РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 мая 2026 года г. Екатеринбург
Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Проняевой А.А. при секретаре судебного заседания Григорьевой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маковой Дарьи Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «45-й квартал» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Макова Д.С. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «45-й квартал», в котором с учетом уточнения исковых требований просит:
- признать ничтожным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, в части пунктов 3.1 и 4.1 об определении стоимости общей площади объекта долевого строительства без учета понижающего коэффициента;
- уменьшить цену договора на 440 275,14 руб., взыскав с ответчика в пользу истца указанную денежную сумму;
- взыскать убытки в размере 82 224,09 руб. в виде уплаченных процентов по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ПАО «Сбербанк»;
- проценты за пользование чужими денежными средствами – 210 439,39 руб. с продолжением их начисления до момента фактического исполнения решения суда;
- компенсацию морального вреда – 100 000 руб.,
- штраф;
- расходы на оплату услуг представителя – 22 000 руб., по оформлению доверенности – 3 580 руб.
В отзыве на иск ответчик иск не признал.
В обоснование возражений указано, что в договоре долевого участия со стороны застройщика допущена техническая ошибка в указании общей проектной площади квартиры. В п. 3.1 договора при указании общей проектной площади квартиры застройщиком не был учтен понижающий коэффициент для террасы. Ответчик ссылается на необходимость принятия во внимание проектной площади квартиры истца, равной 34,07 кв.м.
В судебном заседании представитель истца Башкова О.В. доводы, изложенные в иске, уточнениях поддержала.
Представитель ответчика Брюшинин А.С. против удовлетворения иска возражал.
В соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона Российской Федерации от 22.12.2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на Интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.
С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело при данной явке в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о судебном заседании.
Заслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установлена в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с п. 1 ч. 1 чт. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.
Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 9 части 1 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в границах являющегося элементом планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренным утвержденной документацией по планировке территории, должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В соответствии с подпунктом 4 части 2 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации» О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 12 Закона Российской Федерации продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.
Как установлено судом на основании исследованных материалов дела, между ООО «Специализированный застройщик «45-й квартал» и Маковой Д.С. заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – ДДУ), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства однокомнатную квартиру № (общая проектная площадь 38,15 кв.м).
Пунктом 4.1 договора предусмотрена цена договора – 4 136 960 руб.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Маковой Д.С. передана квартира площадью 30,8 кв.м, а именно: коридор – 6,8 кв.м, жилая площадь – 11,4 кв.м, кухня 7,9 кв.м, ванная – 2,9 кв.м, санузел – 1,7 кв.м, терраса – 5,8 кв.м.
На основании ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ Макова Д.С. является собственником квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Согласно выписке из ЕГРН площадь квартиры составляет 30,8 кв.м.
Пунктом 4.7 договора, в частности, предусмотрено, что в случае, если общая площадь объекта долевого строительства (квартиры) по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется менее той, что указана в пункте 3.1 договора, застройщик обязуется осуществить возврат участнику излишне уплаченных денежных средств, исходя из стоимости 1 кв.м общей площади квартиры, рассчитанной исходя из стоимости квартиры, указанной в пункте 4.1 договора.
Между сторонами ДДУ заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, по которому застройщик обязался передать Маковой Д.С. денежную сумму в размере 184 567 руб.
Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, указанная денежная сумма в размере 184 567 руб. принята истцом в качестве соответствующей компенсации за разницу в площадях квартиры, вопрос о ее возврате застройщику истцом не обсуждается.
Истцом фактически оспаривался порядок расчета стоимости 1 кв.м. квартиры, а также порядок определения площади квартиры.
Как было указано выше, ч.1 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ обязывает застройщика в случае, если общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы, определять такую площадь с понижающими коэффициентами.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Соответственно, указанная в п. 3.1 договора общая приведенная площадь 38,15 кв.м является неверной, поскольку при наличии террасы определена без понижающего коэффициента.
Правильной общей приведенной площадью в п.3.1 договора застройщику необходимо было указать 34,07 кв.м.
Таким образом, стоимость квадратного метра определяется следующим образом: 4 136 960 руб./34,07 кв.м. = 121 425,30 руб.
В связи с изменением проектной площади квартиры и ввиду того, что договором не определена стоимость 1 кв.м. площади квартиры, между сторонами возник спор об определении общей стоимости квартиры.
Судом установлено, что в связи с уменьшением площади квартиры на 1,53 кв.м. во исполнение пункта 4.7 договора истцу выплачена сумма в размере 184 567 руб. по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное позволяет формировать суду выводы о том, что застройщиком в полном объеме исполнены принятые по ДДУ с Маковой Д.С. обязательства, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о признании договора ничтожным в части, уменьшении цены договора не имеется.
Суд считает, что оснований для взыскания убытков не имеется, поскольку, как было указано выше, доказательств того, что изначально цена квартиры была менее той, что указана в ДДУ, истцом суду не представлено, и, соответственно, предъявленные к взысканию суммы не могут являться убытками.
Пунктом 4.7 договора сторонами предусмотрен окончательный расчет в зависимости от фактической площади квартиры, в соответствии с указанным пунктом ответчиком истцу возвращены денежные средства в полном объеме.
В удовлетворении основного требования судом отказано, в связи с чем оснований для удовлетворения требований акцессорных о взыскании штрафных санкций, компенсации морального вреда также не имеется.
Поскольку в удовлетворении исковых требований суд отказывает, на основании положений, предусмотренных статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для компенсации истцу судебных расходов.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
иск Маковой Дарьи Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «45-й квартал» о защите прав потребителя оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Чкаловский районный суд города Екатеринбурга.
Председательствующий (подпись) А.А. Проняева
Копия верна
Судья