РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 мая 2026 года г. Кушва
Кушвинский городской суд Свердловской области в составе председательствующего Пыко Л.В., при секретаре судебного заседания Калугиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Смирнова Алексея Александровича к Рябковой Ксении Игоревне, Кредитному потребительскому кооперативу «Сберкасса» о прекращении обременения на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ИП Смирнов А.А. обратился в Кушвинский городской суд Свердловской области с иском к Рябковой К.И., Кредитному потребительскому кооперативу «Сберкасса», в котором просит: признать прекращенным обременение в виде ипотеки в силу закона на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, возникшее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Смирновым А.А. и Рябковой К.И.; прекратить регистрационную запись об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика Рябковой К.И. в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Рябковой К.И. был заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Согласно условиям договора сумма подлежащая передаче составляет 807 000 руб. Расчеты по договору предусматривают оплату 1000 рублей наличными денежными средствами, 160 000 рублей за счет заемных денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, 646 000 рублей за счет средств материнского (семейного) капитала, предоставленного на основании сертификата № №. Согласно условиям договора оплата полной суммы должна была быть осуществлена в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № о возникновении на квартиру по адресу <адрес> ипотеки в силу закону в пользу КПК «Сберкасса». В установленный срок покупателем оплата не произведена. Заочным решением Кушвинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ИП Смирнова А.А. к Рябковой К.И. о расторжении договора купли-продажи, признания прекращенным права собственности, признания права собственности. На основании заочного решения ИП Смирнов А.А. обратился с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ поступило уведомление о временной остановке процедуры регистрации по причине наличия обременения в виде ипотеки. В данный момент обратиться в КПК «Сберкасса» с заявлением о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона не представляется возможным, т.к. организация ликвидирована.
Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на интернет-сайте Кушвинского городского суда Свердловской области www.kushvinsky.svd.sudrf.ru в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации». Также стороны были извещены о рассмотрении дела путем направления судебных извещений.
В судебное заседание истец не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
С учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представитель ответчика КПК «Сберкасса», ответчик Рябкова К.И. в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции по указанному в материалах дела адресу, который является местом их регистрации и нахождения. Судебное извещение ответчиком Рябковой К.И. получено, ответчик КПК «Сберкасса» извещение не получил, электронное письмо возвращено в связи с истечением срока хранения. О рассмотрении дела в свое отсутствие ответчики не просили, ходатайств, заявлений не направляли.
В соответствии с частью 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если они не сообщили суду об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Сведениями об уважительности причин неявки ответчиков в судебное заседание суд не располагает. Возражений относительно доводов истца ответчики в суд не направили и не представили доказательств в обоснование своих возражений. С какими-либо ходатайствами ответчики к суду не обращались.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие.
Принимая во внимание доводы истца, исследовав представленные документы, оценив доказательства в совокупности, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека (залог недвижимого имущества) может быть установлена, в том числе, в обеспечение обязательства, основанного на купле-продаже.
Согласно п. 1 ст. 3 вышеуказанного Федерального закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Статья 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закрепляет, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327 ГК РФ).
На основании ст. 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Судом установлено, что по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ИП Смирнов А.А. продал Рябковой К.И. квартиру, по адресу: <адрес>, кадастровый №. Квартира принадлежала продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и декларации об объекте недвижимости б/нот ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №
Договор купли-продажи и переход права собственности зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости №
Одновременно с регистрацией права собственности Рябковой К.И. было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КПК «Сберкасса» на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 17-18, 53-57).
Основанием для регистрации залога согласно выписке из ЕГРП является договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 1.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ согласована покупная стоимость в размере 807000 руб.
Согласно п. 2.1 расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке:
- часть стоимости объекта недвижимости (квартиры) в размере 1000 руб. выплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств, до подписания настоящего договора;
- часть стоимости объекта недвижимости в размере 160000 руб. выплачивается покупателем продавцу за счет заемных денежных средств, предоставляемых по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному Рябковой К.И. в качестве заемщика и кредитным потребительским кооперативом «Сберкасса»;
- часть стоимости объекта недвижимости в размере 646000 руб. выплачивается покупателем за счет средств материнского (семейного) капитала, используемого в счет уплаты первоначального взноса за квартиру при получении займа, на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал № №, выданного на основании решения Фонда пенсионного и социального
Также из п. 2.2. договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ объект недвижимости (квартира) в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считаются находящимися в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. При этом покупатель становится залогодателем, а кредитор – залогодержателем.
Заочным решением Кушвинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования индивидуального предпринимателя Смирнова Алексея Александровича к Рябковой Ксении Игоревне о расторжении договора купли-продажи, признания прекращенным права собственности, признания права собственности.
Расторгнут договор купли-продажи жилого помещения - квартиры с кадастровым номером №, площадью 12,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, Кушвинский городской округ, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем Смирновым Алексеем Александровичем и Рябковой Ксенией Игоревной.
Признано прекращенным право собственности Рябковой Ксении Игоревны на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером № площадью 12,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, Кушвинский городской округ, <адрес>.
Признано за Смирновым Алексеем Александровичем (паспорт №) право собственности на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером № площадью 12,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, Кушвинский городской округ, <адрес>.
Заочное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правовая природа залога, возникающего при приобретении жилого помещения за счет кредитных денежных средств, предполагает, что обязательство перед продавцом по оплате выкупной стоимости выполнено за счет заемных денежных средств. Именно его выполнение влечет возникновение права собственности на данное помещение у покупателя и залог у того лица, за счет средств которого приобретено имущество. Указанное правило обеспечивает баланс прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя, а также должника и кредитора.
При рассмотрении гражданского дела № судом было установлено, что ответчик Рябкова К.И. в нарушение условий договора купли-продажи после государственной регистрации перехода прав на приобретенную ей квартиру и до рассмотрения дела денежные средства в размере, установленном в договоре, продавцу ИП Смирнову А.А. не передала.
В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Из изложенного следует, что денежные средства продавцу жилого помещения кредитной организацией не передавались. Не передавались данные денежные средства продавцам и самим покупателем. Какого-либо трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и кредитной организацией либо самостоятельного соглашения между ИП Смирновым А.А. и КПК «Сберкасса» в данном случае не заключалось.
Соответственно, для продавца не имеет правового значения, за счет каких средств приобретается данное имущество покупателем, и никаких возникающих в силу закона обязательств факт приобретения спорной квартиры за счет заемных средств у продавца не порождает.
Самостоятельного договора залога между ИП Смирновым А.А. и КПК «Сберкасса» не заключалось. Соответственно, с прекращением договора купли-продажи, прекратило свое существование и условие о залоге. Залог в силу закона в данном случае, по мнению суда, также не возник.
Расторжение договора в данном случае влечет как исключение записи о регистрации права собственности Рябковой К.И. на данное жилое помещение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и записи о залоге, оснований для сохранения ипотеки в силу закона не усматривается.
При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса.
Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб., в связи с тем, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в полном размере.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования Индивидуального предпринимателя Смирнова Алексея Александровича к Рябковой Ксении Игоревне, Кредитному потребительскому кооперативу «Сберкасса» о прекращении обременения на жилое помещение - удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Настоящее решение является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области действий по снятию и погашению регистрационной записи о залоге недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости.
Взыскать с Рябковой Ксении Игоревны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <данные изъяты> (паспорт №) в пользу Смирнова Алексея Александровича (паспорт №) (ИНН №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) руб. 00 коп.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Свердловский областной суд через Кушвинский городской суд Свердловской области.
Судья Л.В. Пыко