РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 марта 2026 года г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Максимова А.Е., при секретаре Вшивковой Л.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аникеевой Натальи Владимировны к Администрации Златоустовского городского округа о признании права собственности, установил:
Аникеева Н.В. обратилась в суд с иском к Администрации Златоустовского городского округа (далее по тексту – Администрация ЗГО), в котором (с учетом уточнения) просит признать её собственником жилого дома общей площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указала, что в ДД.ММ.ГГГГ году совместно с мужем, умершим ДД.ММ.ГГГГ, приобрела по договору купли-продажи спорный жилой дом без оформления документов. Члены семьи истца, не будучи титульными собственниками спорного дома, с ДД.ММ.ГГГГ года открыто, непрерывно и добросовестно владели данным имуществом, проживали в доме. Истец по настоящее время зарегистрирована по месту жительства и проживает в данном доме. Ввиду выезда продавца за пределы страны истец не может зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке. Правопритязания на спорное домовладение со стороны третьих лиц отсутствуют, споров с соседями нет (л.д. 7-8, 22, 88).
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 86-87).
Истец Аникеева Н.В. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ на иске настаивала, пояснив, что в период брака в ДД.ММ.ГГГГ году приобрела спорный дом у ФИО8 за 2 700 руб. Договор купли-продажи не был оформлен, никаких документов, кроме домовой книги, продавец ей не передала. Впоследствии продавец ФИО8 выехала в Казахстан. На каком основании ФИО8 владела домом, истцу неизвестно. После передачи денег за покупку истец, её муж и дочь вселились в указанный дом, впоследствии родился сын. Все члены семьи были зарегистрированы в доме по месту жительства. Четыре года назад умер сын, ДД.ММ.ГГГГ умер муж, у дочери свое жилье. В настоящее время истец проживает в доме одна, оплачивает электроэнергию по договору, заключенному с энергоснабжающей организацией в ДД.ММ.ГГГГ году. Централизованные водоснабжение, водоотведение и отопление в доме отсутствуют.
Представитель истца Мещеряков А.Е., допущенный к участию в деле по ходатайству истца (л.д. 81), требования Аникеевой Н.В. поддержал, пояснив, что дом находится в хорошем состоянии, каких-либо претензий на домовладение у третьих лиц нет.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, суд находит требования Аникеевой Н.В. подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Согласно абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В силу ч. 2 ст. 8.1 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Частью первой статьи 131 ГК предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Судом установлено, что по данным учетно-технической документации ОГБУ «БТИ Челябинской области» право собственности на жилой дом по адресу: <адрес> не зарегистрировано (л.д. 35). Права на спорный жилой дом в ЕГРН также не зарегистрированы (л.д. 49-51).
При этом согласно техническому паспорту, имеющемуся в материалах инвентарного дела, предоставленному ОГБУ «БТИ Челябинской области» по запросу суда (л.д.35-47), собственником дома по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ является Аникеева Н.В. (л.д. 38).
Спорный жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежал ФИО3, умершему до приобретения дома Аникеевой Н.В. (л.д. 38, 42,оборот-45).
Из пояснений истца установлено, что Аникеева Н.В. приобрела право собственности на спорный жилой дом по договору купли-продажи, но никаких документов, кроме домовой книги, продавец ей не передала.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК).
Договор купли-продажи между продавцом спорного дома и Аникеевой Н.В. фактически исполнен сторонами: жилое здание, расположенное по адресу: <адрес> было передано Аникеевой Н.В.
В силу пункта 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.
По состоянию на момент перехода прав на дом действовал Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964), в силу ст. 239 которого договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.
Положения данного документа применялись к гражданским правоотношениям, если они не противоречат законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990 года, и иным актам, действующим в установленном порядке на территории Российской Федерации (Постановление Верховного Совета РФ от 14.07.1992 N 3301-1).
В положениях действовавшего на момент заключения договора ГК РСФСР было указано о необходимости регистрации договора и в ГК РСФСР были указаны последствия несоблюдения требования о регистрации договора в виде недействительности сделки, однако стороны сделки данное условие не исполнили.
Аникеева Н.В., также как и продавец дома, не обращались с заявлением о государственной регистрации права собственности, при этом доказательств того, что кто-либо из сторон договора уклонялся от проведения регистрации права собственности и последующего перехода права по договору купли-продажи или регистрация не проводилась по иной уважительной причине суду не представлено.
Начиная с 28.01.1998г., порядок регистрации прав на недвижимое имущество урегулирован Федеральным законом от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственной регистрации подлежали права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 и 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с 01.01.2017г. регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно ч. 6 ст. 1 названного Федерального закона, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании части 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Судом установлено, что истец не предпринял надлежащие меры к легализации прав на спорное недвижимое имущество. На момент рассмотрения дела в связи с отсутствием договора купли-продажи и отсутствием сведений о продавце, регистрация прав за истцом на приобретенное недвижимое имущество в установленном законом порядке не представляется возможным.
Вместе с тем, ненадлежащее оформление правопредшественником истца прав на спорный жилой дом не может само по себе препятствовать признанию права собственности истца на него при отсутствии с её стороны нарушений законодательства. Доказательств тому, что кто-либо имеет интерес к спорному недвижимому имуществу, судом не добыто.
В случаях и в порядке, предусмотренных ГК, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (ст. 218 ГК).
Согласно ч.1 ст. 234 ГК лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя (ч. 4 ст. 234 ГК).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признаётся открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признаётся непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Как указано в абзаце первом пункта 16 приведённого выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления, возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путём признания права, поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.
Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Из показаний свидетелей ФИО4 и ФИО5 (соседи), допрошенных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца, следует, что ФИО4 знал прежних владельцев спорного дома ФИО9 которые продали дом Аникеевой Н.В., а затем выехали из <адрес> на постоянное место жительства в другой регион. ФИО5 имеет дом рядом с домом истца с ДД.ММ.ГГГГ. Свидетели подтвердили, что с 1985 года Аникеева Н.В. открыто, непрерывно и добросовестно владеет домом и придомовым земельным участком. Несет расходы по содержанию дома, поэтому дом находится в хорошем состоянии, обрабатывает огород, претензий никто не предъявляет.
У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелями. Данных о какой-либо заинтересованности свидетелей в исходе дела нет, их показания последовательны, согласуются между собой и с другими собранными по делу доказательствами, что позволяет суду отнести их к числу относимых и допустимых доказательств по делу.
Суд не имеет оснований ставить под сомнение факт длительного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом, начиная с 1985 года, исполнения обязанностей собственника этого имущества и несения расходов по его содержанию, и не усматривает никаких обстоятельств, из которых можно было бы сделать вывод о недобросовестности истца по отношению к владению спорным имуществом.
В соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из собранных по делу доказательств усматривается, что спорный объект не является государственной или муниципальной собственностью, сведений о наличии прав третьих лиц на него не имеется. Жилое здание было поставлено на кадастровый учет, требований уполномоченного органа снести спорное строение в течение срока владения им Аникеевой Н.В. заявлено не было.
Согласно заключению ООО «ГЕО» от ДД.ММ.ГГГГ, спорный дом соответствует требованиям, предъявляемым к строительству аналогичных объектов, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, пригоден для использования в целях постоянного проживания граждан (л.д. 89-90). Данное имущество брошенным или бесхозяйным не признавалось. Комитетом по управлению имуществом ЗГО, Администрацией ЗГО требований в отношении жилого дома в качестве выморочного имущества не заявлялось.
Таким образом, судом установлено, что Аникеева Н.В. добросовестно, открыто и непрерывно с ДД.ММ.ГГГГ года владела и продолжает владеть спорным недвижимым имуществом, как своим собственным, зарегистрирована по месту жительства в спорном доме с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время (л.д. 100).
Каких-либо претензий со стороны третьих лиц на вышеуказанное жилое здание в течение всего времени пользования заявлено не было, доказательств обратного в материалах дела не содержится. При этом иные лица в течение всего времени владения не предъявляли требований о выселении.
При таких обстоятельствах суд считает установленным, что истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным недвижимым имуществом, как своим собственным, ввиду отсутствия к данному имуществу интереса со стороны Администрации Златоустовского городского округа.
Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ года истец не скрывала факт нахождения спорного жилого дома в своем владении, владение недвижимым имуществом в период с 1985 года по настоящее время не прекращалось, суд приходит к выводу, что давностное владение истца с учетом положений ч.3 ст. 234 ГК носит добросовестный, открытый и непрерывный характер.
Учитывая изложенное, суд считает возможным признать истца Аникееву Н.В. в силу приобретательной давности собственником недвижимого имущества – жилого дома с кадастровым номером 74:25:0301907:94 по адресу: <адрес>.
Руководствуясь ст. ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Аникеевой Натальи Владимировны удовлетворить.
Признать Аникееву Наталью Владимировну (паспорт гражданина Российской Федерации №) собственником жилого дома с кадастровым номером № площадью 31,8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, назначение объекта недвижимости – жилой дом.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Златоустовский городской суд.
Председательствующий А.Е. Максимов
Мотивированное решение составлено 02.04.2026.