РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 марта 2026 года гор. Верхнеуральск
Верхнеуральский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Артемьевой О.В., при секретаре Ивановой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Исмаилова А.И.о. к Администрации Верхнеуральского муниципального округа Челябинской области о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
Исмаилов А.И.о. обратился в суд с иском к Администрации Верхнеуральского муниципального округа Челябинской области (далее по тексту Администрация Верхнеуральского муниципального округа, Администрация округа) о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенное по адресу: <адрес>
В обоснование своих исковых требований указал, что ему, на праве собственности, принадлежит земельный участок, площадью <данные изъяты>.м., из категории земель – земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования – для нежилых зданий, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Сведения подтверждаются Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Существующих ограничений (обременений) права не зарегистрировано. Данные актуальны по настоящее время. ДД.ММ.ГГГГ им получено Разрешение на строительство №, срок действия настоящего разрешения до ДД.ММ.ГГГГ. Данное разрешение на строительство выдано в отношении объекта капитального строительства - магазина, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке, площадью <данные изъяты>м., с кадастровым номером №. Согласно проекту, подготовленному ООО «Архивариус» № представленному им в Администрацию Верхнеуральского муниципального района, и выданному Разрешению на строительство, площадь магазина должна была составить <данные изъяты>м. Однако, в ходе строительства, которое осуществлялось за счёт собственных средств он построил объект гораздо больше. Полагал, что выданное разрешение на строительство всё же даёт ему право в ходе строительства изменить площадь здания без согласования, но ввиду юридической неграмотности он столкнулся с трудностями. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Отдел архитектуры и градостроительства Администрации Верхнеуральского муниципального округа с заявлением о выдаче Разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию - магазина, расположенного по адресу: <адрес> К заявлению им был приложен технический план, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером Куницыной Л.Ю., согласно заключению которого, площадь объекта капитального строительства составила <данные изъяты>.м., что на 252% превышает значение, зафиксированное проектной документацией и в выданном Разрешении на строительство. ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев его заявление о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию – магазина, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № Администрация округа выдала отказ. В то же самое время возведённый объект соответствует целевому назначению земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ за № Обществом с ограниченной ответственностью «Брокернат» (далее по тексту ООО «Брокернат», Общество) выдано Заключение судебного эксперта, которое подтверждает, что нежилое здание, площадью <данные изъяты>.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, является капитальным, прочно связанным с землёй, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также соответствует градостроительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровью граждан не создаёт. В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан. Иным путём, кроме обращения в суд, он лишён возможности признать право собственности на самовольную постройку (л.д.7-11).
Истец Исмаилов А.И.о. в судебном заседании свои исковые требования поддержал в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, на их удовлетворении настаивал.
Представитель ответчика Администрации Верхнеуральского муниципального округа Челябинской области в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом (л.д.106), о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом (л.д.105), в письменном мнении от ДД.ММ.ГГГГ №, адресованном суду, просят дело рассмотреть в отсутствие представителя Управления Росреестра (л.д.109).
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Заслушав истца Исмаилова А.И.о., исследовав письменные материалы дела, и оценив их в совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям.
Согласно ст.263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260 Гражданского кодекса РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведённое или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведённой собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьёй 222 настоящего Кодекса.
Согласно п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Аналогичная позиция изложена в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в соответствии с которым в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.
Согласно п.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ закреплено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса РФ).
Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение её в гражданский оборот (абз.2 п.44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44).
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истец Исмаилов А.И.о., на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником земельного участка, категория земель – земли населённых пунктов, для эксплуатации нежилых зданий, площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, номер и дата государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.83-86).
ДД.ММ.ГГГГ Администрация Верхнеуральского муниципального района Челябинской области выдала истцу Исмаилову А.И.о. Разрешение на строительство магазина на земельном участке, площадью 968кв.м., расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью застройки <данные изъяты>.м. (л.д.91-104).
Обществом с ограниченной ответственностью «Архивариус» подготовлена Проектная документация № строительство нежилого здания – магазина, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, согласно которому площадь застройки составляет <данные изъяты>м., площадь объекта <данные изъяты>.м. (л.д.30-39).
Как следует из искового заявления, в ДД.ММ.ГГГГ истец Исмаилов А.И.о., за счёт своих средств, построил на своём земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № нежилое здание – магазин, однако площадь построенного объекта не соответствует проектной документации.
В соответствии с Техническим планом здания, подготовленным ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером Куницыной Л.Ю., площадь нежилого здания, построенного на земельном участке, площадью 968кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, земельный участок №, с кадастровым номером №, составляет <данные изъяты>.м., что в 252% отличается от проектной документации (л.д.15-24).
Письмом Администрации Верхнеуральского муниципального округа Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ № Исмаилову А.И.о. отказано в выдаче Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию нежилого здания – магазина, по адресу: <адрес> в связи с тем, что в соответствии с ч.6.2 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на введение объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии проектной документации и (или) разрешению на строительство. Различие данных об указанной в техническом плане протяжённости линейного объекта не более чем на пять процентов по отношению к данным о его протяжённости, указанным в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Площадь объекта капитального строительства по техническому плану составила <данные изъяты>.м., что на 252% превышает значение, зафиксированное в проектной документации <данные изъяты>.м.). В связи с вышеизложенным, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не осуществляется, так как это противоречит действующему законодательству (л.д.90)
Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле не оспорены и не опровергнуты, иного в материалах дела не подержится.
В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» приведены разъяснения, что, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно Заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Брокерант» №, подготовленному ДД.ММ.ГГГГ судебным экспертом Антоновой Е.Б., нежилое здание, площадью <данные изъяты>.м., расположенное на земельном участке, площадью <данные изъяты>.м., по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, является капитальным, прочно связанным с землёй, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Нежилое здание, площадью <данные изъяты>.м., расположенное на земельном участке, площадью <данные изъяты>м., по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам.
Нежилое здание, площадью <данные изъяты>м., расположенное на земельном участке, площадью <данные изъяты>.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.41-82).
Представленное истцом Заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Брокерант» №, подготовленное ДД.ММ.ГГГГ судебным экспертом Антоновой Е.Б., является полным, мотивированным, полномочия эксперта, составлявшего Заключение, проверены судом, сомнений не вызывают.
При таких обстоятельствах, оценив Заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Брокерант» от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд его принимает в качестве доказательства того, что построенный Исмаиловым А.И.о. объект, расположенный на земельном участке, по адресу: <адрес>, соответствует требуемым градостроительным нормам и правилам.
Данные выводы эксперта сторонами не опровергнуты, иного в материалах дела не содержится.
При таких обстоятельствах, поскольку построенное истцом нежилое здание, площадью <данные изъяты>.м., расположенное на земельном участке, площадью <данные изъяты>.м., по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности истцу Исмаилову А.И.о., не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает возможным признать за Исмаиловым А.И.о. право собственности на указанное выше нежилое здание.
Таким образом, суд считает, что исковые требования Исмаилова А.И.о. к Администрации Верхнеуральского муниципального округа и о признании права собственности на самовольную постройку являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворении в полном объёме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Исмаилова А.И.о. к Администрации Верхнеуральского муниципального округа Челябинской области о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.
Признать за Исмаиловым А.И.о. (паспорт <данные изъяты>) право собственности на нежилое здание, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Верхнеуральский районный суд в месячный срок со дня принятия мотивированного решения в окончательной форме.
Председательствующий О.В. Артемьева
Мотивированное решение изготовлено 25.03.2026.
Судья О.В. Артемьева