РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 июня 2026 года г. Екатеринбург
Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Проняевой А.А. при секретаре судебного заседания Григорьевой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шевелева ФИО10 к Администрации г. Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании торгов недействительными, признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделок, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
спорным является земельный участок с кадастровым номером №), расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 202 +/-12 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов.
Извещение о проведении аукциона в отношении земельного участка № было опубликовано 07.11.2024 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, на официальном сайте ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» www.fiso96.ru.
26.12.2024 проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка № сроком на 30 месяцев.
Победителем аукциона признан истец Шевелев И.В.
Окончательное предложение о цене предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы) составило 2 935 275,23 руб.
Между МУГИ СО (арендодатель) и Шевелевым И.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец просит признать недействительными проведенные 26.12.2024 торги в отношении земельного участка № признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, вернуть уплаченные истцом арендные платежи в сумме 445 607 руб., убытки – 73 034 руб., расходы по уплате государственной пошлины.
В обоснование требований указано, что организатор торгов не сообщил об отнесении участка к приаэродромной территории, препятствующей использованию участка в соответствии с видом разрешенного использования (под строительство индивидуального жилого дома). Невозможность использования земельного участка № для ИЖС свидетельствует о недействительности торгов и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель истца Жабокрик И.Л. на удовлетворении иска настаивал.
Представитель ответчика Администрации г. Екатеринбурга Фатеева Е.М., представитель ответчика МУГИ СО Лыжина А.М., представитель третьего лица ГКУ Свердловской области «Фонд имущества Свердловской области» Делидов К.С. против удовлетворения иска возражали.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, их неявка в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.
Заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Земельное законодательство предусматривает преимущественное приобретение прав в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Из разъяснений, изложенных в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» следует, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом. Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, нарушение полноты информации о предмете торгов, о существующих обременениях продаваемого имущества. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
В соответствии с пунктом 21 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать, в том числе, сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории) (подпункт 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).
Сведения о предмете аукциона, правах на него, ограничениях этих прав и обременениях недвижимого имущества являются основополагающими, влияющими на представление о предмете торгов, в частности таких его свойствах и качествах, которые в обороте рассматриваются как существенные, непосредственно влияют на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов, выразившего волю на приобретение вещи с конкретными потребительскими свойства. Именно поэтому в отношении земельных участков, предназначенных для застройки, основополагающими сведениями являются также сведения об условиях и параметрах разрешенного строительства, технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Перечень информации о предмете аукциона, приведенный в подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, по мнению суда, не является исчерпывающим.
В извещении должна быть приведена вся известная организатору торгов информация о предмете, существенно влияющая на возможность его использования в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, в данном случае - для индивидуального жилищного строительства.
Иное будет свидетельствовать о введении участников аукциона в заблуждение относительно предмета сделки (статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае в извещении о проведении аукциона были опубликованы только те сведения об участке, которые содержались в публичном реестре недвижимости.
Между тем, решением Управления Роспотребнадзора по Свердловской области № установлены границы седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) и ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости.
Согласно уведомлению Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ, направленному в адрес Шевелева И.В., земельный участок № полностью расположен в границах седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово), в зоне запрета строительства нормируемых объектов капитального строительства.
Суд при разрешении настоящего дела на основании части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации руководствуется выводами, изложенными в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа по делу №А60-26336/2025 от 20.05.2026, о том, что информация о планируемом установлении седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Кольцово) с учетом уточнения конечной даты установления ЗОУИТ публиковалась в СМИ 01.01.2025.
Суд приходит к выводу, что по вине ответчика МУГИ СО содержание ограничения прав на объект недвижимости № раскрыто в извещении не было.
В силу части 6 статьи 1, части 5 статьи 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости подлежат внесению дополнительные сведения об объекте недвижимости, в частности, сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута. Данные сведения являются сведениями об ограничении прав и обременении недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации к видам зон с особыми условиями использования территорий отнесены, в том числе, приаэродромная территория.
Само по себе отсутствие сведений в ЕГРН, вопреки доводам ответчика МУГИ СО, не указывает на отсутствие ограничений в использовании объектов недвижимого имущества, расположенных в охранных зонах.
До момента внесения сведений о зонах с особыми условиями использования территории в публичный реестр запрет осуществления какой-либо деятельности в охранной зоне обусловлен напрямую специальными действующими нормами и правилами, в частности, Правилами выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2017 № 1460.
Данные нормы предусматривают ограничения в осуществлении строительства в соответствующей зоне - либо запрет, либо необходимость получения дополнительных согласований.
Из обстоятельств дела следует, что уполномоченный орган знал и должен был знать о существующих ограничениях в использовании участка, в том числе, в его застройке, поскольку должен был получить до проведения аукциона всю соответствующую информацию об условиях и параметрах разрешенного строительства.
Суд может отказать в признании торгов недействительными по основаниям заблуждения относительно предмета сделки, если лицо действовало без обычной осмотрительности с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемый по аналогии).
Оснований полагать, что истцом нарушены требования разумности и осмотрительности при участии в торгах, нет.
Информация об обременениях и ограничениях в использовании участка в извещении была не полная. Возможности предварительного получения градостроительного плана земельного участка у истца в отсутствие прав на земельный участок не было.
Данные обстоятельства указывают на неполное раскрытие информации о предмете торгов, ограничениях в его использовании и обременениях прав, что, безусловно, повлияло на ошибочное представление истца как участника торгов о характеристиках и качестве предмета сделки и повлияло на ценообразование на торгах.
С учетом изложенного, суд признает недействительными торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 202 кв.м сроком по ДД.ММ.ГГГГ, победителем которых признан Шевелев И.В.; а также признает недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Шевелевым И.В. и МУГИ СО в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
В качестве организатора торгов согласно пункту 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 Положения о Министерстве (утв. Постановлением Правительства Свердловской области от 26.07.2012 № 824-ПП) Министерство является уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами, находящимися в областной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Екатеринбург».
Приказом Министерства № от ДД.ММ.ГГГГ ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» определено организатором аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок на право заключения договора аренды земельного участка №.
В соответствии с пунктом 13.3. Устава Фонда учреждение по поручению Правительства Свердловской области и (или) основного уполномоченного органа по управлению государственным имуществом Свердловской области организует и проводит аукционы по продаже земельных участков или продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми в соответствии с действующим законодательством осуществляет Правительство Свердловской области, в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Свердловской области.
В соответствии с частью 3 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации подготовка к проведению аукциона, в том числе, сбор соответствующей информации, осуществляется уполномоченным органом, в данном случае МУГИСО.
Документы для проведения аукциона представлены Министерством и были лишь продублированы Фондом.
Фонд не уполномочен на сбор дополнительной информации о предмете торгов.
Поскольку ненадлежащее предоставление информации о предмете аукциона вызвано неполным сбором документов на стадии подготовки к проведению аукциона, то убытки истца в размере 73 034 руб., уплаченные ПАО «Россети» в связи с необходимостью осуществления технологического присоединения к электрическим сетям, подлежат взысканию с ответчика МУГИ СО.
При этом суд учитывает, что Администрация г. Екатеринбурга участником спорных отношений (организатором торгов, уполномоченным на распоряжение землями органом, участником торгов) не являлась, в данной части права истца не нарушала.
Поскольку судом признан недействительным договор аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ, уплаченные Шевелевым И.В. на основании платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу арендодателя денежные суммы в общем размере 445 607 руб. подлежат взысканию с Администрации г. Екатеринбурга.
На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика МУГИ СО в пользу истца Шевелева И.В. расходы по уплате государственной пошлины 10 000 руб., с ответчика Администрации г. Екатеринбурга – 13 640,18 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
иск Шевелева ФИО12 (СНИЛС №) к Администрации г. Екатеринбурга (ИНН 6661004661), Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960) о признании торгов недействительными, признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделок, взыскании денежных средств удовлетворить.
Признать недействительными торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 202 кв.м сроком по ДД.ММ.ГГГГ, победителем которых признан Шевелев ФИО11.
Признать недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Шевелевым ФИО13 и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
Взыскать с Администрации г. Екатеринбурга в пользу Шевелева ФИО14 денежные средства в размере 445 607 рублей, расходы по уплате государственной пошлины – 13 640 рублей 18 копеек.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу Шевелева ФИО15 денежные средства в размере 73 034 рубля, расходы по уплате государственной пошлины – 10 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Чкаловский районный суд города Екатеринбурга.
Председательствующий (подпись) А.А. Проняева
Копия верна
Судья