РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 июня 2026 года г. Златоуст Челябинской области
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Коноваловой Т.С., при секретаре Бухмастовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца Исмакова Р.Р., гражданское дело по исковому заявлению Шагеева Бориса Газимуллаевича к Савка Елене Юрьевне о прекращении обременения в виде ипотеки, установил:
Шагеев Б.Г. обратился в суд с иском к наследственному имуществу Климановой Н.М., в котором просит признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде ипотеки, зарегистрированное в отношении комнаты с кадастровым номером № площадью 14,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 7-10).
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 Н.М. заключен договор купли-продажи комнаты № с кадастровым номером № площадью 14,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности на указанное имущество зарегистрировано истцом ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно в ЕГРН зарегистрировано обременение – ипотека (в силу закона) в пользу продавца ФИО3 Н.М. на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по оплате стоимости комнаты выполнены истцом в полном объеме. С момента исполнения обязательства прошло более 20 лет, каких-либо требований со стороны продавца не предъявлялось, спор о праве между покупателем и продавцом не возникал. В марте 2026 года ФИО3 по <адрес> в погашении регистрационной записи об ипотеке истцу отказано в связи с отсутствием соответствующего заявления от продавца. ФИО3 Н.М. умерла ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, возможность подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке отсутствует.
Определением суда, внесенным в протокол предварительного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47), к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО2
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 48).
Представитель истца Исмаков Р.Р., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.60-61), в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал.
Ответчик Савка Е.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 48). Направила письменное мнение на исковое заявление, в котором указала, что как наследник претензий к истцу не имеет.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее по тексту – Управления Росреестра по Челябинской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 51). В письменном мнении, направленном в адрес суда (л.д. 27-28), просил дело рассматривать без его участия, указал, что в случае удовлетворения судом заявленных требований, если в резолютивной части судебного акта будет решен вопрос о прекращении обременения в отношении спорного объекта недвижимого имущества, то такое решение будет являться основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона в ЕГРН.
Руководствуясь положениями ст.ст.2,61,167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд полагает требования Шагеева Б.Г. подлежащими удовлетворению на основании следующего.
В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовых актов, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).
В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).
В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Согласно п.5 ст.488 ГК РФ товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца с момента передачи его покупателю и до оплаты, если иное не предусмотрено договором. Ипотека в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 Н.М. (продавец) и Шагеевым Б.Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил комнату № площадью 14,8 кв.м. в трехкомнатной квартире по адресу: <адрес> (л.д. 16).
В соответствии с п.3 договора указанная комната продана за № руб., из которых № руб. покупатель уплачивает продавцу после подписания настоящего договора вне помещения регистрационной палаты, № руб. покупатель обязуется уплатить продавцу до ДД.ММ.ГГГГ.
Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, что подтверждается личными подписями сторон.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).
Право собственности Шагеева Б.Г. на комнату № площадью 14,8 кв.м. по адресу: <адрес> было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи (л.д. 15, 18-23).
Согласно ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст.11 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз.2 п.1). Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п.2). Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (п.3).
В соответствии со ст.19 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном настоящим ФЗ и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ).
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в ЕГРН сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (п.2 ст.20 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ).
Аналогичные данные об осуществлении государственной регистрации ипотеки содержатся в ст.53 Закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488 ГК РФ).
Учитывая, что оплата по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ была предусмотрена через определенное время после ее передачи покупателю (продажа товара в кредит), а именно - в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в отношении спорного недвижимого имущества возникло обременение – ипотека в силу закона в пользу продавца ФИО3 Н.М.
Обременение прав в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 Н.М. в отношении указанного недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 21).
В ходе судебного разбирательства ответчиком не оспорен факт исполнения покупателем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательств по оплате объекта недвижимости.
С заявлением о снятии обременения в виде ипотеки в Управление Росреестра ФИО9 ФИО11. не обращалась, в связи с чем до настоящего времени обременение в виде ипотеки не прекращено.
ФИО3 Н.М. умерла ДД.ММ.ГГГГ. После ее смерти нотариусом ФИО5 заведено наследственное дело №. Наследником по закону является дочь Савка Е.Ю. (л.д. 31-46).
Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможно по причине смерти залогодержателя.
Согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Подпунктом 1 п.1 ст.352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно п.11 ст.53 Закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим ФЗ.
В силу абз.9 п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В абзаце 4 п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Как следует из ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Регистрационная запись об ипотеке спорного недвижимого имущества ограничивает установленное право истцов по владению и распоряжению своим имуществом.
Принимая во внимание изложенное, учитывая, что покупателем обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены надлежащим образом, что нашло свое подтверждение в судебном заседании, а также что у залогодателя и залогодержателя отсутствует возможность обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, требования истцов о прекращении ипотеки подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Шагеева Бориса Газимуллаевича удовлетворить.
Прекратить обременение - ипотека в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации №) в отношении комнаты № с кадастровым номером № площадью 14,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации указанного обременения (номер государственной регистрации №, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд Челябинской области.
Председательствующий Т.С. Коновалова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ