66RS0007-01-2026-002438-42 гражданское дело № 2-4279/2026 решение в окончательной форме изготовлено 17 августа 2026 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 августа 2026 года г. Екатеринбург
Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Масловой О.В. при секретаре Порядиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО СЗ «Унистрой-Екатеринбург-2» о защите прав потребителя, установил:
истцы обратились с указанными требованиями, просили взыскать с ответчика в пользу истцов денежные средства в размере 104 705,88 руб., неустойку с 24.03.2026 по 22.07.2026 в размере 126694 руб., продолжив начисление неустойки по день фактического исполнения обязательства, исходя из ставки 1% в день. В случае если суд не усмотрит оснований для применения п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителя, просили взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в размере 4946 руб. за период с 24.03.2026 по 22.07.2026, а также проценты по день фактического исполнения обязательств. Взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., по 5000 руб. в пользу каждого истца, взыскать судебные расходы.
В обоснование иска указали, что между истцами и ООО СЗ «Унистрой-Екатеринбург-2» был заключен договор участия в долевом строительстве № НЕБ01-Ж-500 от 27.03.2024 (также дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № НЕБ01-Ж-500 от 27.03.2024, № 1, от 14.05.2024 о выделении доли ФИО3). Объект долевого строительства расположен по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно условиям договора проектная площадь объекта долевого строительства с учетом летних помещений составляет 76,5 кв.м, без учета летних помещений, согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ: 72,81 кв.м. Цена договора составляет 8 010 000 руб. Согласно акту приема-передачи от 27.02.2026, фактическая площадь объекта составила 75,5 кв.м., с учетом летних помещений и 71,8 м2 по ЖК РФ ст.15 п.5, что на 1 кв.м, меньше, чем предусмотрено договором. В соответствии с пунктом 4.3 договора, в случае отклонения фактической площади объекта долевого строительства от проектной, стороны обязаны произвести перерасчет цены договора за всю разницу площади. Таким образом, у ответчика возникла обязанность возвратить истцам денежные средства. Расчет суммы: 8 010 000 руб. / 76,5 кв.м = 104 705,88 руб. за 1 кв.м. Сумма к возврату: 104705,88 руб. 02.03.2026 истцами было подано письменное заявление о перерасчете цены договора в соответствии с п. 4.3 ДДУ. В соответствии с пунктом 4.3 договора возврат денежных средств должен быть произведён в течение 15 рабочих дней. Указанный срок истек 23.03.2026. На письменное заявление от 02.03.2026 был получен отказ 18.03.2026.
В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивали.
Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что стороны предусмотрели в договоре, что изменение цены возможно только по соглашению сторон, отклонение от условий договора является незначительным, представила письменный отзыв.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Установлено, что между истцами ФИО1, ФИО2 (участник долевого строительства) и ООО СЗ «Унистрой-Екатеринбург-2» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве от 27.03.2024 № НЕБ01-Ж-500 (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 14.05.2024, в соответствии с которым о передаче доли в праве собственности ФИО3), в соответствии с которым участник участвует в долевом строительстве: многоэтажной жилой секции со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже и пристроенной подземной автостоянкой в осях 9.П—15.П/Г.П-Н.П (№1.3 по ПЗУ) и многоэтажной жилой секции со встроенными нежилыми помещениями на цокольном этаже (№1.4 по ПЗУ) - 3 этап строительства, расположенной по адресу, согласно разрешению на строительство: <адрес>, строящегося на земельном участке общей площадью 7 812 кв.м, с кадастровым номером № а застройщик осуществляет строительство указанного многоквартирного дома путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц. Характеристика квартиры: общая площадь по проекту без учета летних помещений, согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ: 72,81 кв.м. <адрес> по проекту с учетом летних помещений, согласно действующего на момент подписания настоящего договора проекта и сводов правил, составляет 76,5 кв.м (п. 1.1, 1.3.1 договора).
Окончательная фактическая площадь с учетом летних помещений определяется в передаваемом объекте долевого строительства на основании данных технической инвентаризации и отражается в акте приема передачи объекта долевого строительства. Если отклонение фактической общей площади с учетом летних помещений объекта долевого строительства от проектной площади будет больше или меньше, то Стороны осуществляют перерасчет цены договора: производят возврат, либо дополнительную плату за всю разницу между фактической с учетом летних помещений и проектной площадью объекта долевого строительства в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня получения письменного требования одной из Сторон настоящего договора. При этом изменение размера общей проектной площади Объекта долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения на 5%, не является существенным (п. 4.3 договора).
Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащий уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, является договорной - установленной соглашением сторон и составляет 8 010 000,00 руб. Стороны вправе изменить цену договора, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору (п. 2.1, пп. 2.1.2 договора).
27.02.2026 квартира передана истцам, как следует из акта, площадь переданного жилого помещения составила 71,8 кв.м.
Таким образом, разница между площадью помещения, указанной в договоре, и фактической площадью составила 1,01 кв.м (72,81 кв.м – 71,8 кв.).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Этим же пунктом предусмотрено право сторон договора долевого участия в строительстве предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях, то есть, в том числе, согласовать размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что согласуется также с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.10.2025 № 127-КГ25-28-К4
По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Стороны в договоре предусмотрели возможность перерасчета цены договора: возврата либо внесения дополнительной платы за всю разницу между фактической с учетом летних помещений и проектной площадью объекта долевого строительства. Вместе с тем, этим же пунктом договора стороны оговорили, что изменение размера общей проектной площади Объекта долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения на 5%, не является существенным, то есть стороны заранее договорились, какие отклонения считать допустимыми, а какие – нет.
Поскольку в договоре стороны предусмотрели определение окончательной площади объекта долевого участия в строительстве исходя из данных, полученных в установленном законом порядке соответствующей технической документацией, изготовленной после ввода Объекта в эксплуатацию, то при заключении договора истец был предупрежден о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади.
В данном случае стороны в договоре допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади. При этом, анализируя условия договора, суд приходит к выводу, что поскольку стороны оговорили, что расхождение в 5% не является существенным, это говорит о том, что в таком случае возврат денежных средств либо их доплата не производится, поскольку в противном случае это условие (о несущественности расхождений) теряет смысл: если договором не были бы предусмотрены допустимые пределы, отступление от условий (в том числе передача квартиры меньшей площади, вне зависимости от размера такой площади) само по себе являлось бы основанием для перерасчета.
Учитывая, что в удовлетворении требований истцам отказано, не имеется оснований для взыскания неустойки, компенсации морального вреда, возмещения судебных расходов, как производных от основного требования.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования ФИО1 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №), ФИО3 (СНИЛС №) к ООО СЗ «Унистрой-Екатеринбург-2» (ИНН №) о защите прав потребителя оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В.Маслова