РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Шадринский районный суд Курганской области в составе председательствующего судьи Журавлевой Н.Ю., при секретаре Быковой Т.А., с участием представителя истца адвоката Асулбаевой Т.С., действующей на основании ордера № от 12.05.2026, рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Шадринске Курганской области 09 июня 2026 гражданское дело по исковому заявлению Кочуровой Т.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ДОМ» о защите прав потребителей, установил:
Кочурова Т.И. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ДОМ» (далее - ООО «Специализированный застройщик «ДОМ», ООО «СЗ «ДОМ») о защите прав потребителей. В обоснование заявленных требований указала, что 24.12.2021 заключила с ООО «СЗ «ДОМ» договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства передать в собственность истца объект долевого строительства, а именно однокомнатную квартиру, а истец приняла на себя обязательство принять и оплатить объект участия в долевом строительстве. Обязательство по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в полном объеме. В соответствии с п. 2.4 стороны согласовали, что на момент подписания договора общая приведенная площадь квартиры является проектной (ориентировочной) и состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии с коэффициентом 1,0 и составляет 41,4 кв.м. 16.03.2023 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которым фактически построенная площадь жилого помещения с коэффициентом 1,0 применительно к площади лоджии составляет 41,1 кв.м При этом с учетом применения понижающего коэффициента для лоджии в размере 0,5 общая приведенная площадь построенной квартиры составляет 37,0 кв.м. В соответствии с положениями пункта 3.4.2 Договора, если фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства будет отличаться от общей приведенной площади объекта долевого строительства в меньшую сторону более, чем на 5 % от общей приведенной площади, указанной в п. 2.4 настоящего Договора, застройщик не позднее 15 рабочих дней с момента получения денежных средств от банка, находящихся на счете эксроу участника долевого строительства (при условии подписания и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору о перерасчете площади) возвращает участнику долевого строительства денежные средства за разницу, превышающую 5 % от общей приведенной площади, исходя из стоимости 1 кв.м общей приведенной площади объекта долевого строительства, согласно п.3.1 настоящего договора. Истец оплатила стоимость квартиры площадью 41,4 кв.м с коэффициентом лоджии равным 1,0, при этом фактически Кочуровой Т.И. передана квартира площадью 37 кв.м, что на 4,4 кв.м меньше, чем установлено договором. Поскольку разница между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства составила более 5 %, его цена подлежит перерасчету, а сумма переплаты возврату истцу. Следовательно, ответчик обязан компенсировать Кочуровой Т.И. денежные средства в размере 612172 руб. Кроме того, поскольку действиями ответчика были нарушены права истца как потребителя, в пользу Кочуровой Т.И. надлежит взыскать компенсацию морального вреда в сумме 100000 руб. Просила обязать ООО «Специализированный застройщик «Дом» выплатить в её пользу разницу в стоимости объекта участия в долевом строительстве в размере 612172 руб., компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.
Истец Кочурова Т.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного заседания была извещена надлежащим образом, просила дело рассматривать в её отсутствие, с участием представителя Асулбаевой Т.С.
В судебном заседании представитель истца Асулбаева Т.С. требования Кочуровой Т.И. поддержала в полном объеме по доводам, указанным в иске. Дополнительно пояснила, что истец все претензии в отношении указанного объекта могла предъявить только после подписания акта приема-передачи квартиры 16.05.2023 и передачи объекта застройщиком, поэтому полагала, что срок исковой давности не истек. Указала, что подробный расчет взыскиваемой суммы ею приведен в письменных возражениях на отзыв ответчика, который приобщен в материалы дела. Просила иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ДОМ» в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания был извещен надлежащим образом. Ранее представитель ответчика Б.В.Ю. в судебном заседании дала пояснения по доводам, указанных в письменных возражениях на иск (л.д....).
Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно статьям 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
На основании ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Как следует из материалов дела, 24.12.2021 между ООО «Специализированый застройщик «Дом» (Застройщик) и Кочуровой Т.И. в лице представителя по доверенности К.А.А. (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц обеспечить строительство многоквартирного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п 2.1).
Объектом долевого строительства по заключенному между сторонами договору является 1-комнатная квартира, проектный номер №, расположенная на 10 этаже, назначение – жилое (п. 2.2).
Как следует из п. 2.4 Договора участия в долевом строительстве, стороны согласовали, что на момент подписания договора общая приведенная площадь объекта долевого строительства является проектной (ориентировочной) и состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади балкона (лоджии) с коэффициентом 1,0 и составляет 41,4 кв., в том числе: 1 комната площадью 16,4 кв.м., кухня-ниша - 5 кв.м, ванная - 4,8 кв.м., коридор - 7,5 кв.м, лоджия - 7,7 кв.м.
Также стороны установили, что общая приведенная площадь объекта долевого строительства может изменяться на момент окончания строительства многоквартирного дома как в большую сторону, так и в меньшую сторону. Окончательная общая приведенная площадь объекта долевого строительства определяется согласно замерам, проведенным органом технической инвентаризации, выбранным застройщиком (п. 2.5).
Изменение общей приведенной площади объекта долевого строительства относительно окончательной общей приведенной площади объекта долевого строительства, определенной согласно п. 2.5 договора, как в большую, так и в меньшую сторону, является основанием для заключения дополнительного соглашения к договору до момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства (п. 2.6).
При заключении договора стороны договорились, что цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 5 760 000 руб. и определяется как произведение цены 1 (одного) кв.м. общей приведенной площади объекта долевого строительства и общей приведенной площади объекта долевого строительства, согласно п. 2.4 договора. Стоимость 1 (одного) кв.м. общей приведенной площади составляет 139 130 руб. 43 коп. (п. 3.1).
Также договором участия в долевом строительстве установлено, что при изменении общей приведенной площади объекта долевого строительства в соответствии с п. 2.5 договора стороны производят перерасчет по договору (п 3.4 договора).
В частности, если фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства будет отличаться от общей приведенной площади объекта долевого строительства в большую сторону, участник долевого строительства не позднее 15 рабочих дней с момента государственной регистрации дополнительного соглашения оплачивает денежными средствами разницу в площади исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п.3.1 договора, путем перечисления денежных средств на счет эксроу до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и на расчетный счет застройщика по реквизитам счета на оплату после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но до подписания акта приема-передачи.
Если фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства согласно п.2.5 настоящего договора будет отличаться от общей приведенной площади объекта долевого строительства в меньшую сторону более, чем на 5 (пять) % от общей приведенной площади, указанной в п. 2.4 договора, застройщик не позднее 15 рабочих дней с момента получения денежных средств от банка, находящихся на счете эксроу участника долевого строительства (при условии подписания и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору о перерасчете площади) возвращает участнику долевого строительства денежные средства за разницу, превышающую 5 % от общей приведенной площади, исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. общей приведенной площади объекта долевого строительства, согласно п. 3.1 договора.
В соответствии с п. 10.7 договора участия в долевом строительстве все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, должны решаться сторонами прежде всего путем переговоров. В случае, если договоренность при этом не будет достигнута, стороны должны обращаться для их урегулирования к судебным органам в порядке, установленном действующим законодательством, с соблюдением обязательного претензионного порядка урегулирования возникшего спора. Срок рассмотрения претензии – 30 календарных дней.
По условиям договора участия долевого строительства Кочурова Т.И. обязалась оплатить стоимость объекта долевого строительства в размере, установленном п. 3.1 в следующем порядке: 2 000 000 руб. в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора и 3 760 000 руб. до 28.02.2022 (приложение № 4 к договору).
Как следует из справки, выданной ООО «Специализированный застройщик «Дом» 16.05.2023, Кочурова Т.И. произвела оплату по договору участия в долевом строительстве № от 24.12.2021 за квартиру №, расположенную на 10 этаже в доме по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул. ..., д. ... в сумме 5 760 000 руб. ООО «СЗ «Дом» финансовых претензий к Кочуровой Т.И. не имеет.
Таким образом, участником долевого строительства Кочуровой Т.И. была исполнена обязанность по оплате объекта долевого строительства за площадь 41,4 кв. м (41,4*139130,43=5 759 999, 81) с применением к лоджии коэффициента 1,0.
16.05.2023 между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры № 66, в соответствии с которым застройщик передал, а участник долевого строительства принял жилое помещение – однокомнатную квартиру № в жилом доме по адресу: г.Екатеринбург, ул. ..., д. .... Фактически построенная площадь жилого помещения с коэффициентом 1,0 применительно к площади лоджии составляет 41,1 кв.м., в том числе: 1 комната – 16,1 кв.м., кухня-ниша – 5,0 кв.м, ванная – 4,5 кв.м, коридор – 7,3 кв.м, лоджия – 8,2 кв.м.
В акте приема-передачи указано, что фактически построенная площадь жилого помещения с коэффициентом 0,5 применительно к площади лоджии составляет 37,0 кв.м, в том числе: 1 комната - 16,1 кв.м, кухня-ниша – 5,0 кв.м, ванная - 4,5 кв.м, коридор - 7,3 кв.м, лоджия - 4,1 кв.м. Площадь, подлежащая внесению в ЕГРН, составляет 32,9 кв.м.
23.01.2024 была произведена регистрация права собственности Кочуровой Т.И. на квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Декабристов, д. 20, кв. 66 площадью 32,9 кв.м, которая сложилась из суммы всех помещений с учетом фактически построенной площади без учета площади лоджии в соответствии с положениями п.5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (16,1+5+4,5+7,3).
В декабре 2025 года Кочурова Т.И. обратилась к ООО «СЗ «Дом» с претензией, просила произвести выплату разницы в стоимости объекта участия в долевом строительстве в соответствии с п.2.4 договора и фактически переданного объекта в размере 612172 руб.
21.01.2026 ответчиком был направлен ответ на претензию, в котором указано о том, что в соответствии с п.2.4 договора участия в долевом строительстве для расчета площади лоджии применяется коэффициент 1,0. С такими условиями согласился дольщик при подписании договора. Кроме того, возврат денежных средств возможен по условиям договора, только если общая приведенная площадь построенного объекта долевого строительства будет отличаться от общей приведенной площади в меньшую сторону более, чем на 5 % от общей приведенной площади, указанной в п.2.4 договора. Поскольку разница в метраже составляет всего 0,3 кв.м, что не превышает 5 %-ый порог, в связи с чем основания для возврата истцу денежных средств не имеется. Представленный истцом расчет в сумме 612 172 руб. считает неверным. Требование о компенсации морального вреда считает необоснованными.
13.04.2026 Кочурова Т.И. обратилась в суд с настоящим иском.
При вынесении решения по делу суд руководствуется следующим.
В соответствии с подп. 4 и подп. 15 п. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).
Как следует из материалов дела, стоимость объекта долевого строительства приведенной площадью 41,4 кв.м, определяется исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра 139 130 руб. 43 коп.
Пункт 2.4 договора участия в долевом строительстве содержит в себе ссылку на применение к площади лоджии коэффициента 1,0.
Вместе с тем, редакция ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действовавшая на день заключения договора участия в долевом строительстве, обязывает застройщика в случае, если общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы определять такую площадь с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона.
Указанная норма носит диспозитивный характер и не предоставляет сторонам согласовывать другие условия для определения цены договора участия долевого строительства.
Согласно Приказу Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (Зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2016 № 44769) с 01.01.2017 при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5.
Поэтому право на установление в договоре участия в долевом строительстве иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что положение п. 2.4 договора участия в долевом строительстве от 24.12.2021 № о применении коэффициента 1,0 к площади лоджии, является ничтожным.
Пункт 2.4 договора участия в долевом строительстве, касающемся применения коэффициента 1,0 к площади лоджии, является недопустимым условием этого договора, ущемляющим и ограничивающим права Кочуровой Т.И. как потребителя.
В этой связи возражения ответчика о том, что площадь лоджии с коэффициентом 1,0 в п. 2.4 является согласованной между сторонами, необоснованны и принятию судом не подлежат.
Доводы ответчика ООО «Специализированный застройщик «Дом» о пропуске истцом срока исковой давности отклоняются судом.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.
В силу статьи 200 названного кодекса течение срока исковой давности по общему правилу начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Как разъяснено в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом, о нарушении своего права истец узнала только после подписания акта приема-передачи квартиры 16.05.2023.
В тексте акта приема передачи квартиры № от 16.05.2023 действительно имеется указание о том, что «в соответствии с разъяснениями Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 15395-ОК/07 от 22.03.2023 фактически построенная площадь жилого помещения с коэффициентом 0,5 применительно к площади лоджии составляет 37,0 кв.м…».
Судом учитывается, что истец в договоре участия долевого строительства является потребителем, то есть экономически более слабой стороной по отношению к застройщику, также не обладает юридическими познаниями для того, чтобы дать правовую оценку тому способу определения цены договора, который был избран совместно с застройщиком. Напротив ответчик, будучи юридическим лицом, имел возможность проанализировать правильность совершаемых действий в рамках законодательства об участии в долевом строительстве и предвидеть последствия.
Поэтому начало течения срока исковой давности следует исчислять с 16.05.2023, когда истец узнала о том, что фактически ей передана квартира меньшей площади, в частности в связи с необходимостью применения коэффициента 0,5 к площади лоджии. С иском в суд Кочурова Т.И. обратилась 13.04.2026. Следовательно, срок исковой давности, не истек.
Поскольку истцом за строительство лоджии произведена оплата, исходя из коэффициента площади 1,0, а следовало оплатить, применяя коэффициент площади 0,5, указанную разницу следует возвратить истцу.
Коэффициент 0,5 должен применяться к площади лоджии объекта долевого строительства, стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого строительства остается неизменной и составляет 139 130 руб. 43 коп.
Из материалов дела следует, что согласно проекту площадь лоджии составила 7,7 кв.м с применением коэффициента 1,0. Фактически построена лоджия площадью 8,2 кв.м с применением также коэффициента 1,0.
С применением коэффициента 0,5 площадь фактически построенной лоджии составляет – 4,1 кв.м. То есть, стоимость лоджии должна составлять 570 434 руб. 76 коп. (4,1*139 130,43).
Фактически истцом оплачено строительство лоджии площадью 7,7 кв.м в размере 1 071 304 руб. 31 коп. (7,7*139 130,43).
Таким образом, переплата составила 500 869 руб. 55 коп.
Истцом Кочуровой Т.И. заявлены требования о взыскании с ответчика в её пользу 612 172 руб. исходя из разницы площадей объекта долевого строительства, указанных в п. 2.4 Договора участия в долевом строительстве (41,4) кв.м и фактически построенной площадью с применением коэффициента 0,5 к площади лоджии (37,0 кв.м). Разница составляет 4,4 кв.м, что в денежном выражении составляет 612 172 руб. (4,4*139 130,43).
Как следует из акта приема-передачи квартиры от 16.05.2023, фактическая площадь квартиры без учета площади лоджии по сравнению с проектируемой площадью уменьшилась на 0,8 кв. ввиду уменьшения площади комнаты на 0,3 кв.м, ванной на 0,3 кв.м, коридора на 0,2 кв.м.
Вместе с тем, согласно п. 3.4.2 Договора участия в долевом строительстве у застройщика отсутствует обязанность по возврату участнику долевого строительства денежных средств за разницу в площадях, поскольку разница в 0,8 кв. не превышает 5 % от общей приведенной площади, указанной в п. 2.4 Договора.
Указанный пункт договора стороной истца не оспаривался, поэтому оснований для его неприменения у суда не имеется.
Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании в пользу Кочуровой Т.И. с ООО «Специализированный застройщик «Дом» переплаты, образовавшейся в результате неправильно определенной цены договора вследствие неправильно примененного коэффициента на основании ничтожного условия договора участия в долевом строительстве в размере 500 869 руб. 55 коп.
Исходя из того, что застройщик допустил нарушение прав истца как потребителя, отказав в выплате указанной переплаты, с ответчика в пользу Кочуровой Т.И. также надлежит взыскать компенсацию морального вреда.
В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В силу абз. 2 ст. 151, п. 2 ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
Характер нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Включение в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, ухудшает положение участника - потребителя услуг по сравнению с действующими положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», и указывает на нарушение застройщиком прав потребителя.
Исходя из предмета возникшего между сторонами спора, с учетом обстоятельств дела, суд приходит к выводу о взыскании в ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 2000 руб.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В п. 46 постановления Пленума Верховного Суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
В соответствии с п.9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Согласно абзацу 5 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции от 30.12.2025) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2026 г. включительно.
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (п. 3).
Данное Постановление вступило в законную силу 22 марта 2024 г.
Как следует из материалов дела, претензия в адрес ответчика направлена истцом 26.12.2025, т.е. в период действия моратория, следовательно, штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке, с учетом абзаца 5 п. 1 указанного Постановления не подлежит взысканию с ответчика, что согласуются с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023), согласно которой, если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия моратория, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования Шадринский муниципальный округ Курганской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15017 руб. 00 коп. коп. за имущественные требования, а также 3000 руб. за требования неимущественного характера, всего 18017 руб. 00 коп.
Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, решил:
Исковые требования Кочуровой Т.И. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Дом» (ИНН 6671114945) в пользу Кочуровой Т.И. денежные средства за разницу в площади переданного объекта долевого строительства в размере 500 869 руб. 55 коп., компенсацию морального вреда в размере 2000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Дом» (ИНН 6671114945) в доход бюджета муниципального образования Шадринский муниципальный округ государственную пошлину в размере 18017 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Шадринский районный суд.
Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2026 года.
Судья Н.Ю.Журавлева