РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 мая 2026 года г. Екатеринбург
Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:
председательствующего судьи Делягиной С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Птицыной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Архангельское» к Хизриеву Р. К., Хизриевой Л. К. о признании соглашения незаключенным, взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, задолженности по оплате коммунальных услуг, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛ:
АО «Архангельское» обратилось с иском к Хизриеву Р.К. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, задолженности по оплате коммунальных услуг, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование иска указано, что 28.11.2023 между АО «Архангельское» (арендодатель) и Хизриевым Р.К. (арендатор) заключен договор аренды < № > в отношении нежилых помещений по адресу: < адрес >. Во исполнение договора объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2023. В соответствии с п. 4.3 договора, размер ежемесячной арендной платы составляет 151869,70 руб., коммунальные платежи оплачиваются в соответствии с расчетами, предусмотренными приложением < № > к договору; арендная плата вносится ежемесячно путем перечисления денежных средств на счет, указанный арендодателем в договоре, не позднее 25 числа месяца, предшествующего периоду аренды. Ввиду образования у Хизриева Р.К. за апрель и май 2024 г. задолженности по арендным платежам, а также за период с января 2024 г. по май 2024 г. – задолженности по оплате коммунальных услуг, АО «Архангельское» на основании п. 2.1.2 договора ограничило доступ Хизриева Р.К. в арендуемые помещения. 01.07.2024 Хизриеву Р.К. на электронную почту была направлена претензия и уведомление о расторжении договора, претензия оставлена без ответа. Поскольку помещения Хизриевым Р.К. истцу возвращены не были, 02.07.2024 АО «Архангельское» составило акт возврата арендуемых помещений в одностороннем порядке. Ввиду того, что принятые на себя договорные обязательства Хизриевым Р.К. надлежащим образом не исполнены, истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по оплате арендных платежей в размере 460508,12 руб., задолженность по коммунальным платежам – 255105,53 руб., неустойку – 183287,13 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 22978 руб.
Определением суда от 15.01.2026 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Мелешкин М.В.
Определением суда от 11.03.2026 к производству приняты уточненные исковые требования, в соответствии с которыми истец просит суд: взыскать с ответчика Хизриева Р.К. в свою пользу сумму арендных платежей в размере 460508,12 руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 255105,53 руб., неустойку в размере 0,1% на общую сумму задолженности по арендной плате в размере 460 508 руб. до момента фактического исполнения обязательства по уплате долга. Дополнительно истец указывает, что 29.03.2024 между АО «Архангельское», Хизриевым Р.К. и Хизриевой Л.К. было заключено соглашение о перемене арендатора, согласно условиям которого с 01.04.2024 к Хизриевой Л.К. должны были перейти все без исключения права и обязанности Хизриева Р.К. из договора аренды < № > от 28.11.2023. При подписании соглашения Хизриева Л.К. не присутствовала, оригинал дополнительного соглашения был передан Хизриеву Р.К., который должен был передать его Хизриевой Л.К. для подписания. После подписания дополнительного соглашения помещениями продолжил пользоваться Хизриев Р.К., который также производил оплату по договору со своего расчетного счета. Так как арендатор не гасил просроченную задолженность АО «Архангельское» на основании п. 4.2 договора 20.06.2024 направило Хизриевой Л.К. по электронной почте уведомление о расторжении договора аренды, в ответ на что Хизриева Л.К. сообщила, что дополнительное соглашение она не подписывала, каких-либо обязательств на себя не принимала, все претензии необходимо предъявлять Хизриеву Р.К. Поскольку Хизриева Л.К. подписание дополнительного соглашения от 29.03.2024 отрицает, Хизриев Р.К. с данной позицией согласен, доказательства выражения волеизъявления Хизриевой Л.К. на заключение дополнительного соглашения отсутствуют, в связи с этим АО «Архангельское» полагает, что соглашение от 29.03.2024 о перемене арендатора заключено не было. Учитывая изложенное, истец просит признать соглашение < № > от 29.03.2024 к договору аренды < № > от 28.11.2023 между АО УИС «Архангельское», Хизриевым Р.К. и Хизриевой Л.К. незаключенным. В качестве расходов, понесенных на оплату государственной пошлины, истец просит взыскать с ответчика Хизриева Р.К. сумму в размере 42 978 руб.
Этим же определением суда от 11.03.2026 к участию в деле в качестве соответчика привлечена Хизриева Л.К.
При рассмотрении исковых требований по существу представитель истца Соловьев Д.И. заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. Указал, что денежные средства, которые ответчик перечислял на банковскую карту Мелешкина М.В., не могут быть учтены в качестве оплаты по договору аренды, поскольку данные переводы не являются надлежащим исполнением обязательства. По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, путем перечисления денежных средств на счет, указанный в договоре; обязательства арендатора считаются исполненными с момента поступления денежных средств на указанный в договоре счет. Ответчик знал о том, что обязательство должно исполняться путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца, так как платежи за февраль и март 2024 г. были произведены надлежащим образом, аналогично на расчетный счет Общества была произведена оплата коммунальных услуг за декабрь 2023 г. При переводах денежных средств на счет Мелешкина М.В. назначение платежей не указывалось. Ответчик никогда не уведомлял истца о том, что производит арендные платежи на расчетный счет третьего лица для исполнения обязательств по договору аренды. Мелешкин М.В. никогда не перечислял денежные средства истцу в счет исполнения обязательств ответчика, более того в его должностные обязанности сбор арендной платы с арендаторов, оплаты коммунальных услуг не входили. Денежные переводы в сумме 54060 руб. от 11.01.2024 и в сумме 139979,88 руб. от 09.02.2024, которые были выполнены ответчиком на карту Мелешкина М.В., нельзя отнести к оплате коммунальных услуг. По состоянию на 11.01.2024 сумма по коммунальным платежам за 2023 г. еще не была начислена, она была начислена 19.01.2024 и если платеж от 11.01.2024 считать оплатой коммунальных услуг за декабрь 2023 г., то ответчик не должен был производить платеж от 05.02.2024 по платежному поручению < № >. Перевод на карту третьего лица от 09.02.2024 был произведен до того, как была начислена оплата за январь 2024 г. в соответствии со счетом от 20.02.2024. Переводы, которые Хизриев Р.К. производил на счет третьего лица, никак не связаны с оплатой задолженности по договору аренды. Довод о том, что 29.05.2024 арендодатель ограничил ответчику доступ в помещения путем опечатывания двери, в связи с чем начисление арендных платежей после 28.05.2024 неправомерно, - несостоятелен. По состоянию на 28.05.2024 у ответчика имелась просроченная задолженность по арендным платежам за апрель и май 2024 г., а также задолженность по коммунальным платежам. В соответствии с п. 2.1.2 договора, арендодатель вправе ограничить доступ арендатора в объект аренды в случае нарушения условий договора. Факты наличия задолженности и несвоевременного внесения арендных платежей подтверждаются материалами дела и являются основанием для правомерного применения арендодателем последствий, указанных в п. 2.1.2 договора. Поскольку ответчик не предпринял мер к погашению задолженности, соответственно, ограничение использования помещений в связи с нарушением условий договора осуществляется по вине самого арендатора и не является основанием к освобождению арендатора от внесения арендных платежей за период, когда он не мог пользоваться помещениями по причине такого ограничения. Ранее в письменных возражениях также указывал, что вопреки доводам ответчика претензионный порядок истцом был соблюден, претензия в адрес Хизриев Р.К. направлялась почтой России 07.02.2025 и 02.04.2025 с дублированием последней на адрес электронной почты. Ссылка ответчика на чрезмерно высокую неустойку является несостоятельной. Размер пени установлен условиями договора, 0,1 % - размер неустойки, принятый в обычной практике. Абстрактное заявление ответчика о том, что неустойка несоразмерна, не является основанием для ее снижения. Коммунальные платежи рассчитаны в соответствии с порядком, который определен в приложении < № > к договору аренды, а также на основании счетов на оплату, выставленных гарантирующими поставщиками, которые приложены к исковому заявлению. Заявление ответчика о том, что он не получал счета на оплату коммунальных услуг, - голословны. Счета на оплату передавались нарочно, некоторые направлялись с использованием мессенджеров. Ответчик знал о долге по коммунальным платежам, данный факт подтверждается дополнительным соглашением от 29.03.2024, подписанным ответчиком, где была указана его задолженность за январь-февраль 2024 по счетам на оплату. Кроме того, ответчиком 05.02.2024 была произведена оплата коммунальных платежей за декабрь 2023 г. в сумме 51342,76 руб., в назначении платежа в платежном поручении указан счет от 19.01.2024.
Ответчик Хизриев Р.К. факт заключения с истцом договора аренды нежилых помещений подтвердил. Указал, что оплата аренды и коммунальных услуг им производилась, в том числе через третье лицо Мелешкина М.В., который являлся директором ОСП Свердловское и фактически осуществлял функции по управлению арендованным имуществом, являясь работником истца; денежные средства, перечисленные на карту Мелешкина М.В., подлежат зачету в выставляемую к оплате сумму долга. Оплаты им производились даже без получения счетов на внесение арендных и коммунальных платежей. Поскольку счета не поступали, он по указанию управляющего зданием – Мелешкина М.В. производил оплату на счет последнего; сам Мелешкин М.В. пояснял, что в дальнейшем сам произведет оплату в кассу Общества. С учетом платежей на карту третьего лица всего Хизриевым Р.К. совершена оплата по договору на сумму 582707,16 руб., с учетом чего размер долга составляет 483089,63 руб. Сам Мелешкин М.В. в своих возражениях не сообщает о том, какие личные взаимоотношения могут связывать арендатора и арендодателя, в соответствии с которыми ответчик переводил ему на счет денежные суммы, соответствующие указанной истцом задолженности. Истец не поясняет, почему счета-фактуры ответчику не выставлялись, что ставило Хизриева Р.К. в положение невозможности оплаты коммунальных услуг. Учитывая, что 29.05.2024 доступ в арендуемые помещения ему был перекрыт путем опечатывания двери, соответственно, с указанной даты он не имел доступа в помещение, не мог забрать оттуда и вывезти принадлежащее ему имущество. Поскольку с этого же времени коммунальными услугами он не пользовался, из этого следует, что арендодатель в одностороннем порядке прекратил договор аренды помещения, в силу чего размер задолженности должен быть рассчитан по состоянию на 28.05.2024 – последний день, когда арендатор мог воспользоваться помещением. Ранее в письменном отзыве ответчик ссылался также на то, что истцом не соблюден претензионный порядок обращения с настоящими требованиями, претензию он не получал. Размер коммунальных платежей необоснованно завышен. Указывал, что размер пени ничем не обоснован, ее взыскание в заявленном размере может привести к неосновательному обогащению истца. Просил применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик Хизриева Л.К. настаивала на том, что дополнительное соглашение к договору аренды она не подписывала. В остальном поддержала доводы второго ответчика.
Третье лицо Мелешкин М.В. в письменных возражениях заявленные требования полагал подлежащими удовлетворению. Указал, что в соответствии с приказом от 01.09.2022 он принят на работу в АО «Архангельское» на должность начальника ОСП Свердловское, где работает по настоящее время. Указал, что денежные средства, которые были переведены ему на карту ответчиком, не связаны с договором аренды, назначение платежей в переводах не указано. Совершенные переводы были обусловлены наличием личных взаимоотношений между ним и ответчиком.
Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, сопоставив и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из материалов дела, 28.11.2023 между АО «Предприятие уголовно-исполнительной системы «Архангельское» в лице директора Струкова А.А. (арендодатель) и Хизриевым Р.К. (арендатор) был заключен договор аренды < № > (л.д. 7-12), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании административно-бытового корпуса и аптечного склада с пристроем, литер АА1, по адресу: Свердловская область, < адрес >, именуемые в дальнейшем объект аренды: № 18 – площадью 39,2 кв.м, № 19 – площадью 6,4 кв.м, № 20 – площадью 11 кв.м, № 21 – площадью 6,5 кв.м, № 22 – площадью 3,3 кв.м, № 23 – площадью 6,8 кв.м, № 24 – площадью 4,1 кв.м, № 25 – площадью 14,7 кв.м, № 26 – площадью 3 кв.м, № 27 – площадью 2,2 кв.м, № 28 – площадью 8,9 кв.м, № 30 – площадью 1,7 кв.м, № 50 – площадью 46,5 кв.м, № 51 – площадью 15,4 кв.м на 1 этаже; № 78 – площадью 109,9 кв.м, № 79 – площадью 19,2 кв.м, № 80 – площадью 45,7 кв.м, № 81 – площадью 17.5 кв.м, № 82 – площадью 12,7 кв.м, № 100 – площадью 6,5 кв.м на 3 этаже; общая площадь сдаваемого в аренду объекта аренды составляет 401,2 кв.м.
Цель использования объекта аренды – спортивно-оздоровительная, отдых (п. 1.5 договора).
Согласно п. 2.2.1 договора, арендодатель обязан в период со дня подписания сторонами акта приема-передачи объекта до 01.02.2024 освободить арендатора от внесения арендной платы, указанной в п. 3.2 договора, на время проведения ремонтных работ силами и за счет арендатора.
Арендатор обязан своевременно и в полном объеме производить расчеты по арендной плате и иным платежам в соответствии с условиями, указанными в п. 3.2 договора, в течение всего периода пользования объектом аренды (п. 2.4.4 договора), по истечение срока действия договора или при его досрочном расторжении – освободить и возвратить арендодателю объект аренды по акту приема-передачи (п. 2.4.12 договора).
В силу п. 3.1 договора, размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке. Размер ежемесячной арендной платы за объект аренды составляет 151869,70 руб. в месяц, в том числе НДС 20%. В стоимость аренды не включены коммунальные услуги. Стоимость ежемесячной платы за 1 кв.м составляет: 1 этаж (включая аренду мебели) – 436 руб., общая площадь – 189,7 кв.м; 3 этаж – 327 руб., общая площадь 211,5 кв.м. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно в соответствии с расчетами, предусмотренными приложением < № >. Обязательства арендатора по оплате коммунальных услуг возникают со дня подписания акта приема-передачи объекта в аренду (п. 3.2 договора). В арендную плату (за исключением аренды мебели, расположенной на 1 этаже) не включена плата за коммунальные платежи, уборку объекта, вывоз мусора и иные эксплуатационные расходы (п. 3.4 договора). Арендная плата в размере, предусмотренном п. 3.2 договора, вносится арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на счет, указанный арендодателем в договоре, не позднее 25 числа месяца, предшествующего периоду аренды. Первый платеж производится арендатором в порядке предоплаты в размере, указанном в п. 3.2 договора, не позднее 01.02.2024. Обязательства арендатора по оплате оказанных услуг считаются выполненными с момента перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя АО УИС «Архангельское». Моментом исполнения обязательства арендатора по оплате арендных платежей является момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя. В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, а также назначение платежа, ставку и сумму НДС, период оплаты (п. 3.7 договора).
Договор действует с даты подписания его сторонами и до полного исполнения сторонами обязательств. Срок аренды составляет 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи объекта с возможностью пролонгации договора. В части начисления арендной платы договор действует с 01.02.2024. В части оплаты коммунальных услуг договор действует со дня подписания акта приема-передачи объекта в аренду (п. 4.1).
Передача объекта аренды арендатору и его возврат арендодателю оформляется подписанными сторонами соответствующими актами приема-передачи. Срок аренды начинает исчисляться с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды (п. 4.2 договора).
Согласно п. 4.4 договора, арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору и расторгнуть договор досрочно с одностороннем (внесудебном) порядке путем направления арендатору соответствующего уведомления о расторжении договора в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе невнесения в полном объеме арендной платы в срок, установленный договором (п. 4.4.2), неоднократном нарушении арендатором принятых на себя обязательств по договору, а также при наличии других оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 4.4.6).
Арендатор имеет право на односторонний немотивированный отказ от договора при условии уведомления об этом другой стороны за 3 дня до даты отказа от договора (п. 4.5).
При расторжении арендодателем договора в одностороннем порядке арендатору направляется уведомление. Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении. При этом арендатор обязан не позднее указанной в уведомлении даты возвратить объект аренды в порядке, установленном п. 2.4.12 договора (п. 4.5 договора).
В соответствии с приложением < № > к договору аренды, порядок оплаты коммунальных услуг согласован следующим образом: водоотведение производится из септика < № >, оплачивается арендатором путем перевыставления счетов и актов оказанных услуг, предоставляемых ООО «Водоканалрегион»; услуги по предоставлению электроэнергии в отношении нежилых помещений №№ 18, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 28, 50, 22, 24, 27, 30, 51 – по показаниям счетчика < № >, в отношении нежилых помещений №№ 78, 79, 80, 81, 82, 100 – по показаниям счетчика < № > (оплате подлежат потребленные киловатты, исходя из расчета: сумма, подлежащая оплате арендатором = показания прибора учета < № > за расчетный период – 9,211 кВт * кол-во рабочих дней в расчетном периоде); услуги по предоставлению теплоэнергии – оплачиваются арендатором путем перевыставления счетов пропорционально занимаемой площади согласно расчету потребления теплоэнергии (л.д. 22-23).
01.12.2023 между АО УИС «Архангельское» в лице начальника ОСП Свердловское – Мелешкина М.В., с одной стороны, и Хизриевым Р.К., с другой стороны, подписан акт приема-передачи нежилых помещений во исполнение договора аренды (л.д. 26 т.1), а также составлен перечень объектов недвижимости и движимого имущества, находящегося в арендуемых помещениях (л.д. 24-25).
Материалами дела подтверждается, что ответчиком в счет оплаты аренды по договору произведено 2 платежа: по платежному поручению < № > от 20.03.2024 на сумму 151869,70 руб., назначение платежа – Оплата по счету < № > от 01.03.2024, по платежному поручению < № > от 18.04.2024 на сумму 151 869,70 руб., назначение платежа – Оплата по счету < № > от 03.04.2024; в обоих случаях получатель – АО УИС «Архангельское» (л.д. 33-34).
В связи с наличием задолженности по арендной плате за апрель 2024 г. (срок оплаты не позднее 05.04.2024), за май 2024 г. (срок оплаты не позднее 25.04.2024) и июнь 2024 г. (срок оплаты не позднее 25.05.2024), а также в связи с отсутствием оплаты коммунальных платежей с января 2024 г. в адрес Хизриева Р.К. 01.07.2024 арендодателем направлено уведомление о том, что договор аренды < № > от 28.11.2023 в соответствии с п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.4 договора считается расторгнутым с момента получения уведомления о его расторжении. Поскольку объект аренды не был возвращен АО «Архангельское» в уведомлении содержалась просьба явиться по адресу нахождения объекта аренды для составления акта возврата объекта аренды 02.07.2024 в период с 09.00 до 16.00 (включительно). Дополнительно в акте было указано о необходимости оплатить арендную плату за апрель, май, июнь 2024 г. (по 21.06.2024), а также коммунальные платежи с учетом произведенного перерасчета электроэнергии за период с января по апрель 2024 г.; сообщено, что коммунальные платежи за май и июнь 2024 г. по дату возврата объекта аренды будут выставлены позже, после получения квитанций и произведения начислений. В уведомлении зафиксировано, что 27.06.2024 Хизриевым Р.К. были переданы ключи от занимаемых помещений, однако, передавать помещения по акту приема-передачи Хизриев Р.К. отказался (л.д. 42-43).
02.07.2024 в одностороннем порядке АО УИС «Архангельское» в лице начальника ОСП Свердловское – Мелешкина М.В. составлен акт возврата (приема-передачи) объектов аренды, в котором указано, что представители арендатора без объяснения причин для составления акта не явились (л.д. 44).
Факт заключения договора аренды, условия договорного обязательства, как и факт передачи в аренду недвижимого имущества стороной ответчика не оспариваются.
Из материалов дела также следует, что 29.03.2024 от имени АО «Архангельское» (арендодатель), Хизриева Р.К. (арендатор-1) и Хизриевой Л.К. (арендатор-2) было подписано соглашение < № > к договору аренды < № > от 28.11.2023, согласно условиям которого с 01.04.2024 к Хизриевой Л.К. должны были перейти все без исключения права и обязанности Хизриева Р.К. из договора аренды < № > от 28.11.2023 (л.д. 27-28).
Как указывает представитель истца, при подписании соглашения Хизриева Л.К. не присутствовала, оригинал дополнительного соглашения был передан Хизриеву Р.К., который должен был передать его Хизриевой Л.К. для подписания.
Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как следует из объяснений Хизриевой Л.К. (протокол судебного заседания от 22.04.2026), ее брат (ответчик Хизриев Р.К.) предложил ей подписать дополнительное соглашение к договору аренды, но она отказалась.
После подписания дополнительного соглашения помещениями продолжил пользоваться Хизриев Р.К., который также производил оплату по договору со своего расчетного счета, что подтверждается материалами дела.
Ввиду отсутствия со стороны арендатора действий по погашению просроченной задолженности АО «Архангельское» на основании п. 4.2 договора 20.06.2024 направило Хизриевой Л.К. по электронной почте уведомление о расторжении договора аренды, содержащее требование о возврате объекта аренды в срок до 21.06.2024 и внесении не позднее 27.06.2024 арендной платы и задолженности по оплате коммунальных платежей (исх./175) (л.д. 35-37).
25.06.2024 в адрес Хизриевой Л.К. истцом вновь направлено письмо, содержащее просьбу направить представителя для подписания акта возврата объекта аренды и передачи ключей от помещений; в письме указано, что если до 01.07.2024 объект аренды не будет возвращен, то АО «Архангельское» будет вынуждено составить односторонний акт возврата объекта аренды и сменит замки на помещениях (л.д. 38).
В ответ Хизриева Л.К. 28.06.2024 в своем письме сообщила, что дополнительное соглашение к договору аренды < № > от 28.11.2023 она не подписывала, каких-либо обязательств на себя по данному договору не принимала, помещениями, сданными в аренду, никогда не владела и не пользовалась, каких-либо платежей в счет аренды не вносила; все претензии необходимо адресовать арендатору Хизриеву Р.К. (л.д. 40-41 т.1).
Поскольку при рассмотрении настоящего дела Хизриева Л.К. подписание дополнительного соглашения от 29.03.2024 отрицала, Хизриев Р.К. с данной позицией был согласен, представитель арендодателя при подписании соглашения не присутствовал, доказательства выражения волеизъявления Хизриевой Л.К. на заключение дополнительного соглашения и совершения конклюдентных действий, свидетельствующих о принятии Хизриевой Л.К. на себя прав и обязанностей по договору аренды < № > от 28.11.2023 в материалы дела представлены не были, суд приходит к выводу о незаключенности названного соглашения о переводе прав арендатора. Фактически правовые последствия названного соглашения ни для одной из сторон не наступили, права и обязанности арендатора по договору продолжал осуществлять Хизриев Р.К., что он сам не оспаривал.
При таких обстоятельствах, суд, учитывая также позицию сторон, исходит из того, что надлежащим арендатором и лицом, обязанным вносить платежи во исполнение возникшего арендного обязательства, является ответчик Хизриев Р.К.
Обращаясь с настоящим иском, истец АО «Архангельское», ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором условия о внесении арендной платы за пользование нежилыми помещениями, а также оплаты коммунальных услуг, и просит взыскать с ответчика в свою пользу образовавшуюся задолженность за период действия договора аренды в следующем размере:
задолженность по арендной плате на сумму 460508,12 руб. (л.д. 45), из которых:
- за период с 01.04.2024 по 30.04.2024 – арендная плата в сумме 151869,70 руб.,
- за период с 01.05.2024 по 31.05.2024 – арендная плата в сумме 151869,70 руб.,
- за период с 01.06.2024 по 01.07.2024 – арендная плата в сумме 156768,72 руб. (151869,70 руб. + 151 869,70 руб. /30 х 1);
задолженность по оплате коммунальных услуг на сумму 255105,53 руб. (л.д. 46-50) с учетом корректировок, из которых:
- за январь 2024 г. – 78946,79 руб. (82471,63 руб. – 3524,84 руб. (переплата с декабря 2023 г.),
- за февраль 2024 г. – 40823,92 руб.,
- за март 2024 г. – 57058,53 руб.,
- за апрель 2024 г. – 46037,18 руб.,
- за май 2024 г. – 32239,11 руб.
Проверяя представленный стороной истца расчет, суд находит его соответствующим условиям договора, в силу чего полагает возможным положить его в основу решения суда о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг; представленный расчет проверен и признан правильным.
Из материалов дела следует, что арендная оплата по договору Хизриевым Р.К. была внесена лишь за февраль и март 2024 г., оплата коммунальных услуг произведена лишь за декабрь 2023 г.
Доводы о том, что ответчиком плата вносилась посредством перечисления денежных средств начальнику ОСП «Свердловское» - Мелешкину М.В., в подтверждение чего представлены соответствующие платежные документы, суд полагает неспособными повлиять на вышеприведенный размер задолженности.
Как прямо указано в п.п. 3.2, 3.7 договора, надлежащим исполнением обязанности по внесению платежей является перечисление денежных средств на счет, указанный арендодателем в договоре, при этом обязательства арендатора по оплате оказанных услуг считаются выполненными с момента перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя АО УИС «Архангельское», моментом исполнения обязательства арендатора по оплате арендных платежей является момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя; в платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, а также назначение платежа, ставку и сумму НДС, период оплаты.
Таким образом, перечисление денежных средств в порядке, не предусмотренном условиями договора, не свидетельствует о надлежащем исполнении арендатором условий арендного обязательства.
Как следует из представленных квитанций от 11.01.2024, 09.02.2024, 15.05.2024 (л.д. 174-177), денежные средства перечислялись Хизриевым Р.К. на банковский счет третьего лица Мелешкина М.В. без указания назначения платежа, сам размер перечисляемых сумм не соответствует размерам начислений арендной платы и коммунальных услуг за месяц, какие-либо квитанции, приходно-кассовые ордера АО «Архангельское» либо от имени данного юридического лица Хизриеву Р.К. не выдавались.
Согласно представленной должностной инструкции в должностные обязанности начальника ОСП Свердловское – Мелешкина М.В. не входило получение денежных средств от арендаторов нежилых помещений.
Кроме того, суд находит заслуживающими внимания доводы стороны истца о том, что денежные переводы в сумме 54060 руб. от 11.01.2024 и в сумме 139979,88 руб. от 09.02.2024, которые были выполнены ответчиком на карту Мелешкина М.В., нельзя отнести к оплате коммунальных услуг (на что ссылается ответчик). По состоянию на 11.01.2024 сумма по коммунальным платежам за 2023 г. еще не была начислена, она была начислена 19.01.2024 и если платеж от 11.01.2024 считать оплатой коммунальных услуг за декабрь 2023 г., то ответчик не должен был производить платеж от 05.02.2024 по платежному поручению < № > (оплата по счету < № > от 19.01.2024 – л.д. 51). Перевод на карту третьего лица от 09.02.2024 был произведен до того, как была начислена оплата за январь 2024 г. в соответствии со счетом от 20.02.2024.
Таким образом, суд приходит к выводу, что переводы денежных средств, произведенные Хизриевым Р.К. на счет третьего лица, не могут быть учтены при определении задолженности по арендной плате и коммунальным услугам. Более того, как указал сам Мелешкин М.В., перечисление на его счет денежных средств Хизриевым Р.К. было обусловлено их личными договоренностями.
Доводы о том, что ответчику с 28.05.2024 был ограничен доступ в арендуемые помещения, в силу чего арендная плата с указанного момента взысканию не подлежит, судом отклоняются.
В соответствии с п. 2.1.2 договора, арендодатель вправе ограничить доступ арендатора (сотрудников арендатора) в объект аренды в случае нарушения условий договора.
Действительно, как прямо указано в исковом заявлении, ввиду образования у Хизриева Р.К. за апрель и май 2024 г. задолженности по арендным платежам, а также за период с января 2024 г. по май 2024 г. – задолженности по оплате коммунальных услуг, АО «Архангельское» ограничило доступ Хизриева Р.К. в арендуемые помещения с 28.05.2024.
Вместе с тем истец, временно ограничив ответчику с 28.05.2024 доступ в арендованные помещения, действовал в соответствии с пунктом 2.1.2 договора, предусматривающим право арендодателя на ограничение доступа арендатора в арендуемые помещения в случае нарушения условий аренды. В этом случае временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора.
Указание ответчика на отсутствие оснований для взыскания арендных платежей за период ограничения истцом доступа в арендуемое помещение является несостоятельным как основанное на неверном толковании норм законодательства. К аналогичному выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации в своем определение от 08.02.2019 № 301-ЭС18-24636 по делу № А79-10086/2017.
Вопреки доводам ответчика, задолженность по оплате коммунальных услуг рассчитана истцом в соответствии с приложением < № > к договору аренды: услуги по предоставлению электроэнергии в отношении нежилых помещений №№ 18, 19, 20, 21, 23, 25, 26, 28, 50, 22, 24, 27, 30, 51 – по показаниям счетчика < № >, в отношении нежилых помещений №№ 78, 79, 80, 81, 82, 100 – по показаниям счетчика < № >; при этом по помещениям №№ 78, 79, 80, 81, 82, 100 оплате подлежат потребленные киловатты, исходя из расчета: сумма, подлежащая оплате арендатором = показания прибора учета < № > за расчетный период – 9,211 кВт * кол-во рабочих дней в расчетном периоде; задолженность по теплоэнергии, водоотведению рассчитана исходя из документов поставщиков ресурсов, пропорционально занимаемой площади согласно расчету потребления. При определении размера задолженности учтены произведенные перерасчеты. В подтверждение начислений истцом представлены документы поставщиков коммунальных ресурсов, акты снятия показаний расчетных приборов учета (л.д. 46-50, 52-87).
АО «Архангельское» также заявлено требование о взыскании неустойки за несвоевременную уплату арендных платежей с 26.03.2024 по 29.05.2025 в сумме 183287,13 руб. и далее с продолжением начисления неустойки по день фактической оплаты задолженности.
В силу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 6.1 договора, при неуплате арендатором арендных и иных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,1 % ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
Поскольку сроки внесения арендной платы по договору арендатором были нарушены, истцом в соответствии с условиями договора аренды были начислены штрафные санкции.
Расчет неустойки соответствует условиям договора, закону не противоречит. Оснований полагать расчет арифметически неверным у суда не имеется, контррасчет задолженности стороной ответчика не представлены.
Право на взыскание неустойки прямо предусмотрено условиями договора, ввиду чего ее взыскание является обоснованным.
Оснований для снижения неустойки на основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд в данном случае не усматривает; нежилые помещения были предоставлены ответчику для ведения коммерческой деятельности, предусмотренные договором обязательства арендатором надлежащим образом не выполнялись, уважительные причины неисполнения согласованных сторонами условий договора Хизриевым Р.К. не приведены.
Неполучение расчета арендной платы, исходя из презумпции платности пользования имуществом и обязанности ежемесячно вносить соответствующие платежи, не может быть признано основанием, достаточным для освобождения ответчика от уплаты предусмотренной договором неустойки. Вопреки доводам ответчика закон и договор не связывают обязанность арендатора производить уплату арендных платежей с моментом получения расчета арендной платы. Кроме того, суд отмечает и то обстоятельство, что ответчиком в частности 05.02.2024 была произведена оплата коммунальных платежей за декабрь 2023 г. в сумме 51342,76 руб., в назначении платежа в платежном поручении указан счет < № > от 19.01.2024, соответственно, счета Хизриевым Р.К. получались.
Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена.
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).
При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Поскольку истцом заявлено о взыскании неустойки по день фактического погашения задолженности, судом самостоятельно произведено ее доначисление на дату вынесения решения суда; размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца за период с 26.03.2024 по 12.05.2026, исходя из ставки 0,1% и общей суммы задолженности по арендной плате (с учетом ее образования нарастающим итогом), составляет 343240,23 руб.; неустойка подлежит взысканию с продолжением ее начисления на будущее время, начиная с 13.05.2026 и до момента фактической оплаты задолженности по арендным платежам.
Доводы о несоблюдении досудебного порядка обращения с иском судом отклоняются, поскольку истцом представлены сведения о направлении в адрес Хизриева Р.К. претензий о погашении имеющейся задолженности, которые были направлены в адрес ответчика как почтой по адресу его регистрации, указанному в договоре аренды от 28.11.2023 (претензии от 07.02.2025, от 02.04.2025), так и по адресу электронной почты (л.д. 88-94). Кроме того, суд отмечает, что соблюдение обязательного досудебного порядка для данной категории споров действующим законодательством не предусмотрено.
Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных и коммунальных платежей, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска в части взыскания с Хизриева Р.К. в пользу истца задолженности по арендным платежам в размере 460508,12 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 255105,53 руб., а также неустойки в размере 0,1% на общую сумму задолженности по арендной плате в размере 343240,23 руб. с продолжением ее начисления на будущее время.
Частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
С учетом результата рассмотрения дела с Хизриева Р.К. в пользу АО «Архангельское» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 32978 руб. (22978 руб. за требование о взыскании задолженности, 10000 руб. – за требование о признании соглашения незаключенным), с Хизриевой Л.К. в пользу АО «Архангельское» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 руб. (за требование о признании соглашения незаключенным).
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования акционерного общества «Архангельское» к Хизриеву Р. К., Хизриевой Л. К. о признании соглашения незаключенным, взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, задолженности по оплате коммунальных услуг, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины - удовлетворить.
Признать незаключенным соглашение < № > от 29.03.2024 к договору аренды < № > от 28.11.2023 между акционерным обществом «Архангельское» и Хизриевым Р. К., Хизриевой Л. К..
Взыскать с Хизриева Р. К. (паспорт < № >, выдан Кировским РОВД г. Махачкала 25.06.2002) в пользу акционерного общества «Архангельское» (ИНН 7817128346) задолженность по арендным платежам в размере 460 508 руб. 12 коп., задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 255105 руб. 53 коп., неустойку в размере 0,1% на общую сумму задолженности по арендной плате в размере 343240 руб. 23 коп. с продолжением начисления неустойки, начиная с 13.05.2026 и до момента фактической оплаты задолженности по арендным платежам.
Взыскать с Хизриева Р. К. (паспорт < № >, выдан Кировским РОВД г. Махачкала 25.06.2002) в пользу акционерного общества «Архангельское» (ИНН 7817128346) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 32978 руб.
Взыскать с Хизриевой Л. К. (СНИЛС < № >) в пользу акционерного общества «Архангельское» (ИНН 7817128346) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти рабочих дней.
Судья С.В. Делягина
Решение суда в мотивированном виде изготовлено 26.05.2026.
Судья С.В. Делягина