РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г. Тюмень
04 августа 2026 года
Центральный районный суд города Тюмени в составе председательствующего судьи Чаркова Д.А., при секретаре Усик Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кутькиной А.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ИСБ-недвижимость» о взыскании расходов на устранение недостатков долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Кутькина А.С. обратилась в Центральный районный суд города Тюмени с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «ИСБ-недвижимость» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 433 000,00 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000,00 руб., а также штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 20 октября 2023 года между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее по тексту также – Договор). По условиям указанного договора ответчик обязался в предусмотренный срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства – <данные изъяты> квартиру, расположенную на <данные изъяты> этаже, строительный номер <данные изъяты>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <данные изъяты>. Цена договора в соответствии с п. 2.1 составила 7 580 000,00 руб. Истец полностью исполнила свои обязательства по оплате цены договора, что не оспаривалось сторонами. После передачи квартиры истцу по акту приема-передачи в ходе эксплуатации жилого помещения истцом были выявлены многочисленные строительные недостатки, которые не соответствовали условиям договора и обязательным требованиям, предъявляемым к качеству объекта долевого строительства. В целях фиксации выявленных недостатков истец обратилась в специализированную организацию. Согласно акту осмотра объекта от 24 сентября 2025 года, в квартире истца были обнаружены следующие недостатки: трещины на поверхности штукатурного состава на гипсовом и цементном вяжущем, отслоение штукатурного слоя от основания стены, просветы более 4 мм на двухметровой рейке при проверке стяжки пола, трещины в сварных швах оконных блоков, царапины на поверхности стеклопакетов, повреждение изоляции монтажных швов, дефекты покрытия на балконных конструкциях, затрудненное открывание и закрывание балконных створок, а также повреждения входной металлической двери. Аналогичные недостатки были подтверждены при повторном осмотре 12 января 2026 года. Истец неоднократно обращалась к застройщику с требованиями безвозмездно устранить выявленные недостатки в разумный срок. Ответчик признал наличие выявленных недостатков и гарантировал их устранение, что подтверждается письмом № от 15 марта 2026 года. В указанном письме застройщик сообщил, что по состоянию на 11 марта 2026 года основная часть замечаний, зафиксированных в акте технического осмотра, устранена. Неустраненными остались следующие замечания: брак верхнего стеклопакета балконной двери на балконном блоке № в количестве <данные изъяты> штуки и брак всех стеклопакетов на балконном блоке № в количестве <данные изъяты> штук, которые носят характер заводского дефекта стеклопакетов и подлежат устранению путем замены соответствующих элементов остекления. Кроме того, застройщик признал, что установленное на лоджиях остекление в виде одинарного остекления алюминиевыми конструкциями не соответствует пункту 1.3 договора, которым предусмотрено двойное остекление алюминиевыми конструкциями. Ответчик указал, что замена стеклопакетов будет произведена в срок не позднее 30 марта 2026 года, а замена остекления лоджий – не позднее 30 апреля 2026 года, при условии обеспечения истцом доступа к объекту долевого строительства. Поскольку в установленный истцом срок недостатки устранены не были, истец обратилась к третьим лицам с целью получения коммерческого предложения на выполнение работ по устранению недостатков. Согласно коммерческому предложению индивидуального предпринимателя Латыпова С.М., стоимость работ по устранению недостатков оконных и балконных блоков составила 190 000,00 руб., стоимость замены остекления лоджии № и лоджии № составила 121 500,00 руб. за каждую лоджию, а общая стоимость необходимых работ и материалов составила 433 000,00 руб. Истец направила в адрес ответчика претензию с требованием возместить расходы на устранение недостатков в указанном размере. В ответе на претензию от 20 апреля 2026 года ответчик сообщил, что 10 апреля 2026 года к объекту долевого строительства прибыла подрядная организация для выполнения работ по замене остекления, однако истец не обеспечил доступ в квартиру. Ответчик также указал, что ранее неоднократно предпринимал попытки согласовать дату и время проведения работ, а также направлял соответствующие уведомления. Поскольку претензия истца не была удовлетворена в добровольном порядке, истец обратилась в суд с настоящим иском.
В судебное заседание истец Кутькина А.С. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя Латыпова С.М., который поддержал исковые требования в полном объеме, настаивал на их удовлетворении по доводам, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца пояснил, что ответчик длительное время не предпринимал реальных действий по устранению недостатков, а его попытки согласовать доступ в квартиру не являлись надлежащим исполнением обязательства, поскольку недостатки должны были быть устранены в срок до 30 марта 2026 года. Кроме того, представитель истца указал, что именно застройщик обязан организовать работы, а не перекладывать ответственность на истца.
Представитель ответчика Леонтьев Е.А. в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменный отзыв, поддержал его доводы в полном объеме. Представитель ответчика пояснил, что застройщик с самого начала признал наличие недостатков и приступил к их устранению. Основная часть замечаний, выявленных при первичном осмотре, была устранена, что подтверждается актом технического осмотра от 6 апреля 2026 года. Оставшиеся замечания не были устранены исключительно по вине истца, которая неоднократно уклонялась от предоставления доступа в квартиру. Застройщик заключил договор со специализированной организацией ООО «<данные изъяты>», которая изготовила необходимые стеклопакеты и штапики на сумму 111 000,00 руб. Ответчик дважды письменно уведомлял истца о дате проведения работ (10 апреля 2026 года), однако доступ предоставлен не был, о чем составлен комиссионный акт. Впоследствии застройщик предлагал истцу самостоятельно сообщить удобное время для проведения работ, однако ответа не последовало. Представитель ответчика также указал на завышенный размер заявленных требований, неверный расчет штрафа, а также на злоупотребление правом со стороны истца.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Пунктом 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет и исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, что предусмотрено ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. В рамках указанного гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявлять требования о безвозмездном устранении недостатков или возмещении расходов на их устранение.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, квартира передана истцу, недостатки выявлены и признаны ответчиком в пределах гарантийного срока. Таким образом, право истца на предъявление требований в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства является законным и обоснованным.
Вместе с тем, суд приходит к выводу, что в рамках настоящего дела не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку ответчиком доказано отсутствие своей вины в неисполнении обязательств по устранению недостатков, а также установлено, что неисполнение обязательств произошло по вине самого истца.
Как следует из материалов дела, ответчик признал наличие выявленных недостатков и предпринял активные действия по их устранению. Застройщиком были выполнены работы по устранению большей части замечаний, зафиксированных в акте осмотра от 24 сентября 2025 года, что подтверждается актом технического осмотра от 6 апреля 2026 года. Данный акт подписан представителями истца и ответчика, а также специалистом. Согласно указанному акту, замечания к входной двери, стенам, штукатурному покрытию, стяжке пола и иным элементам квартиры, отраженные при первоначальной приемке, отсутствуют. Зафиксированы исключительно замечания к оконным и балконным блокам, а также несоответствие остекления лоджий условиям договора.
Таким образом, застройщик надлежащим образом исполнил свою обязанность по устранению большей части недостатков, что свидетельствует о его добросовестном поведении и отсутствии умысла на уклонение от исполнения гарантийных обязательств.
В части оставшихся недостатков (дефекты стеклопакетов и замена остекления лоджий) ответчик также не отказывался от их устранения. Судом установлено, что застройщиком был заключен договор от 13 января 2026 года № со специализированной организацией ООО «<данные изъяты>». В рамках исполнения указанного договора подрядчиком были изготовлены стеклопакеты и штапики, необходимые для замены остекления лоджий в квартире истца. Факт изготовления материалов и несения расходов на их изготовление в размере 111 000,00 руб. подтвержден соответствующими документами и не опровергнут истцом.
В соответствии с п. 1 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Пунктом 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Пунктом 2 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если должник несет ответственность за неисполнение денежного обязательства, кредитор, просрочивший исполнение, не вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки за нарушение срока исполнения обязательства.
Исполнение обязательства по замене остекления лоджий и стеклопакетов объективно невозможно без доступа в жилое помещение, поскольку работы проводятся внутри квартиры и на балконах (лоджиях). Обеспечение доступа является обязанностью собственника (истца), без выполнения которой застройщик не имеет физической возможности выполнить работы.
Материалами дела подтверждено, что ответчик неоднократно предпринимал действия, направленные на согласование даты и времени проведения работ. В частности, судом установлены следующие обстоятельства:
08 апреля 2026 года представители застройщика осуществили телефонные звонки истцу для информирования о предоставлении доступа для замены остекления 10 апреля 2026 года, однако ответа не последовало. 09 апреля 2026 года представители застройщика вновь предприняли попытку созвониться с истцом, но ответа снова не последовало. В этот же день, 09 апреля 2026 года, ответчик направил истцу письменное уведомление № на электронные почтовые адреса истца. В уведомлении истец была поставлена в известность о том, что 10 апреля 2026 года в период с 11 часов 00 минут до 13 часов 00 минут будут производиться работы по замене стеклопакетов в квартире №, и ей необходимо обеспечить доступ в указанное время.
10 апреля 2026 года в 11 часов 00 минут подрядная организация ООО «<данные изъяты>» прибыла по адресу: <адрес>, для выполнения работ по замене остекления. Однако доступ в квартиру истцом предоставлен не был, о чем ответчиком составлен комиссионный акт. Указанный акт подписан представителями застройщика и подрядной организации.
14 апреля 2026 года ответчик повторно направил истцу уведомление, в котором предложил самостоятельно сообщить удобные дату и время для проведения работ, с тем чтобы застройщик мог согласовать их с подрядной организацией. Указанное обращение также было оставлено истцом без ответа. Более того, вплоть до момента судебного разбирательства истец не предоставила доступ в квартиру и не сообщила застройщику о своем согласии на проведение работ в иной день.
Таким образом, суд приходит к выводу, что застройщик надлежащим образом уведомил истца о дате и времени проведения работ, обеспечил явку подрядной организации, изготовил необходимые материалы. Неустранение оставшихся замечаний по замене остекления и стеклопакетов обусловлено исключительно поведением истца, которая, имея реальную возможность обеспечить доступ в жилое помещение, не сделала этого, тем самым создав препятствия для надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств.
При таких обстоятельствах просрочка должника (застройщика) в исполнении обязательства отсутствует, а его действия не могут быть признаны неправомерными. Соответственно, требования истца о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков, которые застройщик был готов и имел реальную возможность устранить, не подлежат удовлетворению.
Кроме того, суд усматривает в действиях истца признаки злоупотребления правом, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в защите принадлежащего ей права.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
В рассматриваемом случае истец, первоначально потребовав от застройщика безвозмездного устранения недостатков, впоследствии не обеспечила доступ для проведения согласованных работ, что объективно препятствовало исполнению обязательства в натуре. При этом истец, одновременно с созданием препятствий, предъявила требование о взыскании денежной компенсации в размере 433 000,00 руб., которая, по сути, является суммой, которую она планировала бы потратить на устранение недостатков силами третьих лиц.
Таким образом, поведение истца направлено не на восстановление нарушенного права путем фактического устранения недостатков, а на создание оснований для получения имущественной выгоды. Такое поведение является недобросовестным и не соответствует основным принципам гражданского законодательства, в том числе принципам разумности и добросовестности.
Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Поскольку вина ответчика в нарушении прав истца не установлена (нарушение произошло по вине самого истца, создавшего препятствия для исполнения обязательства), основания для компенсации морального вреда отсутствуют.
В силу пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей и части 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ взыскание штрафа является мерой ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Поскольку требования истца не подлежат удовлетворению, а ответчик не отказывался от их добросовестного исполнения и доказал, что готов был устранить недостатки, но был лишен такой возможности по вине истца, основания для взыскания штрафа также отсутствуют.
Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что коммерческое предложение, представленное истцом, составлено индивидуальным предпринимателем Латыповым С.М., который одновременно является представителем истца по настоящему делу, что вызывает обоснованные сомнения в его объективности и достоверности. Кроме того, истцом не представлены доказательства фактического несения расходов на устранение недостатков, тогда как ответчиком представлены доказательства понесенных расходов на изготовление материалов для устранения тех же недостатков в размере 111 000,00 руб.
На основании изложенного, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что исковые требования Кутькиной А.С. являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Кутькиной А.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ИСБ-недвижимость» о взыскании расходов на устранение недостатков долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Тюмени.
Мотивированная часть решения изготовлена 18 августа 2026 года.
Председательствующий судья Д.А. Чарков