РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г. Тюмень
19 февраля 2026 года
Центральный районный суд города Тюмени в составе председательствующего судьи Чаркова Д.А., при секретаре Усик Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Управляющая компания «Вектор» к Антоненко В.И. о взыскании задолженности по договору обслуживания офисных помещений,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Управляющая компания «Вектор» обратилось в суд с иском к Антоненко В.И. о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 179 685,30 руб., пени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 156 142,04 руб., и продолжить исчисление до фактического погашения требования, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 896,00 руб.
В обоснование иска указано, что на основании Протокола № общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ истец осуществляет функции управляющей организации в отношении указанного здания. С ответчиком заключён договор № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по техническому обслуживанию внутренних инженерных сетей, систем отопления, энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения, относящихся к общему имуществу, а также по текущему ремонту, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории. Согласно выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 642,1 кв.м, расположенное в подземном этаже здания по указанному адресу. Истец указал, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ответчика образовалась задолженность по оплате услуг в размере 179 685,30 руб. В связи с несвоевременной оплатой на сумму задолженности начислены пени в соответствии с п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 156 142,04 руб. (первоначальные требования).
Впоследствии Истец уточнил исковые требования, уменьшив размер пеней до 77 690,13 руб., произведя перерасчёт с учётом ключевой ставки Банка России 9,5% годовых, и просил взыскать с ответчика основной долг 179 685,30 руб., пени 77 690,13 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Ответчик иск не признал, представил письменные возражения, в которых указал, что истец в период с октября 2022 года по настоящее время использует часть принадлежащего ответчику помещения (площадью ориентировочно 15 кв.м) для прокладки инженерных коммуникаций (труб отопления), что препятствует нормальному использованию помещения, причинило ущерб отделке. По утверждению ответчика, между сторонами имелась устная договорённость о том, что в счёт временного размещения труб плата за обслуживание не взимается, а после отопительного сезона истец обязан демонтировать трубы и восстановить помещение. Однако до настоящего времени трубы не демонтированы, истец продолжает пользоваться частью помещения. На основании изложенного ответчик заявил о зачёте (сальдировании) встречных однородных требований: просил в случае удовлетворения иска зачесть его требование к истцу об уплате арендной платы за пользование частью помещения в размере 179 685,30 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 77 690,13 руб., ссылаясь на справку оценочной организации ООО «Решение» о рыночной стоимости аренды.
В судебное заседание представитель истца явился, уточнённые исковые требования поддержала.
Ответчик. Представитель ответчика в судебном заседание с исковыми требованиями не согласились, по основаниям изложенным в возражениях.
Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.
Судом установлено, что на основании протокола общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Вектор» избрано управляющей организацией здания по адресу: <адрес>. Истец оказывает услуги по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества здания. Между истцом и ответчиком заключён договор № от ДД.ММ.ГГГГ, регулирующий порядок и условия оказания таких услуг.
В ходе судебного разбирательства ответчик заявил, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается истец, им не подписывался, в связи с чем, отсутствуют договорные основания для взыскания платы.
Суд находит довод несостоятельным по следующим основаниям.
Ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 642,1 кв.м в указанном здании, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Обязанность собственника нежилого помещения нести расходы на содержание общего имущества в здании, в котором находится помещение, возникает в силу закона (ст.210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а применительно к отношениям по содержанию общего имущества в нежилом здании – так же по аналогии с ч.1 ст.39, ч.1 ст.58 Жилищного кодекса Российской Федерации). Наличие письменного договора между собственником и управляющей организацией не является единственным основанием для возникновения такой обязанности; она следует из самого факта владения помещением в здании, где избран способ управления.
Из материалов дела следует, что в спорный период ответчик не оспаривал оказание истцом услуг по содержанию общего имущества, не заявлял об отказе от них, а напротив пользовался результатами таких услуг (обеспечение работоспособности инженерных систем, уборка мест общего пользования и т.п.). В своих объяснениях ответчик ссылается на устную договоренность с истцом относительно зачета сумм за размещение труб.
При таких обстоятельствах отсутствие подписанного со стороны ответчика экземпляра договора само по себе не освобождает ответчика от обязанности по внесению платы за фактически оказанные услуги, размер которой определен исходя из утвержденного на общем собрании тарифа и площади принадлежащего ответчику помещения.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ оплата услуг по содержанию общего имущества Ответчиком не производилась. Задолженность за указанный период, рассчитанная исходя из утверждённого тарифа (22 руб. за 1 кв.м) и площади помещения, составила 179 685,30 руб. Расчёт проверен судом, признан арифметически верным, соответствующим условиям договора и решениям общего собрания.
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
Поскольку отношения собственников нежилых помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо не урегулированы, к ним в соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, подлежат применению нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие сходные отношения (ст. 39, 153, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги. Обязанность возникает с момента возникновения права собственности.
В соответствии с ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Таким образом, обязанность ответчика по оплате услуг по содержанию общего имущества здания возникла в силу закона и договора.
Оценка довода Ответчика о неоказании услуг и наличии препятствий
Ответчик утверждал, что Истец не оказывал услуги надлежащим образом, а напротив, проложил через его помещение трубы, нарушив отделку, чем создал препятствия в пользовании. В подтверждение представлены фотографии.
Однако суд находит данные доводы несостоятельными по следующим основаниям.
Во-первых, наличие инженерных коммуникаций (труб), проходящих через помещение ответчика, само по себе не свидетельствует о неоказании либо ненадлежащем качестве услуг по содержанию общего имущества здания. Услуги по техническому обслуживанию, текущему ремонту, уборке мест общего пользования, вывозу отходов и иные, входящие в обязанности истца, не связаны напрямую с фактом прокладки труб.
Во-вторых, ответчик не представил доказательств того, что он обращался к истцу с претензиями по качеству услуг, требовал перерасчёта платы либо фиксировал факты неоказания услуг. Акт о непредоставлении услуг или акт об их ненадлежащем качестве отсутствуют.
В-третьих, прокладка труб через помещение ответчика производилась в период отопительного сезона в целях обеспечения теплоснабжения всего здания. Доказательств того, что такая прокладка была произведена без согласия ответчика, суду не представлено. Более того, в возражениях ответчик подтверждает, что дал согласие на временное проведение работ.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что услуги по содержанию общего имущества в спорный период истцом оказывались, а ответчик не освобождён от обязанности по их оплате. Размер задолженности 179 685,30 руб. документально подтверждён, ответчиком не оспорен, в связи с чем указанная сумма подлежит взысканию.
В соответствии с п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с 31-го дня, следующего за днём наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.
Истец произвёл расчёт пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 77 690,13 руб. (с учётом уточнений). Проверив расчёт, суд признаёт его соответствующим требованиям закона.
Представителем ответчик в судебном заседании было заявлено ходатайство о снижении пеней в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд, учитывая компенсационную природу неустойки, а также то, что заявленный размер пеней (77 690,13 руб.) при сумме основного долга 179 685,30 руб. составляет более 43%, что значительно превышает размер возможных убытков, полагает возможным уменьшить сумму пеней.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить её размер.
Принимая во внимание длительность неисполнения обязательства, отсутствие доказательств наступления для истца тяжёлых последствий в результате просрочки, а также компенсационный характер неустойки, суд считает возможным снизить размер пеней до 52 894,86 руб., что соответствует применяемому критерию соразмерности (не более 1/130 ставки рефинансирования от суммы долга за весь период, с учётом частичного снижения).
В письменных возражениях ответчик просил произвести зачёт его требований к истцу об уплате арендной платы за пользование частью помещения и процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации против исковых требований.
Суд не находит оснований для удовлетворения данного заявления.
В силу ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определён моментом востребования. Для зачёта достаточно заявления одной стороны.
Вместе с тем, зачёт возможен лишь при наличии встречных однородных требований, бесспорность которых не вызывает сомнений, либо установлена вступившим в законную силу судебным актом.
В настоящем деле· требование истца основано на договоре оказания услуг и подтверждено документально. Требование ответчика о взыскании арендной платы и процентов не является бесспорным: отсутствует договор аренды либо иное письменное соглашение, из которого возникала бы обязанность истца уплачивать арендную плату; факт пользования истцом помещением на условиях аренды ответчиком не доказан; представленная справка оценочной организации не подтверждает наличие арендных отношений, а лишь определяет возможную рыночную стоимость аренды, что не является допустимым доказательством возникновения обязательства.
Кроме того, из пояснений ответчика следует, что трубы были проложены для нужд всего здания с его согласия, что само по себе не порождает арендных отношений. При наличии убытков, причинённых в результате проведения работ, ответчик не лишён права обратиться в суд с самостоятельным иском о возмещении вреда, однако в рамках настоящего дела зачёт однородных требований невозможен.
Таким образом, заявление о зачёте удовлетворению не подлежит.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворённых требований.
Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в общей сумме 10 896 руб. (5 448 руб. по заявлению о выдаче судебного приказа и 5 448 руб. при подаче иска). С учётом уточнения исковых требований и частичного удовлетворения иска (основной долг 179 685,30 руб. + пени 52 894,86 руб. = 232 580,16 руб.) размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, составляет 7 977,40 руб. (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Истцу излишне уплаченная сумма государственной пошлины может быть возвращена в порядке ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, о чём судом выносится отдельное определение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Управляющая компания «Вектор» удовлетворить частично.
Взыскать с Антоненко В.И. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в пользу ООО «Вектор» (ИНН7203446467, ОГРН 1187232008457) задолженность за оказанные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 179 685,30 руб.
Взыскать с Антоненко В.И. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в пользу ООО «Вектор» (ИНН7203446467, ОГРН 1187232008457) пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 52 894,86 руб.
Взыскать с Антоненко В.И. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в пользу ООО «Вектор» (ИНН7203446467, ОГРН 1187232008457) расходы по оплате госпошлины в размере 7 977,40 руб.
В остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы.
Мотивированная часть решения изготовлена 06 марта 2026 года
Председательствующий судья Д.А. Чарков
*