РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25.05.2026 г. Нижний Тагил
Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего Верещагиной Э.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Костаревой Э.Р., с участием истца Шадриной Л.П., её представителя Карачевой Е.И., представителя ответчика Согоян Э.М. – Тимершиной О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-870/2026 по иску Шадриной Л. П. к Согоян Э. М. об обеспечении доступа в нежилое помещение, по встречному иску Согоян Э. М. к Шадриной Л. П. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании уплаченной цены, установил:
Шадрина Л.П. обратилась с иском к Согоян Э.М., в котором просит обязать Согоян Э.М. обеспечить доступ в нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пом. № в целях исполнения постановления судебного пристава-исполнителя в части восстановления оконного проема путем определения объема работ и выполнения указанных работ, а также взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины 3 000 руб., почтовых расходов 255 руб.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ указанное нежилое помещение Шадриной Л.П. было продано Согоян Э.М. Ранее на основании решения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Шадриной Л.П. были выполнены работы в виде демонтажа козырька и рекламной конструкции, освобожден земельный участок путем демонтажа входной группы в нежилом помещении, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство, возбужденное для исполнения решения, было прекращено. Вместе с тем, постановлением заместителя начальника отдела судебных приставов от ДД.ММ.ГГГГ постановление от ДД.ММ.ГГГГ отменено, так как не было восстановлен оконный проем в стене многоквартирного дома, на его месте расположена стеклянная дверь. Поскольку Шадрина Л.П. в настоящее время не является собственником помещения, необходимо исполнить решение, вынуждена обратиться с настоящим иском (л.д. 3 – 4).
Ответчик Согоян Э.М. исковые требования не признала, обратилась со встречным иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества, заключенный между Шадриной Л.П. и Согоян Э.М.; взыскать с Шадриной Л.П. в пользу Согоян Э.М. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 500 000 руб.; а также взыскать с Шадриной Л.П. в пользу Согоян Э.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере 43 000 руб.
В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Стоимость имущества составила 2 500 000 руб. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи в день заключения договора. При заключении договора продавец предоставил покупателю документы, в том числе техническую документацию, сведения о характеристиках объекта, иные документы, подтверждающие законность его состояния и возможность использования по назначению. Указанные документы и сведения сформировали у покупателя обоснованное представление о том, что объект соответствует требованиям законодательства, не имеет обременений, пригоден для использования в коммерческих целях. После регистрации прав на недвижимое имущество покупателю в МФЦ была представлена выписка из ЕГРН. В разделе № выписки обозначен технический план помещения, в котором отражены все конструктивные элементы помещения, то есть помещение выглядело также как при его осмотре. При заключении сделки у покупателя не возникало сомнений в надлежащем качестве недвижимого имущества, которое было пригодно для осуществления предпринимательской деятельности. В ходе переговоров между сторонами по сделке покупатель был уведомлен, что в отношении недвижимого имущества отсутствуют какие-либо притязания третьих лиц, обременения, запреты и иные ограничения, которые могут повлиять на осуществление права собственника. Данное заверение покупателя следует, в том числе и из п. 5 договора. После приобретения недвижимого имущества покупателю стало известно о том, что в отношении недвижимого имущества имеется обязанность по приведению его в первоначальное состояние, путем демонтажа входной двери со стороны главной улицы и восстановлению оконного проема в стене. Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии существенного недостатка недвижимого имущества, который не был оговорен продавцом при заключении договора, не мог быть выявлен покупателем при заключении договора, делает невозможным использование помещения по его целевому назначению. Демонтаж входной группы и восстановление оконного проема фактически лишает объект коммерческой ценности и возможности его нормальной эксплуатации. Поскольку данный объект недвижимости был приобретен для осуществления предпринимательской деятельности, с учетом имеющегося недостатка, покупатель лишается того, на то он вправе был рассчитывать при заключении договора (л.д. 77 – 79).
В судебном заседании истец Шадрина Л.П., её представитель Карачева Е.И., заявленные требования поддержали по изложенным в иске основаниям, встречные исковые требования не признали. Дополнительно указали, что Шадрина Л.П. не занималась выполнением работ, направленных на исполнение решения суда, этими вопросами занимался её супруг. Со слов супруга решение суда было исполнено в полном объеме, кроме того, это было подтверждено тем, что исполнительное производство было окончено, с неё были сняты все ограничения. Считая, что решение суда было исполнено в полном объеме, нежилое помещение было выставлено на продажу. Продажей помещения занимался риэлтор ФИО5 Она показала нежилое помещение брату Согоян Э.М. – ФИО6, который намеревался приобрести помещение для себя. О том, что покупателем помещения будет являться Согоян Э.М., узнали за день до сделки. При заключении договора купли-продажи в МФЦ Шадрина Л.П. впервые увидела Согоян Э.М., в ходе разговора сообщила о том, почему продает помещение: не смогли собрать согласие всех собственников помещений, поэтому помещение невозможно в дальнейшем использовать как магазин; о том, что нужно получить согласие всех собственников помещений для использования общего имущества. Вместе с тем, Согоян Э.М. от заключения договора не отказалась. Сама Согоян Э.М. при подписании акта приема-передачи видела состояние нежилого помещения. Согоян Э.М. не лишена возможности принять меры для получения согласований для возведения и ввода в эксплуатацию входной группы.
Ответчик Согоян Э.М. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, направила представителя Тимершину О.С., которая заявленные встречные исковые требования поддержала по изложенным во встречном иске основаниям, первоначальные исковые требования не признала. Дополнительно пояснила, что покупатель Согоян Э.М. осматривала помещение, оно выглядело как нежилое. Продавцом были переданы все документы в отношении помещения, в том числе документы о переводе помещения из жилого в нежилое. В настоящее время помещение нельзя использовать как нежилое, необходимо переводить из нежилого в жилое.
Свидетель ФИО5 показала, что в ДД.ММ.ГГГГ году к ней обратился супруг Шадриной Л.П. – ФИО7 для продажи спорного помещения. Цена помещения была занижена, так как не была узаконена входная группа, о чем есть решение суда, крыльцо перед входной группой необходимо демонтировать. Об этом говорила каждому покупателю. Сам свидетель с решением суда была ознакомлена. На показ приехал ФИО6, он согласился приобрести помещение. За сутки до сделки сказал, что покупателем будет его сестра Согоян Э.М. После сделки выехали на объект, где составили акт приема-передачи. Вход в помещение возможен только через подъезд, поскольку лестница к входной группе с улицы была демонтирована.
Свидетель ФИО7 показал, что он занимался вопросами исполнения решения суда. Считая, что решение суда исполнено, поскольку с супруги, как с должника по исполнительному производству, были сняты ограничения, решили продать помещение. Как оказалось впоследствии, решение исполнено не в полном объеме, а именно не восстановлен оконный проем. Согоян Э.М. впервые увидел в МФЦ при заключении договора.
Заслушав объяснения сторон, допросив свидетелей ФИО8, ФИО7, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Шадриной Л.П. (продавец) и Согоян Э.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Цена договора составила 2 500 000 руб., передана в день подписания договора (л.д. 61 - 62).
Из договора следует, что продавец ставит покупателя в известность об отсутствии каких-либо не названных в настоящем договоре ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого недвижимого имущества, до заключения настоящего договора указанное недвижимое имущество никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Покупатель ознакомлена со всеми документами, содержащими технические характеристики приобретаемого объекта. Претензий к продавцу по передаваемому недвижимому имуществу, относительно описания технических характеристик объекта не имеется. Дефектов, недостатков при осмотре не обнаружено, нежилое помещение находится в состоянии, отвечающем его функциональному назначению.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на нежилое помещение за Согоян Э.М. (л.д. 41 – 44).
Также из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования прокурора <адрес>. Признано недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. На Шадрину Л.П. возложена обязанность привести в первоначальное состояние нежилое помещение № площадью № кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, путем восстановления оконного проема в стене многоквартирного дома, демонтажа козырька и рекламной конструкции, освободить земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>, путем демонтажа входной группы (л.д. 70 – 74).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по <адрес> и <адрес> УФССП по <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении Шадриной Л.П. с предметом исполнения: обязать Шадрину Л.П. привести в первоначальное состояние нежилое помещение № площадью № кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, путем восстановления оконного проема в стене многоквартирного дома, демонтажа козырька и рекламной конструкции, освободить земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>, путем демонтажа входной группы (л.д. 112).
ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об окончании исполнительного производства в связи с фактическим исполнением требований исполнительного документа.
Постановлением заместителя начальника отдела – заместителем старшего судебного пристава отдела судебных приставов по <адрес> и <адрес> ГУФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлением от ДД.ММ.ГГГГ отменено, исполнительное производство возобновлено, исполнительному производству присвоен №-ИП, судебному приставу-исполнителю указано на необходимость принять меры, направленные на исполнение требований исполнительного документа (л.д. 111-оборот).
Основанием для принятия постановления явилось то, что исполнительное производство в части восстановления оконного проема в стене многоквартирного дома (на его месте расположена стеклянная дверь в помещение), в части приведения помещения в первоначальное состояние не исполнено.
По мнению ответчика Согоян Э.М., продавцом Шадриной Л.П. при заключении договора купли-продажи нежилого помещения информация о том, что имеется решение суда о восстановлении проема окна была скрыта, что свидетельствует о недобросовестном поведении со стороны продавца при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в связи с чем, договор подлежит расторжению со взысканием цены договора.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данными кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По смыслу приведенных норм права понятие существенности является оценочной категорией, а потому в каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться судом с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом используемый законодателем термин «ущерб» нельзя рассматривать в качестве основного критерия существенности нарушения. Убытки могут отсутствовать или быть ничтожно малы, но при этом сторона сделки в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать по договору. Поэтому под ущербом в данном случае следует понимать любые негативные последствия, возникающие в связи с нарушением договора, включая не только имущественные потери, но и ущемление неимущественных интересов стороны, заявляющей о расторжения сделки.
Шадрина Л.П., заключая договор купли-продажи, заведомо зная, не сообщила покупателю Согоян Э.М., что в отношении спорного нежилого помещения имелся судебный спор, по результатам которого решением суда на Шадрину Л.П. возложена обязанность привести нежилое помещение в первоначальное состояние путем восстановления оконного проема в стене многоквартирного дома, демонтажа козырька и рекламной конструкции, освобождения земельного участка путем демонтажа входной группы. Также Шадрина Л.П. не сообщила покупателю о том, что решение суд исполнено ею не в полном объеме, а именно оконный проем в стене многоквартирного дома не восстановлен.
Доказательства обратного суду не представлены. Ссылки Шадриной Л.П. на том, что при личном общении в МФЦ сообщила Согоян Э.М. о причинах продажи нежилого помещения, о проблемах, связанных с получением согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества, показания свидетелей о том, что брату покупателя сообщалось о недостатках нежилого помещения, в соответствии со ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации недостаточны для признания того, что продавцом предприняты необходимые и достаточные меры по доведению до покупателя информации о состоянии нежилого помещения.
На основании ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Фактически Шадриной Л.П. допущены существенные нарушения при изменении назначения спорного помещения с жилого на нежилое.
После исполнения решения суда нежилое помещение не будет иметь входного узла, без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, чем делает невозможным осуществление Согоян Э.М. предпринимательской деятельности в указанном помещении (л.д. 94 – 98).
Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами, поскольку Шадрина Л.П. допустила существенное нарушение условий договора купли-продажи, что повлекло для Согоян Э.М. такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи по подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с расторжением договора купли-продажи, с Шадриной Л.П. в пользу Согоян Э.М. подлежит взысканию денежная сумма по договору в размере 2 500 000 руб.
Требование Шадриной Л.П. об обеспечении доступа в нежилое помещение удовлетворению не подлежит ввиду удовлетворения судом встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Факт оплаты истцом государственной пошлины за подачу иска подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 43 000 руб. (л.д. 80). Размер государственной пошлины определен исходя из того, что истцом заявлены требования неимущественного и имущественного характера.
В связи с удовлетворением исковых требований в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.
Отказ в иске Шадриной Л.П. влечет по смыслу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ во взыскании судебных расходов.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Шадриной Л. П. к Согоян Э. М. об обеспечении доступа в нежилое помещение отказать.
Встречные исковые требования Согоян Э. М. к Шадриной Л. П. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании уплаченной цены удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Шадриной Л. П. и Согоян Э. М..
Взыскать с Шадриной Л. П. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №) в пользу Согоян Э. М. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) руб., расходы по оплате государственной пошлине в размере 43 000 (сорок три тысячи) руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его составления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Нижний Тагила Свердловской области.
Решение суда в окончательной форме составлено 08.06.2026.
Председательствующий Э.А. Верещагина