РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 апреля 2026 года г. Нижние Серги
Нижнесергинский районный суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Глухих Г.А., при секретаре судебного заседания Коневой Л.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-100/2026 по исковому заявлению Фефеловой Ольги Михайловны к администрации Бисертского муниципального округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Фефелова О.М. обратилась в Нижнесергинский районный суд Свердловской области с исковым заявлением к администрации Бисертского муниципального округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
В обосновании исковых требований указала, что на основании распоряжения администрации Бисертского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № ей был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок, площадью 2 095,0 кв.м, расположенный в р.<адрес>, для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ между ней и администрацией Бисертского городского округа (ответчиком по настоящему делу) был заключен договор аренды земельного участка №. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ей было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома по вышеуказанному адресу, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, в последствие указанное разрешение было продлено до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с этим разрешением она на личные денежные средства и при личном трудовом участии начала строительство жилого дома, обрабатывает земельный участок, производит оплату налогов и сборов за земельный участок. В данный момент указанный выше объект незавершенного строительства - жилой дом, площадью застройки - 91,0 кв.м, имеет степень готовности 10%. В настоящее время не может оформить права в соответствии с законом на объект незавершенного строительства, т.к. ответчик отказал в пролонгации договора аренды земельного участка, на котором возводится жилой дом. Строительство дома ведется без существенного нарушения строительных и градостроительных норм, целевое назначение земельного участка не изменилось.
Просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 91,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, Нижнесергинский район, пгт. Бисерть, <адрес>.
В судебное заседание истец Фефелова О.М. не явилась, извещена надлежащим образом, представителя не направила.
Представитель ответчика администрации Бисертского муниципального округа в судебное заседание не явился, извещен, представил отзыв (л.д. 38-39, 40-41, 42-43, 70-71) и дополнения к отзыву (л.д. 102), в которых указал, что вынесение решения оставляет на усмотрение суда. Дополнительно сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Бисертского городского округа и Фефеловой О.М. заключен договор аренды земельного участка №. По условиям договора Фефеловой О.М. предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 095,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, № (кадастровый №), с целевым использованием для индивидуального строительства. Срок завершения действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4.2. договора арендатор за 30 календарных дней до истечения срока Договора обязан уведомить Арендодателя о дальнейших намерениях по использовании земельного участка. Фефелова О.М. уведомление о дальнейшем использовании земельного участка в адрес администрации Бисертского городского округа не направляла. ДД.ММ.ГГГГ Фефеловой О.М. выдано разрешение на строительство №. Срок действия до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ срок действия разрешения на строительство продлен до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №. Согласно акта осмотра (в материалах гражданского дела № 2-196/2025) установлено, что на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства. ДД.ММ.ГГГГ вновь произведен осмотр указанного земельного участка. Из акта осмотра следует, что на земельном участке расположен объект недвижимости. Фефелова О.М. ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Нижнесергинский районный суд Свердловской области с исковым заявление к администрации Бисертского городского округа о признании договора аренды земельного участка продленным на неопределенный срок. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца Фефеловой О.В. направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в одностороннем порядке. ДД.ММ.ГГГГ решением Нижнесергинского районного суда Свердловской области по гражданскому делу № 2-196/2025 в удовлетворении исковых требований Фефеловой О.М. к администрации Бисертского городского округа о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ продленным на неопределенный срок, отказано. Кроме того, истцом не представлено доказательств строительства объекта незавершенного строительства, общей площадью 91 кв.м, расположенного по адресу: пгт. Бисерть, <адрес>. Отсутствуют документы, подтверждающие факт строительства Фефеловой О.М. объекта незавершенного строительства. Просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив исковое заявление, исследовав материалы гражданского дела № 2-196/2025, письменные материалы настоящего гражданского дела, оценив все доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.
В силу ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Нормы гражданского права требуют от граждан осуществления гражданских прав разумно и добросовестно, запрещают злоупотребление своими правами, ведущее к нарушению прав и интересов других лиц. В случаях, когда закон ставит защиту прав в зависимости от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Согласно пунктам 1, 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Статьей 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества.
Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости, в том числе, незавершенный строительством объект, необходима совокупность юридических фактов: представление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что распоряжением администрации Бисертского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ Фефеловой О.М. без проведения торгов предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2 095 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, Нижнесергинский район, р.<адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием для индивидуального жилищного строительства, сроком на пять лет (л.д. 11, 26, 51-52).Земельный участок по указанному адресу стоит на кадастровом учете. Данные о правообладателе отсутствуют, в ЕГРН внесены сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу Фефеловой О.М. на основании договора аренды земельного участка (л.д. 34-35).
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Бисертского городского округа и Фефеловой О.М. заключен договор аренды земельного участка № согласно которого арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 095 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, Нижнесергинский район, р.<адрес>, категории земель - земли населенных пунктов. Договор заключен сроком на 5 лет, срок завершения действия договора ДД.ММ.ГГГГ (п. 2 Договора) (л.д. 13-14, 44-46).
В этот же день вышеуказанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 15, 47).
ДД.ММ.ГГГГ Фефеловой О.М. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома №. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ. Действие разрешения было продлено до ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Бисертского городского округа, о чем имеется отметка в разрешении (л.д. 17, 50).
Технический план объекта незавершенного строительства в материалы дела не представлен.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сведения о регистрации прав на объект недвижимости по указанному адресу в налоговую инспекцию не поступали (л.д. 37).
ДД.ММ.ГГГГ Фефелова О.М. обратилась с исковым заявлением к администрации Бисертского городского округа о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, продленным на неопределенный срок.
Решением Нижнесергинского районного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Фефеловой О.М. к администрации Бисертского городского округа о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ продленным на неопределенный срок отказано.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение суда обжаловано не было, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
При вынесении указанного решения суд установил, что Фефелова О.М. использовала земельный участок для выращивания картофеля, строительство на земельном участке не осуществлялось, объекты капитального строительства отсутствуют (л.д.88, 90-91), что истец Фефелова О.М. не отрицала. Установив, что Фефелова О.М. надлежащим образом свои обязательства по договору аренды в полной мере не исполнила, строительство жилого дома не осуществила, срок действия договора аренды истек, о своем желании использовать земельный участок по назначению в установленный пп.4.2 договора срок арендодателя администрацию Бисертского городского округа не уведомила, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, продленным на неопределенный срок.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Бисертского городского округа Фефеловой О.М. направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с п.3.1 договора, поскольку земельный участок не используется по целевому назначению, и на основании ч.1 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ договор прекращается с момента получения уведомления. Администрацией предложено Фефеловой О.М. передать земельный участок по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента получения уведомления (л.д.56). Фефелова О.М. земельный участок арендодателю администрации Бисертского городского округа не передала.
Из акта осмотра земельного участка, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке расположен объект недвижимости.
В целях установления юридически значимых обстоятельств судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, однако, истцом указанная экспертиза оплачена не была, в связи с чем дело было возвращено в суд без проведения экспертизы.
Доказательств того, что объект, расположенный на земельном по адресу: <адрес>, является объектом недвижимости (объектом незавершенного строительства), прочно связан с землей и соответствует градостроительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалы дела не представлено.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).
Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (п.п. 2, 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом для получения разрешения на строительство необходимы документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план конкретного участка земли, проектная документация, обязательно утвержденная в установленном законом порядке, а также положительное заключение в утверждении такой документации.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство спорного объекта в данном случае администрацией выдавалось сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который впоследствии был продлен до ДД.ММ.ГГГГ, проектная документация на возводимый объект недвижимости Фефеловой О.М. не представлялась, земельный участок для возведения объекта капитального строительства Фефеловой О.М. представлялся сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который в установленном в договоре порядке продлен не был.
Таким образом, спорный объект, указанный в иске как объект незавершенного строительства, возведен в отсутствие разрешения на строительство на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в связи с чем силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ может быть отнесен к объектам самовольной постройки.
В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Постройка является самовольной, в связи с этим Фефелова О.М. не приобрела право собственности на нее.
Поскольку истец не является правообладателем земельного участка, на котором расположен спорный объект, материалы дела не содержат достоверных сведений о строительстве спорного объекта до ДД.ММ.ГГГГ (срок завершения договора аренды) и до ДД.ММ.ГГГГ (срок завершения разрешения на строительство), доказательств того, что спорный объект соответствует градостроительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, прочно связан с землей также не представлено, то отсутствуют основания для признания права собственности истца на спорный объект, указанный в иске как объект незавершенного строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Фефеловой Ольги Михайловны к администрации Бисертского муниципального округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства, отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нижнесергинский районный суд.
Судья (подпись)
Копия верна. Судья Г.А. Глухих