РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 марта 2026 г. г. Хабаровск
Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Гурдиной Е.В., при секретаре судебного заседания Подоровой А.П., с участием представителей истца ФИО6, ФИО7, ответчика ФИО4, представителя ФИО4 – ФИО11, представителя ответчиков ФИО3, ФИО2 – ФИО8, представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Фонда Хабаровского края по защите прав граждан – участников долевого строительства ФИО9, ООО «Строитель» - ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным решения собрания собственников многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным решения собрания собственников многоквартирного дома. В обоснование иска указав, что является собственником **** в ****. В период с 24 апреля по *** в указанном МКД проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом ... от ***, инициатором которого являлись ответчики, проживающие в указанном МКД. В общем собрании приняли участие собственники, владеющие 10 378,8 кв.м. жилых и нежилых помещений в МКД, что составляет 78,08 % голосов. Один из вопросов на голосовании был (вопрос ...%) сформулирован следующим образом: «Пристроенную газовую котельную не включать в состав общего имущества и не принимать на баланс дома». Согласно протоколу за принятие данного решения проголосовали собственники, владеющие 8501,28 кв.м. (81,91 % от числа принявших участие в собрании). Истец полагает, что решение общего собрания, оформленное протоколом ... от ***, по вопросу ... повестки дня, является незаконным и нарушающим права истца, как собственника помещений в МКД, по следующим основаниям. Во-первых, нарушен порядок принятия решения- поскольку спорная газовая котельная относится к общему имуществу МКД, то в соответствии с положениями ч.3 ст. 36 ЖК РФ для принятия такого решения требовалось единогласное решение всех собственников помещений, когда как согласие выразили только 63,95 % от общего числа голосов. Во-вторых, ответчиками некорректно сформулирован вопрос ..., а именно сформулирован таким образом, что собственникам фактически было предложено принять незаконное решение об отказе от имущества, которое им уже принадлежит на праве общей долевой собственности. В настоящее время газовая котельная фактически выведена из состава общего имущества МКД, что лишает истца и иных собственников права пользования объектом, обеспечивающим тепловой энергией дом, а также влечет необоснованное увеличение расходов на коммунальные услуги. На основании изложенного, руководствуясь положениями ч.1 ст. 44, ч.1,3 ст. 48 ЖК РФ, с учетом дополнений оснований иска, ФИО1 просит суд признать недействительным решение по вопросу ... повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ****, оформленного протоколом ... от ***.
Протокольными определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Фонд Хабаровского края по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков (далее - Фонд); АО «Газпром Газораспределение Дальний Восток», ООО «Строитель», ТСЖ «Салтыкова».
Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3, представитель третьего лица ТСЖ «Салтыкова» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались надлежащим образом, истец представила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.
В силу положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса, суд рассмотрел гражданское дело в отсутствии не явившихся лиц.
В судебном заседании представители истца поддержали исковое заявление и дополнения к нему, просили удовлетворить.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании не согласилась с заявленным иском, просила отказать по доводам, указанным в отзыве на иск, настаивая на том, что спорная газовая котельная не относится к общему имуществу МКД, дейстьвий по реконструкции дома проведено не было.
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО11 поддержал своего доверителя, просил отказать в удовлетворении иска.
Представитель ответчиков ФИО3, ФИО2 – ФИО8 не согласился с заявленными требованиями, просил отказать в их удовлетворении по доводам, указанным в возражениях на иск. Ссылается на то, что спорная котельная не входит в состав общего имущества, поскольку не расположена в самом доме, а также не расположена на земельном участке, на котором расположен дом. Котельная не включена в площадь нежилых помещений многоквартирного дома, что характеризует её как самостоятельный объект. Проектная декларация ... от *** предусматривает использование котельной 2-х секционного дома для нужд 3-х секционного дома и, возможно, подземной автостоянки (п. 16.2 Декларации).
В судебном заседании представитель ООО «Строитель» ФИО10 не согласился с заявленными требованиями, просил отказать, настаивая на том, что газовая котельная не входит в состав общего имущества МКД. Полагает, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в настоящее время спорная котельная зарегистрирована на праве собственности за застройщиком - Фондом Хабаровского края по защите прав граждан – участников долевого строительства.
В судебном заседании представитель третьего лица Фонда Хабаровского края по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков ФИО9 согласилась с заявленными требованиями, просила удовлетворить по доводам письменного отзыва, из которого следует, что в соответствии с проектной документацией по объекту, прошедшей государственную экспертизу, пристроенная газовая котельная изначально является общедомовым имуществом и предназначена для обеспечения нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения исключительно одного дома. Газовая котельная введена в эксплуатацию *** одновременно с МКД, хоть и не имеет общего фундамента с жилым домом, из-за разницы отметок пола нижнего этажа (у котельной отсутствует подвальный этаж в отличии от МКД). Газовая котельная была вынуждена поставлена на государственный кадастровый учет в Росреестре как отдельный объект недвижимости, с регистрацией права собственности за застройщиком. Фонд передал котельную управляющей компании в безвозмездное пользование. Ссылаясь на положения п. 3 ст. 287.5 ГК РФ, представитель настаивала на том, что газовая котельная входит в состав общего имущества МКД, право собственности на неё как на отдельный объект было оформлено вынужденно, ввиду того, что управляющая компания отказывалась принимать котельную в свою эксплуатацию от подрядчика, отказывалась заключать договор с АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» на поставку природного газа, кроме того, у управляющей компании возникла задолженность за потребленный газ, было произведено отключение поставки газа. Ввиду необходимости заключения договоров на обслуживание котельной, поставку газа, Фондом было принято решение поставить котельную на кадастровый учет. Представитель указала, что Фонд планирует принимать меры для передачи котельной в состав общего имущества МКД.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец и ответчики являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном **** в ****: истец ФИО1 собственник ****, ответчики ФИО2 ****, ФИО3 ****, ФИО4 ****, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Собственниками многоквартирного **** проведено общее собрание в форме очно-заочного голосования, осуществлявшегося с *** по ***. Результаты голосования и принятые на общем собрании решения оформлены протоколом ... внеочередного общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: ****.
Согласно содержанию указанного протокола от *** инициатором общего собрания выступили ФИО2, ФИО3, ФИО4 Общая площадь помещений МКД – 13293,3 кв.м, количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании – 78,08 % голосов, что соответствует 10378,8 кв.м от общей площади МКД, кворум имелся.
На повестку общего собрания вынесен, в том числе, вопрос ...: пристроенную газовую котельную не включать в состав общего имущества и не принимать на баланс дома.
По указанному вопросу повестки голосования принято решение «за» - 81,91 %, «против»- 16,55 %, «воздержался» - 1,54 %, следовательно, большинством голосов принято решение по данному вопросу «за».
Согласно положениям ч.1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Пунктом 2 указанной статьи определены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Юридически значимым обстоятельством при рассмотрении данного спора является установление принадлежности, относимости спорной газовой котельной к общему имуществу многоквартирного дома и как следствие, проверка кворума.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ и подпункта "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пунктом 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, установлено, что "внутридомовые инженерные системы" - это являющиеся общим имуществом собственников помещений в МКД инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения), мусороприемные камеры, мусоропроводы.
Котельная является источником тепловой энергии, состоящим из здания или нескольких зданий и сооружений с котельными установками и вспомогательным техническим оборудованием, инженерными коммуникациями, предназначенными для генерации тепловой энергии путем сжигания органического топлива (п. 3.5 СП 89.13330.2016 "Свод правил. Котельные установки. Актуализированная редакция СНиП II-35-76", утв. Приказом Минстроя России от 16.12.2016 N 944/пр (далее - СП 89.13330.2016)).
Котельная - комплекс зданий и сооружений, здание или помещение с установленными в них теплогенераторами (котлами) и вспомогательным технологическим оборудованием, предназначенными для выработки тепловой энергии в целях теплоснабжения (п. 3.20 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288, далее - СП 4.13130.2013).
Из указанных положений следует, что производство коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению может осуществляться, в том числе с помощью индивидуального теплового пункта, входящего в состав общего имущества в МКД.
В силу приведенных положений законодательства котельная, являющаяся газоиспользующим оборудованием и источником тепловой энергии, предназначенным для обслуживания одного МКД, является внутридомовым газовым оборудованием и входит в состав общего имущества в МКД.
В ходе рассмотрения дела установлено, что первоначальным застройщиком объекта «****, «Бизнес центр с группой жилых домов по ****» второй этап строительства, Жилой дом по <данные изъяты> с пристроенной автостоянкой» являлся ООО «Диалог», в отношении которого определением Арбитражного суда Хабаровского края от *** возбуждено производство по делу о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от *** Фонду Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков передано имущество, а также обязательства ООО «Диалог» перед участниками строительства по передаче жилых помещений и нежилых помещений, требования которых включены в реестр требований участников строительства по указанным объектам в рамках дела №А73-14263/2017 за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, также переданы права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в неё изменения, права требования по подключению объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, застройщиком объекта стал Фонд Хабаровского края по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков, также установлено, что генеральным подрядчиком, фактически осуществляющим строительство жилого комплекса, являлось ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система».
В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось сторонами, что при строительстве МКД по **** была также построена газовая котельная, которая находится за пределами помещений многоквартирного дома; газовая котельная предназначена для обеспечения нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения указанного дома.
Согласно технической документации на здание 2-х секционный жилой дом ID-объекта р-<данные изъяты>, составленной по состоянию на ***, спорная газовая котельная входит в состав площадей и объемов основных и отдельных частей строения и пристроек включена площадь пристроенной газовой котельной (раздел III технической документации), также в соответствии с экспликацией к техническому плану, в разделе VI «Техническое описание холодных пристроек, в том числе пристроенной газовой котельной», котельная включена в состав зданий жилого дома (т.1 л.д. 181, 250).
Комитетом государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края застройщику – Фонду Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков выдано заключение о соответствии построенного объекта ****». I-этап строительства (I-я очередь) (3-х секционный жилой дом ID-Объекта: <данные изъяты>) (2-х секционный жилой дом ID-Объекта: <данные изъяты>), 1 этап: (канализационная насосная станция, сети инженерно-технического обеспечения) требованиям проектной документации. Из указанного заключения следует, что пристроенная газовая котельная включена в состав и общую площадь здания.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ***, выданным директором департамента, архитектуры, строительства и землепользования Администрации **** ФИО12, в состав объекта также включена спорная газовая котельная (т.1 л.д. 28-31).
Из ответа на судебный запрос ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» от *** ... следует, что газовая котельная построена исключительно для нужд **** в ****.
В соответствии с договором №... управления многоквартирным домом, распложенным по адресу: ****, идентификатор объекта: р-<данные изъяты> от *** застройщиком Фондом Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков управляющей компании ООО «Строитель» передан в управление многоквартирный дом, расположенный по адресу: ****, а именно по возмездному оказанию услуг и (или) работ по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг в границах эксплуатационной ответственности, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (т. 1 л.д. 144-168).
Приложением ... к указанному договору от ***, установлено, что в состав общего имущества в жилом доме входит, в том числе, неотъемлемые сооружения инженерно-технического обеспечения МКД: газопровод, пристроенная газовая котельная.
Далее материалами дела установлено, что застройщиком неоднократно в адрес управляющей компании ООО «Строитель» направлялись письма с предоставлением информации о заключенных договорах приобретения коммунальных ресурсов и аварийно-диспетчерского обслуживания МКД, а также о готовности генерального подрядчика при строительстве дома ООО «Специализированный застройщик «СК «Система» передачи в эксплуатацию управляющей компании смонтированных систем, в том числе, пристроенной газовой котельной 2-секционного жилого дома (письма от *** ..., от *** ..., от *** ..., от *** ...) (т.1 л.д. 170-178).
На указанные обращения, директором ООО «Строитель» ФИО13 сообщено в ответе от *** ..., что спорная котельная – это отдельное строение, не является сооружением инженерно-технического обеспечения, не является местом общего пользования и общедомовым имуществом. В связи с чем, принять в эксплуатацию газовую котельную отказываются (т.1 л.д. 179).
*** состоялось совещание, проведенное заместителем министра энергетики Хабаровского края ФИО15 где на обсуждение был поставлен вопрос о сроках подписания договора поставки природного газа и погашения просроченной задолженности ООО «Строитель», допущенной перед АО «Газпром газораспределение Дальний Восток», в ходе которого установлено, что в сентябре 2024 года АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» заключен договор поставки газа с Фондом Хабаровского края по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков для проведения пусконаладочных работ на объекте жилой дом, расположенный по адресу: ****. С *** дом обслуживается управляющей компанией ООО «Строитель», которая уклоняется от подписания договора поставки газа и оплаты задолженности за газ, поставленные на котельную МКД за период январь-май 2025 года (просроченная задолженность – 1,5 млн руб.). Принято решение Фонду совместно с администрацией г. Хабаровска заключить договор дарения котельной в пользу администрации. Администрации г.Хабаровска направить заявление на заключение договора поставки газа на котельную МКД (т.2 л.д. 53-54).
Как следует из пояснений представителя Фонда и письменных пояснений последнего, пристроенная газовая котельная была вынуждена поставлена Фондом на государственный кадастровый учет в Росреестре как отдельный объект недвижимости, с регистрацией права собственности за застройщиком, поскольку управляющая компания отказывалась принимать имущество на учет и в эксплантацию, а также ввиду требований АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» заключения договора на поставку природного газа в спорную котельную.
*** Фондом Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков зарегистрировано право собственности на спорную газовую котельную, с присвоением кадастрового номера ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2 л.д. 55-58).
В соответствии с договором безвозмездного пользования от *** Фонд Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков предоставил в безвозмездное бессрочное пользование управляющей компании ООО «Строитель» пристроенную газовую котельную, площадью 45,3 кв.м., в комплексе с неотделимым технологическим оборудованием и инженерными сетями, построенную в составе объекта «Жилое комплекс по ****» (т.2 л.д. 67-68).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями части 1 статьи 36 ЖК РФ, подпункта "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пунктом 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, установив, что спорная газовая котельная предусмотрена проектной документацией, возведена при строительстве жилого дома с целью производства коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению собственников помещений указанного дома, обеспечивает указанными коммунальными услугами только многоквартирный дом, расположенный по адресу: ****, котельная расположена рядом с самим многоквартирном домом, суд приходит к выводу, что газовая котельная входит в состав общего имущества МКД и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Поскольку указанная газовая котельная включена в состав общего имущества, то на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме на обсуждение не мог быть поставлен вопрос о не включении газовой котельной в состав общего имущества, ввиду того, что в силу конструкции дома, при строительстве газовая котельная строилась как часть многоквартирного дома, следовательно, на обсуждение собственников мог быть поставлен вопрос о проведении реконструкции дома путем отчуждения газовой котельной, для принятия которого необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома, что предусмотрено пунктом 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 40 ЖК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ЖК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Из подп. 1 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ следует, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.
Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.
Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о недействительности решения внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ****, оформленного протоколом ... от *** в части вопроса ..., ввиду его ничтожности, поскольку принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания и в отсутствие кворума для решения вопроса, фактически являющегося реконструкцией дома, исходя из того, что система газоснабжения спорного МКД относится к общему имуществу многоквартирного дома, исключение газовой котельной из состава общего имущества дома относится к реконструкции общего имущества многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества собственников помещений; для решения указанных вопросов обязательным условием является согласие всех собственников помещений многоквартирного дома и постановка соответствующего вопроса на собрании о проведении реконструкции, а не об исключении котельной из состава общего имущества.
Довод ответчиков о том, что газовая котельная не может являться общедомовым имуществом, поскольку не находится внутри дома, основан на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку в силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ и подпункта "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 233 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного ****, оформленного протоколом общего собрания ... от ***, в части вопроса ... «пристроенную газовую котельную не включать в состав общего имущества и не принимать на баланс дома».
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Краснофлотский районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 17 апреля 2026 года.
Судья Е.В. Гурдина
Копия верна
Судья Е.В.Гурдина
Подлинник решения
Краснофлотского районного суда г.Хабаровска подшит в деле ...