АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
08 июля 2026 года г. Екатеринбург
Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Шириновской А.С., при помощнике судьи Санниковой Д.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Карабаналову ФИО9 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, по апелляционной жалобе ответчика на решение мирового судьи судебного участка № Чкаловского судебного района г. Екатеринбурга Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Екатеринбурга обратилась к мировому судье с исковым заявлением к ответчику Карабаналову С.И. о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2021 года по октябрь 2024 года в размере 14 882 руб. 51 коп., неустойки за просрочку ее внесения за период с 11.07.2024 по 31.10.2024 в сумме 1 616 руб. 35 коп.
В обоснование требований указано, что между Администрацией города Екатеринбурга и ОАО «ТРЕСТ УРАЛТРАНССПЕЦСТРОЙ» заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> участка составляет 2 975 кв.м. Кадастровый №. Земельный участок передан под строительство и дальнейшую эксплуатацию 16-этажного здания гостиницы с офисными помещениями, встроенными кафе и подземным паркингом (пункт 2.1.5 договора аренды). Договор аренды заключен на определенный срок - с 17.08.2009 по 16.08.2012. Договором о перемене лиц в обязательстве от 17.08.2012 зафиксирован переход прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды земельного участка №, от ОАО «ТРЕСТ УРАЛТРАНССПЕЦСТРОЙ» к ООО «КомплексСтрой». По сведениям выписки из ЕГРН площадь нежилого 16-этажного здания гостиницы с офисными помещениями, встроенными кафе, подземным паркингом, с кадастровым № составляет 13 862.1 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН одним из собственников объекта недвижимости на указанном земельном участке является Карабаналов С.И., которому на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым №, площадью 31.3 кв.м. Для ответчика размер арендной платы в соответствии с договором аренды определен арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, Свердловской области и МО «город Екатеринбург». Размер арендной платы для ответчика устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в его собственности к общей площади помещений в здании, находящегося на земельном участке, а именно 31,3 (площадь помещений в собственности ответчика)/13862,1 (площадь здания) от 2975 кв.м. (площадь земельного участка) = 6.72 кв.м. Ввиду неисполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы, на сумму задолженности начислена неустойка.
Решением мирового судьи судебного участка № Чкаловского судебного района г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены частично. С Карабаналова С.И. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.10.2024 в размере 11 248 руб. 26 коп., неустойка с применением положений ст. 333 ГК РФ за период с 11.07.2024 по 31.10.2024 в размере 800 руб. С Карабаналова С.И. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 000 руб.
Не согласившись с решением мирового судьи, ответчик Карабаналов С.И. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение мирового судьи изменить, взыскать с Карабаналова С.И. в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за фактическое пользование земельным участком за период с 01.02.2022 по 31.10.2024 в размере 3 333 руб. 45 коп., в удовлетворении остальной части требований, отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что мировым судьей не учтено, что на земельном участке с кадастровым № помимо нежилого здания гостиницы с кадастровым № (в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику), расположены иные объекты недвижимого имущества с кадастровыми № и №, № находящиеся в частной собственности иных лиц и муниципальной собственности. Указанное обстоятельство подтверждается общедоступными сведениями публичной кадастровой карты. В частности, на спорном земельном участке находятся: сооружение - трансформаторная подстанция (№ по ГП), кадастровый №, площадь застройки 24,6 кв. м.; здание - здание поста электрической централизации, кадастровый №, общая площадь 603,9 кв. м.; сооружение - тепловая сеть, кадастровый №, протяженность 16 м. Указанные объекты не являются общим имуществом нежилого здания гостиницы с кадастровым № (в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику), не принадлежат ответчику на праве общей долевой собственности, а находятся в частной собственности иных лиц и муниципальной собственности. Площади вышеперечисленных объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом земельном участке должны быть учтены при расчете доли арендной платы, приходящейся на ответчика. Кроме того, при применении судом первой инстанции срока исковой давности не учтено содержание договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.2.4 договора (с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Таким образом, срок оплаты арендной платы за январь 2022 года наступил 10 января 2022 года. С настоящим иском истец обратился 20.01.2025. Соответственно, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за январь 2022 года пропущен. Так же мировым судьей не учтено, что содержащие расчеты арендной платы за 2022-2024 годы, в адрес ответчика истцом не направлялись, ответчиком получены не были, соответственно, основания для взыскания неустойки отсутствуют.
Представитель истца Карабаналов С.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Администрации г. Екатеринбурга в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом и в срок, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано, что согласно действующему законодательству площадь линейных объектов при расчете доли в праве на земельный участок, в общую площадь всех объектов недвижимости на земельном участке не входит. При рассмотрении дела мировым судьей верно определен срок исковой давности, поскольку плата установлена не за каждый отдельный день, а за весь месяц целиком, т.е. за период с 01.01.2022 по 31.01.2022, исчислять начало течения срока исковой давности надлежит с начала месяца, как за целый период т.е. с 01.01.2022. Расчеты арендной платы за земельный участок ответчику направлялись, что подтверждено реестром почтовых отправлений. Таким образом, довод о неосновательном начислении неустойки является несостоятельным.
Заслушав пояснения представителя ответчика, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Согласно частям 1, 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:
1) оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения;
2) отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение;
3) отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части;
4) оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.
В силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Мировым судьей установлено, подтверждается материалами гражданского дела и не оспаривается сторонами, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ОАО «ТРЕСТ УРАЛТРАНССПЕЦСТРОЙ» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым № площадью 2975 кв.м., расположенного по <адрес> под строительство и дальнейшую эксплуатацию 16-этажного здания гостиницы с офисными помещениями, встроенными кафе и подземным паркингом на срок с 17.08.2009 по 16.08.2012. Дополнительным соглашением № 1 установлен новый срок с 17.08.2009 по 16.08.2014.
Договором о перемене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ зафиксирован переход прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды земельного участка №, от ОАО «ТРЕСТ УРАЛТРАНССПЕЦСТРОЙ» к ООО «КомплексСтрой».
На вышеуказанном земельном участке расположено 16-этажное здание гостиницы с офисными помещениями, встроенными кафе и подземным паркингом, кадастровый №, общей площадью 13 862,1 кв.м.
Согласно сведениям из ЕГРН ответчику Карабаналову С.И. в вышеуказанном здании на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым №, площадью 31,3 кв.м.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Из анализа правовых норм, приведенных в пункте 1 статьи 611, пункте 1 статьи 614, статей 612, 328, пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Мировой судья, проанализировав совокупность представленных доказательств и фактических обстоятельств дела, верно применив указанные нормы права и разъяснения по их применению, пришел к верному выводу, что приобретение Карабаналовым С.И. права собственности на объект недвижимости является основанием для вступления в договор аренды земельного участка от 25.12.2009 № 6-1086 на правах соарендатора со всеми вытекающими правами и обязанностями, в том числе обязательства по оплате неустойки.
Согласно произведенному истцом расчету за период с января 2021 по октябрь 2024 года ответчику начислена арендная плата в размере 14 882 руб. 51 коп.
Мировой судья, применив положения ст. 200 ГК РФ пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности и отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2021 года по декабрь 2021 года.
Вместе с тем, проверив расчет, суд не соглашается с установленным мировым судьей периодом срока исковой давности.
В соответствии с пунктами 24, 25 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В соответствии с п. 2.2.4 договора аренды земельного участка арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
Таким образом, исчисление срока исковой давности подлежит исходя из даты внесения платежей, установленной договором, поскольку о нарушении права истцу должно было быть известно с даты, следующей за датой невнесения соответствующего платежа за месяц.
Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание, что о нарушении срока оплаты арендных платежей стало известно 11 числа текущего месяца, с исковым заявлением истец обратился в суд 23.01.2025, следовательно, требования о взыскании задолженности по арендной плате за период до 01.02.2022 заявлены за пределами срока исковой давности.
При таких обстоятельствах, решение мирового судьи в части взыскания задолженности по арендной плате подлежит изменению, с ответчика подлежит взысканию задолженность за период с 01.02.2022 по 31.10.2024 в размер 10 927 руб. 25 коп. (11 248,26-321,01).
Согласно расчету, представленному истцом, ответчику начислена неустойка за просрочку внесения арендной платы, начисленной с 11.07.2024 по 31.10.2024 в сумме 1616 руб. 35 коп.
Разрешая указанные требования, мировой судья, с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав обстоятельства дела, представленные доказательства, с учетом компенсационной природы неустойки (пени), существа допущенного ответчиком нарушения, его материального положения, принципа разумности и справедливости, периода действия договора и просрочки исполнения обязательств, размера задолженности, пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.07.2024 по 31.10.2024 уменьшив сумму до 800 руб.
При этом суд критически относится к доводам апелляционной жалобы о том, что при расчете размера арендной платы не были учтены иные объекты недвижимого имущества, поскольку в данном случае это не имеет правового значения в связи с тем, что объекты, расположенные на земельном участке являются линейными объектами недвижимости (электроэнергетики, коммунального хозяйства), площадь которых при расчете доли в праве на земельный участок в общую площадь всех объектов недвижимости на земельном участке не входит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
решение мирового судьи судебного участка № Чкаловского судебного района города Екатеринбурга Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ изменить в части взыскания задолженности по арендной плате.
Взыскать с Карабаналова ФИО7 (паспорт №) в пользу Администрации г. Екатеринбурга (ИНН № задолженность по арендной плате за период с 01.02.2022 по 31.10.2024 в размере 10 927 руб. 25 коп. (УИН 03179829№).
В остальной части решение мирового судьи судебного участка № Чкаловского судебного района города Екатеринбурга Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Карабаналова ФИО8 – без удовлетворения.
Определение вступает в законную силу со дня его вынесения.
Кассационные жалоба, представление могут быть поданы в президиум Свердловского областногол суда в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.
Судья А.С. Шириновская