УИД 72RS0025-01-2026-008967-12
Дело № 2-7990/2026
ЗАОЧНОЕРЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г. Тюмень 15 сентября 2026 года
Центральный районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Оболенинова А.А.
при ведении протокола помощником судьи Лавришиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Новация» о признании отчета об оценке земельного участка недействительным (недостоверным),
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Бизнес-Новация» о признании недостоверным (недействительным) отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке земельного участка, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, а также с ходатайством о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы для определения действительной рыночной стоимости земельного участка и зданий на дату оценки.
В обоснование заявленных требований истец указал, что между ФИО3, действующим в интересах ФИО4, и ФИО5, действующим в интересах ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:08:110109:0044, площадью 5489 кв.м, с расположенными на нем нежилыми объектами недвижимости: сторожевой площадью 11,30 кв.м, складом площадью 104,5 кв.м, складом площадью 346,00 кв.м, навесом площадью 457,00 кв.м, по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>, регистрация права собственности оформлена ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО1 является собственником указанных объектов недвижимости. В рамках соединенного ДД.ММ.ГГГГ исполнительного производства в отношении ФИО1 на общую сумму задолженности 1 660 207 рублей судебным приставом-исполнителем ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на земельный участок с кадастровым номером 30:08:110109:0044. При этом в акте не отражены существенные сведения о расположенных на участке объектах недвижимости. На основании искового заявления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ Наримановским районным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ принято решение об обращении взыскания на указанный земельный участок, выдан исполнительный лист от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением судебного пристава-исполнителя об оценке имущества от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о принятии результатов отчета об оценке земельного участка №, проведенной ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бизнес-Новация», согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в 2 351 000 рублей. Истец полагает указанную стоимость недостоверной и заниженной, что нарушает его права как собственника имущества, ссылаясь на грубые нарушения требований статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», приказа Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО-7)», приказа Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО-3)», выразившихся в нарушении методологии оценки, несоответствии аналоговой базы объекту оценки, неучете объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. Также истец указывает, что оценщиком не изучено состояние оцениваемого участка, выводы о правомочиях аналогов ничем не подтверждены, фактический выезд для оценки имущества не осуществлялся. Согласно выпискам из ЕГРН общая кадастровая стоимость земельного участка и расположенного на нем имущества составляла 5 481 854 рубля. Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ арестованное имущество передано на торги Территориальному Управлению Росимущества Астраханской области. Истец ссылается на то, что недостоверный отчет оценки земельного участка без указания на нем капитальных строений послужил дополнительным основанием для их сноса новым владельцем участка, что причинило собственнику значительный материальный ущерб.
Ответчик ООО «Бизнес-Новация» представил возражения на исковое заявление, в которых просил оставить исковые требования без удовлетворения, указав, что истцом в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не обоснована и ничем не подтверждена недостоверность оспариваемого отчета. Ответчик ссылается на презумпцию достоверности отчета об оценке, установленную статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ, согласно которой итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Ответчик указывает, что в соответствии с частью 8 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», если установленный законодательством об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника. Учитывая, что отчет составлен 23.11.2022, установленный законом шестимесячный срок действия отчета истек 23.05.2023, и с указанной даты отчет является неактуальным и не может быть положен в основу какой-либо сделки, а следовательно, не может нарушать чьи-либо права. Ответчик возражает против довода истца об отсутствии осмотра объекта оценки, указывая, что наличие фотографий и проведение осмотра не является требованием действующего законодательства. В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете причины, по которым объект не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. На странице 6 отчета содержится допущение: «При непредоставлении доступа к объекту оценки Оценщик считает допустимым произвести оценку объекта оценки без осмотра». Отчет содержит фото-приложения, иллюстрирующие состояние имущества. Таким образом статус имущества был определен в соответствии с заданием на оценку. Ответчик ссылается на пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», согласно которому стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя. Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете. Ответчик полагает, что истцом пропущен предусмотренный законом десятидневный срок для оспаривания стоимости объекта оценки.
Представители истца просили провести подготовку к судебному заседанию и судебное заседание с помощью видеоконференцсвязь (далее – ВКС). Определением Центрального районного суда г. Тюмени представителям истца в удовлетворении в удовлетворении ходатайства о проведении подготовки дела к судебному заседанию и судебного заседания с помощью видеоконференцсвязь отказано.
Суд не обязан проводить заседание по ВКС, если для этого отсутствует техническая возможность. Наличие технической возможности является базовым законодательным условием для применения систем видеоконференц-связи (ст. 155.1 ГПК РФ, ст. 153.1 АПК РФ, ст. 142 КАС РФ). Отсутствие такой возможности выступает законным основанием для отказа в удовлетворении ходатайства.
Стороны имеют право изложить свою позицию письменно, подать иск, отзыв, возражения или ходатайства через канцелярию или в электронном виде.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении в суд не поступало.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Руководствуясь положениями ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Суд исследовав и оценив в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 5 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия).
Из статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом в соответствии с установленной компетенцией.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Согласно пункту 6 ФСО № 7 совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
В соответствии с пунктом 8 ФСО № 7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в общих стандартах оценки информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
Согласно пункту 10 ФСО № 7 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
Согласно пункту 12 ФСО № 7 документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
В соответствии с пунктом 13 ФСО № 7 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).
Согласно пункту 14 ФСО № 7 итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Согласно пункту 4 ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке; информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; основные факты и выводы; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.
Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел в собственность земельный участок площадью 5489 кв.м с кадастровым номером № и расположенные на нем нежилые объекты недвижимости: сторожевую площадью 11,30 кв.м (литер Е), склад площадью 104,50 кв.м (литер Е), склад площадью 346,00 кв.м (литер Г), навес площадью 457,00 кв.м (литер Ж). Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 30-АБ 201747, 30-АБ 201749, 30-АБ 201750.
Согласно выписке из ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером № является ФИО1, кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 262 126,68 рублей.
Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником здания с кадастровым номером № (склад площадью 104,5 кв.м) является ФИО1, кадастровая стоимость составляет 939 705,08 рублей; собственником здания с кадастровым номером № (склад площадью 346 кв.м) является ФИО1, кадастровая стоимость составляет 2 640 021,52 рублей.
Согласно письму Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № установлена связь земельного участка с кадастровым номером 30:08:110109:44 с объектами недвижимости с кадастровыми номерами № и №, расположенными в границах данного участка.
Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ отражены сведения о правообладателях, характеристики земельного участка, площадь зданий, расположенных на участке, в том числе складов с поэтажным планом данных строений, год постройки – 1986.
Согласно схеме отображения складов (литер Е, Г) на земельном участке указано схематическое расположение складов на земельном участке с указанием координат, с приложенной фототаблицей по состоянию на октябрь 2023 года.
В рамках исполнительного производства в отношении ФИО1 на общую сумму задолженности 1 660 207 рублей, судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на земельный участок с кадастровым номером № с указанием его стоимости более 1 000 000 рублей. При этом в акте при описании имущества не отражены существенные сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке.
На основании искового заявления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ Наримановским районным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ принято решение об обращении взыскания на указанный земельный участок, выдан исполнительный лист от ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением судебного пристава-исполнителя об оценке имущества от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о принятии результатов отчета об оценке земельного участка №, проведенной ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бизнес-Новация», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в 2 351 000 рублей.
Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «Бизнес-Новация», объектом оценки являлся земельный участок для эксплуатации объектов недвижимости площадью 5489 кв.м с кадастровым номером №, адрес: <адрес>. Заказчиком оценки являлось Управление Федеральной службы судебных приставов по <адрес>. Основанием для проведения оценки являлся договор № по оценке имущества, арестованного в процессе исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ, и постановление об участии в исполнительном производстве специалиста от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно разделу 2 отчета «Задание на оценку» состав объекта оценки определен как земельный участок для эксплуатации объектов недвижимости площадью 5489 кв.м. Указано, что объект оценки не имеет составных частей, представляет собой земельный участок.
В разделе 5 отчета «Допущения, ограничения и специальные условия» содержится допущение: «При непредоставлении доступа к объекту оценки Оценщик считает допустимым произвести оценку объекта оценки без осмотра».
Согласно разделу 8 отчета «Точное описание объекта оценки» в качестве количественных и качественных характеристик объекта оценки указаны: наименование объекта – земельный участок для эксплуатации объектов недвижимости, площадь 5489 кв.м, №, адрес: <адрес>а; категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для эксплуатации объектов недвижимости.
В разделе 9 отчета «Анализ рынка объекта оценки» оценщиком проведен анализ сегмента рынка, определенного как рынок купли-продажи земельных участков категории «Земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «Для эксплуатации объектов недвижимости» в Астраханской области, Наримановском районе. Оценщиком выбраны объекты-аналоги: земельный участок в Астраханской области, Наримановский район, село Волжское, площадью 6,0 соток, цена 350 000 рублей; земельный участок в Астраханской области, Нариманов, с. Растопуловка, площадью 9,0 соток, цена 550 000 рублей; земельный участок в Астраханской области, Красноярский район, поселок Тальниковый, площадью 8,0 соток, цена 700 000 рублей.
В разделе 10 отчета «Описание процесса оценки» указано, что в рамках сравнительного подхода использован метод сравнения продаж. Затратный и доходный подходы не применялись.
Согласно разделу 11 отчета «Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом» итоговая стоимость земельного участка определена в размере 2 351 000 рублей.
Согласно разделу 12 отчета «Согласование результатов оценки» итоговая величина стоимости объекта оценки определена в размере 2 351 000 рублей.
В соответствии с пунктом 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2025), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025, одним из оснований для проведения повторной судебной оценочной экспертизы послужили замечания относительно отсутствия осмотра объекта в нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Названным пунктом предусмотрено, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.
Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Согласно пункту 20 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Оценивая представленный отчет № 302/19 от 23.11.2022, суд приходит к выводу о наличии существенных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при его составлении.
В нарушение пункта 5 ФСО № 7 оценщиком не проведен осмотр объекта оценки. При этом в отчете не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Содержащееся в разделе 5 отчета допущение о допустимости проведения оценки без осмотра при непредоставлении доступа к объекту оценки носит общий характер и не свидетельствует о том, что оценщик предпринимал попытки осмотра объекта оценки и ему было отказано в доступе. Доказательств обращения оценщика к заказчику или должнику с целью обеспечения доступа к объекту оценки материалы дела не содержат.
Фактический выезд для оценки имущества, как следует из отзыва ответчика, не осуществлялся.
В нарушение пункта 8 ФСО № 7 задание на оценку не содержит полных характеристик объекта оценки. В задании на оценку в качестве объекта оценки указан только земельный участок, при этом не отражены сведения о расположенных на нем объектах недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, что не позволяет идентифицировать объект оценки в полном объеме.
В нарушение пункта 6 ФСО № 7 оценщиком не проведена совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства.
Согласно имеющимся в материалах дела документам, на земельном участке с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и №, принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и письмом Управления Росреестра по Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Оценщиком указанные сведения не учтены и не проанализированы.
В нарушение пункта 10 ФСО № 7 к отчету об оценке не приложены документы технической инвентаризации, содержащие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий сведения о расположенных на земельном участке объектах недвижимости.
В нарушение пункта 11 ФСО № 7 в тексте отчета об оценке отсутствуют ссылки на источники информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, в части сведений о наличии на земельном участке объектов недвижимости.
В нарушение пункта 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. Содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, поскольку не отражает фактическое состояние объекта оценки – наличие на земельном участке капитальных строений.
Согласно пункту 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей. В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Оценщиком затратный подход не применялся, при этом обоснование отказа от его применения в отчете отсутствует, что не позволяет сделать вывод о достоверности определенной итоговой величины стоимости.
Согласно пункту 12 ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Согласно пункту 16 ФСО № 7 для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства.
Оценщиком анализ наиболее эффективного использования проведен без учета фактического наличия на земельном участке объектов капитального строительства, что противоречит требованиям ФСО № 7.
Согласно пункту 3 ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения.
Согласно пункту 5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Судом установлено, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ содержит недостоверные сведения об объекте оценки, поскольку не учитывает наличие на земельном участке объектов капитального строительства, принадлежащих истцу на праве собственности, что существенным образом влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Довод ответчика о том, что оценщик не вправе выходить за пределы задания на оценку, судом отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 8 ФСО № 7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии), а также характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей.
При этом в силу пункта 6 ФСО № 7 совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка. Оценщик при проведении оценки обязан был учесть фактическое состояние объекта оценки, в том числе наличие на земельном участке объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в общедоступных источниках, в том числе в ЕГРН.
Довод ответчика о пропуске истцом десятидневного срока для оспаривания стоимости объекта оценки судом отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете. При этом истцом заявлено требование о признании отчета об оценке недействительным (недостоверным), а не об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.
Согласно статье 13 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. При этом законом не установлен срок для обращения в суд с требованием о признании отчета об оценке недостоверным.
Довод ответчика об истечении срока действия отчета об оценке судом отклоняется, поскольку истечение срока действия отчета само по себе не является основанием для отказа в признании его недостоверным.
Правовым последствием истечения указанного срока является проведение повторной оценки, что прямо следует из положений части 8 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Вместе с тем, признание отчета недостоверным имеет значение для защиты прав истца, поскольку оспариваемый отчет послужил основанием для определения начальной цены продажи арестованного имущества на торгах, а также для последующей передачи имущества на реализацию.
Согласно материалам дела, недостоверный отчет оценки земельного участка без указания на нем капитальных строений послужил дополнительным основанием для их сноса новым владельцем участка, что причинило собственнику значительный материальный ущерб.
Согласно ППК «Роскадастр» от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости на момент проведения торгов ошибочно не были внесены сведения о нахождении недвижимого имущества на территории земельного участка.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчиком допущены грубые нарушения порядка проведения оценки недвижимого имущества, в связи с чем оспариваемый отчет об оценке является недостоверным (недействительным).
Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы для определения действительной рыночной стоимости земельного участка и зданий на дату оценки
При этом суд отмечает, что стороной истца, заявившей ходатайство о проведении экспертизы, в нарушение положений статьи 56, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не были размещены на депозите суда денежные средства для оплаты судебной экспертизы, а также сведений какие экспертные организации смогут провести судебную экспертизу.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 192 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Признать недостоверным (недействительным) отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5489 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Новация».
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Новация» (ИНН: 500807290911) в пользу ФИО1 (паспорт: №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течении семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение изготовлено 15.09.2026 года.
Председательствующий судья А.А. Оболенинов