РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 августа 2026 года г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Перевозниковой Е.А., при секретаре Аненковой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фаизова Тимура Зуфаровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Фаизов Т.З. обратился суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее по тесту – Управление Росреестра по Челябинской области), в котором просит:
- признать за ним право собственности на недвижимое имущество: входную группу площадью 15,4 кв.м; коридор площадью 13,0 кв.м.; санузел площадью 5,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 4-6, 31-33).
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ им по договору купли-продажи приобретено нежилое помещение площадью 38,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ им по договору купли-продажи приобретено нежилое помещение площадью 48,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> <адрес> кадастровый №. Для обслуживания указанных выше помещений, использовались три помещения общего пользования (собственников 2х помещений): входная группа (пом. 1а) площадью 15,4 кв.м; коридор (пом. 4) площадью 13,0 кв.м.; санузел (пом. 6) площадью 5,7 кв.м., санузел (пом. 7) площадью 1,6 кв.м. Согласно ответу КУИ ЗГО указанные помещения в реестре муниципальной казны не значатся и никогда не значились, права не регистрировались. В последствии помещения с кадастровыми номерами № объединены в одно нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 86,3 кв.м. с адресным ориентиром: <адрес>, <адрес>. Указанные помещения является изолированным и доступ иных лиц отсутствует. ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером подготовлен технический план на нежилое помещение с кадастровым номером №, включающий: входную группу площадью 15,4 кв.м номер на плане 1А; коридор площадью 13,0 кв.м, номер на плане 4, санузел площадью 5,7 кв.м, номер на плане 6, санузел площадью 1,6 кв.м, номер на плане 7. Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. Поскольку Указанные правоотношения (в отношении изолированного нежилого помещения) прямо не урегулированы Законодательством РФ, подлежит применение аналогии права.
Определением суда от 29.06.2026 г., занесённым в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «УК ЗГО» (л.д.84-85).
Истец Фаизов Т.З. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объёме по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснил, что изначально в 2014 году он выиграл аукцион на приобретение помещения у Администрации ЗГО. Получилось приобрести помещение и он решил узаконить. Это коридоры и место общего пользования – туалет. В помещение единственный вход. Помещение изолировано. С центральной улицы единственный вход. Имеется выписка с 2006 года, где указаны площади помещения, которые изолированы. Площадь он не увеличивает. Когда Администрация разделила помещение на 2 части, то не думали, что может быть один собственник.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО4, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.98), в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, полагала, что Управление Росреестра по Челябинской области является ненадлежащим ответчиком.
В письменных возражениях на исковое заявление представитель ответчика Управления Росреестра по <адрес> указал, что истец обратился в суд в порядке искового судопроизводства с требованиями о признании права собственности на недвижимое имущество: входная группа общей площадью 15,4 кв.м, коридор общей площадью 13 кв.м, санузел общей площадью 13 кв.м, следовательно данный спор является спором о правах в отношении объектов недвижимости. Вместе с тем Управление не является правообладателем спорных объектов недвижимости, прав и законных интересов истца не нарушало и не оспаривало в этой связи спор о праве у него с истцом отсутствует. В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об указанном недвижимом имуществе, но при этом указанное имущество расположено в многоквартирном доме с кадастровым номером №. Таким образом, надлежащими ответчиками по делу будут являться собственники других помещений, расположенных в многоквартирном доме. В ЕГРН содержатся сведения о многоквартирном доме с кадастровым номером № общей площадью 6783, 3 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> В указанном многоквартирном доме расположено нежилое помещение № с кадастровым номером № общей площадью 86,3 кв.м. Право собственности зарегистрировано за Файзовым Т.З. В исковом заявлении истец указал, что нежилое помещение с кадастровым номером № является изолированным и доступ к нему иных лиц отсутствует. Кроме того, согласно техническому плану, подготовленному ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанное нежилое помещение включает: входную группу общей площадью 15,4 кв.м; коридор общей площадью 13 кв.м; санузел общей площадью 5,7 кв.м. Нежилое помещение с кадастровым номером № сформировано без учета спорных помещений. В этой связи, если истец намерен включить спорные помещения в нежилое помещение с кадастровым номером №, то истцу необходимо внести изменения в нежилое помещение с кадастровым номером № в части конфигурации и площади. В ЕГРН отсутствуют сведения об указанных помещениях, являющихся помещениями общего пользования, которые обслуживали объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами № и №, записи о которых в ЕГРН имеют статус «Архивные», из которых в последствии было образовано нежилое помещение с кадастровым номером № (л.д.80-81).
Представитель третьего лица ООО «УК ЗГО» в судебное заседание не явился о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.97).
Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в установленном п. 2 ч.1 ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке на сайте Златоустовского городского суда (www.zlatoust.chel.sudrf.ru раздел «Судебное делопроизводство»).
Руководствуясь положениями ст.ст. 2,61,167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Признание права является одним из способов защиты права. По данным спорам лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
В силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
Частью 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Нежилые помещения следует отличать от общего имущества многоквартирного дома, которое принадлежит всем собственникам помещений, машино-мест в этом доме. К такому имуществу относятся не только помещения, но и земельный участок, на котором расположен дом, крыши, несущие и ненесущие конструкции, оборудование (электрическое, механическое и иное), расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
К общему имуществу относятся только те нежилые помещения, которые (пп. 1 – 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ):
не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома (например, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых размещены инженерные коммуникации и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в таком доме);
не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для социально-бытовых потребностей собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, в том числе для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и других подобных мероприятий.
Следовательно, все те нежилые помещения в многоквартирном доме, которые предназначены для обслуживания других помещений и решения бытовых потребностей собственников помещений в доме, являются общим имуществом. Они принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений, машино-мест в доме. При этом в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые к общему имуществу не относятся. Они могут принадлежать любым лицам.
Из материалов дела следует, что Фаизову Т.З. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 86,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д.39-43).
Из технического плана, представленного истцом (л.д.13-27), следует, что вход в помещение, принадлежащее истцу, осуществляется через входную группу площадью 15,4 кв.м. (пом.1А), также имеются помещения площадью 13 кв.м. (пом.4), обозначенное истцом как коридор, помещение площадью 5,7 кв.м. (пом.6), обозначенное истцом как санузел, также помещение площадью (пом.7), обозначенное истцом как санузел (площадь указанного помещения не указана, но исходя из общей площади помещения 122 кв.м., указанной в техническом плане (л.д.19), за вычетом помещения, принадлежащего истцу, площадью 86,3 кв.м., спорных помещений площадью 15,4 кв.м., 13 кв.м., 5,7 кв.м., остается помещение площадью 1,6 кв.м.).
Истец в своих доводах ссылается на то, что вход в указанное помещение изолирован, указанным помещением пользуется только истец, третьи лица, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме доступа в указанное помещение не имеют. В указанном помещении истец зарегистрировал право собственности на основании договора купли-продажи муниципальной собственности с Администрацией ЗГО. Спорные помещения предназначены для обслуживания только одного нежилого помещения, принадлежащего истцу. Право собственности на спорные помещения ни за кем не зарегистрировано. Установление право собственности на спорные помещения необходимо истцу в последующем для образования единого нежилого помещения, которое будет образовано из помещения, принадлежащего истцу на праве собственности и спорных помещений.
Учитывая, что спорные помещения предназначены для обслуживания помещения, принадлежащего истцу, они не предназначены для социально-бытовых потребностей собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, то указанные помещения не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> Таким образом, согласия собственников помещений в МКД при установлении права собственности на спорные помещения истцом не требуется.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о признании права собственности на недвижимое имущество: входная группа площадью 15,4 кв.м. (помещение 1А), коридор площадью 13 кв.м. (помещение 4), санузел площадью 5,7 кв.м. (помещение 6), санузел площадью 1,6 кв.м. (помещение 7), расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> за Фаизовым Т.З.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с ч.ч. 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права-и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Частью 6 ст. 1 Закона о регистрации предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
На основании изложенного, руководствуясь ст.12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования Фаизова Тимура Зуфаровича удовлетворить.
Признать за Фаизовым Тимуром Зуфаровичем (<данные изъяты>) право собственности на недвижимое имущество: входная группа площадью 15,4 кв.м. (помещение 1А), коридор площадью 13 кв.м. (помещение 4), санузел площадью 5,7 кв.м. (помещение 6), санузел площадью 1,6 кв.м. (помещение 7), расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий Е.А. Перевозникова
Мотивированное решение изготовлено 07 сентября 2026 года.