РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 апреля 2026 года г. Краснотурьинск
Краснотурьинский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Чумак О.А., при секретаре судебного заседания Жарких Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фроловой О. В. к Кредитному потребительскому кооперативу «Богословский», в лице конкурсного управляющего Хистного С. Ю., о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости, установил:
Фролова О.В. обратилась в Краснотурьинский городской суд с иском к КПК «Богословский» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости. В обоснование иска указав, что она по договору купли-продажи от <дата обезличена> приобрела в собственность у Окуловой М.А. земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой, площадью 617 кв.м., за 142 000 руб. Стоимость объекта недвижимости оплачивалась покупателем за счет заемных денежных средств, на основании договора займа №ОФ000000071 от <дата обезличена>, заключенного между КПК «Богословский» и Фроловой О.В. Право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес обезличен> за истцом <дата обезличена>, а на спорный земельный участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КПК «Богословский». В настоящее время КПК «Богословский» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в связи с чем указанное юридическое лицо не имеет возможности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении обременения в виде ипотеки. Поскольку обязательства по договору займа №ОФ000000071 от <дата обезличена> были выполнены перед КПК «Богословский» в полном объеме <дата обезличена>, истец просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой, площадью 617 кв.м.
Определением судьи Краснотурьинского городского суда от <дата обезличена> к участию в деле в качестве ответчика привлечен конкурсный управляющий должника КПК «Богословский» - Хистный С. Ю., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Окулова М.А. (л.д.22-23).
В ходе рассмотрения дела истец Фролова О.В. уточнила исковые требования, просила признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой, площадью 617 кв.м. (л.д.77).
В судебное заседание истец Фролова О.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена путем вручения судебного извещения (л.д. 76). В адрес суда направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что исковые требования поддерживает в полном объеме (л.д. 77).
Представитель ответчика КПК «Богословский», в лице конкурсного управляющего Хистного С. Ю., в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен путем направления судебных извещений по известному адресу (л.д., 89), о причинах неявки суд не известил.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Окулова М.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> в судебное заседание не явились, будучи заблаговременно извещенными о дате, времени и месте его проведения путем направления судебных извещений по месту нахождения и жительства (л.д. 80), о причинах неявки суд не известили.
Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Краснотурьинского городского суда (л.д. 81).
Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1 ст. 807 ГК по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации приведено понятие залога как одного из способа обеспечения исполнения обязательств, из которого следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно положениям статьи 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 3 названного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании пункта 1 статьи 64.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 01.09.2020 года между Окуловой М.А. (продавцом) и Фроловой (покупатель), заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок, площадью 617 +/- 9 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для садоводства, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой, участок № (л.д. 47).
Согласно п. 3 договора купли-продажи земельный участок продан покупателю за 142 000 руб., которые выплачиваются покупателем продавцу за счет заемных средств КПК «Богословский» по договору займа №ОФ000000071 от <дата обезличена>, заключенному между КПК «Богословский» и заемщиком Фроловой О.В.
В соответствии с п. 4 указанного договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что земельный участок будет находится в залоге у КПК «Богословский» с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе. В залоге у продавца земельный участок находится не будет.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что <дата обезличена> между КПК «Богословский» и Фроловой О.В. был заключен договор займа №ОФ000000071, в соответствии с условиями которого кооператив предоставил Фроловой О.В. займ в размере 142 000 руб. на покупку земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой, участок №, дата возврата кредита - <дата обезличена> (л.д.48-50).
Обеспечением обязательства по договору займа являлось поручительство и последующий залог недвижимого имущества: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой, участок №, принадлежащего на праве собственности Фроловой О.В.
Государственная регистрация права собственности Фроловой О.В. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой, участок №, произведена <дата обезличена> (л.д. 62-63).
Управлением Росреестра по <адрес обезличен> в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке <дата обезличена> зарегистрировано также обременение № в отношении спорного объекта недвижимости в виде залога в пользу КПК «Богословский» на срок с <дата обезличена> по <дата обезличена> (л.д. 62 оборотная сторона).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлена, что сторонами не оспаривалось в судебном заседании, а также из пункта 7 договора купли-продажи следует, что продавец передал, а покупатель принял земельный участок без составления акта приема – передачи.
Материалами дела подтверждается, что на основании платежного поручения № от <дата обезличена> денежные средства областного материнского (семейного) капитала в размере 141227,00 перечислены на счет КПК «Богословский» (л.д.106).
Кроме того, из квитанции к ПКО №ОФ000000883 от <дата обезличена> следует, что Фролова О.В. <дата обезличена> внесла в кассу КПК «Богословский» денежные средства в размере 4 021,31 руб. в счет погашения задолженности по договору займа №ОФ000000071 от <дата обезличена>, в которой также указано, что займ погашен (л.д.13)
Факт получения кредитором КПК «Богословский» денежных средств по договору займа №ОФ000000071 от <дата обезличена> в полном размере подтверждается справкой КПК «Богословский» от <дата обезличена> и ответчиком не опровергнут (л.д.14).
Таким образом, обязательства Фроловой О.В. по выплате денежных средств по договору займа №ОФ000000071 от <дата обезличена>, обеспеченного залогом (ипотекой в силу закона), прекратились в связи с исполнением (выплата денежных средств в полном объеме).
Как предусмотрено положениями ч. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.
В соответствии с частями 11, 12 и 13 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Кроме того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 53 приведенного выше постановления Пленума ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об обременении на объект недвижимости – земельный участок №, расположенный в СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой <адрес обезличен>, являющейся предметом залога по договору купли-продажи между продавцом и покупателем, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя.
В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда <адрес обезличен> адрес от <дата обезличена> КПК «Богословский» признан несостоятельным (банкротом), в отношении КПК «Богословский» открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего КПК «Богословский» возложены на конкурсного управляющего Хистного С.Ю. (л.д.28-31), что исключает возможность совместного обращения в регистрирующий орган для погашения регистрационной записи об обременении на объект недвижимости. При этом, наличие регистрационной записи об обременении нарушает права собственника объекта недвижимости на распоряжение принадлежащим ему имуществом.
Учитывая, что обязательства по договору займа №ОФ000000071 от <дата обезличена>, заключенного между КПК «Богословский» и Фроловой О.В., исполнены сторонами в полном объеме, запись в ЕГРН о праве залога нарушает права истца, право залога прекращено, совместное обращение в орган регистрации прав с заявлением о прекращении регистрационной записи об ипотеке не представляется возможным, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Фроловой О. В. к Кредитному потребительскому кооперативу «Богословский», в лице конкурсного управляющего Хистного С. Ю., о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в виде залога земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой, участок №, площадью 617 +/- 9 кв.м., с кадастровым номером №.
Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, СТ № Рабочих и служащих АО Базстрой, участок №, площадью 617 +/- 9 кв.м., с кадастровым номером №, о погашении записи об ипотеке в пользу Кредитного потребительского кооператива «Богословский».
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Краснотурьинский городской суд Свердловской области.
Председательствующий: судья (подпись) Чумак О.А.