РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«10» сентября 2026 года г. Екатеринбург
Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Стоянова Р.В., при секретаре Субраковой Т.С., с участием представителя административного истца Царевой Р.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шульц Елены Ивановны к руководителю Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области Шалгину Дмитрию Владимировичу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании решения незаконным, возложении обязанности, установил:
Шульц Е.И. обратилась в суд с вышеуказанным административным иском, пояснив в обоснование требований, что ей на праве собственности принадлежал объект незавершенного строительства, КН № ******, степенью готовности 10%, общей площадью 200 кв.м., назначение: жилое, расположенный на земельном участке КН № ******, в связи с чем 29.06.2023 между Шульц Е.И. и ТУ Росимущество в Свердловской области заключен договор аренды земельного участка № 66-07/204 для завершения строительства жилого дома на этом земельном участке сроком на три года, с 10.06.2023 по 09.06.2026. После окончания строительства жилого дома, присвоении ему КН № ****** и регистрации права собственности на него, Шульц Е.И. 16.02.2026 обратилась к административному ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка КН № ****** в собственность без проведения торгов. Решением административного ответчика от 13.04.2026 в предоставлении земельного участка КН № ****** в собственность без торгов отказано, поскольку: Шульц Е.И. не представлены документы, подтверждающие законность возведения индивидуального жилого дома на земельном участке, не получено разрешение на строительство и не подавалось в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства; земельный участок КН № ****** образован из земельного участка КН № ******, который, в сою очередь, образован из земельных участков с кадастровыми номерами КН № ****** и КН № ******, при этом в отношении земельного участка КН № ****** был заключен договор аренды от 25.08.2005 № АЗФ-145/0706, дополнительным соглашением от 27.02.2006 к которому были внесены изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, однако, вид разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного без проведения торгов для целей сельскохозяйственного использования, не может быть изменен соглашением сторон договора; у арендатора имеется дебиторская задолженность в размере 7395 руб. 96 коп., а также задолженность по пени в размере 76 руб. 36 коп. Шульц Е.М. считает решение административного ответчика незаконным, поскольку задолженность по арендным платежам отсутствует, получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома не требуется, договор аренды земельного участка № 66-07/204 от 29.06.2023 заключен между административным истцом и административным ответчиком в целях завершения строительства индивидуального жилого дома. Шульц Е.И. просит признать незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области Шалгина Дмитрия Владимировича в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № ****** в собственность, выраженный в письме от 13.04.2026 № 66-ДШ-07/6027, а также обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области Шалгина Дмитрия Владимировича устранить нарушения прав, свобод и законных интересов Административного истца - Шульц Елены Ивановны путем повторного рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка Шульц Е.И. от 16.02.2026 № 66-211-ОГ-ЛК.
В судебном заседании представитель административного истца Шульц Е.И. – Царева Р.Г. поддержала заявленные требования по изложенным в административном иске основаниям, просила об их удовлетворении в полном объеме.
Административный ответчик Шалгин Д.В., представители административных ответчиков ТУ Росимущество в Свердловской области и Росимущества, а также представитель заинтересованного лица Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г. Екатеринбурга, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие. В направленном в адрес суда отзыве представитель ТУ Росимущество в Свердловской области Падерина В.М. просила об отказе в удовлетворении административных исковых требований по основаниям, указанным в оспариваемом административном истцом решении.
Суд, выслушав пояснения представителя административного истца и исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации закреплено, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Возможность оспаривания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего предусмотрена статьей 218 КАС РФ.
Для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего не соответствующими закону, административный истец в силу пунктов 1, 2 части 9, части 11 статьи 226 КАС РФ обязан доказать факт нарушения прав, свобод и законных интересов непосредственно его или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, а также соблюдение срока обращения за судебной защитой.
На административном ответчике, в свою очередь, лежит обязанность доказывания соблюдения им требований нормативных правовых актов в части наличия у него полномочия на принятие оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия); соблюдения порядка принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; наличия основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами (пункты 3 и 4 части 9, часть 11 статьи 226 КАС РФ).
Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 КАС РФ судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Таким образом, признание незаконными решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего возможно только при несоответствии обжалуемых решений, действий (бездействия) нормам действующего законодательства, сопряженном с нарушением прав и законных интересов гражданина, организации.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены ст. 39.16 ЗК РФ.
В судебном заседании установлено, что 25.09.2012 между ТУ Росимущества в Свердловской области и ДНП «Усадьба» заключен договор аренды земельного участка № АЗФ-1166/0820, в силу п. 1.1. которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № ******, местоположение: Свердловская обл., г. Екатеринбург, целевое использование: отдельно стоящие жилые дома городского типа с земельными участками, блокированные жилые дома с земельными участками, общей площадью 1334 кв.м. Срок аренды участка установлен до 15.08.2020.
Впоследствии права и обязанности по вышеуказанному договору переданы Вейс А.А.
В соответствии с соглашением от 30.05.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ-1166/0820 от 25.09.2012, заключенным между Вейс А.А. и Шульц Е.И., права и обязанности по вышеуказанному договору аренду перешли к административному истцу Шульц Е.И.
Шульц Е.И. обратилась в Администрацию г. Екатеринбурга с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилого строительства (вх. № 2251/003/21/168 от 27.02.2023 г.), по результатам рассмотрения которого Администрация г. Екатеринбурга выдала уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости разрешения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке от 01.03.2023 г. № 21.11-23/003/1177. На основании данного уведомления административный истец приступила к строительству индивидуального жилого дома.
17.05.2023 Шульц Е.И. зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства, КН № ******, степенью готовности 10%, общей площадью 200 кв.м., назначение: жилое.
29.06.2023 между Шульц Е.И. и ТУ Росимущество Свердловской области заключен договор аренды земельного участка № 66-07/204 для завершения строительства жилого дома КН № ****** на земельном участке с КН № ******, сроком на три года, на период с 10.06.2023 по 09.06.2026.
Закончив строительство индивидуального жилого дома, 17.11.2025 Шульц Е.И. зарегистрировала право собственности на здание – жилой дом, обладающий следующими характеристиками: площадь 235.5 кв.м., количество этажей - 2, подземных - 0, год завершения строительства - 2025, кадастровый номер № ****** (предыдущий КН № ******), расположенный по адресу: РФ, Свердловская обл., г. Екатеринбург.
16.02.2026 Шульц Е.И. обратилась в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о предоставлении земельного участка КН № ****** в собственность под объектом недвижимости - жилой дом (вх. № 66-211-ОГ-ЛК) без проведения торгов.
Решением руководителя ТУ Росимущества в Свердловской области Шалгина Д.В., оформленным письмом от 13.04.2026 № 66-ДШ-07/6027, административному истцу отказано в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, поскольку не представлены документы, подтверждающие законность возведения индивидуального жилого дома на земельном участке, не получено разрешение на строительство и не подавалось в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства; земельный участок КН № ****** образован из земельного участка КН № ******, который, в сою очередь, образован из земельных участков с кадастровыми номерами КН № ****** и КН № ******, при этом в отношении земельного участка КН № ****** был заключен договор аренды от 25.08.2005 № АЗФ-145/0706, дополнительным соглашением от 27.02.2006 к которому были внесены изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, однако, вид разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного без проведения торгов для целей сельскохозяйственного использования, не может быть изменен соглашением сторон договора; у арендатора имеется дебиторская задолженность в размере 7395 руб. 96 коп., а также задолженность по пени в размере 76 руб. 36 коп.
Вместе с тем, с указанным решением административного ответчика суд не находит оснований согласиться.
Так, в силу п. 1.1) ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Таким образом, Шульц Е.И. в целях строительства индивидуального жилого дома не требовалось получение разрешения на строительство.
Согласно ч. 1 ст. 51.1 ГрК в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве).
Как следует из материалов дела, Шульц Е.И. обратилась в Администрацию г. Екатеринбурга с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилого строительства (вх. № 2251/003/21/168 от 27.02.2023 г.), по результатам рассмотрения которого Администрация г. Екатеринбурга выдала уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости разрешения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке от 01.03.2023 г. № 21.11-23/003/1177.
Согласно ч. 16 ст. 55 ГрК в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик для получения возможности эксплуатации объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на него подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление об окончании строительства). В случае, если уполномоченным на выдачу разрешения на строительство органом является федеральный орган исполнительной власти в сфере государственной охраны, уведомление об окончании строительства подается на бумажном носителе посредством личного обращения в указанный орган либо направляется посредством почтового отправления с уведомлением о вручении. Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 - 5, 7, 7.1 и 8 части 1 статьи 51.1 настоящего Кодекса, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного пунктом 5 части 19 настоящей статьи.
С уведомлением об окончании строительства индивидуального жилого дома Шульц Е.И. не обращалась.
Вместе с тем, в силу п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Таким образом, изложенные в оспариваемом административным истцом решении выводы о непредставлении Шульц Е.И. материалов, подтверждающих законность возведения объекта в границах земельного участка, не могут быть признаны состоятельными и, как следствие, служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, при этом строительство какого-либо иного объекта, помимо достройки объекта незавершенного строительства, Шульц Е.И. не осуществлялось, тем самым требования договора аренды административным истцом не нарушены.
Относительно изложенных в оспариваемом решении доводов о виде разрешенного использования земельного участка, суд приходит к следующим выводам.
Так, из материалов дела следует, что предоставленный Шульц Е.И. в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок КН № ****** поставлен на кадастровый учет 14.03.2012, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.
Земельный участок КН № ****** образован путем раздела из земельного участка КН № ******, поставленного на кадастровый учет 08.12.2008 и снятого с кадастрового учета 29.03.2013, который относился к категории земель населенных пунктов с видами разрешённого использования: отдельно стоящие жилые дома городского типа с земельными участками, блокированные жилые дома с земельными участками. Вид разрешенного использования земельного участка КН № ****** был изменен на основании распоряжения ТУ Росимущества в Свердловской области от 01.02.2012 № 42-р.
Из содержания оспариваемого административным истцом решения следует, что земельный участок КН № ****** образован из земельных участков с кадастровыми номерами КН № ****** и КН № ******, при этом в отношении земельного участка КН № ****** был заключен договор аренды от 25.08.2005 № АЗФ-145/0706, дополнительным соглашением от 27.02.2006 к которому были внесены изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, однако, вид разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного без проведения торгов для целей сельскохозяйственного использования, не может быть изменен соглашением сторон договора.
Вместе с тем, указанное обстоятельство никоим образом не может создать препятствия административному истцу в реализации права на получение земельного участка, занятого принадлежащим Шульц Е.И. индивидуальным жилым домом, в собственность без проведения торгов.
Так, из материалов дела следует, что ТУ Росимущества в Свердловской области на основании принятых им распоряжений согласовало ДНП «Усадьба» раздел земельного участка КН № ******, из которого впоследствии выделен арендуемый административным истцом земельный участок КН № ******, заключило соответствующий договор аренды. Впоследствии ТУ Росимущества в Свердловской области заключило с Шульц Е.И. договор аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, до истечения этого договора аренды его цель – достройка индивидуального жилого дома достигнута.
Суд считает необходимым отметить, что в данном случае ТУ Росимущества в Свердловской области, реализуя правомочия публичного собственника, в арендных правоотношениях выступает в качестве равноправной стороны гражданский правоотношений, следовательно, при осуществлении гражданских прав должно действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ) и не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ), поскольку Шульц Е.И., действуя разумно, заключая с административным ответчиком договор аренды в целях завершения строительства индивидуального жилого дома, вправе была рассчитывать, что при достижении цели договора аренды на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ сможет получить земельный участок в собственность без проведения торгов. Иное приводило к нарушению принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленного ст. 1 ЗК РФ.
Кроме того, ТУ Росимущество в Свердловской области не обращалось в суд с требованиями к предыдущим арендаторам земельных участков, к органу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органу государственного кадастрового учета объекта недвижимости, а также к Шульц Е.И., с требованиями о признании незаконными договоров аренды, соглашений и дополнительных соглашений к ним, действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка или по другим основаниям.
Кроме того, суд не может согласиться с содержащейся в оспариваемом решении информации о наличии у Шульц Е.И. задолженности по договору аренды в размере 7395 руб. 96 коп. и пени в размере 76 руб. 36 коп., поскольку из содержания приложенного к административному иску акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 15.01.2026 следует, что задолженность Шульц Е.И. с учетом начислений за 1 кв. 2026 года (со сроком оплаты до 10.04.2026) составляет 944 руб. 01 коп., следовательно, по состоянию на 15.01.2026 сумма 944 руб. 01 коп. не является задолженностью, а является переплатой Шульц Е.И., поскольку срок внесения арендной платы за 1 кв. 2026 год еще не наступил.
Шульц Е.И. в счет предстоящих арендных платежей 01.02.2026 внесены денежные средства в общей сумме 2944 руб. 01 коп., следовательно, по состоянию на дату вынесения оспариваемого решения (13.04.2026), с учетом истечения срока уплаты арендного платежа за 1 кв. 2026 года (10.04.2026) в оставшемся размере 944 руб. 01 коп., у Шульц Е.И. образовалась переплата в размере 2000 руб.
Суду при рассмотрении административного дела не представилось возможным установить каким образом у административного истца образовалась задолженность по арендным платежам в размере 7395 руб. 96 коп. и пени в размере 76 руб. 36 коп., следовательно, выводы административного ответчика в оспариваемом решении в указанной части также не могу быть признаны обоснованными.
Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости признания незаконным решения руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области Шалгина Дмитрия Владимировича от 13.04.2026 № 66-ДШ-07/6027 об отказе в предоставлении Шульц Елене Ивановне в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № ******.
В целях восстановления нарушенных прав административного истца суд возлагает на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области обязанность повторно рассмотреть обращение Шульц Е.И. от 16.02.2026 № 66-211-ОГ-ЛК о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № ******, сообщить суду и административному истцу об исполнении решения суда в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Несмотря на то обстоятельство, что оспариваемое решение полностью воспроизводит письмо Росимущества, направленное в адрес ТУ Росимущества в Свердловской области, по вопросу предоставления Шульц Е.И. земельного участка в собственность без проведения торгов, суд отказывает в удовлетворении административного иска к административному ответчику Росимущество, поскольку административных исковых требований у казанному административному ответчику административным истцом не заявлено.
При таких обстоятельствах, административные исковые требования Шульц Е.И. подлежат частичному удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, решил:
Административный иск удовлетворить частично.
Признать незаконным решение руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области Шалгина Дмитрия Владимировича от 13.04.2026 № 66-ДШ-07/6027 об отказе в предоставлении Шульц Елене Ивановне в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № ******.
Возложить на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Шульц Елены Ивановны путем повторного рассмотрения ее обращения от 16.02.2026 № 66-211-ОГ-ЛК о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № ******, сообщить суду и административному истцу об исполнении решения суда в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении остальной части административного иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Стоянов Р.В.