответчик с заявленными требованиями не согласен, указал, что ДД.ММ.ГГГГ заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>. В качестве основания для осуществления регистрационных действий был представлен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, акт от ДД.ММ.ГГГГ, акт о приёмке законченного строительством объекта системы газоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ, решение Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ, выписка из ЕГРЮЛ. В ходе проверки представленных документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации. Регистрационные действия приостановлены на срок до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ от заявителя поступили дополнительные документы. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление сообщило заявителю о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав. В связи с непредставлением документов, устраняющих замечания, и истечением срока приостановления ДД.ММ.ГГГГ Управлением было вынесено решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав. Оспариваемые действия Управления являются законными и обоснованными. Как следует из материалов дела, заявитель приобрёл спорное здание на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ОАО «Синклос». При этом по сведениям ЕГРН зарегистрированные права на указанный объект недвижимости отсутствуют. Согласно данным ЕГРЮЛ ОАО «Синклос» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ По мнению заявителя, право собственности продавца, возникшее на основании судебного акта, является ранее учтённым и должно было быть зарегистрировано органом регистрации прав самостоятельно без учёта заявительного порядка. Однако, поскольку на момент заключения договора купли-продажи спорного объекта продавец не обладал правом собственности на отчуждаемый объект, право собственности на спорный объект было признано за продавцом после заключения договора купли-продажи, то государственная регистрация права собственности продавца ОАО «Синклос» на переданное по договору здание является обязательной для государственной регистрации права собственности Лангенштрас А.А. Между тем такая регистрация проведена не была, соответствующее заявление и документы, необходимые для государственной регистрации права собственности продавца, в орган регистрации прав представлены не были. Договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ в период действия Закона о регистрации, который предусматривает наличие государственной регистрации права на спорный объект в ЕГРН, соответственно государственная регистрация права собственности продавца является обязательной. Сам по себе факт передачи спорного имущества не создаёт у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения установленного законом порядка такой передачи. Отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах продавца на спорный объект является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. То обстоятельство, что решение суда, установившее право собственности продавца, является общеобязательным для исполнения в силу норм действующего законодательства, не может подменять собой установленный административный порядок. Так, законом установлен заявительный порядок проведения государственной регистрации прав, без соблюдения которого проведение регистрационных действий не представляется возможным. Регистрация права в случае ликвидации юридического лица – продавца возможна на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица, но при условии, что право собственности этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 77-79).
Согласно ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) неявка в судебное заседание участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.
Неявка в судебное заседание административного истца не препятствует рассмотрению дела, и суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, поскольку Лангенштрас А.А. надлежащим образом извещена о месте и времени слушания дела, об отложении судебного заседания ходатайств не заявляла, об уважительности причин неявки суду не сообщила.
Заслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
При этом к решениям, принятым как в устной, так и в письменной форме, относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций.
В силу ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчинённости орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчинённости лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Согласано п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.
Для принятия судом решения о признании действий (бездействия) незаконными необходимо наличие двух условий – это несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
В силу п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Пунктом 8 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.
Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о регистрации) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, подлежащего такому учёту согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 14 указанного закона государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент её совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав документы, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определённых законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Согласно п.п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьёй (ч. 2 ст. 26 Закона о регистрации).
В соответствии с ч. 1 ст. 27 указанного Закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Частью 12 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Синклос» (продавец) и Лангенштрас А.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – нежилого здания ГРП, площадью № кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, на территории бывшего Златоустовского мясокомбината (л.д. 21-22, 82).
ДД.ММ.ГГГГ Златоустовским отделом Управления Росреестра по Челябинской области было отказано в государственной регистрации права собственности ОАО «Синклос» в отношении вышеуказанного объекта на основании ранее поданного заявления (л.д. 24-27).
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесены сведения о прекращении юридического лица ОАО «Синклос» и исключение о нём сведений из ЕГРЮЛ (л.д. 34-55, 88-98).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ за ОАО «Синклос» было признано право собственности на нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: <адрес>, площадью № кв.м., количество этажей: 1, кадастровый № (л.д. 28-33, 85-87).
ДД.ММ.ГГГГ Лангенштрас А.А. обратилась в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью №., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 80-81).
Из уведомления Златоустовского отдела Управления Росреестра по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии с п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 29 Закона о регистрации осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, было приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что не были представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. Указано, что на государственную регистрацию представлены заявление Лангенштрас А.А. о проведении государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Сторонами договора являются продавец ОАО – «Синклос», покупатель – Лангенштрас А.А. Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ признано право ОАО «Синклос» на вышеуказанный объекта недвижимости. Однако право собственности в ЕГРН не зарегистрировано. Согласно сведениям ЕГРЮЛ ОАО «Синклос» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ Регистрация права в случае ликвидации юридического лица – продавца возможна на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица, но при условии, что право собственности этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 56-57, 99).
ДД.ММ.ГГГГ Лангенштрас А.А. представила в Управление Росреестра по Челябинской области пояснения по поводу приостановления регистрации (л.д. 59-60), которые не были расценены как устраняющие замечания (л.д. 61).
Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62-63, 101) на основании ст. 27 Закона о регистрации Лангенштрас А.А. было отказано в государственной регистрации прав в связи с истечением ДД.ММ.ГГГГ срока приостановления, указанного в направленном уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 74:25:0310401:145, и неустранением приведённой в данном уведомлении причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации прав, в том числе в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона).
В ходе правовой экспертизы установлено, что на государственную регистрацию представлено заявление Лангенштрас А.А. о проведении государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Сторонами договора являются продавец – ОАО «Синклос», покупатель – Лангенштрас А.А. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано право ОАО «Синклос» на вышеуказанный объект недвижимости. Право собственности в ЕГРН не зарегистрировано. Согласно сведениям ЕГРЮЛ ОАО «Синклос» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ Указано, что регистрация права в случае ликвидации юридического лица – продавца возможна на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица, но при условии, что право собственности этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН.
В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
Согласно ч. 9 ст. 15 Закона о регистрации в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРН, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств.
При таких обстоятельствах суд соглашается с мнением административного ответчика о том, что регистрация права в случае ликвидации юридического лица – продавца возможна на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица, но при условии, что право собственности этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН.
Поскольку данное условие административным истцом не соблюдено, документ, подтверждающий регистрацию права продавца на объект недвижимости не представлен, то у регистрирующего органа имелись основании для приостановления государственной регистрации до устранения причин, препятствующих её осуществлению, а впоследствии, для отказа в государственной регистрации.
Согласно п. 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в качестве надлежащего способа защиты покупателя при отсутствии (ликвидации) продавца по договору купли-продажи может быть обжалование отказа в регистрации перехода права собственности в тех случаях, когда единственным основанием для отказа в регистрации перехода права собственности является отсутствие необходимого заявления от ликвидированного юридического лица.
В судебном заседании установлено, что причиной отказа совершения регистрационных действий послужило не только отсутствие заявления продавца, но и то обстоятельство, что в ЕГРН права продавца не зарегистрированы, в связи с чем применить положения ч. 9 ст. 15 Закона о регистрации не представляется возможным.
Заявителем документы, подтверждающие, что право собственности ОАО «Синклос» на нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый №, было зарегистрировано в ЕГРН, представлены не были, что свидетельствует о наличии иных препятствий для государственной регистрации истца помимо отсутствия заявления продавца в связи с его ликвидацией.
В связи с тем, что заявителем не были устранены замечания, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права, Управлением Росреестра по Челябинской области законно и обосновано было принято решение об отказе в государственной регистрации права.
Исследовав доказательства в совокупности, суд считает, что доводы административного истца основаны на неправильном толковании закона, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных административных требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации права не имеется и в их удовлетворении должно быть отказано.
Требование о возложении обязанности по осуществлению государственной регистрации права собственности является производным от основного, поэтому также удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Отказать Лангенштрас Анне Александровне в удовлетворении административных исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании решения незаконным, возложении обязанности.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд.
Председательствующий О.В. Дружинина
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ