РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20.08.2026 г.Екатеринбург
Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Лугинина Г.С., при помощнике судьи АкимовеМ.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябухи М. А., Русакова А. С. к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании сделок недействительными, применений последствий их недействительности,
УСТАНОВИЛ:
Рябуха М.А. и Русаков А.С. обратились в Орджоникидзевский районный суд г.Екатеринбурга с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО), указав в обоснование, что истцы являлись арендаторами земельных участков с кадастровыми номерами < № > (< адрес >; договор аренды < № > от 15.03.2011) и < № > (< адрес >; договор аренды < № > от 15.03.2011), которые были образованы из единого земельного массива площадью 21, 6 Га, предоставленного для комплексного развития территории в целях жилищного строительства на основании Постановления главы г.Екатеринбурга № 1230-ж от 14.11.2002 «О предоставлении ЖСК «Союз» земельного участка под строительство объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства для проектируемой индивидуальной жилой застройки в районе ул.Молебка» и договора аренды < № > от 29.11.2005. Впоследствии Постановлением администрации г.Екатеринбурга № 823 от 10.03.2011 «О предоставлении ЖСК «Союз» земельных участков для завершения строительства объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства, индивидуальных жилых домов в районе ул. Молебка» были выделены самостоятельные участки, в том числе истцов. Заключенные ими договоры аренды являлись типовыми, предусматривали условие (п. 6.1), что после истечения первоначального срока (09.03.2014), и при отсутствии возражений, договоры считаются возобновленными на неопределенный срок. Дополнительным соглашением от 31.03.2014 стороны изменили дату окончания срока, заменив в п. 6.1 «09 марта 2014» на «08сентября 2023», сам механизм возобновления договоров на неопределенный срок сохранил силу. Вместе с тем, в июле 2023 года, истцы, обеспокоенные приближением окончания срока действия договоров обратились к ответчику за разъяснениями. Представители ответчика (должностные лица МУГИСО) на обращения истцов не представили полной, достоверной и объективной информации по сроку действия договоров аренды, умышленно ввели истцов в заблуждение, сообщив о том, что единственный вариант для них – расторгнуть договоры и заключить новые на 3 года. Истцы, не обладая специальными познаниями, полагаясь на официальные разъяснения государственного органа, под угрозой утраты многолетних вложений в инфраструктуру ЖСК и неоконченного строительства на земельных участках были вынуждены подписать соглашения о расторжении договоров аренды и заключения новых договоров – однократно на 3 года для завершения строительства. Ссылаясь на ст. 10, ст. 178, п. п. 2 и 3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцы просили суд: признать недействительными соглашение о расторжении договора аренды < № > от 15.03.2011, заключенное между МУГИСО и Русаковым А.С. 06.09.2023, соглашение о расторжении договора аренды < № > от 15.03.2011, заключенное между МУГИСО и РябухойМ.А., применить последствия недействительности указанных сделок в виде восстановления договоров аренды на неопределенный срок (гражданское дело № 2-1903/2026).
Одновременно с этим, истцы обратились в суд с иным иском к МУГИСО – о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, путем возложения на ответчика обязанности продлить срок действия новых заключенных договоров (для завершения строительства на 3 года), на период с 05.04.2019 и по день фактического устранения препятствий (демонтажа шлагбаума, ворот, ограждений и КПП на земельном участке с кадастровым < № >) (гражданское дело № 2-1994/2026).
Определением суда от 27.04.2026 к участию в гражданском деле № 2-1994/2026 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЖСК «Союз».
В целях процессуальной экономии, наиболее правильного и своевременного разрешения споров (ч. 4 ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), определением от 28.04.2026 указанные гражданские дела по искам Рябухи М.А. и Русакова А.С. к МУГИСО объединены в единое производство для совместного рассмотрения судом; объединенному гражданскому делу присвоен № 2-1903/2026.
Определением суда от 27.05.2026 приняты к производству уточненные исковые требования Рябухи М.А. и Русакова А.С. к МУГИСО, а именно: о признании недействительной единой взаимосвязанной сделки, совершенной в сентябре 2023 между МУГИСО и Русаковым А.С., выразившейся в подписании Соглашения о расторжении договора земельного участка < № > от 15.03.2011 и одновременном подписании договора аренды < № > от 08.09.2023 в отношении земельного участка с кадастровым < № > на основании ст. 10, 168, 169 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации; о признании недействительной единой взаимосвязанной сделки, совершенной в сентябре 2023 между МУГИСО и Рябухой М.А., выразившейся в подписании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка < № > от 15.03.2011 и одновременном подписании договора аренды < № > от 12.09.2023 в отношении земельного участка с кадастровым < № > на основании ст. 10, 168, 169 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, применении последствий недействительности единых взаимосвязанных сделок, в виде аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации Договора аренды < № > от 08.09.2023 (Русаков А.С.) и Договора аренды < № > от 12.09.2023 (Рябуха М.А.) и восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации первоначальных Договоров аренды < № > от 15.03.2011 и < № > от 15.03.2011, как действующих на условиях аренды, возобновленной на неопределенный срок.
Определением суда от 15.07.2026 к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Свердловской области.
В судебном заседании истец Рябуха М.А. (являющаяся также представителем соистца Русакова А.С. по доверенности) на удовлетворении уточненных требований настаивала, ссылаясь на злоупотребление ответчиком своими правами при заключении новых договоров, умышленное ухудшение положения арендаторов земельных участков, отсутствие их свободного волеизъявления на прекращение существовавших арендных отношений и заключение новых договоров на заведомо невыгодных условиях, отсутствие полномочий Рябухи М.А. на совершение оспариваемой сделки от имени Русакова А.С., чинение им препятствий, в том числе со стороны ответчика, для завершения строительства.
В судебном заседании представитель ответчика Игринева А.В. возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений, дополнений к ним, согласно которым процедура расторжения прежних договоров аренды и заключения новых была проведена по заявлению истцов; кроме того, истцами пропущен срок исковой давности для обращения с такими требованиями.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЖСК «Союз» - Поташова Е.Е., извещенная надлежащим образом и в срок, в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв, согласно которому возражала против удовлетворения иска, указав, что все соглашения были подписаны Русаковым А.С. и Рябухой М.А. добровольно, без какого-либо давления со стороны ответчика, иных лиц, введения в заблуждение; участки были предоставлены истцам более 15 лет назад, строительство в настоящее время не завершено, иск инициирован с целью обхода исполнения условий договоров об однократности предоставления участков для завершения строительства.
Представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Свердловской области, извещенные надлежащим образом и в срок, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки не сообщили.
Суд, с учетом мнения явившихся участников процесса, руководствуясь ст.ст.113, 115, 117, 155, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил: рассмотреть дело имеющейся явке.
Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 15.03.2011 между администрацией г. Екатеринбурга и ЖСК «Союз» были заключены договоры аренды < № >, < № > земельных участков с кадастровыми номерами < № > и < № >, в целях завершения строительства индивидуальных жилых домов. Сроки указанных договоров были установлены с 10.03.2011 по 09.03.2014.
03.04.2012 между ЖСК «Союз» и Русаковым А.С., а также между ЖСК«Союз» и Рябухой М.А. были заключены договоры уступки прав и обязанностей по договорам аренды < № > от 15.03.2011 и < № > от 15.03.2011. Дополнительными соглашениями от 31.03.2014 действия договоров аренды продлено для завершения строительства дома до 08.09.2023.
07.08.2023, 08.08.2023 в МУГИСО поступили заявления Русакова А.С. о предоставлении участка в аренду.
Письмом от 14.08.2023 < № >нз заявления возвращены, в связи с их несоответствием форме, разъяснен порядок обращения.
15.08.2023 в МУГИСО поступило заявление Русакова А.С. о предоставлении в аренду участка на основании подп. 9 и 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства (ОНС) с кадастровым номером < № >.
Также, 25.08.2023 в МУГИСО поступило заявление Рябухи М.А. о продлении договора аренды < № > от 15.03.2011 либо о предоставлении земельного участка в аренду на основании подп. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с целью завершения строительства ОНС с кадастровым номером < № >.
Соглашением от 08.09.2023 договор аренды < № > расторгнут, в связи с заключением нового договора аренды < № > однократно для завершения строительства ОНС, со сроком действия – до 15.08.2026.
Соглашением от 12.09.2023 договор аренды < № > расторгнут, в связи с заключением договора аренды < № > однократно для завершения строительства ОНС сроком действия – до 24.08.2023.
В силу положений ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подп. 3 п. 1 указанной статьи).
Правовая норма, регулирующая особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст.39.8), введена в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
В рамках данного спора истцами заявлено требование к МУГИСО о признании недействительной, как они полагают, единой взаимосвязанной сделки, совершенной в сентябре 2023 между МУГИСО и Русаковым А.С., выразившейся в подписании Соглашения о расторжении договора земельного участка < № > от 15.03.2011 и одновременном подписании договора аренды < № > от 08.09.2023 в отношении земельного участка с кадастровым < № > на основании ст. 10, 168, 169 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации; о признании недействительной единой взаимосвязанной сделки, совершенной в сентябре 2023 между МУГИСО и Рябухой М.А., выразившейся в подписании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка < № > от 15.03.2011 и одновременном подписании договора аренды < № > от 12.09.2023 в отношении земельного участка с кадастровым < № > на основании ст.10, 168, 169 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, применении последствий недействительности единых взаимосвязанных сделок, в виде аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации Договора аренды < № > от 08.09.2023 (Русаков А.С.) и Договора аренды < № > от 12.09.2023 (РябухаМ.А.) и восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации первоначальных Договоров аренды < № > от 15.03.2011 и < № > от 15.03.2011, как действующих на условиях аренды, возобновленной на неопределенный срок.
В соответствии с п. п. 1 и ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.
В соответствии с п. п. 2 и 3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Вместе с тем, все указанные в иске действия по расторжению ранее действовавших договоров аренды и заключению новых являются по отношению друг к другу самостоятельными, влекущими за собой наступление различных правовых последствий, действиями, в связи с чем не могут быть расценены в качестве некой «единой взаимосвязанной сделки».
Расторжение договоров аренды земельных участков < № > и < № >, заключение новых договоров – однократно для завершения строительства ОНС произведено на основании волеизъявления истцов (соответствующих письменных обращений), наличие каких-либо возражений и разногласий относительно порядка расторжения предшествующих договоров аренды и заключения новых договоров по материалам дела не установлено, доказательств совершения действий, в результате которых прекратили свое действие ранее заключенные договоры аренды земельных участков, под влиянием обмана или заблуждения, а также того, что новые договоры (сделки) были заключены на крайне невыгодных условиях, либо того, что в действиях работников МУГИСО имелся какой-либо умысел, истцами, на стороне которых лежит соответствующее бремя доказывания юридически-значимых обстоятельств, в ходе рассмотрения дела не представлено.
Также не усматривается по материалам дела обстоятельств, влекущих недействительность сделок по основаниям, предусмотренным ст. ст. 168 и 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обращается внимание истцов на следующее: закон устанавливает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность (п. 5 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Тем самым, лицо, которое своими действиями создало разумные (правомерные) ожидания действительности сделки у иных лиц, не вправе ссылаться на недействительность (ничтожность) соответствующей сделки. Заявление лица о ничтожности сделки, совершенное вопреки его предшествовавшему последовательному поведению, не имеет юридического значения.
На протяжении практически трех лет истцы о недействительности оспариваемых договоров не заявляли, условия аренды земельных участков исполняли (в том числе внося арендную плату).
Самостоятельного согласия супруга арендатора на заключение договора аренды земельного участка, в том числе для завершения строительства ОНС, вопреки правовой позиции истцов, не требуется, его отсутствие в контексте сложившихся материальных правоотношений о недействительности договоров по основанию, предусмотренному ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствует.
Фактически требования истцов в настоящее время основаны на невозможности окончить строительство ОНС в предусмотренные законом и договорами сроки, риске утраты предоставленных во временное пользование земельных участков по причине длительных конфликтных отношений с правлением ЖСК «Союз» (третьим лицом), что на критерий действительности / недействительности сделок не влияет и к предмету спора по существу неотносится.
Также стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности по основаниям оспоримости сделок (ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Оснований полагать, что истцы узнали о предполагаемом нарушении их прав только в рамках рассмотрения иного дела в арбитражном суде (А60-41093/2025), а не при совершении юридически-значимых действий по расторжению прежних договоров и заключения новых, не имеется.
Пропуск предусмотренного законом срока для обращения в суд является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения исковых требований Рябухи М.А. и Русакова А.С. к МУГИСО отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 167, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Рябухи М. А. (паспорт серии < данные изъяты > < № >), Русакова А. С. (паспорт серии < данные изъяты > < № >) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН6658091960) о признании сделок недействительными, применений последствий их недействительности – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Орджоникидзевский районный суд г.Екатеринбурга.
Судья Г.С. Лугинин