РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 июня 2026 года г. Екатеринбург
Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Залутдиновой О.В., при ведении протокола помощником судьи Афанасьевой В.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семененко Любови Александровны к ООО «Специализированный застройщик 45-й квартал» о взыскании денежных средств излишне уплаченные по договору, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов установил истец Семененко Л.А. обратилась с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик 45-й квартал» о взыскании денежных средств излишне уплаченные по договору, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов.
В обоснование исковых требований истцом в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между Семененко Л.А. и ООО «Специализированным застройщик «45-й КВАРТАЛ» заключен договор участия в долевом строительстве № №. В соответствии с п. 3.1 договора объектом долевого строительства являлась пятикомнатная квартира № № со следующими характеристиками: общая площадь квартиры (включая террасу) - 156,6 кв.м; общая площадь квартиры без учета площади террасы - 93,32 кв.м. Цена договора (п. 4.1) составила 8 865 400 рублей и была полностью оплачена истцом за счет: кредитных средств по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ с ПАО Сбербанк - 6 000 000 руб.; собственных средств - 2 865 400 руб. 24.10.2025 года сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно акту общая площадь переданной квартиры (включая террасу площадью 13,2 кв.м) составляет 91.4 кв.м. Таким образом, фактическая площадь переданного объекта (с террасой) оказалась меньше договорной (156,6 кв.м) на 65,2 кв.м, что составляет 41,6%. 03.02.2026 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 3 691 085, 44 руб., а также убытков и процентов. 12.02.2026 и 19.02 2026 ответчиком даны ответы об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. Ответчик признает факт уменьшения площади, но настаивает на применении порога 4,5%, предусмотренного п. 4.7 договора, и предлагает подписать дополнительное соглашение на заведомо невыгодных для истца условиях (с применением понижающих коэффициентов). Данные действия ответчика свидетельствуют о злоупотреблении правом и уклонении от исполнения законных требований потребителя.
Судом 04.05.2026 к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ПАО «Сбербанк России».
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, также поддержал письменные возражения на отзыв ответчика. Заявления об изменении иска, поступившее через раздел «»Электронное Правосудие» 25.06.2026 просит оставить без рассмотрения.
Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, в судебном заседании, не оспаривая факт заключения истцом договора участия в долевом строительстве. Возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, указанным в письменных возражениях.
Истец в судебное заседание не явился, уведомлен своевременно и надлежащим образом; воспользовался правом на ведение дела в суде через представителя, обеспечив его явку в судебное заседание.
Третье лицо ПАО «Сбербанк России» в судебное заедание не явилось, извещено своевременно и надлежащим образом, сведений о причине не явки не сообщило.
С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также мнения представителя истца, представителя ответчика, суд определил о рассмотрение дела при данной явке.
Заслушав представителя истца, представитель ответчика, исследовав письменные доказательства, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности, руководствуясь при этом требованиями ст. 67, с учетом положений ст.ст. 56, 57, 68, ч. 2 ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) - в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Согласно приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" - с 1 января 2017 года при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для террас - 0,3.
В соответствии со статьей 8 данного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации. Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Пунктами 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Семененко Л.А. и ООО «Специализированным застройщик «45-й КВАРТАЛ» заключен договор участия в долевом строительстве № №.
Предметом договора является строительство пятикомнатной квартиры общей площадью квартиры (включая террасу) - 156,6 кв.м; общая площадь квартиры без учета площади террасы - 93,32 кв.м. (п. 3.1 договора). Пункт 2.4 договора участия в долевом строительстве содержит в себе ссылку на применение к площади балкона (лоджии) коэффициента 1. Стоимость объекта долевого строительства определена в размере 8 865 400 руб. (п. 4.1 договора), и оплачена участником долевого строительства полностью, что не оспаривалось ответчиком (л.д.10-14).
План объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей (комнат, помещений вспомогательного использования и т.д.) квартиры, является неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 1). Уточнение площади производится в соответствии с п. 4.7. настоящего договора.
Из Приложения N 1 к договору следует, что объектом долевого строительства является квартира № №: 64,42 кв. м - жилая площадь; 93,32 кв. м - площадь квартиры без террасы; 112,3 кв. м - общая площадь квартиры с террасой с коэффициентом 0,3 (общая приведенная площадь); 156,6 кв. м - общая площадь квартиры с террасой без коэффициента 0,3.
В п. 4.1 договора, заключённого с истцом, была согласованна цена договора в размере 8 865 400 руб., однако не указывает на расчет стоимости 1 кв. м. исходя из общей площади без применения коэффициента за террасу.
Пунктом. 4.7 договора, предусмотрено, что случае, если общая площадь объекта долевого строительства (квартиры) по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется более той, что указана в п. 3.1. настоящего договора, а разница составит 4,5 или более процентов, участник обязуется осуществить доплату исходя из стоимости 1 кв. м. общей площади квартиры, рассчитанной исходя из стоимости квартиры, указанной в п. 4.1. настоящего договора, в течение 40 (сорока) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика.
ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому, общая площадь переданной квартиры (включая террасу площадью 13,2 кв.м) составляет 91.4 кв.м. (л.д.9).
Совокупность исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк» и Семененко Л.А. заключен кредитный договор № №, в соответствии с которым Банк предоставил Семененко Л.А. денежные средства в размере 6 000 000 руб., на срок - 360 мес., под 4,80 % годовых. Согласно справке в период с 05.08.2023 по 23.04.2026 Семененко Л.А. выплачены проценты в размере 557 593 руб. 35 коп.
Как следует из выписки ЕГРН собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ является истец Семененко Л.А. (л.д.29-31).
Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 «214-ФЗ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст.7 закона).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Таким образом, при толковании п. 4.1 Договора, необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - 214-ФЗ) установлен порядок определения цены договора участия в долевом строительстве. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016г. № 854/пр понижающий коэффициент для расчета площади используемый для расчета общей приведенной площади жилого помещения для террас составляет 0,3.
Из технической документации следует, что кв. № № имеет общую площадь 91,4 кв.м.
Таким образом, при расчете цены за квадратный метр в соответствии с пунктом 4.1 договора необходимо учитывать площадь террасы 18,98 кв. м. (63,28 кв. м.* 0,3). Общая приведенная площадь квартиры составляет: 93,32+18,98=112,3.
Следовательно, стоимость квадратного метра по договору составляет: 8 865 400 руб. / 112,3 кв.м. = 78 943,90 руб.
Фактическая общая приведенная площадь квартиры после ввода дома и обмеров кадастровой организацией составила 95,36 кв.м. (91,4 кв. м. - общая площадь квартиры и 3,96 кв.м - терраса с коэффициентом 0,3 от 13,2 кв.м), таким образом имеются основания для перерасчета стоимости переданного объекта и взыскания с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере 938 642 руб. 97 коп, а также убытки за период с 05.08.2023 по 01.03.2026 в размере 119 161 руб. 88 коп. (938 642 руб. 97 коп.х5,092%х910/365).
При таких обстоятельствах, суд считает взыскания излишне уплаченных денежных средств, убытков подлежит частичному удовлетворению.
Требования истца о компенсации морального вреда суд находит обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ в случае, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
При определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
В силу ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
Таким образом, суд находит обоснованными требования истцов о взыскании морального вреда. С учетом обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца 20 000 рублей. При этом ответчиком не приведено убедительных доводов, в силу которых у суда имеются основания для дальнейшего снижения заявленного истцом размера компенсации морального вреда.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Исходя из суммы заявленных Семененко Л.А. имущественных требований в размере 4 159 5872 руб., компенсации морального вреда, при подаче искового заявления оплате в бюджет подлежала государственная пошлина в размере 49 584 руб., от уплаты государственной пошлины истец был освобожден, уплатил государственную пошлину в размере 49 584 руб., что подтверждается чеком по оплате от 05.03.2026 (л.д. 22).
Исковые требования Семененко Л.А признаны обоснованными на сумму 1 057 804 руб. 85 коп., также признано обоснованным требование о взыскании компенсации морального вреда.
Следовательно, исходя из удовлетворенных требований, размер государственной пошлины составляет 28 578 руб. (25 000,00 + 1% * (1 057 804,85 ? 1 000 000,00) = 25 000,00 + 578,05) = 25 578 ? + 3000 руб. (компенсация морального вреда) =28 578 руб.
Исходя из этого, на основании статей 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ООО «Специализированный застройщик 45-й квартал» в пользу Семененко Л.А. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 28 578 руб.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. Иных исковых требований в рамках настоящего гражданского дела сторонами не заявлено.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Семененко Любови Александровны к ООО «Специализированный застройщик 45-й квартал» о взыскании денежных средств излишне уплаченных по договору, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик 45-й квартал» (ИНН 6678110379) в пользу Семененко Любови Александровны (<данные изъяты>) излишне уплаченные по договору денежные средства в размере 938 642 руб. 97 коп., убытки за период с 05.08.2023 по 01.03.2026 в размере 119 161 руб. 88 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 578 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья О.В. Залутдинова