РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
12 мая 2026 года г. Тобольск
Тобольский городской суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Гавриковой М.А., при ведении протокола секретарем Сыропятовой Э.Э.
с участием представителя ответчика по встречному иску Акимфеевой Натальи Владимировны, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Тобольска к Зарембе Дмитрию Сергеевичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, и встречному иску Зарембы Дмитрия Сергеевича о признании права собственности на объект, установил:
Администрации города Тобольска обратилась в суд с иском к Зарембе Дмитрию Сергеевичу об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 59%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> у Зарембы Дмитрия Сергеевича путем продажи с публичных торгов.
В обоснование иска указано, что 10.03.2009г. между Администрацией города Тобольска и Зарембой С.П. был заключен договор аренды земельного участка № 03-09/137-09, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью 6272 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> под незавершенное строительством здание профилактория на 100 мест со столовой сроком на 10 лет (пункт 7.2 договора аренды). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, Заремба С.П. приобрел по договору купли-продажи объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 100 кв.м., по адресу: <адрес>.11.07.2019г. Зарембе С.П. было выдано разрешение на строительство № 72- 303-051-2019 - реконструкцию объекта капитального строительства «Незавершенного строительством здания профилактория на 100 мест со столовой под жилой дом со встроенными офисами и блоком столовой на 100 мест с магазином в г. Тобольске» со сроком до 11.01.2021г. (приказом Департамента от 03.09.2020 № 290-п срок разрешения продлен до 11.08.2022г.) 26.06.2019г. Заремба С.П. обратился в администрацию города Тобольска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду на три года для завершения строительства здания профилактория на 100 мест со столовой.12.08.2019г. заключен новый договор № 04-04/153-19 аренды земельного участка, а договор аренды № 03-09/137-09 от 10.03.2009г. расторгнут по соглашению сторон № 04-06/225-19. Пунктом 7.2 договора аренды определено, что договор действует с момента подписания акта приема-передачи сторонами сроком на три года (до 12.08.2022). Приказом Департамента и градостроительства Администрации г. Тобольска от 14.09.2021г. № 526-п изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, с вида «под незавершенное строительством здание профилактория на 100 мест со столовой» на вид «многоквартирные жилые дома» с последующим заключением между сторонами соглашения от 19.10.2021г. № 04-05/79-21 о внесении изменений в договор аренды. ДД.ММ.ГГГГ. Заремба С.П. умер, право аренды на земельный участок с кадастровым номером № перешло в порядке наследования к Зарембе Дмитрию Сергеевичу (свидетельство о праве на наследство по закону от 20.05.2022г.). Соглашением от 01.06.2022г. № 11-09/07/51-22 увеличен срок действия договора аренды земельного участка № 04-04/153-19 от 12.08.2019г. по 11.08.2025г. Учитывая вышеизложенное, завершить строительство объекта Ответчик обязан в срок не позднее 11.08.2025г. В 2022г. в ходе проведения кадастровых работ, Ответчиком из земельного участка с кадастровым номером № путем раздела было образовано два земельных участка с кадастровым номером № и с кадастровым номером №. В связи с чем, 17.11.2022г. между истцом и ответчиком заключено соглашение № 11-09/08/185-22 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и заключен новый договор № 11- 09/06/106-22 аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью 2216 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> под многоквартирные жилые дома сроком 11.08.2025 (пункт 7.2 договора аренды). 29.09.2025г. было подготовлено уведомление № 11-01/11/4432 о прекращении договора аренды и изъятии объекта незавершенного строительства. Уведомление получено 30.09.2025г. 29.07.2025г. специалистом истца проведено обследование земельного участка по адресу: <адрес> По результатам обследования установлено, что земельный участок огорожен, расположено двухэтажное кирпичное строение (назначение не установлено). Согласно выписки из ЕГРН от 13.08.2025г. на земельный участок с кадастровым номером №, данные о правообладателе отсутствуют, спорный земельный участок расположен в границах городского округа-город Тобольск, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, обременения отсутствуют.
В связи с чем, истец просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 59%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> у Зарембы Дмитрия Сергеевича путем продажи с публичных торгов.
На иск поступили возражения (т.1 л.д.92-94, 195-198).
Заремба Д.С. обратился с встречным иском о признании права собственности на указанный объект. В обоснование указано, что спорный объект является вспомогательным по отношению к основному объекту. Исходным разрешением на строительство № 72-303-051-2019 предусматривалось строительство жилого дома со встроенными офисами и блоком столовой на 100 мест с магазином. Основной объект (жилой дом) на земельном участке № введён в эксплуатацию. Спорный объект (магазин/общественное питание) расположен на смежном участке, образованном при разделе, и является вспомогательным по отношению к основному объекту, предназначен для обслуживания жилого дома. Следовательно, отдельное разрешение на строительство вспомогательного объекта не требовалось, а имевшееся разрешение распространяется и на него. Заключением строительно-технической экспертизы № 23/26 от 23.04.2026 (ООО «ЭКО-Н ЭКСПЕРТ») подтверждено, что объект готов на 97%, то есть фактически завершён (физический износ — 10%, категория технического состояния - «исправное»); соответствует пожарным, экологическим, санитарным и строительным нормам; выявленные недостатки являются устранимыми; не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан; является вспомогательным по отношению к жилому дому. Данное обстоятельство подтверждает, что сохранение и эксплуатация объекта возможны, а его изъятие или снос являются несоразмерной мерой. Администрация экспертное заключение не оспорила, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявила. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не должно ухудшать положение добросовестного застройщика. Изменение вида разрешенного использования земельного участка в декабре 2022 года сделало невозможным завершение строительства в первоначальном виде. Администрация, изменив вид разрешённого использования на «магазин», фактически признала необходимость адаптации, однако новое разрешение на строительство не выдала, а срок старого разрешения истёк ещё до изменения вида разрешенного использования земельного участка. Нарушение сроков строительства вызвано действиями Администрации (т.1 л.д.222-225).
Представитель администрации г. Тобольска в судебном заседании не участвовал.
Ответчик Заремба Д.С. не участвовал.
Его представитель Акимфеева Н.В. (доверенность т.1 л.д.174, диплом л.д.166) поддержала доводы встречного иска, ссылаясь на то, что Заремба Д.С., получив в наследство недостроенные объекты, принял все необходимые меры для окончания их строительства и ввода в эксплуатацию, но времени не хватило в том числе, из-за изменения вида разрешенного использования земли.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, с учетом мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, рассмотрел дело при данной явке.
Заслушав объяснения сторон, оценив представленные сторонами и истребованные судом доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска, отказе в удовлетворении первоначального.
Из материалов дела следует, что 10.03.2009г. между Администрацией города Тобольска и Зарембой С.П. был заключен договор аренды земельного участка № 03-09/137-09, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью 6272 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> под незавершенное строительством здание профилактория на 100 мест со столовой сроком на 10 лет (пункт 7.2 договора аренды) (т.1. л.д.10-16).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, Заремба С.П. приобрел по договору купли-продажи объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 100 кв.м., по адресу: <адрес> (т.1 л.д.18-19).
11.07.2019г. Зарембе С.П. было выдано разрешение на строительство № 72- 303-051-2019 - реконструкцию объекта капитального строительства «Незавершенного строительством здания профилактория на 100 мест со столовой под жилой дом со встроенными офисами и блоком столовой на 100 мест с магазином в г. Тобольске» со сроком до 11.01.2021г. (приказом Департамента от 03.09.2020 № 290-п срок разрешения продлен до 11.08.2022г.) (т.1 л.д.20-22, 23).
26.06.2019г. Заремба С.П. обратился в администрацию города Тобольска с заявлением (вх. КЗОиЛХ Администрации № 01-016/630-19) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду на три года для завершения строительства здания профилактория на 100 мест со столовой.
12.08.2019г. заключен новый договор № 04-04/153-19 аренды земельного участка, а договор аренды № 03-09/137-09 от 10.03.2009г. расторгнут по соглашению сторон № 04-06/225-19. Пунктом 7.2 договора аренды определено, что договор действует с момента подписания акта приема-передачи сторонами сроком на три года (до 12.08.2022) (т.1 л.д.27-34).
Приказом Департамента и градостроительства Администрации г. Тобольска от 14.09.2021г. № 526-п изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, с вида «под незавершенное строительством здание профилактория на 100 мест со столовой» на вид «многоквартирные жилые дома» с последующим заключением между сторонами соглашения от 19.10.2021г. № 04-05/79-21 о внесении изменений в договор аренды (т.1 л.д.35, 36).
ДД.ММ.ГГГГ. Заремба С.П. умер, право аренды на земельный участок с кадастровым номером № перешло в порядке наследования к Зарембе Дмитрию Сергеевичу (свидетельство о праве на наследство по закону от 20.05.2022г.) (т.1 л.д.37).
1 июня 2022 года между Администрацией и истцом заключено соглашение № 11- 09/07/51-22 об увеличении срока действия договора аренды № 04-04/153-19 до 11 августа 2025 года (т.1 л.д.38).
28 декабря 2022 года Администрацией города Тобольска утверждены новые Правила землепользования и застройки (Постановление № 118-пк). В связи с изменением градостроительных регламентов завершение строительства объекта в первоначальном виде (со столовой) стало невозможным.
В 2022 году исходный земельный участок с кадастровым номером № был разделён на два самостоятельных земельных участка: № (площадью 4056 кв. м) - под многоквартирный жилой дом; № (площадью 2216 кв. м) - под объект общественного питания, магазин.
На земельном участке с кадастровым номером № строительство многоквартирного жилого дома завершено, объект введён в эксплуатацию, право собственности зарегистрировано в установленном порядке (т.1 л.д.199-200).
На земельном участке с кадастровым номером № расположен спорный объект - магазин (общественное питание). 24 июля 2025 года истец зарегистрировал право собственности на данный объект как на объект незавершённого строительства с кадастровым номером № (т.1 л.д.52-60).
17 ноября 2022 года между Администрацией и истцом заключён договор аренды №11-09/06/106-22 земельного участка с кадастровым номером № сроком до 11 августа 2025 года. Договор заключён в связи с разделом исходного земельного участка (статья 11.8 Земельного кодекса РФ), а не как самостоятельное предоставление для завершения строительства (т.1 л.д.41-48).
Для приведения договорных отношений в соответствие с новыми ПЗЗ, 07 июня 2023 года между Администрацией и истцом заключено соглашение № 11-09/07/64-23 об изменении вида разрешённого использования земельного участка с «многоквартирные жилые дома» на «общественное питание, магазины» (т.1 л.д.49).
29.09.2025г. было подготовлено уведомление № 11-01/11/4432 о прекращении договора аренды и изъятии объекта незавершенного строительства. Уведомление получено 30.09.2025г. 29.07.2025г. специалистом истца проведено обследование земельного участка по адресу: <адрес> (акт обследования № 11-01/23/672 от 30.07.2025) (т.1 л.д.61-62).
По результатам обследования установлено, что земельный участок огорожен, расположено двухэтажное кирпичное строение (назначение не установлено) (т.1 л.д.63).
По заказу истца проведена строительно-техническая экспертиза спорного объекта (Заключение эксперта № 23/26 от 17.04.2026 г., выполненное ООО «ЭКО-Н ЭКСПЕРТ»).
В ходе экспертизы перед экспертом были поставлены вопросы о проценте готовности, соответствии нормам, безопасности и статусе объекта как вспомогательного.
Согласно выводам экспертного заключения:
Процент готовности: строительная готовность основных несущих конструктивных элементов здания по состоянию на 22.04.2026 г. составляет 97% (фактически объект завершён, требуются лишь отделочные работы).
Соответствие нормам: объект соответствует проектной документации, требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 1.13130.2020, СП 59.13330.2020. Выявленные отклонения являются устранимыми и будут устранены при завершении строительно-монтажных работ. Безопасность и права третьих лиц: объект не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан. Эксплуатация возможна при условии устранения указанных в заключении недостатков (внутренняя отделка, регулировка оконных створок, устранение просадки пола в подвале).Вспомогательный характер: здание (магазин, общественное питание) является вспомогательным по отношению к основному объекту - многоквартирному жилому дому с кадастровым номером № (введён в эксплуатацию), поскольку: изначально строилось на одном земельном участке с жилым домом; проектной документацией предусматривалось как пристроенный блок; разрешение на строительство выдавалось на единый объект (жилой дом + блок столовой с магазином) (т.2 л.д.1-58).
11 августа 2025 года срок договора аренды земельного участка № 11-09/06/106-22 истёк. Истец обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, однако получил отказ (приказ № 3529-п от 03.09.2025) (т.1 л.д.165).
29.09.2025г. было подготовлено уведомление № 11-01/11/4432 о прекращении договора аренды и изъятии объекта незавершенного строительства. Уведомление получено 30.09.2025г.
29.07.2025г. специалистом истца проведено обследование земельного участка по адресу: <адрес> (акт обследования № 11-01/23/672 от 30.07.2025). По результатам обследования установлено, что земельный участок огорожен, расположено двухэтажное кирпичное строение (назначение не установлено).
В июне 2025 года спорный объект подключен к централизованной системе водоотведения, холодному водоснабжения (т.1 л.д.95-111, 117-134).
Данные обстоятельства послужили основания для обращения в суд.
Из ответа МЧС России на запрос суда следует, что объект не противоречит, обязательным требованиям пожарной безопасности и не несет угрозы жизни и здоровью (т.1 л.д.186).
Разрешая два иска, суд исходит из следующего.
Из статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
Учитывая, что объект возведен в границах земельного участка, принадлежащего ответчику ранее на праве аренды, незначительное нарушения срока строительства (август 2025 года), в заключении специалиста указано на то, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, степень готовности 97%, принимая во внимание то, что предшественник ответчика получал разрешение на строительство, первоначальный арендатор и его наследник обращались в компетентные органы с вопросом оформления прав объект и оформления права на участок, в период строительства менялся вид разрешенного использования участка, что так же препятствовало строительству, суд полагает возможным удовлетворить встречный иск и признать за ответчиком право собственности на спорный объект.
Учитывая изложенное, встречный иск подлежит удовлетворению.
Поскольку судом признано право собственности на спорный объект, оснований для изъятия его не имеется.
Следовательно, первоначальный иск удовлетворению не подлежит.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правоустанавливающие документы - документы-основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом, одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным выше законом (часть 1 статьи 58 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Следовательно, решение суда будет правоустанавливающим документом для регистрации перехода права собственности.
На основании изложенного, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации», Правилами землепользования и застройки г. Тобольска,, Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, суд решил:
Исковое заявление Администрации г. Тобольска оставить без удовлетворения.
Встречный иск удовлетворить.
Признать право собственности Зарембы Дмитрия Сергеевича (ИНН №) на объект недвижимости, расположенный на участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (кад.номер объекта незавершенного строительства №).
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд Тюменской области.
Судья М.А. Гаврикова
Решение суда в окончательной форме составлено 15 мая 2026 года