АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
10 августа 2026 года г. Екатеринбург
Чкаловский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Масловой О.В. при секретаре Порядиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Лобовой ФИО8 на решение мирового судьи судебного участка № 5 Чкаловского судебного района города Екатеринбурга от 21.05.2026,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Екатеринбурга обратилась к мировому судье с иском к Лобовой ФИО9 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. В обоснование заявленных исковых требований указано, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ПГСК «Щит-97» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2500 кв.м, для строительства подземного гаража на 64 бокса для автомашин личного пользования, расположенного по адресу: <адрес>. Расчеты арендной платы для ПГСК «Щит-97» отменены с 01.01.2015. После завершения строительства, 18.05.2015 Лобов ФИО10. приобрел в собственность гаражный бокс с номером КИ-12518 площадью 17,7 кв.м. 08.07.2018 зарегистрирован переход права собственности на гаражный бокс № площадью 17,7 кв.м. с кадастровым номером № от Лобова ФИО11. к Лобовой ФИО12. 07.11.2024 в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на спорное нежилое помещение от Лобовой ФИО14. к Прокошину ФИО16А. За 2024 год у ответчицы образовалась задолженность в размере 3 880 рублей 42 копейки. Кроме того, истец просит взыскать с Лобовой ФИО13. за 2024 год сумму задолженности и неустойку за период с 03.12.2024 по 27.02.2026 в размере 1 753,98 руб. Кроме того, решением от 03.03.2022 по делу № 2-9/2022 с Лобовой ФИО17 в пользу Администрации г.Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате в размере 9 247,66 руб., пени в размере 5 404,26 руб.; Решением от 08.05.2024 по делу № 2-4093/2024 с Лобовой ФИО19. в пользу Администрации г.Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате в размере 6 808,86 руб., пени в размере 6015,53 руб. Решения исполнены Лобовой ФИО18. только в части основного долга, за период с 01.03.2024 по 27.02.2026 начислены пени в размере 11 371,08 руб. Администрация города Екатеринбурга просила взыскать с Лобовой ФИО20. задолженность по арендной плате за 2024 год в размере 3 880 рублей 42 копейки, неустойку с учетом неисполненных судебных решений в части неустойки в размере 13 125 рублей 06 копеек.
Решением мирового судьи судебного участка № 5 Чкаловского судебного района г. Екатеринбурга от 21.05.2026 удовлетворены исковые требования Администрации г. Екатеринбурга в пределах заявленного.
С таким решением не согласился ответчик, ею подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит решение мирового судьи отменить, вынести новое решение, которым исковые требования оставить без удовлетворения, указывая, что с нее не может быть взыскана арендная плата за землю, которая не находится и никогда не находилась в собственности ответчика, полагает, исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, оспаривала дополнительное соглашение, которое заключено между МУГИСО и Лобовым ФИО21.
Заявитель в судебное заседание не явилась, извещена о дне слушания дела.
Истец представителя в судебное заседание не направил, направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором полагал, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил о рассмотрении дела в отсутствие сторон.
Изучив материалы дела и обжалуемое решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В судебном заседании суда первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Лобова ФИО22. являлась собственником гаражного бокса 46 (Ки-12518) по адресу: г<адрес> с 07.08.2018 по 07.11.2024.
Не оспаривается сторонами, что гаражный бокс находится в подземном гараже.
Ранее между истцом и ПГСК «Щит-97» заключен договор аренды земельного участка от 14.12.2004 № 7-792 площадью 2500 кв.м для строительства подземного гаража на 64 бокса для автомобилей личного пользования. Срок аренды был установлен с 16.09.1999 на неопределенный срок.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Договор аренды земельного участка от 14.12.2004 № 7-792 прекратил свое действие 31.12.20214 в связи с истечением срока, на который он был заключен, достижением цели, для которой предоставлялся земельный участок в аренду (строительство подземного гаража для личного пользования) и изменением предмета договора.
Закон Российской Федерации от 21.02.1992 № 2395-I «О недрах» (далее - Закон о недрах), определяя, как указано в его преамбуле, правовые и экономические основы комплексного рационального использования и охраны недр, обеспечивая защиту интересов общества и государства, устанавливает разрешительный режим пользования недрами. В силу его статьи 1.2 недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью, а вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.
По смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки и участки недр - различные виды недвижимого имущества.
Согласно статьям 260 и 261 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 15 Земельного кодекса Российской Федерации объектом права собственности на землю являются земельные участки, право собственности на которые распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения; собственник участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено законами о недрах, о воздушном пространстве, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Как указано выше, понятие земельного участка раскрывается в пункте 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, этому корреспондирует статья 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом, и он является недвижимой вещью. Таким образом, законодатель под земельным участком понимает «часть поверхности земли», «земной поверхности», что позволяет рассматривать его исключительно как плоскостной (двухмерный) объект и не включать в это понятие участки недр, характеризующиеся, по сути, трехмерной проекцией и представляющие собой геометризованные блоки недр (часть первая статьи 2 Закона о недрах).
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, относящего участки недр к недвижимым вещам, а также статей 1.2, 7 и 11 Закона о недрах участки недр являются объектами гражданских прав.
Согласно статье 4 Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под гаражным комплексом понимается здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие и наземные, и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места.
По смыслу части 6 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации подземные и многоэтажные гаражи относятся - в зависимости от конструктивных особенностей и характеристик - к таким объектам капитального строительства, как здания и сооружения.
Действующее законодательство, используя в единичных случаях понятие «подземный гараж», не раскрывает его содержания, акцентируя внимание на общем термине «гараж». Согласно частям 2 и 3 статьи 2 Федерального закона «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под гаражом понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств; гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства. В силу пункта 3.1.4 СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей» гаражом является сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; гараж может быть как частью здания (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением. Исходя из технических особенностей сооружений отдельные виды гаражей (гаражных комплексов) могут быть расположены своими частями как над, так и под поверхностью земли.
Подземные гаражи (как и иные подземные объекты недвижимости) создаются с тем, чтобы обеспечить сбалансированность потребностей жителей населенных пунктов, прежде всего крупных городов, в местах хранения автомобилей, не нарушая при этом благоприятные условия для проживания граждан, их отдыха, сохранения и развития дорожно-уличной инфраструктуры. Особенность земельных участков с подземными гаражами и другими подземными сооружениями заключается в том, что крыши данных сооружений могут служить автостоянкой, дорогой, пешеходной зоной, местом для размещения садово-парковых насаждений, детских и спортивных площадок, иных публично значимых объектов, обычно не имеющих признаков недвижимого имущества и не связанных с функциональным назначением подземного сооружения. Как и наземные здания и сооружения, земельные участки под которыми можно использовать лишь в соответствии с основным и вспомогательным видом разрешенного использования, частично или полностью подземные сооружения не предполагают использования расположенных под ними земельных участков в иных целях, но на их крыше или на грунте над ней образуется пространство, которое, будучи технически частью подземного сооружения, внешне может ассоциироваться с участком земной поверхности и использоваться в целях, расходящихся с функциональным предназначением подземных сооружений, в том числе гаражей. Однако такие искусственно созданные крыши-площадки, будучи строительными конструкциями, хотя и не могут приравниваться к природным земельным участкам и иметь тот же правовой режим, не могут рассматриваться как земельный участок, занимаемый гаражом.
Использование земельного участка для гаража, включая подземный, предусмотрено классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412), согласно которому под видом разрешенного использования «хранение автотранспорта» (код 2.7.1) понимается размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, а под видом разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд» (код 2.7.2) - размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации. Классификатором допускается размещение гаражей, включая подземные, на земельных участках, относящихся не только к такому виду, как «хранение автотранспорта», но и к видам разрешенного использования земельных участков «среднеэтажная жилая застройка», «многоэтажная жилая застройка», «обслуживание жилой застройки».
Указанная позиция относительно использования земельных участков при размещении подземных гаражей отражена в постановление Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И.А. Ермака».
Суд апелляционной инстанции учитывает, что земельный участок передавался под строительство подземного гаража для автомашин личного пользования, которое предполагало использование именно наземной части земельного участка, на которой осуществлялось строительство, находилась техника и строительные материалы, участок был огорожен и не мог быть использован в других целях.
В спорный период строительство поземных гаражей закончено, договор аренды прекратил свое действие, спорный земельный участок освобожден кооперативом.
Между тем, суд также отмечает, что ссылаясь на Постановление Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 № 29-П заявитель жалобы не представил доказательств ни в суд первой инстанции, ни при подаче апелляционной жалобы, подтверждающих, какая именно часть земельного участка используется собственниками подземных гаражей, доказательства использования только части земельного участка (заключение, исследование, акты и пр.), возражая против расчета задолженности, представленного истцом, свой расчет платы не представляет.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплателыциками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Учитывая, что ответчик не обладал ни одним из прав на спорный земельный участок, перечисленных в пункте 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, плательщиком земельного налога не являлся.
Вместе с тем, отсутствие договорных правоотношений между сторонами, отсутствие сформированного земельного участка не исключает возмездности пользования земельным участком (его частью) под принадлежащим ответчику имуществом и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование.
В силу части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы земельного участка определяется договором аренды.
В силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Лобовой С.А. при переходе права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобретено право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у нее возникла обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости на тех же условиях, что и у предыдущего арендатора, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды.
Учитывая указанные положения норм материального права, а также то обстоятельство, что земельный участок передавался ПГСК «Щит-97» в аренду, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности решения мирового судьи в части взыскания основного долга.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Уплата неустойки предусмотрена договором.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Суд находит необходимым снизить размер взысканной мировым судьей неустойки.
Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, но существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Неустойка как мера ответственности за нарушение исполнения обязательств носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, на возмещение стороне убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства.
Суд отмечает, что несмотря на вынесение решения суда в 2022 году и в 2024 году, исполнение произведено только в 2026 году, как указывает ответчик, денежные средства списаны со счета в банке.
С учетом того, что истцом не представлены сведения, когда он обратился в службу судебных приставов, либо в банк, для принудительного исполнения судебного акта, суд приходит к выводу, что истец (кредитор) также длительное время бездействовал, что в результате привело к начислению большой суммы неустойки, размер которой практически равен сумме основного долга, суд, признав поведение кредитора в данной части недобросовестным (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), с целью исключения необоснованного обогащения, учитывая компенсационных характер данной меры ответственности, а также отсутствие в деле доказательств несения взыскателем убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства, суд, с учетом правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, полагает возможным снизить сумму неустойки с учетом ограничений, установленных п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно снизить взысканную неустойку на сумму долга 9247,66 руб. (взыскана решением от 03.03.2022) до суммы 3 238,22 руб., взысканную неустойку на сумму долга 6808,86 руб. (взыскана решением суда от 08.05.2024) до суммы 2 490,57 руб. Всего с ответчика подлежит взысканию неустойка в сумме 7482,77 руб. (1753,98 руб. + 3238,22 руб. + 2490,57 руб.).
Сумма расходов по оплате государственной пошлины не подлежит снижению, так как в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» указано, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оснований для оставления иска без рассмотрения у мирового судьи не имелось, поскольку по данной категории спора претензионный порядок не является обязательным.
Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судом не установлено, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы в остальной части отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 329-330 ГПК РФ, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
апелляционную жалобу Лобовой ФИО7 удовлетворить частично.
Изменить решение мирового судьи судебного участка № 5 Чкаловского судебного района города Екатеринбурга от 12.05.2026, снизив размер неустойки за период с 03.12.2024 по 27.02.2026, 01.03.2024 по 27.02.2026 до суммы 7482,77 руб., в остальной части апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение мирового судьи – без изменения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в 7 кассационный суд общей юрисдикции в течение 3 месяцев с момента его изготовления в окончательной форме через суд первой инстанции.
Судья О.В.Маслова