РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 июня 2026 года г. Тюмень
Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Мироновой В.Б., при секретаре Инаури В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Тюменского района в защиту интересов Российской Федерации в лице Департамента имущественных отношений Тюменской области к Емельянову Максиму Александровичу, Никитиной Евгении Евгеньевне, ГКУ «Фонд имущества Тюменской области» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Тюменского района обратился в суд в защиту интересов Российской Федерации в лице Департамента имущественных отношений Тюменской области с иском к Емельянову М.А., Никитиной Е.Е., ГКУ «Фонд имущества Тюменской области» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что прокуратурой округа на основании поручения прокуратуры области от 09.10.2025 проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности. Установлено, что Департаментом имущественных отношений Тюменской области с Никитиной Е.Е. по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №№дело №). 16 июня 2025 года Никитиной Е.Е. в Департамент имущественных отношений Тюменской области направлено заявление о предоставлении в собственность указанного земельного участка без проведения торгов, а также иные документы. Согласно сведениям ЕГРН 04.04.2025 на указанном земельном участке Никитиной Е.Е. зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 60,4кв.м. 19 июня 2025 года специалистом ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» осуществлено обследование земельного участка с кадастровым номером №, по результатам которого установлено, что на нем расположен индивидуальный жилой дом, о чем составлен соответствующий акт. Согласно акту объект недвижимого имущества не подключен к системе водоснабжения, водоотведения и газоснабжения. По результатам рассмотрения заявления о предоставлении указанного земельного участка без проведения торгов, а также иных документов, представленных Никитиной Е.Е., 04.07.2025 между ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №№, в силу п.1.1 которого разрешенное использование земельного участка: для размещения индивидуальной жилой застройки. В рамках самоконтроля Департаментом подготовлен акт обследования земельного участка от 17.09.2025 после его выкупа В результате обследования установлено отсутствие жилого дома на земельном участке, кроме того, жилой дом с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета еще 28.07.2025. Решением Департамента от 03.10.2025 №№о на заявление Никитиной Е.Е. от 15.09.2025 отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в Тюменской области, Тюменском районе, д. Зырянка. Объект недвижимости (жилой дом), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, идентичен жилому дому, который ранее располагался на земельном участке с кадастровым номером № Установлено, что индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № на спорном земельном участке в настоящее время отсутствует. На обследуемом земельном участке размещен фундамент. Вышеуказанный факт Никитиной Е.Е, не оспаривается, спустя непродолжительное время после оформления права собственности на земельный участок ею осуществлен снос индивидуального жилого дома. Из объяснений Никитиной Е.Е. следует, что после возведения дома водопровода и скважины не было. Электроснабжение отсутствовало. После отказа Департамента в выкупе участка ввиду отсутствия электроснабжения, Никитиной Е.Е. было заведено в дом электричество. В доме не было мебели, кухни, санузла, котла для отопления, поскольку она не планировала в нем проживать. В доме были не оборудованы помещения для кухни-гостиной, спальни, прихожей, санузла с котельной. В возведенном объекте ни Никитина Е.Е., ни члены ее семьи не проживали ввиду того, что планировался снос возведенного дома сразу после выкупа земельного участка с целью возведения на участке А-frame домов. Изложенное подтверждается объяснением кадастрового инженера Усовой А.М., которая пояснила, что при осуществлении кадастровых работ на объект выезжал геодезист, сама она на объект не выезжала. Технический план готовила на основании представленных геодезистом замеров и фото снаружи здания. На фото было здание на фундаменте с крышей, окнами, дверью. Фото изнутри здания не было. В ходе проведения проверки Никитиной Е.Е. представлены фото объекта строительства с кадастровым номером №, который является идентичным снесенному объекту с кадастровым номером № (данный факт Никитиной Е.Е. не оспаривается), согласно которым наглядно видно, что объект обладает признаками быстровозводимого, который возможно легко разобрать. Таким образом, проверкой установлен факт размещения Никитиной Е.Е. на указанном земельном участке здания, которое является быстровозводимой конструкцией, то есть его возможно демонтировать на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы, а также не имеющего прочной связи с землей, являющегося временной постройкой. 10.11.2025 прокуратурой района в отношении кадастрового инженера Усовой А.М. возбуждено административное производство по ч.4 ст.14.35 КоАП РФ по факту внесения в технический план объекта, возведенного на земельном участке №, заведомо ложных сведений, а именно сведений в разделе «Характеристики здания» - «жилой дом». Подготовленный технический план послужил основанием для постановки на кадастровый учет объекта в качестве жилого дома, в ЕГРН внесены сведения о жилом доме, объекту присвоен кадастровый номер №. 19.12.2025 мировым судьей судебного участка №9 Калининского судебного района г. Тюмени кадастровый инженер Усова А.М. признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.4 ст.14.35 КоАП РФ, назначен штраф в размере 30 000 рублей. Согласно сведениям, представленным Тюменским филиалом АО «Россети Тюмень» - Тюменские электрические сети, в рамках технологического присоединения к электрическим сетям АО «Россети Тюмень» в отношении объекта, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, согласно расчетному прибору за период с апреля 2025 года по декабрь 2025 года расход электрической энергии по точке поставки отсутствует. Указанное свидетельствует о неиспользовании возведенного на земельном участке с кадастровым номером № объекта строительства в качестве жилого дома. Согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок Никитиной Е.Е. 13.08.2025 продан Емельянову М.А. в соответствии с объяснениями Никитиной Е.Е., данными в прокуратуре района в ходе проведения проверки, уже после продажи участка Емельянову М.А. фактически спорным земельным участком по-прежнему владеет Никитина Е.Е. и планирует на нем возводить А-frame дома. Емельянов М.А. является коллегой и хорошим знакомым Никитиной Е.Е., что подтверждается скриншотом переписки. Принимая во внимание, что спорный земельный участок предоставлен Никитиной Е.Е. с нарушением процедуры, сделка купли-продажи земельного участка от № между ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» и Никитиной Е.Е. является ничтожной сделкой, как посягающей на публичные интересы, заключенной с нарушением действующего законодательства и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в государственной собственности. Таким образом, при совершении сделки по купле-продаже земельного участка Никитина Е.Е., осознавая противоправный характер совершаемых ею действий, а также обстоятельства того, что возводя быстровозводимую постройку, Никитина Е.Е. на незаконных основаниях приобрела в собственность спорный земельный участок, действовала недобросовестно, желая исключительно извлечь выгоду от совершенной сделки. На основании изложенного просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области и Никитиной Е.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)»; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 04.07.2025, заключенный между Никитиной Е.Е. и Емельяновым М.А.; применить последствия недействительности сделок путем возврата земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» государству в лице Департамента имущественных отношений Тюменской области, в качестве земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Определением суда от 03.03.2026 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена кадастровый инженер Усова А.М.
Определением суда от 29.04.2026 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена Емельянова А.В.
Определением суда от 22.05.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены: Администрация Тюменского муниципального округа, Западное территориальное управление.
В судебном заседании старший помощник прокурора Ялдышева Е.С. исковые требования поддержала в полном объеме, по изложенным в иске основаниям.
Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области – Михайлов А.И., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчиков Никитиной Е.Е., Емельянова М.А. – Пятибратов А.Ю., действующий на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Ответчики Никитина Е.Е., Емельянов М.А., третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено дело рассмотрено в их отсутствие.
Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению в связи со следующим.
Судом установлено, что на основании заявления граждан Департаментом имущественных отношений Тюменской области издано решение о проведении аукциона от ДД.ММ.ГГГГ №№ на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
По результатам аукциона (протокол о результатах аукциона №№ от ДД.ММ.ГГГГ) между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и Никитиной Е.Е. был заключен договор аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
16.06.2025 Никитина Е.Е. обратилась с заявлением в Департамент имущественных отношений Тюменской области о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, сославшись на наличие на нем индивидуального жилого дома с кадастровым номером №.
Согласно сведениям ЕГРН 04.04.2025 на указанном земельном участке Никитиной Е.Е. зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 60,4кв.м.
Специалистами ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» было проведено обследование испрашиваемого земельного участка, составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на земельном участке располагается объект капитального строительства, у которого имелся фундамент, крыша, окна, двери, среди инженерных коммуникаций – надземное электроснабжение. Объект не являлся разрушенным/разобранным. Согласно акту объект недвижимого имущества не подключен к системе водоснабжения, водоотведения и газоснабжения.
04.07.2025 между ГКУ ТО «Фонд имущества «Тюменской области» и Никитиной Е.Е. был заключен договор №№ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № разрешенное использование земельного участка: для размещения индивидуальной жилой застройки.
Впоследствии специалистами Департамента имущественных отношений Тюменской области ДД.ММ.ГГГГ было проведено повторное обследование предоставленного земельного участка, о чем составлен акт, из которого следует, что на земельном участке жилой дом отсутствует, сохранился лишь фундамент. Жилой дом снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Департамента от ДД.ММ.ГГГГ №№о Никитиной Е.Е. отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в Тюменской области, Тюменском районе, д. Зырянка. Объект недвижимости (жилой дом), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, идентичен жилому дому, который ранее располагался на земельном участке с кадастровым номером №. Установлено, что индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № на спорном земельном участке в настоящее время отсутствует. На обследуемом земельном участке размещен фундамент. Вышеуказанный факт Никитиной Е.Е, не оспаривается, спустя непродолжительное время после оформления права собственности на земельный участок ею осуществлен снос индивидуального жилого дома.
Из объяснений Никитиной Е.Е. следует, что после возведения дома водопровода и скважины не было. Электроснабжение отсутствовало. После отказа Департамента в выкупе участка ввиду отсутствия электроснабжения, Никитиной Е.Е. было заведено в дом электричество. В доме не было мебели, кухни, санузла, котла для отопления, поскольку она не планировала в нем проживать. В доме были не оборудованы помещения для кухни-гостиной, спальни, прихожей, санузла с котельной. В возведенном объекте ни Никитина Е.Е., ни члены ее семьи не проживали ввиду того, что планировался снос возведенного дома сразу после выкупа земельного участка с целью возведения на участке А-frame домов.
Изложенное подтверждается объяснением кадастрового инженера Усовой А.М., которая пояснила, что при осуществлении кадастровых работ на объект выезжал геодезист, сама она на объект не выезжала. Технический план готовила на основании представленных геодезистом замеров и фото снаружи здания. На фото было здание на фундаменте с крышей, окнами, дверью. Фото изнутри здания не было.
10.11.2025 прокуратурой Тюменского района Тюменской области в отношении кадастрового инженера Усовой А.М. возбуждено административное производство по ч.4 ст.14.35 КоАП РФ по факту внесения в технический план объекта, возведенного на земельном участке №, заведомо ложных сведений, а именно сведений в разделе «Характеристики здания» - «жилой дом». Подготовленный технический план послужил основанием для постановки на кадастровый учет объекта в качестве жилого дома, в ЕГРН внесены сведения о жилом доме, объекту присвоен кадастровый номер №
19.12.2025 мировым судьей судебного участка №9 Калининского судебного района г. Тюмени кадастровый инженер Усова А.М. признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.4 ст.14.35 КоАП РФ, назначен штраф в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно сведениям, представленным Тюменским филиалом АО «Россети Тюмень» - Тюменские электрические сети, в рамках технологического присоединения к электрическим сетям АО «Россети Тюмень» в отношении объекта, расположенного по адресу: Тюменский район, с. Успенка, ул. Зеленогорская, земельный участок с кадастровым номером 72:17:2201005:754, согласно расчетному прибору за период с апреля 2025 года по декабрь 2025 года расход электрической энергии по точке поставки отсутствует.
ДД.ММ.ГГГГ между Никитиной Е.Е. и ИП Емельяновым М.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Никитина Е.Е. продала Емельянову М.А. в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), площадью 1520кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с ч.1, ч.2 пп.6, ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Как следует из ч.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
На основании ст.16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
По смыслу п.39 ст.ст.1, 2 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Анализ изложеннвых выше обстоятельств в их совокупности позволяет суду сделать выводу о том, что ответчик Никитина Е.Е., в целях выкупа земельного участка возвела объект, не обладающий признаками недвижимого, а являющегося быстровозводимым. После строительства быстровозводимого объекта, произвела его последующий снос в течение непродолжительного времени после выкупа земельного участка, что подтверждается, в том числе актом обследования земельного участка от 17.09.2025, проведенного Департаментом имущественных отношений Тюменской области.
К доводам ответчика о том, что она, как собственник, имела право снести построенный объект на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке, суд относится критически, и не принимает во внимание, учитывая быстроту, с которой дом был разобран без оставления каких-либо строительных конструкций и материалов, снятие объекта с государственного кадастрового учета.
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылается на отсутствие на земельном участке жилого дома, что исключает предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов.
По смыслу п.п. 2,4 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Суд считает, что договоры купли-продажи земельного участка, заключенные между ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» и Никитиной Е.Е., между Никитиной Е.Е. и ИП Емельяновым М.А., являются ничтожными как нарушающие требования закона и при этом посягающие на публичные интересы, поскольку заключены в нарушение ст.39.20 ГК РФ. В связи с этим, требования прокурора о признании указанных договоров недействительными в силу ничтожности, и применении последствий недействительности сделок, подлежат удовлетворению.
Учитывая изложенное выше, подлежат удовлетворению и требования о применении последствий недействительности сделок путем возврата земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. Успенка, ул. Зеленогорская, с видом разрешенного использования «для ведения подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» государству в лице Департамента имущественных отношений Тюменской области, в качестве земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Кроме того, суд учитывает, то обстоятельство, что при возвращении сторон в первоначальное положение - договор аренды земельного участка от 14.03.2025 никем не оспорен, недействительным и недействующим не признан, при таких обстоятельствах права Никитиной Е.Е. на использование земельного участка не нарушены.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.3, 10, 12, 56, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Прокурора Тюменского района – удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области и Никитиной Еленой Евгеньевной (ИНН 720801915259) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Никитиной Еленой Евгеньевной (ИНН 720801915259) и Емельяновым Максимом Александровичем (ИНН 860408294847) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».
Применить последствия недействительности сделок путем возврата земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «для ведения подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» государству в лице Департамента имущественных отношений Тюменской области, в качестве земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» Емельянова Максима Александровича (ИНН 860408294847) №№ от ДД.ММ.ГГГГ и Никитиной Елены Евгеньевны (ИНН 720801915259) №№ от ДД.ММ.ГГГГ
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тюменский районный суд в апелляционном порядке в течение 1 месяца со дня вынесения решения.
Судья В.Б. Миронова
Мотивированное решение изготовлено 08.07.2026.