РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 мая 2026 года г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Серебряковой А.А., при секретаре Кудрявцевой Х.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» в лице конкурсного управляющего Горшкова Константина Геннадьевича к Блохе Андрею Анатольевичу о расторжении договора участия в долевом строительстве, установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее – ООО «Возрождение») в лице конкурсного управляющего Горшкова К.Г. обратилось в суд с исковым заявлением к Блохе А.А., в котором просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «Возрождение» и ООО «Стройград», уступившим право требования новому участника долевого строительства Блохе А.А. на основании договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование своих исковых требований сослалось на то, что определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № возбуждено дело о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Возрождение». Решением от ДД.ММ.ГГГГ должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим должника общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» утвержден Горшков К.Г. Блоха А.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение, квартиру <адрес> Третье лицо- ПАО «Уралавтоприцеп», представило заявление о признании права собственности, согласно которому просит признать за ПАО «Уралавтоприцеп» право собственности на двухкомнатную квартиру (квартира выполнена на базе однокомнатной квартиры) № (строительный), общей проектной площадью <данные изъяты> находящейся на 10 этаже в жилом доме со встроенными помещениями торговоофисного назначения и подземной автостоянкой (1 этап строительства) по адресу: <адрес> (адрес строительный), кадастровый номер земельного участка л\ш №, площадью <данные изъяты>м., возложить на ООО «Возрождение», обязанность передать по акту приема-передачи в собственность ПАО «Уралавтоприцеп» двухкомнатную квартиру (квартира выполнена на базе однокомнатной квартиры) № (строительный), общей проектной площадью <данные изъяты> находящейся на 10 этаже в жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой (1 этап строительства) по адресу: <адрес> (адрес строительный), кадастровый номер земельного участка №, площадью <данные изъяты> ключи от квартиры в течение пяти суток с момента вступления определения суда в законную силу, признать погашенной запись о государственной регистрации: договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ за Блохой Андреем Анатольевичем, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №.
Конкурсный управляющий, а также третье лицо ПАО «Уралавтоприцеп» в представленных отзывах заявили возражения против требований Блохи А.А по мотиву отсутствия оплаты по договору участия в долевом строительстве и договору уступки прав требования. Из материалов дела следует, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией города Челябинска, ООО «Возрождение» осуществляло строительство жилого дома (шифр проекта №) на земельном участке с кадастровым номером 74№, строительный адрес: по <адрес>. Строительство многоквартирного жилого дома завершено (разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ), присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>. Должником и ООО «СтройГрад» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру № (строительный), состоящей из 2 комнат, расположенной на 10 этаже, общей площадью <данные изъяты> в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на земельном участке <данные изъяты> с кадастровым номером № (п. 2.1 договора). При этом п. 5.1. цена договора установлена в сумме 1 738 400 руб. В качестве доказательства оплаты представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за №. В свою очередь ООО «СтройГрад» и Блоха А.А. ДД.ММ.ГГГГ заключили договор уступки права требования в отношении спорной квартиры (т.1 л.д. 13-15) с ценой за уступаемые права 1 738 400 руб. (п.2.1 договора). Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> 28.11.20016 за номером государственной регистрации №. Первоначально заявителем в подтверждение оплаты представлены квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 738 400 руб. (т. 1 л.д.18). Возражая против удовлетворения заявления Блохи А.А., конкурсный управляющий указывал на то, что у него отсутствуют документы, подтверждающие оплату по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ. В рассматриваемом случае факт первоначальной оплаты жилого помещения подтвержден лишь справкой застройщика. Первичные платежные документы суду не были представлены. Данное обстоятельство обращает на себя внимание, поскольку ранее в рамках дела о банкротстве общества «Возрождение» признаны недействительными сделками договоры долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №; от ДД.ММ.ГГГГ №; от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №; от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №; от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Возрождение» и обществом с ограниченной ответственностью «СтройГрад». Судом установлено отсутствие оплаты по указанным договорам в пользу должника, а также аффилированность должника и общества «СтройГрад». Также не представлены надлежащие доказательства оплаты по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Блохой А.А. и ООО «СтройГрад». По мнению суда, в материалы дела не представлены доказательства фактического движения (выдачи и возврата) заемных средств, снятия соответствующих сумм со счета лицом, указанным в качестве займодавца, сведения о разумном экономическом смысле для займодавца в выдаче займа. Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № г. удовлетворении требований Блохи А.А. и ПАО «Челябинский машиностроительный завод автомобильных прицепов «Уралавтоприцеп» отказано. Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное определение оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа о т ДД.ММ.ГГГГ по делу № определение Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по тому же делу оставлены без изменения. Как установлено судом, оплата по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № не была осуществлена, что является существенным условием и главной обязанностью участника долевого строительства. Также не представлено надлежащих доказательств оплаты по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ В адрес Блохи А.А. ДД.ММ.ГГГГ на основании части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ поступило предупреждение конкурсного управляющего ООО «Возрождение» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Истец предупредил о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении объекта долевого строительства; двухкомнатная квартира на 10 этаже № (условный №), площадью <данные изъяты>., в жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой по <адрес> (1 этап строительства), находящийся по адресу: <адрес>, строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером: №, зарегистрированной за Ответчиком, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №. ДД.ММ.ГГГГ Ответчик выразил свое согласие по уплате цены договора на момент его заключения ДД.ММ.ГГГГ № (по договору уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ), в отношении объекта долевого строительства: двухкомнатная квартира на 10 этаже № (условный №), площадью <данные изъяты> в жилом Доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой по <адрес> (1 этап строительства), находящийся по адресу: <адрес>, строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером№ Однако, Истец уведомил Ответчика о том, что Истцом проведена оценка стоимости квартиры №, расположенной в ЖК «Молодежный» по адресу: <адрес>, исходя из данных о рыночной стоимости. Стоимость квартиры № составляет 6 519 000,00 руб. Было предложено Ответчику внести оплату стоимости квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком была произведена оплата по договору долевого участия в долевом строительстве на момент его заключения ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 738 400 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, оплата в соответствии с рыночной стоимостью не поступила, что явилось основанием для обращения Застройщика с иском в суд о расторжении договора участия в долевом строительстве с Блохой А.А. С момента заключения договора участия в долевом строительстве прошло 10 лет, то есть с ДД.ММ.ГГГГ условия цен на рынке изменились, и стоимость квартиры в ДД.ММ.ГГГГ сильно низка по сравнению с ценой, которая была определена согласно оценке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем цена, которая указана была в данном договоре, не объективна с условием настоящих цен. Таким образом, неполучение денежных средств по оплате стоимости квартиры № по адресу: <адрес> исходя из рыночной стоимости является нарушением существенных условий договора.
Конкурсный управляющий ООО «Возрождение» Горшков К.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 170).
Ответчик Блоха и его представитель Барабанов А.И., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании с исковыми требованиями ООО «Возрождение» не согласились по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 97-103). Блоха А.А. просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать. В адрес Блохи А.А. ДД.ММ.ГГГГ поступило предупреждение конкурсного управляющего ООО «Возрождение» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым конкурсный управляющий ООО «Возрождение» предупредил о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении объекта долевого строительства; двухкомнатная квартира на 10 этаже № (условный №), площадью <данные изъяты> в жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой по <адрес> (1 этап строительства), находящийся по адресу: <адрес>, строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером, на земельном участке с кадастровым номером: №, зарегистрированной за Блохой Андреем Анатольевичем, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №. ДД.ММ.ГГГГ. Блоха Андрей Анатольевич выразил свое согласие по уплате цены договора от ДД.ММ.ГГГГ № (по договору уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ.), в отношении объекта долевого строительства; двухкомнатная квартира на 10 этаже № (условный №), площадью <данные изъяты> в жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой по <адрес> (1 этап строительства), находящийся по адресу: <адрес>, строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером, на земельном участке с кадастровым номером: №. ДД.ММ.ГГГГ Блохой Андреем Анатольевичем в соответствии с предупреждением конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ. была произведена оплата по договору долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № на основании ст.313 ГК РФ по реквизитам, указанным конкурсным управляющим в письме от 24.11.2025г. в соответствии с п. п.5.1 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 1 738 400 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 27.11.2025г. Таким образом, Блохой А.А. была произведена оплата в срок, предоставленный конкурсным управляющим ООО «Возрождение» до 04.12.2025г. 27.11.2025г. Блохой Андреем Анатольевичем в адрес конкурсного управляющего ООО «Возрождение» было направлено требование в котором заявитель просил в течении 7 (семи) календарных дней сообщить сроки передачи по акту приема-предачи объекта долевого строительства; двухкомнатная квартира на 10 этаже № (условный №), площадью 43.46 кв.м., в жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой по <адрес> (1 этап строительства), находящийся по адресу: <адрес>/' <адрес>, строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером, на земельном участке с кадастровым номером: № с момента произведения оплаты по договору уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ с приложением копии платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ После выражения Блохой А.А. согласия на оплату цены договора от ДД.ММ.ГГГГ № (по договору уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий уведомил Блоху А.А. о том, что в настоящее время конкурсным управляющим проведена оценка стоимости квартиры №, расположенной в ЖК «Молодежный» по адресу: <адрес>, исходя из данных о рыночной стоимости. Стоимость квартиры № составляет 6 519 000,00 руб. В соответствии с п.5.1. договора участия в долевом строительстве № от 14.04.2016г. цена договора составляет 1 738 400 руб. В соответствии с п.5.5. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора может быть изменена только по дополнительному соглашению сторон. В случае отклонения общей проектной площади в большую или меньшую сторону по окончании строительства многоквартирного дома и проведению технической инвентаризации, если такое изменение площади не связано с внесением изменений в проектную документацию по инициативе Застройщика либо изменение проектной документации изменено по инициативе Участника долевого строительства с согласия Застройщика, пересмотр цены договора не производится. В соответствии с п.9.4. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ все изменения и дополнения к настоящему Договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы в установленном порядке. В соответствии с п. 2.1. договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 1 738 400 руб. Вышеуказанные договора участия в долевом строительстве, а также договора уступки прав требования зарегистрированы в установленном законом порядке и самими сторонами договора не оспаривается. Между тем в требовании оплатить цену в размере 6 519 000 руб. конкурсный управляющий ООО «Возрождение» не указывает, на каких нормах права основано такое требование, какие права и законные интересы были нарушены договором цессии, стороной которого ООО «Возрождение» не является, который зарегистрирован в установленном законом порядке и самими сторонами договора не оспаривается. В случае, если конкурсный управляющий ООО «Возрождение» полагает, что ООО «СтройГрад» не исполнило перед ним обязательства по договору долевого участия, он вправе заявить имущественные требования к стороне договора. В действующем законодательстве не предусмотрен порядок изменения цены договора долевого участия в строительстве. Но, по соглашению сторон или в случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, цена договора может быть изменена. Так же, следует иметь в виду, что ст. 451 ГК РФ предусматривает изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4). Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. как и договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ являются действующими, с заявлением о признании данных договоров недействительными конкурсный управляющий ООО «Возрождение» не обращался. Учитывая изложенное, увеличение цены договора участия в долевом строительстве может быть осуществлено только путем заключения между сторонами письменного соглашения в установленном законом порядке. Ни каких изменений в договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также договоров уступки сторонами не вносилось. Условия договора в этой части недействительными не признавались. Внесение изменений в первоначальный договор в части установления цены не соответствует требованиям закона, поскольку внести изменения в заключенный договор можно только путем подписания дополнительного соглашения. ДД.ММ.ГГГГ Блохой А.А. в соответствии с предупреждением конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ подвергаясь опасности утратить свое право на имущество была произведена оплата по договору долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № на основании ст. 313 ГК РФ в размере 1 738 400 руб. Довод конкурсного управляющего о том, что с момента заключения договора участия в долевом строительстве прошло 10 лет, то есть с ДД.ММ.ГГГГ условия цен на рынке изменились, и стоимость квартиры в ДД.ММ.ГГГГ сильно низка по сравнению с ценой, которая была определена согласно оценке по состоянию на конец 2025 года Блоха А.А. считает не состоятельным, в виду того, что в соответствии с п.3.2 договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № срок передачи квартиры указан до ДД.ММ.ГГГГ по факту строительство многоквартирного жилого дома завершено только ДД.ММ.ГГГГ (разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ), присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>. Блоха А.А., как и остальные участники долевого строительства, обратился с заявлением о передачи квартиры. После получения отказа конкурсного управляющего ООО «Возрождение» Блоха Андрей Анатольевич был вынужден обратиться в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании права собственности на жилое помещение, квартиру № расположенную в ЖК «Молодежный» по адресу: <адрес> (вх. от ДД.ММ.ГГГГ, №). ДД.ММ.ГГГГ Блохой А.А. в соответствии с предупреждением конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ. была произведена оплата по договору долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № на основании ст.313 ГК РФ по реквизитам, указанным конкурсным управляющим в письме от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. п.5.1 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 1 738 400 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. Блохой Андреем Анатольевичем в адрес конкурсного управляющего ООО «Возрождение» Горшкова Константина Геннадьевича было направлено требование в течении 7 (семи) календарных дней сообщить сроки передачи по акту приема-предачи объекта долевого строительства. Данное требование было проигнорировано истцом, кроме того конкурсным управляющим в Арбитражный суд Челябинской области в рамках дела № было подано ходатайство об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ООО «Возрождение», в том числе объекта долевого строительства: двухкомнатная квартира на 10 этаже № (условный №), площадью <данные изъяты> зарегистрированной в установленном порядке за Блохой А.А. Мотивированных доводов конкурсного управляющего об увеличении цены договора участия в долевом строительстве, основанных на законе в материалы дела не предоставлено. Учитывая изложенное, увеличение цены договора участия в долевом строительстве может быть осуществлено только путем заключения между сторонами письменного соглашения в установленном законом порядке. Ни каких изменений в договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также договоров уступки сторонами не вносилось. Условия договора в этой части недействительными не признавались. Внесение изменений в первоначальный договор в части установления цены не соответствует требованиям закона, поскольку внести изменения в заключенный договор можно только путем подписания дополнительного соглашения.
Руководствуясь положениями ст.ст.2,61,167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившегося представителя истца.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ООО «Возрождение» не подлежащими удовлетворению.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
В соответствии с п.1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (Участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекте недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч.1).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч.2).
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч. 4).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекте недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Согласно ст. 12 п. 2 того же Федерального закона, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В п. 1 ст. 451 ГК РФ указывается, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из положений ст. 451 ГК РФ.
При отсутствии добровольного соглашения сторон, расторжение договора по требованию заинтересованной стороны в порядке ст. 451 ГК РФ возможно в судебном порядке лишь при наличии исключительных обстоятельств.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела судом установлено, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией города Челябинска, ООО «Возрождение» осуществляло строительство жилого дома (шифр проекта №) на земельном участке с кадастровым номером №, строительный адрес: по <адрес>.
Строительство многоквартирного жилого дома завершено (разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ), присвоен адрес: <адрес>
ООО «Возрождение» и ООО «СтройГрад» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д. 15-26), согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру № (строительный), состоящей из 2 комнат, расположенной на 10 этаже, общей площадью 43,46 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на земельном участке <данные изъяты> с кадастровым номером № (п. 2.1 договора). Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за №.
В соответствии с п. 5.1 договора цена договора составляет 1 738 400 руб. (л.д. 17)
В качестве доказательства оплаты представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 31).
В свою очередь ООО «СтройГрад» и Блоха А.А. ДД.ММ.ГГГГ заключили договор уступки права требования в отношении спорной квартиры (л.д. 24-26) с ценой за уступаемые права 1 738 400 руб. (п. 2.1 договора).
Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации № (л.д. 27).
Блоха А.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение, квартиру № расположенную в ЖК «Молодежный» по адресу: <адрес>.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении требований Блохи А.А. отказано (л.д. 32-37).
Как следует из определения Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ, первоначально заявителем в подтверждение оплаты представлены квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 738 400 руб. Возражая против удовлетворения заявления кредитора, конкурсный управляющий указывал на то, что у него отсутствуют документы, подтверждающие оплату по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ. В рассматриваемом случае факт первоначальной оплаты жилого помещения подтвержден лишь справкой застройщика. Первичные платежные документы суду не представлены. Также не представлены надлежащие доказательства оплаты по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Блохой А.А. и ООО «СтройГрад». Также представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 738 400 руб. со ссылкой на оплату по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства приняты от Блохи А.А. обществом «СтройГрад». Суд критически отнесся к представленным в материалы дела квитанциям к приходному кассовому ордеру, поскольку указанные документы носят противоречивый характер и вызывают сомнения у суда в их достоверности.
Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное определение оставлено без изменения (л.д. 38-46).
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от ДД.ММ.ГГГГ по делу № определение Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по тому же делу оставлены без изменения (л.д. 47-50).
Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Блохи А.А. на основании части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ направлено предупреждение конкурсного управляющего ООО «Возрождение» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец предупредил о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении объекта долевого строительства; двухкомнатная квартира на 10 этаже № (условный №), площадью <данные изъяты> в жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой по <адрес> (1 этап строительства), находящийся по адресу: <адрес>, строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером: №, зарегистрированной за ответчиком, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № (л.д. 52-53).
ДД.ММ.ГГГГ ответчик выразил свое согласие по уплате цены договора от ДД.ММ.ГГГГ № (по договору уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждено письменным согласием Блохи А.А. (л.д. 128).
ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев поступившее согласие ответчика на оплату недвижимого имущества, истец уведомил ответчика о том, что им проведена оценка стоимости квартиры №, расположенной в ЖК «Молодежный» по адресу: <адрес>, исходя из данных о рыночной стоимости. Стоимость квартиры № составляет 6 519 000,00 руб. Было предложено Ответчику внести оплату стоимости квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54-55).
Ответчиком была произведена оплата по договору участия в долевом строительстве в размере 1 738 400 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 129) и направлено требование истцу о сообщении в течение 7 дней сроков передачи по акту приема-передачи спорного объекта долевого строительства (л.д. 130).
Неоплата ответчиком стоимости объекта долевого строительства по рыночной цене по оценке истца, явилась основанием для обращения застройщика с иском в суд о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья.
Оценивая представленные доказательства и доводы сторон, суд не находит оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве жилья.
Как следует из договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора составила 1738400 руб.
В связи с установлением решением арбитражного суда, вступившего в законную силу, факта не внесения оплаты по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истцом было предложено Блохе А.А. оплатить цену договора и неустойку, предусмотренную п. 8.2 договора.
Оплата цены договора 1738400 руб. произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что истцом не оспаривается.
Согласно вышеприведенным положениям ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекте недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" цена договора может быть изменена после его заключения только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 5.5 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора может быть изменена только по дополнительному соглашению сторон. Между тем, дополнительное соглашение к договору сторонами не заключалось.
При таких обстоятельствах, суд находит не обоснованным требование истца об оплате стоимости объекта долевого строительства по рыночной цене, отличной от цены договора.
Доводы истца о том, что с момента заключения договора участия с ДД.ММ.ГГГГ условия цен на рынке изменились, и стоимость квартиры в ДД.ММ.ГГГГ сильно низка по сравнению с ценой, которая была определена согласно оценке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем цена, которая указана была в данном договоре, не объективна с условием настоящих цен, не могут являться основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве.
С ДД.ММ.ГГГГ требований к ответчику о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья ООО «Возрождение» не предъявлялось, в первые направленном ДД.ММ.ГГГГ предупреждении о расторжении договора истец выразил желание на сохранение договора участия в долевом строительстве при оплате цены договора, которая соглашением сторон не изменялась, а обязательство по оплате цены договора 1738400 руб. ответчиком было исполнено.
При этом истец не лишен права на обращение в суд с иском о взыскании с Блохи А.А. неустойки, предусмотренной условиями договора, и убытков, связанных с несвоевременным исполнением договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 333.19 НК РФ размер государственной пошлины по неимущественному требованию и по требованиям имущественного характера, не подлежащих оценке, составляет 3 000 руб.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ Обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» отсрочена уплата государственной пошлины при подаче искового заявления к Блохе Андрею Анатольевичу о расторжении договора участия в долевом строительстве до окончания рассмотрения по существу данного дела.
Поскольку в удовлетворении исковых требований ООО «Возрождение» отказано, отсрочка уплаты госпошлины предоставлена до вынесения судом решения, то с ООО «Возрождение» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» в лице конкурсного управляющего Горшкова Константина Геннадьевича к Блохе Андрею Анатольевичу о расторжении договора участи в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.
Взыскать с ООО «Возрождение» (ИНН №) в доход бюджета Златоустовского городского округа государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий А.А. Серебрякова
Мотивированное решение изготовлено 19.05.2026