РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 августа 2026 года г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Барашевой М.В.
при секретаре Колосовой М.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2421/2026 по иску Сидякина Вадима Викторовича к Администрации Златоустовского городского округа о сохранении объекта незавершенного строительства в реконструированном состоянии, признании права собственности, установил:
Сидякин В.В. обратился в суд с иском к Администрации Златоустовского городского округа (далее Администрация ЗГО), в котором с учетом уточнения просит:
сохранить объект незавершенного строительства с кадастровым № в реконструированном, перепланированном состоянии, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>;
признать за ним право собственности на нежилое здание общей площадью <данные изъяты>, этажность: <данные изъяты>, с кадастровым №, расположенного на земельном участке №, по адресу: <адрес> (л.д. 5-7, 224).
В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве собственности на основании договора купли-продажи принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>. Степень готовности объекта - <данные изъяты>. Для того, чтобы завершить строительство объекта он получил в администрации ЗГО разрешение на его реконструкцию и заключил договор подряда с ООО «Златремстрой». Работы были выполнены, ДД.ММ.ГГГГ подписан акт о соответствии построенного объекта проектной документации.
Для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию Сидякин В.В. обратился в администрацию ЗГО. Получил отказ, мотивированный тем, что согласно письму Главного управления государственного строительного надзора <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, фактически проведённые работы относятся к капитальному ремонту объекта капитального строительства. Поскольку для проведения капитального ремонта выдача разрешения не требуется, уже выданное разрешение было аннулировано. В выдаче разрешения на ввод отказано исходя из того, что если разрешение на строительство не требовалось, значит и на ввод оно не является обязательным. Согласно техническому паспорту на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ поэтажная площадь составляет <данные изъяты>, застроенная площадь – <данные изъяты>. Из технического плана от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь здания составляет <данные изъяты>.
Согласно заключению специалиста, реконструированное нежилое здание находится в исправном состоянии, в полном объеме соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным и экологическим нормам, не нарушает прав третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В связи с отказом в выдаче разрешения на ввод и аннулированием разрешения на строительство, построенный объект принимает признаки самовольной постройки.
Истец и его представители в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия (л.д. 228).
Представитель ответчика Администрации ЗГО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 230).
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 229). Выразил свою позицию в письменном мнении (л.д. 125-126,230).
Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.
В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Сидякину В.В. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-21).
Обращаясь в суд с исковым заявлением, Сидякин В.В. указывает, что после приобретения объекта незавершенного строительства с кадастровым № в нем проведены подрядные работы по реконструкции, на что Администрацией ЗГО выдано разрешение на строительство – реконструкцию объекта незавершенного строительства. После проведенных работ истец обратился в Администрацию ЗГО с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Администрация ЗГО аннулировала разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства, поскольку в ходе обследования выяснилось, что проведенные работы относятся к капитальному ремонту объекта капитального строительства. В случае проведения капитального ремонта объекта капитального строительства, разрешение на строительство не требуется. Таким образом, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Изложенные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела.
Из содержания договора № на выполнение подрядных работ по реконструкции объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сидякиным В.В. (заказчик) и ООО «Златремстрой» (подрядчик), следует, что согласно п.1.2 договора, подрядчик обязуется выполнить работы по реконструкции объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, согласно проектной документации, разработанной <данные изъяты> (шифр <данные изъяты>) (л.д. 104-105).
Актом от ДД.ММ.ГГГГ, составленным застройщиком Сидякиным В.В., генеральным подрядчиком <данные изъяты> ФИО3, специалистом по организации строительства ФИО4 установлено соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (л.д. 106-107).
Из заключения кадастрового инженера, проведенного в ходе подготовки технического плана здания, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что технический план подготовлен в связи с образованием здания в результате реконструкции незавершенного строительством объекта с кадастровым № по адресу: <адрес>. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым №, и не выходит за его границы. Основной характеристикой объекта недвижимости является площадь, которая составила <данные изъяты>, в ходе кадастровых работ были проведены замеры помещений и сумма площадей помещений здания составила <данные изъяты> (л.д. 76-92).
Специалистом <данные изъяты> по результатам комплексного обследования нежилого здания (склада), расположенного на земельном участке с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, сделаны выводы (л.д. 38-72):
после выполнения работ по реконструкции, техническое состояние основных несущих конструкций нежилого здания (склад), расположенного по адресу: <адрес>, оценивается как исправное, а категория технического состояния как - «работоспособное техническое состояние», т.е. соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, эпидемиологических и пожарных нормативов и правил;
после выполнения работ по реконструкции, капитальный объект - нежилое здание (склад), расположенный по адресу: <адрес>, допускает эксплуатацию в качестве объекта производственно-складского назначения, т.е. соответствует установленным правилам землепользования и застройки, обязательным требованиям к параметрам постройки, в соответствии с градостроительными регламентами, строительными нормами и правилами;
после выполнения работ по реконструкции объекта капитального строительства, все планировочные и архитектурные решения выполнены без отклонений и в соответствии с представленным проектом (шифр: <данные изъяты>) на реконструкцию нежилого здания (склад), для размещения объекта производственно-складского назначения по <адрес>, в <адрес>;
после выполнения работ по реконструкции, капитальный объект - нежилое здание (склад), расположенный по адресу: <адрес>, допускает эксплуатацию в качестве объекта производственно-складского назначения, т.е. соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 133-Ф3 «Технический регламент о пожарной безопасности», в части выполнения требований к параметрам постройки в соответствии с пожарными нормами, планировочных решений с оборудованием доступных эвакуационных выходов, проведения противопожарных мероприятий по обработке строительных конструкций и наличия пожарно-охранной сигнализации и дымоудаления.
В результате проведенного исследования специалист пришел к выводу, что реконструированное нежилое здание (склад), находящееся по адресу: <адрес>, в соответствии с требованиями ст.35 Федерального закона РФ от 30.12.2012 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», является пригодным для использования как объект производственно-складского назначения, и не несёт негативного воздействия на окружающую среду, не создаёт угрозу для жизни и здоровья граждан, а также имуществу физических или юридических лиц.
Сидякин В.В. ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию ЗГО с заявлением по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «реконструкция объекта незавершенного строительства», расположенного по адресу: <адрес>. В ответ на указанное обращение администрацией ЗГО отказано в выдаче ввода объекта в эксплуатацию, поскольку заявителю выдавалось разрешение на реконструкцию объекта недвижимости, но им проведен капитальный ремонт, а таком случае, разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется (л.д. 108).
Распоряжением администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ № аннулировано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № на реконструкцию объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу <адрес> (л.д. 109).
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с ч.1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка удостоверяется Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом местного самоуправления.
Положениями п.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
В соответствии с ч. 8 ст. 40 Закона о регистрации снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание созданное в результате завершения строительства этого объекта, без соответствующего заявления.
В ходе реконструкции нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, не были соблюдены правила его создания, увеличена площадь здания, проведены работы по укреплению конструкции, тем самым основные характеристики объекта были изменены. Руководствуясь вышеназванными нормами действующего законодательства, объект недвижимости, в случае его видоизменения подлежит квалификации в качестве самовольной постройки.
В соответствии с п. 1 ст. 218, ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 130 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам, в частности, относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как следует из разъяснений, данных в п.28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как уже указывалось ранее, заключением специалиста <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ состояние основных несущих конструкций объекта оценивается как исправное, допускается эксплуатация в качестве объекта производственно-складского назначения, все планировочные и архитектурные решения выполнены без отклонений. Объект не несет негативного воздействия на окружающую среду, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, а также имуществу физических или юридических лиц.
В отношении объекта недвижимого имущества № ДД.ММ.ГГГГ выданы технические условия на подключение (технологическое присоединение) к сети водопровода (л.д. 75).
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту регулируются законодательством о градостроительной деятельности.
Выполненные истцом работы по возведению нежилого помещения большей площади, в силу требований п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ являются реконструкцией объекта капитального строительства.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч.4 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса РФ документы.
Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.
Истец обращался в администрацию ЗГО с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на которое поступил отказ. В ходе рассмотрения заявления выяснилось, что работы, осуществленные в процессе реконструкции объекта незавершенного строительства относятся к капитальному ремонту объекта капитального строительства. Для проведения капитального ремонта объекта капитального строительства разрешение на строительство не требуется.
В судебном заседании установлено, что истцом начата реконструкция объекта недвижимого имущества, здание находится в пределах земельного участка с кадастровым №, который принадлежит ему на праве собственности.
Поскольку строительство истцом произведено на земельном участке, находящемся в его праве собственности, при этом нежилое здание соответствует строительным нормам и правилам, собственник суд приходит к выводу, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также что истцом приняты все возможные меры для легализации самовольно построенного нежилого здания (склад).
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 68, 198-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Сидякина Вадима Викторовича удовлетворить.
Сохранить созданный в результате завершения строительства объект незавершенного строительства с кадастровым №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> реконструированном, перепланированном состоянии, общей площадью <данные изъяты>.
Признать Сидякина Вадима Викторовича собственником созданного в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, его вынесший.
Председательствующий М.В. Барашева
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.