РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г. Тюмень
16 июля 2026 года
Центральный районный суд города Тюмени в составе председательствующего судьи Бажухина В.Д., при секретаре Геворкян Г.А., с участием представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ЭТАЛОН СИТИЛАЙФ» о взыскании неустойки, убытков, установил:
ФИО1 обратилась в суд с заявлением ООО «Специализированный застройщик «ЭТАЛОН СИТИЛАЙФ», о взыскании неустойки по договору, убытков в виде упущенной выгоды, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «Специализированный застройщик «ЭТАЛОН СИТИЛАЙФ» обязуется передать истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства – нежилое помещения по адресу: <адрес>, условный номер в проектной декларации 46. Окончательная стоимость объекта составила 21 532 500 руб., которая истцом оплачена в полном объеме. Фактически объект долевого строительства был передан истцу только ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с претензией о выплате о выплате неустойки за нарушение срока передачи нежилого помещения, а также убытков в виде неполученного дохода, в удовлетворении которой ответчиком было отказано. Между истцом и ИП ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, о условиям которого, стороны приняли на себя обязательство заключить договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение 46 не позднее ДД.ММ.ГГГГ, с установлением арендной платы в размере 200 000 руб. в месяц. В связи с нарушением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, истец и арендатор дважды вносили изменения в условия предварительного договора аренды, изменяя срок заключения договора, скачала не позднее ДД.ММ.ГГГГ, затем – не позднее ДД.ММ.ГГГГ После передачи истицу объекта долевого строительства истец заключил договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ
В связи с изложенным, истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 314 743,75 руб., убытки в виде упущенной выгоды за период с сентября 2023 год по январь 2024 года в размере 1 000 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 60 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 3 200 руб., почтовые расходы в размере 810,78 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 47 203 руб.
Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, суду не были представлены доказательства, что ответчик не явился в суд по уважительной причине.
Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
Из материалов дела следует что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «Специализированный застройщик «ЭТАЛОН СИТИЛАЙФ» обязуется передать истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства – нежилое помещения по адресу: <адрес>, условный номер в проектной декларации 46. Окончательная стоимость объекта составила 21 532 500 руб., которая истцом оплачена в полном объеме.
Согласно акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, фактически указанный объект долевого строительства был передан истцу ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с претензией о выплате о выплате неустойки за нарушение срока передачи нежилого помещения, а также убытков в виде неполученного дохода, в удовлетворении которой ответчиком было отказано.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов либо обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч.ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Как установлено судом, в предусмотренный договором срок ответчик свои обязательства по передаче участникам долевого строительства квартиры не исполнил, чем допустил просрочку.
Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче объектов долевого участия основаны на законе.
Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительству Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 гг. предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4).
Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу данного постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. N 479 вступило в силу 29 марта 2022 г.
Особенности, установленные пунктами 1 и 1(1) настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (пункт 1(2) постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. N 479, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2022 г. N 890).
Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 6 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (пункт 3 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).
Согласно пункту 2 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 Постановления N 326, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - день исполнения обязательств по договору, размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации составлял 16 % годовых. С учетом изложенного, при расчета размера неустойки применению подлежит размер ключевой ставки Банка России действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть в размере 7,5 % годовых.
Размер неустойки за период просрочки исполнения обязательств по договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из цены договора 21 532 500 руб. составляет: 21 532 500 * 214 дней * 1/150 * 7,5% = 2 303 977,50 руб.
Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно пункту 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 определения от 21.12.2000 N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцами неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Учитывая компенсационную природу неустойки, обязанность суда при ее присуждении установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, сопоставляя последствия нарушения обязательства применительно к тому его участнику, в пользу которого установлена неустойка, принимая во внимание, что применение неустойки не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон обязательства, суд находит, что имеются основания для применения положений ст. 333 Гражданского Кодекса РФ.
Исходя из установленных судом обстоятельств, принимая во внимание период просрочки передачи объекта долевого строительства, ходатайство представителя ответчика о снижении размера неустойки, учитывая отсутствие доказательств наступления тяжелых неблагоприятных последствий для истца, период просрочки, суд находит, что требование истца о выплате неустойки подлежит удовлетворению, однако, считает, что исчисленная истцом сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств и подлежит снижению до 2 000 000 рублей.
Между истцом (ИП ФИО1) и ИП ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, о условиям которого, стороны приняли на себя обязательство заключить договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, с установлением арендной платы в размере 200 000 руб. в месяц.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 было заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого, в связи с нарушением Застройщиком сроков исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились изменить п. 1.1. предварительного договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, изложив его в редакции, согласно которой, стороны приняли на себя обязательство заключить договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение 46, не позднее ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 было заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого, в связи с нарушением Застройщиком сроков исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились изменить п. 1.1. предварительного договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, изложив его в редакции, согласно которой, стороны приняли на себя обязательство заключить договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение 46, не позднее ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение 6, на срок 11 месяцев, с установлением арендной платы в размере 200 000 руб. в месяц.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Указанные истцом обстоятельства касающиеся возникших убытков в виде упущенной выгоды, объективно не подтверждают неизбежность получения дохода в спорном случае, поскольку сам факт заключения предварительного договора аренды не свидетельствует о неминуемости заключения основного договора аренды и получения дохода до момента окончания срока действия этого договора. Причинно-следственная связь между сроком сдачи объекта долевого строительства и понесенными убытками, упущенной выгодой отсутствует. В данном случае намерения сдачи истцом в аренду нежилого помещения является личным волеизъявлением истца и неполученная арендная плата, не может быть отнесена к убыткам, при том, что истцом не представлено доказательств необходимости сдачи в аренду нежилого помещения.
Материалами дела также подтверждено, что объект недвижимости передан истцу в черновой отделке. В этой связи, суд приходит выводу, что нежилое помещение, передаваемое истцу, не предполагало немедленного использования, само помещение после его передачи истцу по акту требует приведения его в состояние, пригодное для использования по назначению.
Доводы представителя истца о том, что ремонтные работы истец планировал произвести в течение 3х месяцев с момента передачи ему объекта долевого строительства, в связи с чем, в предварительного договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ указано на то, что в течение 3х месяцев с момента подписания акта приёма-передачи нежилого помещения арендная плата не начисляется в связи с частичным возмещением расходов арендатора на ремонтные и отделочные работы в нежилом помещении (п. 4.2.1. Договора), доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости, не подтверждены.
Таким образом, заключение предварительного договора аренды нежилого помещения, с целью получения прибыли до наступления срока исполнения застройщиком обязательств не связано с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательство по договору долевого участия, что исключает причинно-следственную связь между нарушением застройщиком сроков завершения строительства и передачи нежилого помещения истцу и несением убытков в виде упущенной выгоды.
Доказательств того, что задержка передачи истцу объекта долевого строительства являлась единственным препятствием к получению возможной прибыли, истцом не представлено.
Кроме того, в момент заключения предварительного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истец собственником указанного нежилого помещения не являлся, ввиду чего у него отсутствовали правовые основания для передачи объекта по договору аренды.
Также суд обращает внимание, что за нарушение застройщиком обязательства по своевременной передаче объекта действующим законодательством предусмотрена ответственность, которая настоящим решением возложена на ответчика.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом были понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, распиской от ДД.ММ.ГГГГ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь принципом разумности и соразмерности, соблюдая баланс между правами лиц, участвующих в деле, приняв во внимание обстоятельства настоящего дела, исходя из объема проделанной юридической работы, сложность дела, учитывая обоснованность расходов, их подтверждение, отсутствие возражений ответчика относительно завяленного размера расходов на оплату услуг представителя, суд приходит к выводу, что имеются правовые основания для определения размера взыскиваемых расходов на представителя в размере 60 000 рублей, так как данная сумма в полной мере является разумной.
Учитывая, что обоснованными, до применения ст. 333 ГК РФ являлись требования истца на сумму 2 303 977,50 руб., с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 41 700 руб. (60 000 * (2 303 977,50 /(2 314 743,75 + 1 000 000)).
Кроме того с ответчика в пользу истца подлежит почтовые расходы по направлению ответчику копии искового заявления в размере 292,49 руб. (420,86 * 69,50 %).
Учитывая, что доверенность выдана истцом на имя ФИО2 на представление её интересов во всех судебных, административных и правоохранительных органах, то есть, доверенность выдана для участия представителя не только в данном гражданском деле, истец вправе воспользоваться услугами представителя на основании данной доверенности при рассмотрении иных дел, кроме того, оригинал доверенности в материалы дела не представлен, суд полагает необходимым отказать во взыскании расходов по оформлению доверенности в размер 3 200 руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 32 706,08 руб. (47 203 * 69,50%).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 100, 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ЭТАЛОН СИТИЛАЙФ» - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЭТАЛОН СИТИЛАЙФ» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку по договору № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 000 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 41 700 руб., почтовые расходы в размере 292,49 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 806,08 руб.
В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Центральный районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Мотивированное решение изготовлено 05.09.2026 г.
Председательствующий судья В.Д. Бажухин